Ulaganje u nekretnine postaje sve teže. Evo zašto su to dobre vijesti za kupce

U svijetu ulaganja u nekretnine, akronim BRRRR znači više od zvuka koji biste ispustili usred zime. Umjesto toga, zvuk od pet slova označava kupnju, rehabilitaciju, iznajmljivanje, refinanciranje, ponavljanje. Prije nego što je pandemija COVID-19 došla i okrenula krajolik nekretnina naglavačke, BRRRR je za mnoge ulagače bio najpouzdaniji način da zarade na nekretninama u svom portfelju. Sada, zahvaljujući kombinaciji povećanja kamatnih stopa, smanjenjem vrijednosti nekretnina i promjenom poreznih formula, BRRRR ostavlja mnoge investitore u nekretnine na hladnom.

Dok tosvibanjloša vijest za njih, čini se da to predstavlja olakšanje za kupce koji su izbačeni iz nekretnine tržište od strane investitora koji su brzo progutali mnoga svojstva koja bi tradicionalno kupila prvi put kupci stanova. Evo što nekoliko stručnjaka s kojima smo razgovarali kažu da će to značiti za budućnost nekretnina.

Upoznajte stručnjake

Što je BRRRR?

Prema Dougu Careyju, predsjedniku Wealthtracea, BRRRR je vrsta strategije ulaganja u nekretnine koja uključuje kupnju loše ili podcijenjene nekretnine, njezino renoviranje za povećanje njezine vrijednosti, iznajmljivanje za stvaranje prihoda, refinanciranje imovine za pristup povećanom kapitalu i korištenje prihoda za ponavljanje procesa s drugim vlasništvo.

Ovo je postala popularna strategija za investitore u nekretnine jer nudi nekoliko prednosti, objašnjava Carey. "Prvo, omogućuje investitorima kupnju nekretnina po sniženoj cijeni, što može dovesti do značajnih dobitaka kada se imovina na kraju proda", kaže. "Drugo, faza obnove omogućuje investitorima da dodaju vrijednost nekretnini, što može povećati prihod od najma i ukupnu vrijednost."

Treće, u fazi iznajmljivanja, investitori mogu ostvariti stalan dotok prihoda kako bi pokrili troškove nekretnine i ostvarili povrat ulaganja. "Četvrto, refinanciranje imovine može omogućiti investitorima pristup kapitalu koji su izgradili u imovine, koja se može koristiti za ulaganje u više nekretnina i daljnji rast njihovog portfelja nekretnina", kaže Carey.

Kako BRRRR šteti tržištu

Iako to može zvučati kao dobitna korist - investitori mogu popraviti kuće koje su možda smanjivale vrijednost lokalne imovine, dok iznajmljivači imaju pristup svježe obnovljene stambene prostore — to je zapravo smanjilo raspoloživi jeftini inventar za kupce, koji bi često otišao u niže prihode ili prvi put kupaca.

Kao dvostruki udarac, nakon što su te nekretnine preuređene i konačno vraćene na tržište i spremne za iznajmljivanje, obično navedeni po puno višoj stopi nego što bi bili prije, izbacujući mnoge od tih istih ljudi s tržišta najma također.

Pandemija je smanjila profitabilnost BRRRR-ova

Tržište nekretnina je na vrhuncu svih vremena, prema Crissi Cole, osnivačici i izvršnoj direktorici Penny Financea, zahvaljujući ludnici za kupnjom koju je stvorio COVID-19. “Osjećaj je kao da su svi u Americi kupili kuću. Zašto? Stope su bile niske, niske, tako da je novac bio jeftin", rekla je, dodajući da su te niže stope investitorima dale još veću kupovnu moć zahvaljujući nižoj mjesečnoj plaćanja hipoteke na njihovim novim nekretninama za iznajmljivanje. Nakon što je inventar presušio, ljudi su nudili mnogo više od tražene cijene da bi mogli ući u novi dom. "To je podiglo cijene kuća", nastavlja ona, objašnjavajući kako su povećane vrijednosti išle posvuda, pa čak i one tipično pristupačnije nekretnine. "Dakle, gornji dio za fiksiranje koji ste prije pet godina mogli kupiti za 300.000 USD sada iznosi 500.000 do 800.000 USD, ovisno o lokaciji."

Povrh toga, Cole kaže da su povećanja stopa uzrokovala rast hipotekarnih kredita, što je značilo da su investitori morali naplaćivati ​​veće najamnine. "Tko može platiti više stanarine kad plaće nisu iste? Zbog toga se može zaraditi manje novca."

Uz sve to, inflacija je također naštetila investitorima. "Troškovi materijala za izgradnju i renoviranje porasli su posljednjih godina, što može učiniti fazu obnove strategije BRRRR skupljom i smanjiti potencijalne profitne marže", dodaje Carey.

Ni iznajmljivači si ne mogu priuštiti da prate troškove

"Nalazimo se na stvarno teškom tržištu i za kupce i za iznajmljivače", objašnjava Cole. "Tržište nekretnina počinje usporavati, ali ako tražite poželjne lokacije, cijene kuća su još uvijek jako visoke, a ponuda je vrlo mala." U onim područjima s većom potražnjom gdje su cijene nastavile rasti, tržište najma moralo je slijediti. "Za iznajmljivače, stanodavci moraju platiti hipoteku, a oni prenose troškove svojih viših kamatne stope za iznajmljivače", nastavlja ona, dodajući da je New York City zabilježio porast najma od 21 posto godina!

Dobre vijesti za kupce

Što se tiče toga koliko će koristi imati vlasnici domova koji se nadaju kada mnogi investitori povuku ovaj proces, Carey kaže da to tek treba vidjeti. Vjeruje da bi to trebalo pomoći kod problema sa zalihama, što će također pomoći u snižavanju cijena kuća od tada ljudi neće tako brzo pokupiti te oštećene nekretnine, ali to nije rješenje koje zemlja treba sada.

"Trenutačno tržište nekretnina još uvijek je vrlo teško za one koji žele kupiti", kaže on. “Cijene kuća nisu pale na razine prije pandemije, ali su se stope hipoteka više nego udvostručile. Sve dok cijene kuća još više ne padnu, bit će vrlo teško i skupo za one koji prvi put kupuju stan."

Srećom, vijesti nisu samo propast. Prema Coleu, postoji mnogo programa koje ljudi sada mogu iskoristiti kako bi im doslovce pomogli da uđu na velika vrata. "Dobra vijest je da i dalje postoji veliki izbor programi prve kupnje kuće na tržištu koje vam omogućuje da uštedite manje od 20 posto nekretnine", kaže ona. "Bidenova administracija također je uvela mnoge porezne olakšice za vlasnike kuća koje mogu pomoći u ublažavanju tereta visokih kamata i visokih cijena kuća."

Sve ove promjene u kombinaciji s onim što se čini obećavajućom proljetnom prodajnom sezonom mogu konačno pomoći kupcima da pronađu put do svoje kuće iz snova.