Što su suvlasničke kuće?

Naglasci

Jeste li ikada poželjeli kupiti kuća za odmor u Coloradu, viktorijansko imanje sa sedam spavaćih soba, ili doslovno ‌bilo kojikući u San Franciscu? Iako oni obično nisu dostupni, ugovor o suvlasništvu kuće mogao bi pretvoriti ovaj san u stvarnost. Ugovori o suvlasništvu kuće omogućuju vam da udružite svoj novac s drugim budućim vlasnicima kuća kako biste kupili nekretninu koju si možda sami ne možete priuštiti.

Bilo da ste a milenijalac koji je uvijek mislio da je posjedovanje kuće nerealno ili netko tko sanja o kupnji luksuzne kuće izvan vašeg cjenovnog ranga, uređenje kuće u suvlasništvu dobar je način za kupnju kuće iz snova. Ali suvlasništvo nad nekretninom nije za svakoga. Razgovarali smo s nekoliko stručnjaka za nekretnine kako bismo saznali detalje o suvlasništvu kuće kako biste mogli odlučiti je li ova vrsta kupnje kuće prava stvar za vas.

Upoznajte naše stručnjake

Što je suvlasništvo nekretnine?

Suvlasništvo kuće je kada dvije ili više osoba dijele vlasništvo nad jednim stanom. Svaki vlasnik ima udio u kući i naveden je na naslovu. Vlasnici često također dijele hipoteku, iako to nije uvijek točno.

"Suvlasništvo može omogućiti većem broju pojedinaca da udruže svoje resurse i kupe nekretninu koju si možda sami ne bi mogli priuštiti", kaže Paul Martinez, stručnjak za nekretnine, za Hunker. "Suvlasništvo također može pružiti društvene i emocionalne koristi, kao što je dijeljenje odgovornosti i izgradnja zajednice s drugim suvlasnicima", kaže on.

Što je suvlasnička kuća?

Suvlasnička kuća je stambeni prostor u vlasništvu više osoba koje sklapaju ugovor o suvlasništvu kojim se svaka od njih veže za zajedničku nekretninu.

Koliko je popularno suvlasništvo kuće?

Iako ugovori o suvlasništvu postoje već duže vrijeme, oni su sve češći kao cijene nekretnina nastavi se uzdizati.

“Suvlasništvo je posljednjih godina sve popularnije, posebice među onima koji ga traže za pristupačne načine posjedovanja nekretnine ili ulaganja u nekretnine," Boyd Rudy, voditelj tima i pridruženi broker na MiReloTeam tvrtke Keller Williams Realty Living, priča Hunker. "Očekujem da će suvlasništvo i dalje biti popularna opcija za ljude koji žele posjedovati nekretninu, osobito u urbanim područjima gdje su cijene nekretnina visoke."

Vrste ugovora o suvlasništvu kuće

Jedna stvar zbog koje je ljudima teže razumjeti što suvlasništvo znači jest to što postoji mnogo načina za sklapanje takvog sporazuma. Iako su zajednički i zajednički stan dva najčešća oblika suvlasništva nad kućom, oni nisu jedine opcije dostupne budućim vlasnicima stanova. Donosimo najčešće vrste ugovora o suvlasništvu i po čemu se razlikuju.

Stanarstvo Zajedničko

Kada većina ljudi govori o uređenju suvlasničke kuće, misli na situaciju u kojoj svaki suvlasnik posjeduje zasebnu udio imovine, dopuštajući im da prodaju, prenose, iznajmljuju ili daju hipoteku na svoj udio bez pristanka drugog vlasnici. Ovaj dogovor poznat je kao zajednički zakup. "Kad suvlasnik umre", kaže Rudy, "njihov udio prelazi na njihove nasljednike, a ne na druge suvlasnike."

Ne moraju svi udjeli imovine biti jednaki; oni će se umjesto toga temeljiti na tome koliko svaka strana doprinosi kupnji. Iako se suvlasnici mogu dogovoriti da žive zajedno u kući, nisu to dužni učiniti. Tako, na primjer, ako mlada punoljetna osoba pristane kupiti dom sa svojim roditeljima, koji ulažu 25 posto novca i dobivaju 25 posto kamata, njihov ugovor može odrediti da samo mlada punoljetna osoba i njihova obitelj žive od vlasništvo.

