Koliko košta adaptacija garaže?

Ako tražite dodatni životni prostor za svoju obitelj ili dodatni prihod od ADU (pomoćne stambene jedinice) ili iznajmljivanja putem Airbnba, prenamjena garaže može biti ekonomična alternativa kućni dodatak, iako to nema uvijek financijski smisla. Na primjer, u velikim naseljenim urbanim područjima, privatna garaža zapravo može vrijediti mnogo više od stambene jedinice (garaže mogu biti procijenjene na čak 400.000 dolara u gradovima poput Bostona).

Međutim, to je daleko od pravila; u većini je mjesta životni prostor vrjedniji od parkirnog mjesta, a dodavanjem više stambenog prostora vašem domu, prenamjena garaže je investicija koja će povećati vrijednost nekretnine.

Razmišljate o prenamjeni garaže? Evo koliko će vas to koštati - i što je uključeno u izgradnju.

Troškovi prenamjene garaže: Što očekivati

Koliki je povrat ulaganja?

Povrat ulaganja za preuređenje garaže je oko 10 do 20 posto vrijednosti kuće. Dakle, isplati li se investicija u prenamjenu garaže? To ovisi o mnogim stvarima, uključujući:

• stanje postojeće garaže
• veličine vaše garaže
• opseg pretvorbe
• izbor materijala
• lokalni troškovi rada

Ako samo želite pretvoriti pripadajuću garažu u spavaću sobu, možda biste to mogli učiniti za samo 8000 USD do 15.000 dolara pod pretpostavkom da je garaža već u dobrom stanju i da imate dovoljno praktičnih vještina da napravite sam neke od raditi. Trošak da izvođač dovrši potpunu pretvorbu u stambenu jedinicu zajedno s kuhinjom i kupaonicom — osobito za samostojeću garažu — može se kretati od 25.000 USD do 80.000 USD, au područjima s visokim tržištima poput urbane Kalifornije, može iznositi čak 120.000 USD ili više ako koristite vrhunsku kvalitetu materijala.

Uzimajući u obzir da je prosječni ROI za prenamjenu garaže oko 10 do 20 posto vrijednosti kuće, nema smisla za domove u cjenovnom razredu od milijun dolara, bez obzira na namjenu, ali ne nužno i za domove vrijedne pola da. Istina je da novac nije uvijek na prvom mjestu; vlasnici kuća možda jednostavno trebaju više životnog prostora za sebe ili članove svoje šire obitelji. Ovih dana, međutim, kako životni prostor postaje sve oskudniji, činjenica da je dodatni stan može generirati prihod putem kratkoročnog prihoda od najma ili od dugoročnog najmoprimca je moćan motivator. Budući prihod na stranu, glavna briga većine vlasnika kuća je početni trošak projekta i kako dobiti najviše za što manje novca.

Raščlamba troškova prenamjene garaže

Za pomoć pri planiranju, ovdje je raščlamba različitih faza procesa pretvorbe i tipičnih troškova svake od njih:

Dozvole

Trebaš građevinska dozvola za prenamjenu garaže (pod pretpostavkom da je to dopušteno u vašoj zajednici), a to nije nešto što biste trebali preskočiti. Ako krenete i gradite bez dozvole, mogli biste dobiti crvenu oznaku i izgubiti korištenje nove nekretnine ili ustanoviti da je vrijednost vašeg doma smanjena ili da vaš dom nije moguće prodati. Zajmodavci za nekretnine obično odbijaju zajmove nedozvoljenim nekretninama, osobito onima koje krše lokalne uredbe o zoniranju. Cijena dozvole ovisi o tome gdje živite i opsegu konverzije i obično je između 600 i 1500 USD.

Morate izraditi tlocrt kako biste dobili dozvolu, a ako dodajete električne i vodovodne instalacije, toplo se preporučuje da za to angažirate stručnjaka. Ako ti angažirati generalnog izvođača radova za cijeli projekt, izvođač će napraviti plan kao dio posla, ali ako ste djelujući kao vlastiti izvođač, možete unajmiti arhitekta koji će vjerojatno naplatiti između 2000 i 4000 USD.

