Kako funkcionira pretpostavljena hipoteka?

Uz rastuće kamatne stope, mnogi vlasnici kuća koji se nadaju traže kreativne načine da vlasništvo nad kućama učine pristupačnijim. Osim kamatni otkupi i veće predujmove, nema previše načina za pronalaženje niže mjesečne uplate. To je razlog zašto mnogi ljudi počinju razmatrati kupnju kuće uz pretpostavljenu hipoteku.

Dok pretpostavljene hipoteke ‌čini‌ ponuditi zajmoprimcima način pristupa nižim kamatnim stopama iz prošlosti, oni nisu opcija koja odgovara svima. Za više informacija o tome što svaki kupac nekretnine treba znati o ovom bučnom pojmu u industriji hipotekarnih kredita, evo što su dvojica hipotekarnih profesionalaca rekla Hunkeru.

Što je pretpostavljena hipoteka?

Pretpostavljiva hipoteka je hipoteka koja dopušta novim kupcima stanova da preuzmu obveze postojeće hipoteke od prodavatelja, uključujući stanje kredita, stopu hipoteke i preostali rok, prema Dan Greenu, predsjedniku Homebuyer.com, hipotekarna tvrtka za one koji prvi put kupuju stan. "Značajka pretpostavljene hipoteke standardno je uključena u sve hipoteke FHA, VA i USDA", kaže on.

Državni zajmovi nisu jedini koji imaju opciju da ih preuzme novi vlasnik nekretnine, prema Tony Grech, stariji pokretač hipotekarnih zajmova za CrossCountry Mortgage. "Državni zajmovi (FHA, VA, USDA) najčešće se mogu preuzeti, dok su samo određeni konvencionalni zajmovi — najčešće hipoteke s prilagodljivom kamatnom stopom," on kaže.

Drugim riječima, ne sve vrste hipoteka mogu biti pretpostavljena hipoteka.

Kako možete znati ispunjavate li uvjete za pretpostavljenu hipoteku?

No ne može svatko iskoristiti ovu vrstu posla. Green objašnjava da će zajmoprimci koji se nadaju preuzeti prodavateljevu hipoteku još treba kvalificirati na temelju standardnih smjernica za odobravanje, uključujući kredite, prihode i standarde podobnosti za zapošljavanje. Kao dodatnu prepreku, prodavatelj će se također morati složiti s pretpostavkom, koja bi mu omogućila da prenese odgovornost za svoju postojeću hipoteku na kupca kuće.

Zatim, morat ćete uključiti i trenutnog servisera. "Kupac mora podnijeti zahtjev postojećem hipotekarnom servisu kako bi mogao preuzeti zajam, a mora ispunjavati uvjete kao da podnosi zahtjev za normalan zajam", kaže Grech. "Ako se radi o VA zajmu, moraju biti kvalificirani veterani. Ako je FHA, moraju zadovoljiti zahtjeve minimalne kreditne sposobnosti, smjernice o odnosu duga prema prihodu, itd." Postoje i drugi kvalificirajući faktori, kao što je zadržavanje doma kao vašeg primarnog prebivališta.

Potencijal za mjesečnu uštedu najveća je privlačnost

Prodavači definitivno mogu dobiti podršku ako krenu ovim putem jer će njihov dom imati prednost pričvršćivanja na kamatna stopa ispod tržišne. "Hipoteka od 400.000 USD s pretpostavljenom hipotekarnom stopom od 4 posto košta 25 posto manje mjesečno od usporedive stope od 6 posto na istu kuću", objašnjava Green.

Iako bi dugoročna ušteda mogla biti najveća privlačnost - očekuje se da će se stope kretati oko granice od 7 posto do prvog kvartala 2023. - moguće je i neke uštede unaprijed. "Obično procjena nije potrebna", kaže Grech. "Naknade za zajmodavca kao što su inicijalni troškovi i naknade za osiguranje obično se ne naplaćuju."

Njihova neuobičajena priroda može dodati sloj komplikacije zatvaranju

Najveća mana pokušaja zatvaranja kuće s pretpostavljenom hipotekom može biti pronalazak stručnjaka za nekretnine koji imaju iskustva s njima. "Okruženje pada hipotekarnih stopa posljednjih 20 i više godina, tako da su pretpostavke o hipotekama rijetke", kaže Green. "Malo agenata za nekretnine i zajmodavaca ima nedavno iskustvo s njima."

Budući da pretpostavka da hipoteka dodaje sloj složenosti kupnji kuće, Green kaže da ih možda neće biti tako lako pronaći. "Najvjerojatnije će biti prihvaćeni u kupčevo tržište, kada je potražnja za kućama slaba", kaže on. "Idealno tržište za hipotekarne pretpostavke je kada je potražnja za kućama niska i hipotekarne stope su visoke." Najbolji način da ga pronađete za sebe jest pitati je li prodavateljeva hipoteka pretpostavljiva i je li prodavatelj voljan pregovarati o hipoteci kao dijelu prodaje.

Još jedna mana koju Grech ističe je da možda neće raditi ako žurite doći do završnog stola. Prema njegovim riječima, neke pretpostavke mogu trajati od 45 do 90 dana, dok dobar hipotekarni zajmodavac u većini slučajeva može obraditi zajam za tri do četiri tjedna. "Ponekad kupac i prodavač moraju to brže sklopiti i ne žele čekati (ili ne mogu čekati)", kaže.

Pretpostavljene hipoteke mogu unaprijed koštati više

Još jedna potencijalna prepreka je to što ćete možda morati skupiti veću svotu nego što bi zahtijevala tradicionalna hipoteka. "Kupac može financirati samo ono što prodavatelj duguje po hipoteci", kaže Grinch. "Dakle, na primjer, ako je netko prije nekoliko godina kupio kuću s hipotekom od 200.000 USD uz kamatu od 4 posto i sada žele prodati kuću za 250.000 dolara i duguju 185.000 dolara zajma, kupac mora pronaći 65.000 dolara manje plaćanje."

Da to stavimo u perspektivu, ako je taj isti kupac odlučio kupiti tu kuću koristeći tradicionalnu FHA hipoteku, što zahtijeva pad od najmanje 3,5 posto, trebali bi doći do pada od samo 8750 dolara plaćanje.

Što trebate znati prije zatvaranja

Kad god se nešto čini predobro da bi bilo istinito, vjerojatno je zato što i jest. Grech kaže da ćete morati dobiti potpunu financijsku sliku prije nego što pristanete na zatvaranje pretpostavljivom hipotekom. "Dakle, ono što bih poručio kupcima koji razmišljaju o pretpostavljivoj hipoteci je: ako vidite kuću na popisu za prodaju koja promovira pretpostavljenu hipoteku, to može, ali i ne mora biti dobra ponuda", kaže on. "Saznajte koliko se duguje po kreditu, po kojoj stopi je i koja je vrsta kredita." Kada dobijete tu informaciju, možete je usporediti s financiranje koje se trenutno nudi i provjerite hoće li uvjeti postojećeg kredita biti veća korist i možete li ispuniti veći predujam Pojmovi.

Ako se sve to slaže, prodavač je složan i možete se kvalificirati putem servisera koji drži zajam, pretpostavljene hipoteke mogu biti najbolji način da dobijete stope iz 2020. u 2023.