Zajedničko vlasništvo

Za razliku od zajedničkog najma, zajedničko vlasništvo (također poznato kao zajedničko najmoprimstvo s pravom nadživljavanja) "je gdje svi suvlasnici imaju jednaki udio u nekretnini" bez obzira na to koliko su sudjelovali u kupnji, kaže Rudy. "Ako jedan od vlasnika umre, njihov udio automatski prelazi na preživjele vlasnike." Poput zajedničkog najma, investitori mogu i dalje prodaju svoj udio bez pristanka drugog vlasnika, a ne moraju svi koji su pridonijeli kupnji živjeti u Dom.

Budući da udjeli preminulog suvlasnika idu drugim vlasnicima kuće, a ne nasljednicima preminulog, ti se ugovori najčešće sklapaju između prijatelja i članova obitelji. Da bi sklopili ugovor o zajedničkom najmu, vlasnici se moraju pridržavati "četiri jedinstva" tako što će:

• Istovremeno preuzima kontrolu nad njihovim vlasničkim interesom. vrijeme
• Dijeljenje jednakog interesa za imovinu
• Imajući isti naslov u ispravi
• Ravnomjerna podjela prava pristupa i korištenja za. vlasništvo
  

Zajednička imovina

Ovaj dogovor o suvlasništvu odnosi se samo na parove koji žive u devet država sa zajednicom vlasnički zakoni: Arizona, Kalifornija, Idaho, Louisiana, Nevada, Novi Meksiko, Teksas, Washington i Wisconsin.

"Prema zakonu o zajedničkoj imovini, sva imovina stečena tijekom braka smatra se zajedničkim vlasništvom oba supružnika bez obzira na to tko ju je stekao", objašnjava Martinez. Svaka osoba u vezi mora odlučiti što želi da se dogodi s njihovim udjelom kada umre jer se imovina neće automatski prenijeti na supružnika prema ovom dogovoru.

Stanovnici saveznih država koji ne žele biti suvlasnik kuće sa svojim supružnikom prema ovome dogovor mora potpisati predbračni ili postbračni ugovor kojim se utvrđuje dio imovine za svakoga partner posjeduje.

Zakup u cijelosti

Kao i zajednička imovina, ugovor o najmu u cijelosti postoji samo između supružnika i dijeli imovinu na jednake dijelove između strana bez obzira na to koliko je svaka od njih doprinijela. Ovaj je aranžman dostupan u 26 država i razlikuje se od zajedničkog vlasništva po tome što kada jedan supružnik umre, drugi automatski nasljeđuje dom.

Osim što zakup u cjelini mogu uključivati ​​samo bračne osobe, to se i razlikuje iz zajedničkog najma na način da niti jedan bračni drug ne može prodati ili prenijeti svoj udio bez udjela svog partnera pristanak.

Tko može biti suvlasnik kuće?

Tehnički, svatko bi mogao kupiti dom zajedno, uključujući prijatelje, članove obitelji, tvrtke ili čak strance. Budući da se obično želite slagati s osobom s kojom imate dom, najbolje je odabrati članove obitelji ili bliske prijatelje za koje znate da im možete vjerovati. Od koga ćete kupiti dom trebalo bi utjecati na odabir vrste aranžmana.

Vjenčani parovi imaju na raspolaganju jedinstvene mogućnosti koje mogu biti standardne u njihovoj državi prebivališta. Istovremeno, one kupnja kuće uz pomoć ulaganja tvrtke ili bi manje poznati poznanik vjerojatno želio odabrati najam u zajednički kako bi se osiguralo da svaki vlasnik dobije udio jednak svom ulaganju i da može prenijeti svoj interes na svoje odabrane korisnici.

Što se tiče toga koliko se ljudi može okupiti kako bi kupili nekretninu, "ne postoji čvrsto i brzo pravilo o tome koliko ljudi može ili trebali zajedno posjedovati dom, jer će to ovisiti o specifičnim okolnostima i ciljevima suvlasnika", objašnjava Rudy. "Međutim, postoje neka praktična razmatranja koja treba imati na umu." Kaže da više vlasnika znači više mišljenja i sukoba oko toga kako se nekretnina treba koristiti ili održavati.

Osim toga, sudjelovanje više od četiri osobe u kupnji može vrlo otežati dobivanje hipoteke za kuću. "Veće skupine suvlasnika mogu zahtijevati složenije pravne i financijske aranžmane kako bi se osiguralo pravilno upravljanje i održavanje imovine", kaže on.