Rušenje

Često zanemaren dio prenamjene garaže, rušenje je projekt za sebe. Obično trebate:

• Uklonite sav suhozid kako biste mogli izolirati zidove
• Uklonite neželjena vrata i prozore, uključujući garažna vrata, vodilice i otvarač vrata
• Uklonite ugradbene ormare, police i radne stolove

Ne morate nužno smanjiti prostor samo na otvorene zidove, ali to pomaže, osobito ako namjeravate postaviti novo ožičenje i vodovodne cijevi. Rušenje možete izvesti sami, ali sigurnije je unajmiti obučene profesionalce, koji obično naplaćuju između 2 i 7 dolara po kvadratnom metru ili od 720 do 2520 dolara za garažu od 3600 četvornih stopa.

Okviri, vrata i prozori

Nakon što uništite garažu i budete spremni za gradnju, vjerojatno ćete morati učiniti sljedeće:

• Uokvirite sve nove pregradne zidove koje planirate dodati za kupaonicu, privatnu spavaću sobu ili kuhinju
• Okvir u otvoru garažnih vrata i postavite sva nova vrata ili prozore koje želite dodati u sobu
• U prostor koji su zauzimala garažna vrata postavite ulazna vrata
• Dodajte nove stropne grede za izolaciju i suhozidne ploče (budući da mnoge garaže imaju visoke stropove ili ih nemaju - samo donja strana krova - koja propušta zrak)
• Dodajte nova vrata i prozore

Uokvirivanje se može procijeniti prema kvadraturi, s prosječnom cijenom rada i materijala između 7 do 16 dolara po kvadratnom metru, ili od 700 do 1600 dolara za svakih 100 četvornih stopa novog zida i stropa područje. Materijali za uokvirivanje - klinovi i zidne ploče - nisu jako skupi, koštaju između 100 i 200 USD za 100 četvornih stopa, pa je ovdje možete uštedjeti puno vremena radeći sami sve dok ne modificirate postojeću strukturu na način koji narušava građenje šifre. Ako niste sigurni, provjerite s izvođačem radova prije nego što bilo što poduzmete.

Što se tiče troškova dodavanja vrata i prozora: Svaki prozor može koštati od 400 do 2000 USD, ovisno o veličini, kvaliteti i materijalu, a nova vanjska vrata koštaju oko 700 do 2000 dolara, ovisno o tome jesu li uobičajena ljuljajuća, sigurnosna ili klizna terasa vrata. Ako planirate ugraditi unutarnja standardna ili džepna vrata, planirajte potrošiti od 400 do 1500 USD za svaka, ne uključujući ugradnju. Uštedjet ćete ako možete sami izvršiti instalaciju.

Vodoinstalacije i elektrika u grubim radovima

Planirajte opsežne električne i vodoinstalaterske radove ako gradite ADU ili bakin stan jer ćete morati učiniti sljedeće:

• Nadogradnja električnih sklopova (i eventualno nova podploča i/ili nadograđena komunalna usluga)
• Dodajte nove vodovodne i odvodne cijevi za kupaonicu i kuhinju
• Instalirajte kanalizacijski vod, što znači da ćete možda morati provaliti u pod kako biste napravili jarak (i ​​ovisno o tome gdje spojite kanalizaciju, vjerojatno ćete morati i malo kopati vani)

Računati na plaćati električara od 3000 USD do 5000 USD (ovisno o tome trebate li novu podploču) i vjerojatno otprilike isti iznos za vodoinstalatera. Možda ćete također morati unajmiti nekoga da obavi sve potrebne radove na kopanju i betoniranju, a to dodatno košta.

Savjet

Sporedni kolosijek, izolacija i suhozid

S nepokrivenim zidovima i svim cijevima i žicama na mjestu, gotovo ste spremni za izolaciju, ali prvo morate:

• Postavite sporedni kolosijek na vanjsku stranu zida koji ste uokvirili da pokrije otvor garažnih vrata
• Prema potrebi izolirajte cijelu konstrukciju
• Objesite i dovršite suhozid

Materijali za sporedni kolosijek, uključujući kućnu foliju i materijal za sporedni kolosijek, ne bi trebali koštati više od nekoliko stotina dolara, a rad bi trebao koštati približno isto. Ukupno 500 USD je fer procjena, ali ovisi o tome koji ste kolosijek odabrali.

