Trebam li čekati s kupnjom kuće?

Kad se kalendar prebacio s 2022. na 2023. godinu, imao sam jednu važnu stvar na svom popisu obaveza: kupiti novu kuću. Naša peteročlana obitelj brzo je maksimalno iskoristila naš dom s četiri spavaće sobe i jednom kupaonicom i jedva smo se željeli preseliti u prostor koji bi nam svima više odgovarao. Radili smo na tome da dignemo sve redom - sve do početka travnja, kada su neki od vodećih ekonomista u zemlji počeli upozoravati na prijeteća recesija, a ja sam odjednom pitao "Trebam li čekati da kupim kuću?"

Ta su upozorenja bila posebno alarmantna za mene kao slobodnu spisateljicu koja je kupila svoj prvi dom neposredno prije sloma drugorazrednog tržišta 2008. i nakon nekoliko bolnih razgovora (većina njih o tome kako bismo uspjeli žonglirati tom jednom kupaonicom još godinu dana), moj suprug i ja smo odlučili da bi možda bilo pametnije pričekati i vidjeti što će se dogoditi s Ekonomija. Ispostavilo se da nismo jedini u svom pristupu kupnji novog doma koji je nesklon riziku.

Nakon razgovora sa Pablo Vadillo, agenta za nekretnine iz San Francisca koji vodi tim agenata u području Bay Area i Silicijskoj dolini, naučio sam da nismo sami u svojim strahovima.

Što se promijenilo na tržištu?

Nisam jedini koji planira odgoditi i vidjeti što nosi zadnji kvartal 2023. Vadillo kaže da vidi kako se kupci nekretnina povlače i odgađaju selidbe zbog neizvjesnosti u tržište 2023, posebno u njegovoj regiji, gdje tehnološki otkazi stvaraju napetost i neizvjesnost. "Drugi čimbenik koji pridonosi su kamatne stope od 6 posto, [kada] su prije samo 2 i pol godine bile upola manje od toga — tako da je to prilično teška pilula za progutati. Ako niste spremni na tu financijsku obvezu ili ako ste uhvaćeni u pompu kamatnih stopa od 2 1/2 i 3 posto, bit ćete razočarani."

Iako Fannie Mae prognozira da će 30-godišnje kamatne stope pasti na 5,7 posto u drugom tromjesečju iduće godine (pad sa sadašnjih oko 6 posto), to je naravno samo prognoza. Ipak, to bi mogla biti razlika od stotina dolara u vašoj mjesečnoj uplati hipoteke ako samo čekate da istekne.

Smanjena kupovna moć

Drugi glavni čimbenik koji uzrokuje da zajmoprimci odugovlače pri svom potezu je kupovna moć. S povećanim kamatama dolazi i do smanjene kupovne moći. Iako ste možda mogli udobno razmjenjivati ​​kuću od 400.706 USD (srednja cijena prema Crvenperka) u 2020., današnje kamatne stope guraju to izvan dosega za mnoge. "Budući da je kupovna moć pala, vidimo da se ljudi povlače s tržišta i odgađaju poteze," Vadillo kaže, dodajući da averziju mnogih ljudi prema nedavnim povećanjima stopa treba staviti u bolji kontekst.

"Većina ljudi misli da su sadašnje kamatne stope nečuvene, a to je zapravo zbog nedavne pristranosti", nastavlja on. "Ako pogledate kamatne stope u povijesnom prosjeku od 1990. do 2020., povijesni prosjek u tom razdoblju bio je 5,86 "Ako pogledate današnje stope, koje se kreću između 6 i 6,50 posto, tek smo malo više od prosjek."

Misli li Vadillo da je sada još uvijek dobro vrijeme za kupnju? Pa, to ovisi o tome što vam je najvažnije. "Ako su kamatne stope najveći čimbenik, morate shvatiti da su kamatne stope trenutno zapravo samo prosječne", objašnjava on, dodajući da same stope ne bi trebale biti dovoljne da vas sputavaju.

Trebate li se preseliti ako imate niske kamate?

Ako ste poput mene i trenutačno imate neke od tih cijena za 2020. (moja je kamata trenutno ispod 3 posto), možda Čini se glupim prodavati i zaključati kamatu od 6,5 posto, ali Vadillo kaže da možda ne gledamo na velike slika. "Ono na što se zapravo svodi je stopa aprecijacije", objašnjava on. „Je li ta razlika u kamatnoj stopi dovoljno opravdana za povećanje vrijednosti nekretnine? Ovdje vam odličan posrednik koji poznaje tržište, proučava obrasce i zna kako stvari fluktuiraju može dati sjajne uvide."

