Ne možete si priuštiti kupnju kuće? Otkup može biti odgovor koji tražite

Mnogi vlasnici domova koji se danas nadaju suočavaju se s problemom pristupačnosti kada je u pitanju financiranje novog doma. Zbog nedavnih povećanja kamatnih stopa od strane Federalnih rezervi, kamatne stope su jednostavno postale previsoke da bi neki kupci mogli kvalificirati za hipoteke na nekretninama koje su si mogli lako priuštiti u prošlosti. I to nije sve protiv čega se bore. Rastuće stope, pad vrijednosti nekretnina i inflacija imaju ‌svipridonio ovoj krizi koja se razvija.

Srećom, postoji kreativno rješenje koje neki zajmoprimci mogu iskoristiti kada se radi o nižoj kamatnoj stopi: otkup. Sve što trebate je malo znanja i nekoliko dodatnih dolara na vašem bankovnom računu. Čitajte dalje kako biste saznali sve što trebate znati o otkupu kamatnih stopa, uključujući kako ga dobiti i je li to pravi izbor za vašu financijsku situaciju.

Otkupi: brzi savjeti koje treba znati

Što je Buydown?

Kada zajmodavci govore o otkupu, misle na čin plaćanja novca u zamjenu za nižu kamatnu stopu. "Tradicionalno se to postiže kupnjom bodova ili njihovog dijela", objašnjava Justin Brilman, službenik za hipotekarne kredite u U.S. Bank. "Radi pojednostavljenja, to je otprilike jedan bod u trošku u zamjenu za četvrt posto nižu kamatnu stopu", nastavlja on. "Jedan bod je 1 posto zajma, tako da na zajam od 1.000.000 dolara to iznosi 10.000 dolara."

Srećom, za većinu zajmoprimaca te su brojke prilično niže. Na primjer, ako imate 200.000 dolara hipoteka, koštat će vas samo 2000 dolara da smanjite svoju kamatnu stopu za 0,25 posto. Tradicionalni otkup snizit će vašu kamatnu stopu na vijek trajanja kredita.

Ima li koristi od otkupa?

Kupnja niže kamatne stope može biti skupa, posebno za kupce stanova koji možda žele smanjiti troškove gdje god mogu. To znači da možda neće uvijek biti korisno to učiniti — osobito ako se mučite smisliti sredstva koja su vam potrebna za predujam ili ako ulažete u svoj hitni fond ili druge štedne račune.

"Uvijek je važno izračunati mjesečnu uštedu u odnosu na trošak i koliko će vremena trebati da se ostvari razlika", objašnjava Sarah Alvarez, potpredsjednik hipotekarnog bankarstva u William Raveis Mortgage. "Privremeni otkup, koji je ponovno postao vrlo popularan, je koncesija koja privremeno smanjuje kamatnu stopu za kupca na odgovarajući zajam na jednu ili dvije godine."

Alvarez kaže da to može pomoći u održavanju niske mjesečne otplate hipoteke dok čekate sljedeći ciklus nižih kamata i priliku za refinanciranje. "Ako se borite s plaćanjem mjesečne hipoteke na temelju trenutnih kamatnih stopa koje vam nudi vaš zajmodavac, možete zatražiti otkup", nastavlja ona. "[Ako] zajmoprimac odluči otkupiti svoju stopu, to se obično potvrđuje prilikom zaključavanja stope, a trošak se plaća pri zatvaranju."

Što je privremeni otkup?

S privremenim otkupom, prodavatelj mora platiti trošak, koji je obično dva boda ili 2 posto iznosa kredita. "Upotrebom 7 posto kao primjera trenutne hipotekarne stope, s dva prema jedan, otkup bi bio 5 posto prve godine i 6 posto druge godine prije nego što se vrati na 7 posto za ostatak roka zajma," Alvarez kaže. "Upotrebom 750.000 USD kao kupoprodajne cijene i 600.000 USD kao iznosa kredita, to je ušteda od 18.000 USD za zajmoprimca tijekom dvije godine: 12.000 USD prve godine i 6.000 USD druge godine."

Za razliku od privremenog otkupa, redoviti otkup snizit će vašu kamatnu stopu tijekom trajanja vašeg kredita.

Trebate li sniziti svoju kamatnu stopu?

Prema Brilmanu, točka rentabilnosti između niže mjesečne uplate i početne naknade općenito je četiri godine. "Kada se stope približavaju najnižim cijenama u povijesti, dobra bi strategija bila kupnja bodova za kredit za koji vjerujete da ćete ga zadržati duže vrijeme", kaže on. "U tržišnim ciklusima u kojima su stope rasle i očekujemo da će doći do platoa i potencijalno padati u narednim godinama (kao što smo sada), vidimo mnogo manje ove aktivnosti zbog tih razdoblja rentabilnosti." Ukratko, privremeni otkup koji plaća prodavatelj može biti vaša najbolja oklada, prema Brilman.

Alvarez kaže da vidi mnogo prodavača koji koriste privremeni buydown kao alat za privlačenje kupaca na ovom promjenjivom tržištu. To je privlačnije od snižavanja prodajne cijene i čini se da svi dobivaju. Također postaje sve uobičajenije da novi objekti nude vlastiti privremeni program otkupa, koji se može dizajnirati tako da odgovara potrebama svake zgrade.

Ova koncesija omogućuje značajno smanjeno plaćanje prve dvije godine. Brilman kaže Hunkeru: "Budući da je ovo koncesija koju plaća prodavač, sredstva koja plaća prodavač kako bi omogućila buydown se stavljaju na escrow račun i koriste za nadoknadu razlike između privremene uplate i konačne uplate plaćanje. Razlog zašto je ovo relevantno jest ako je dužnik imao priliku refinancirati uštedu prije treće godine korist preostala u prve dvije godine primjenjuje se za otplatu duga kredita, tako da kupac nikada ne gubi bilo što!"

Ostale strategije za pristupačniju kupnju kuće

Postoji nekoliko različitih načina da kupnju novog doma učinite pristupačnijom; nije ograničeno na kupnju niže kamatne stope od vašeg zajmodavca. "Na tržištu s višom stopom možda bi imalo smisla razmotriti otplatu postojećih dugova ili napraviti veći depozit ako ste sposobni, kao Općenito razumijevanje je da kada dođe sljedeći ciklus niže kamatne stope, možete refinancirati i zaključati nižu kamatnu stopu dugoročno," Alvarez kaže. "U ovom slučaju, hipoteka s prilagodljivom stopom bez bodova, koji ima nižu početnu stopu, mogao bi dobro odgovarati."

Zapamtite samo da se hipoteke s podesivom kamatnom stopom s vremenom mogu povećati. Ako kamatne stope ne padnu ili ako vrijednosti kuća značajno padnu, zajmoprimci vezani za hipoteke s podesivom kamatnom stopom mogli bi se naći suočeni s višim mjesečna otplata hipoteke i male šanse za olakšanje ako tržište krene negativno.