Sklapanje Ugovora o suvlasništvu

Kako bi kupnja suvlasničke kuće prošla što je moguće lakše, investitori moraju sastaviti i potpisati pravno obvezujući ugovor prije završetka prodaje. Jedina je iznimka kada netko kupuje kuću sa supružnikom u državi koja koristi ili zajedničku imovinu ili stanarsko pravo prema cjelokupnom dogovoru i par ne želi uspostaviti drugačiji ugovor. U sastavljanju ugovora o suvlasništvu trebao bi sudjelovati odvjetnik jer su ti dokumenti složeni i moraju se održati na sudu. Papirologija uvijek treba:

• Identificirajte suvlasnike, uključujući i svaku osobu. postotak vlasništva, financijske odgovornosti i zakonske obveze
• Navedite vrstu suvlasništva
• Opišite dom
• Definirajte pravila i smjernice "za. donošenje odluka, podjela troškova, korištenje imovine i rješavanje sporova," kaže Rudy
• Detaljno opišite što će se dogoditi ako bilo koja strana to želi. raskinuti sporazum. "To može uključivati ​​pravo prvokupa", napominje. Rudy, "što ostalim suvlasnicima daje mogućnost otkupa odlazećeg. suvlasnički udio«.

Nakon što sve strane pregledaju i potpišu ugovor o suvlasništvu, on će biti pravno obvezujući. Međutim, ako je potrebno, Rudy napominje da je moguće izmijeniti te ugovore kako vrijeme prolazi i pojavljuju se novi problemi, ali opet, to je najbolje učiniti uz pomoć odvjetnika.

Koja se pravila trebaju pridržavati suvlasnici?

"Suvlasnici nekretnine imaju određena prava i odgovornosti kojih se moraju pridržavati kako bi osigurali da se imovinom pravilno upravlja i održava", kaže Martinez. Mnoge od ovih pojedinosti treba izričito navesti u ugovoru o suvlasništvu, no i one koje nisu trebale bi se barem dogovoriti prije kupnje nekretnine. Evo nekih stvari na koje biste trebali biti spremni ako planirate imati dom u suvlasništvu s drugim ljudima.

Dogovorite se o korištenju nekretnine

Prva stvar oko koje se morate dogovoriti kada s nekim kupujete dom je kako će se kuća koristiti. Ako će nekretnina biti kuća za odmor, Rudy kaže da vlasnici "trebaju uspostaviti smjernice o tome kako će nekretninu koristiti svaki suvlasnik, uključujući koliko često je mogu koristiti i koliko dugo."

Ako će se dom koristiti i dijeliti kao primarno prebivalište, vlasnici bi se trebali dogovoriti tko će živjeti u svakoj sobi prije nego što se završi prodaja kuće tako da nema rasprava o tome tko može polagati pravo na bilo koju spavaću sobu ili kupaonica.

Podijelite troškove

"Suvlasnici su odgovorni za dijeljenje troškova povezanih s nekretninom, uključujući plaćanja hipoteke, porez na imovinu, osiguranje i troškovi održavanja“, kaže Martinez. Ovisno o vrsti aranžmana, vlasnici će također morati podijeliti troškove režija. Ovaj sustav mora biti pošten i pravičan i može uključivati ​​otvaranje zajedničkog bankovnog računa za plaćanje troškova vezanih uz dom ili podjelu troškova prema postotku udjela svakog vlasnika.

Održavajte imovinu

Svatko tko kupuje dom trebao bi biti spreman nositi se s tim održavanje imovine, ali s kućom u suvlasništvu, "suvlasnici bi trebali uspostaviti raspored održavanja i proračun kako bi osigurali da je nekretnina dobro održavana", kaže Martinez. Održavanje može uključivati ​​zadatke održavanja kao što su uređenje okoliša, čišćenje kuće, spremanje za zimu, bojanje, Kontrola štetočina, i usluge popravka kada stvari neizbježno pođu po zlu. Zadnje što želite učiniti kao suvlasnik je gubiti vrijeme na svađu oko toga tko će platiti unajmljivanje vodoinstalatera dok vam voda curi u kupaonicu.

Donosite odluke zajedno

Budući da više od jedne osobe ima financijski udio u nekretnini, svatko s udjelom u kući trebao bi raditi zajedno na donošenju odluka o nekretnini, uključujući kako i kada renoviranja, popravka ili nadogradnje izvršit će se. Iako bi se ti izbori trebali donositi u demokratskom smislu koliko god je to moguće, stvari ponekad mogu biti komplicirano zbog vrste sporazuma, odnosa između suvlasnika, te ako je više pogođena jedna strana nego drugi.