Izolaciju koju lako možete napraviti sami, a trebat će vam izolacija od R13 do R15 za zidove, koja košta oko 1 USD po kvadratnom metru i R38 do R60 za strop (ovisno o klimi), koji košta oko 2 USD po kvadratu noga. Ako ne želite da vas žulja radeći sami, morat ćete platiti oko 300 do 500 dolara za rad.

Što se tiče postavljanja suhozida, posao uključuje njegovo vješanje, lijepljenje trakom i nanošenje tri sloja spojne mase (poznate i kao blato) plus bilo koju teksturu zida koju želite. Troškovi materijala za zid od 8 x 10 stopa su oko 200 USD, ili oko 2,50 USD po kvadratnom metru. Ako ga ne instalirate sami, očekujte da ćete platiti oko 2,50 dolara po kvadratnom metru za profesionalnu instalaciju — ukupno oko 5 dolara po kvadratnom metru.

Nova podna obloga

Većina ljudi bira lakši način pokrivanjem betonskog poda garaže laminatom ili luksuzne vinilne pločice (LVT) podne obloge, pri čemu je LVT bolji izbor za uvjete visoke vlage. Oba koštaju od 1 do 5 dolara po kvadratnom metru i lako ih je napraviti sam jer su "plutajući" podovi koje nije potrebno lijepiti ili pribijati čavlima na betonsku ploču garaže. Druge popularne mogućnosti plutajućeg poda uključuju pluto, linoleum i tvrdo drvo.

Obloge za prozore i vrata, podnožja i boja

Često zanemareni u fazi planiranja, ukrasi i boja pretvaraju vaš projekt prenamjene garaže u gotov životni prostor. Ovisno o veličini garaže, okviri za vrata i prozore te podnice će koštati između 830 i 1250 USD ako ste ga instalirali profesionalno i otprilike pola toga ako to učinite sami. Nacionalni prosjek košta do okrečiti sobu iznosi oko 1800 dolara, a možete uštedjeti značajan dio toga ako sami slikate.

Grijanje i hlađenje

Najekonomičniji način grijanja pripojene garaže vjerojatno je ugradnja kanala za grijanje koji se povezuju s kućnim HVAC sustavom, a trošak ovisi o konfiguraciji sustava. To bi obično bila niskobudžetna instalacija kanala koja bi koštala oko 450 USD i odvijala bi se tijekom faze grubog uvođenja električne i vodovodne instalacije. A mini-split Sustav grijanja/hlađenja toplinskom pumpom alternativa je i bolji izbor za samostojeću garažu. Instalacija jedinice koštat će od 2000 do 4000 USD, ovisno o marki i kapacitetu grijanja/hlađenja.

Završni detalji

Ako svoju garažu pretvarate u spavaću sobu, kućni ured ili pomoćnu prostoriju, vaš je posao gotovo gotov, ali ako gradite stambenu jedinicu, trebat će vam:

• vodovodne instalacije
• ormari
• uređaji

Trošak potrebnih kupaonskih potrepština, uključujući WC, tuš, umivaonik i umivaonik, ovisi o vašem izboru stila, ali računajte najmanje 2000 dolara za ugradnju svih njih. Kuhinjski sudoper i ormarić također ovise o vašim željama. Kombinacija sudoper/ormarić kupljena u trgovini može se profesionalno ugraditi za manje od 700 USD, ali ako želite potpuno opremljenu kuhinju sa standardnim ormarićima i radnim pločama, soba bi mogla koštati 10 puta da.

Posljednji na listi su potrebni aparati, kao što su:

• bojler
• štednjak
• hladnjak
• perilica suđa

Ako kupite ove nove, računajte da ćete potrošiti više od 2000 do 5000 USD za jedinice srednje razine ili prilično više za vrhunske modele. Nakon što su uređaji postavljeni, vaša nova stambena jedinica spremna je za konačnu inspekciju prije nego što bude legalno živjeti ili iznajmljivati.