Vadillo kaže da je važno upamtiti da, iako možda prelazite s kamatne stope od 3 posto na stopu od 6 posto, također možete prijeći sebe i svoju obitelj u susjedstvo koje cijeni mnogo više od tih 3 posto ili čak u dom s toliko potrebnom dodatnom kupaonicom (ili dva). "Dugoročno gledano, iako bi vas to moglo privremeno koštati iz vašeg džepa, zapravo biste s vremenom mogli vidjeti veće uvažavanje."

Biti oprezan vs. Pretjerano zabrinut

Najbolji način da izbjegnete strahove od recesije i prevladate brige oko udvostručenja svoje kamatne stope jest uzeti dobar, pažljiv pogled na vlastite financije, prema Vadillu, koji kaže da je posao dobrog agenta za nekretnine do pogledajte svoje prethodno odobrenje i pomoći vam da odlučite koliko možeterazumnopriuštiti.

"Naš cilj kao agenata je staviti vas u najbolju moguću financijsku situaciju", kaže. "Dakle, ako ste nervozni ili ako imate nervoznog klijenta, najvažnije je razumjeti: Što je to što ih čini nervoznima? Je li to mjesečna uplata? Je li to obveza da budete vezani za nekretninu sljedećih 30 godina? Je li to rizik svega toga? I obično saznajemo da ljudi postaju nervozni zbog nepoznatog. Ono što ih čini nervoznima je osjećaj da postoji nešto što će biti neizvjesno ili neočekivano tijekom kupnje ili čak kroz vlasništvo nad kućom."

Ekonomija koja se stalno mijenja

"Savjetujemo klijentima da ne opterećuju svoj proračun", kaže on, dodajući da to nije uvijek bio popularan pristup, posebno od 2020. do početka 2022., kada su ljudi nudili stotine tisuća dolara umjesto da traže da im se ostvari san Dom. "Edukiramo naše klijente da nikad ne preplaćuju nekretnine proučavajući s njima tržište i prolazeći kroz činjenice i stvarnost gospodarstva tog susjedstva. I morali smo biti jako, jako strpljivi kroz taj proces."

To se strpljenje isplatilo zajmoprimcima koji su slušali. "Danas počinjete viđati te novinske članke koji kažu da 72 posto kupaca [koji] su kupovali tijekom pandemije zapravo ima grižnju savjesti i da 80 posto Pandemijski kupci morali su ugroziti prioritete", kaže on, dodajući da je to zato što su se kretali prebrzo i dovodili se u situacije za koje nisu bili spremni za.

"Moj najveći savjet je da izađete i obrazujete se", nastavlja. „Postoji puno različitih programa. Postoji mnogo različitih metoda koje mogu pomoći u ublažavanju nervoze i straha. Nervoza i strah obično dolaze samo od nedostatka samopouzdanja ili nedostatka znanja. Dakle, oboružajte se tim znanjem — idite i odvedite agenta za nekretnine na kavu (mi inače volimo kavu) i postavite svoja pitanja."

Kako se pripremiti za budućnost

Nažalost, još uvijek nisam previše siguran u ideju kupnje dok ne saznam kako se tržište trese. Vadillo kaže da bih ja (i drugi ljudi poput mene) trebali iskoristiti ovu priliku da se postavimo na tržište nekretnina 2024., uključujući nadogradnje oko kuće — uređenje okoliša, strojno pranje i nadogradnja boje mogu imati veliki utjecaj — i revizija naših financija kako bismo bili spremni poduzeti korak čim se prilagodimo promjenama nekretnina tržište.

“To nije utrka”, dodaje. "Znam da je američki san obiteljska kuća i bijela ograda. Ali nemojte žuriti s nečim jer uspoređujete svoju nutrinu s tuđom vanjštinom.”

Svačija je financijska situacija drugačija i obično su ljudi puno bliže svom snu o posjedovanju kuće nego što misle. "Jednostavno ne znaju koliko su bliski jer nikada nisu odvojili vrijeme za istraživanje ili obrazovanje", kaže Vadillo.