Na primjer, ako se dvoje ljudi u podstanarskoj zajednici ne slažu oko toga treba li kući a nova ulazna vrata, vlasnik s udjelom od 75 posto može nadglasati vlasnika s udjelom od samo 25 postotak. S druge strane, u zajedničkom najmu gdje svi uključeni žive u kući, ako jedan vlasnik želi ugraditi stropni ventilator u njihovoj spavaćoj sobi, njihovo mišljenje može imati veću težinu jer odluka uključuje i njihov privatni život prostor.

Kada se suvlasnici ne mogu složiti oko odluke, trebali bi koristiti postupak rješavanja sporova koji je opisan u njihovom ugovoru o suvlasništvu. "To može uključivati ​​posredovanje ili arbitražu", kaže Rudy, "ili neki drugi oblik rješavanja sporova s ​​kojim se slažu svi suvlasnici."

Poštujte jedni druge

Donošenje odluka u suvlasničkoj kući može biti teško, stoga suvlasnici moraju međusobno poštivati ​​prava i imovinu. Martinez kaže da "ne bi smjeli koristiti nekretninu bez dopuštenja drugog suvlasnika i trebali bi poštivati ​​privatnost i osobni prostor onog drugog."

Traženje hipoteke za suvlasničku kuću

"Dobivanje hipoteke za kuću u suvlasništvu može biti veći izazov nego dobivanje hipoteke za nekretninu jednog vlasnika", kaže Martinez. "Zajmodavci obično radije posuđuju pojedinačnim vlasnicima koji imaju jasno i neopterećeno pravo na imovinu." Razgovarajte s hipotekarnim brokerom ili kreditnim službenikom kako biste pronašli najbolje vrsta kredita za vašu jedinstvenu situaciju. Najčešći zajmovi koji se koriste za uređenje kuće u suvlasništvu uključuju:

• ‌Zajedničke hipoteke:‌ Ovi zajmovi imaju dva ili. više ljudi koji su zajednički odgovorni za plaćanja. Ovim kreditom svaki suvlasnik. prihod i kreditna sposobnost će se uzeti u obzir, a zajmodavci će obično temeljiti svoje. kamatna stopa na najniži kreditni rezultat grupe.
• ‌Djelomični zajmovi:‌ Ove hipoteke su izričito. koriste se za nekretnine sa zajedničkim vlasništvom i zahtijevaju da svaki suvlasnik bude. odgovorni za svoj dio otplate hipoteke. Kamate su. obično veći kod djelomičnih zajmova, a manje institucija nudi te hipoteke.
• ‌Osobni zajmovi:Oni koji ne žele. dijele hipoteku sa svojim suvlasnicima možda će biti jednostavnije dobiti osobni zajam za. njihov dio kupnje.
• ‌Stambeni zajmovi ili kreditne linije:‌ Nakon što je suvlasnička kuća kupljena, vlasnici će možda moći. podići zajam ili kreditnu liniju za pokrivanje troškova obnove ili značajnih. popravke na kući.

Kupujte kuću samo s osobama u koje vjerujete da će platiti njihov dio duga. Kada se za kupnju kuće koristi zajednička hipoteka, Rudy primjećuje da "ako jedan suvlasnik ne plati zajam, drugi suvlasnici mogu biti odgovorni za propuštena plaćanja." Ako drugi vlasnici ne mogu priuštiti otplatu svoje hipoteke, kredit bi mogao završiti u neisplati, a kuća bi čak mogla biti ovršeno.

Zajmodavci su zabrinuti zbog ovog rizika, što je jedan od razloga zašto su oprezniji u posuđivanju skupinama nego pojedincima. Kako bi se zaštitili, kaže Martinez, "zajmodavci mogu zahtijevati veći predujam ili više kreditne rezultate od suvlasnika kako bi ublažili povećani rizik povezan sa suvlasništvom."

Prodaja kuće s više vlasnika

Nekretnine u suvlasništvu su više izazovan za prodaju od tradicionalnih domova, ali točna razina težine varira ovisno o pojedinostima ugovora o vlasništvu. Prodaju kuće s više vlasnika najteže je kada vlasnik prije prodaje mora dobiti suglasnost svojih suvlasnika.

Čak i ako se svi ostali vlasnici slože oko prodajne cijene i uvjeta, Martinez napominje da bi "potencijalni kupci mogli oklijevati kupiti nekretninu u suvlasništvu zbog složenosti i mogućih rizika povezanih sa suvlasništvom." Da stvari budu gore, potencijalni ulagač u nekretninu u suvlasništvu još uvijek može predomisliti se ili biti u nemogućnosti dovršiti prodaju ako ne mogu pronaći odgovarajući kredit za takav pothvat budući da financiranje suvlasničke kuće može biti izazovno.

Postojanje čvrstog, jasnog i dobro definiranog ugovora o suvlasništvu može pomoći da proces prodaje teče kao što je moguće glatko, kao i rad s iskusnim agentom za nekretnine koji ima iskustva u prodaji suvlasništva domovima.

Prednosti i mane suvlasničke kuće

"Općenito, suvlasništvo može biti održiva opcija za pojedince koji su voljni raditi zajedno i dijeliti odgovornosti i prednosti vlasništva nad nekretninom", kaže Rudy. „Međutim, prije ulaska u suvlasništvo važno je pažljivo razmotriti potencijalne prednosti i mane prije nego što se odlučite za kupnju kuće na ovaj način, razmotrite i prednosti i nedostatke koji bi mogli uključuju:

Savjeti za buduće suvlasnike

Suvlasništvo kuće može vam pomoći u smanjenju troškovi i odgovornosti vlasništva nad kućom. Ipak, morate uzeti u obzir sve rizike i moguće probleme kako biste osigurali pozitivno iskustvo. Naši stručnjaci imaju sljedeće savjete za one koji razmišljaju o kupnji kuće putem ugovora o suvlasništvu.

Pažljivo birajte partnere

"Suvlasništvo kuće zahtijeva povjerenje, komunikaciju i zajedničku viziju nekretnine", kaže Martinez. "Budite sigurni da odaberete suvlasnike koji dijele vaše vrijednosti i financijske ciljeve i koji su predani održavanju pozitivnog odnosa punog poštovanja."

Rudy dodaje: "Također je važno osigurati da su svi uključeni financijski odgovorni i sposobni sudjelovati u troškovima imovine." Počnite zajedno razgovarati o svojim prihodima i kreditnim rezultatima od ranih faza procesa kako biste dobili dobru ideju o tome što biste si razumno mogli priuštiti kupiti.

Napravite detaljan ugovor o suvlasništvu

"Postojanje pravnog sporazuma koji opisuje odgovornosti i obveze svakog suvlasnika može pomoći u izbjegavanju sukoba u budućnosti", kaže Rudy. "Pobrinite se da ugovor obuhvati sve moguće scenarije, primjerice što se događa ako jedan suvlasnik želi prodati nekretninu ili što se događa ako jedan suvlasnik nije u mogućnosti sudjelovati u troškovima nekretnine."

Potražite profesionalni savjet

"Suvlasništvo kuće može biti složeno", upozorava Martinez, "i važno je potražiti savjet od stručnjaka kao što su odvjetnici, financijski savjetnici i agenti za nekretnine kako biste bili sigurni da dobro razumijete svoje zakonske i financijske obveze." Također biste trebali razgovarati s poreznim savjetnikom kako biste saznali koliki će biti vaš udio u porezu na imovinu.

Razmotrite mogućnosti financiranja

"Obavezno potražite najbolje stope i uvjete hipoteke", savjetuje Rudy, "i razmislite o tome kako će se otplate hipoteke podijeliti među suvlasnicima."

Komunicirajte otvoreno i redovito

"Dobra komunikacija ključna je za uspješan dogovor o suvlasništvu", savjetuje Martinez. "Obavezno se redovito javljajte svom suvlasniku (suvlasnicima) i odmah rješavajte sve nedoumice ili probleme kako biste izbjegli nesporazume."

Planirajte za neočekivano

"Iako ne možete predvidjeti svaki mogući scenarij", objašnjava Martinez, "važno je imati nepredviđene situacije postoje planovi za neočekivane događaje, kao što je smrt suvlasnika ili nemogućnost podmirivanja financijskih sredstava obveze."

Rudy također predlaže da svi suvlasnici "imaju izlaznu strategiju u slučaju da jedan od suvlasnika želi prodati svoj udio u nekretnini ili ako suvlasnici odluče u potpunosti prodati nekretninu."

FAQ