Hogyan lehet jogosult jelzálogra önálló vállalkozóként

Saját főnöknek lenni a végső szabadságnak tűnik, de az önálló vállalkozói tevékenységnek mindenképpen vannak hátrányai, és egyikük felemeli csúnya fejét, amikor arra készül, hogy első alkalommal vásároljon otthont. Számos kihívást kell leküzdenie ahhoz, hogy önálló vállalkozóként jelzáloghoz jusson, és a hitelező magasabb kamatlábat szabhat Önnek. A folyamat könnyebben érthető, ha a kezdés előtt tudod, mibe keveredsz, és a jelentkezés előtt megtehetsz néhány dolgot, amelyek növelik a siker esélyét.

A jövedelem igazolása önálló vállalkozóként

Minden eddiginél több ember számít önálló vállalkozónak. Ez magában foglalja Önt is, ha saját vállalkozása van, de ez nem korlátozódik az üzletek tulajdonosaira vagy a zsindelyen lógó szakemberekre. Ön akkor is adóügyi szempontból önálló vállalkozónak számít, ha önálló vállalkozóként, szabadúszóként vagy koncertmunkásként besorolják. Bármely önálló vállalkozónak valószínűleg több kihívással kell szembenéznie a jelzálogkölcsön megszerzésében, mint annak, aki rendszeres fizetéssel és W-2-vel rendelkezik. Ez azért van, mert a hitelezőnek nehezebb jól éreznie magát a bejelentett jövedelme mellett.

Ennek kompenzálására a hitelezők szigorúbb szabályokat vezetnek be az önálló vállalkozók számára, mint azok számára, akik rendszeres fizetést visznek haza. Annak a kulcsa, hogy minimális problémák és késedelem nélkül lehessen megszerezni a jelzálogkölcsönt, az az, hogy tudjuk, mit akar a bank. Ha a szükséges dokumentációval lép be az ajtón, akkor sokkal közelebb áll a hitelhez.

Stabil jövedelem igazolása önálló vállalkozóként

Nincs titok, hogy mit keresnek a hitelezők, ha hitelfelvevőkről van szó. Látni akarják:

• Magas kredit pontszám, amely tükrözi a havi számlák időben történő kifizetésének jó hiteltörténetét.
  
• Megfelelő készpénz vagy likvid eszköz az előleg, letéti díjak és egyéb zárási költségek fedezésére.
  
• A történelem. stabil foglalkoztatás elegendő igazolható jövedelemmel ahhoz, hogy jogosulttá váljon a hitelre.

Ez az utolsó tényező, amely a legtöbb szabadúszóval jár. A stabil foglalkoztatás és az igazolható jövedelem iránti igény számos kihívást vet fel néhány önálló vállalkozó számára. Először is meg kell jegyezni, hogy bárki, aki nemrég gigazdasági munkára váltott, nehezen tud hitelt szerezni. A hitelezőknek nem tetszik, ha csak rövid ideig dolgozol magadnak (mivel ez nem mutat stabil mintát), vagy kevesebb pénzt keresnek, mint az átlagos hitelfelvevő.

Még az állandó fizetéssel rendelkező emberek esetében is a hitelezők kedvelik azokat a hitelfelvevőket, akik legalább két évet dolgoztak ugyanazon a területen. Noha nem nehéz és gyors szabály, a kétéves következetes munkatapasztalat még erőteljesebben érvényes az önálló vállalkozókra. Akkor tud korcsolyázni, ha új szabadúszó munkája ugyanazon az arénában van, mint korábbi munkája, például a író, aki szabadúszó munkát végez egy üzleti weboldalon, majd egy másik vállalkozásnál kezd írni weboldal. Ha azonban egy évig szabadúszó szakácsként dolgozik, majd vezetési szolgáltatásért indul, akkor a bank nem biztos, hogy úgy gondolja, hogy a munkatörténete elég stabil ahhoz, hogy hitelt nyújtson Önnek.

Az önálló vállalkozók számára felmerülő másik kérdés a jövedelemszint. A szabadúszók jövedelme évről évre jobban változik, mint az alkalmazottaké. Ezenkívül az önálló vállalkozók általában teljes mértékben kihasználják a szövetségi bevallásokban számukra elérhető vállalkozási költségek adójának levonását. Aki maximálja az üzleti levonásaikat, az mindenképpen csökkenti nettó jövedelmét, és ez jövedelemadó szempontjából nagyszerű. Az ebből eredő nettó jövedelem azonban olyan mélyre csökkenhet, hogy előfordulhat, hogy nem jogosultak jelzálogjogra.

Az önálló vállalkozói jövedelem dokumentálása

A hitelezők megvédik magukat azzal, hogy kiegészítő jövedelemdokumentációt követelnek az önálló vállalkozóktól. A szükséges dokumentációra vonatkozó szabályok a hitelezők között nagyban eltérhetnek, ezért mindig érdemes egy adott hitelezőtől egyeztetni a kérelem elkészítése előtt.

Azok a jelzálogkölcsön-kérelmezők, akik bérmunkásként dolgoznak, jövedelmüket azzal igazolják, hogy W-2 formanyomtatványokat adnak meg. Ezeket az űrlapokat a vállalatok a munkavállalók jövedelmének az IRS-hez jelentik. Mivel ezeket az űrlapokat egy harmadik fél - a munkáltató - készíti elő, és elküldi a kormánynak, feltételezzük, hogy pontosak.

Az önálló vállalkozók nem kapnak W-2 nyomtatványokat, ezért nem tudják bevételük igazolására használni őket. A jövedelem igazolásához az önálló vállalkozóknak legalább két év 1040 adóbevallást kell bemutatniuk, az összes menetrenddel együtt valamint az iparűzési adóbevallások (adott esetben), mérlegek, a meglévő adósságok és eszközök felsorolása és hasonlók dokumentumokat. Előfordulhat, hogy fel kell mutatnia egy évre szóló eredménykimutatást és üzleti engedélyét.

A hitelező arra számít, hogy az önálló vállalkozó jövedelme évről évre nő, és nem csökken. Ha a legutóbbi adóbevallás alacsonyabb jövedelmet mutat, mint az előző évi bevétel, a hitelező nem fogja átlagolni a két hozam nettó jövedelmét kölcsön céljára, hanem egyszerűen a legfrissebbet használja egy. Valójában, ha a hozamok a jövedelem jelentős csökkenését mutatják a közelmúltban, egy hitelfelvevőt kizárhatnak arról az elméletről, miszerint az illető vállalkozása hanyatlóban van.

Biztosítsa a jelzálogköltséget magas hitelpontszámmal

Az önálló vállalkozónak minden lehetséges lépést meg kell tennie ahhoz, hogy jó jelöltként jelentkezhessen kölcsönként. Ez magában foglalja a lehetőségek megváltoztatását, például a kredit pontszámát. A kredit pontszámok kiszámítása olyan képlettel történik, amely olyan tényezőket tartalmaz, mint az adott személy fizetési előzményei és általában az adósság szintje, valamint az egyén által vezetett hitelszámlák száma és a számlák egyenlege.

Minden potenciális hitelfelvevőnek, legyen az alkalmazott vagy önálló vállalkozó, jó hitelpontszámra lesz szüksége ahhoz, hogy hitelhez jusson. Alacsony kamatozású hitelhez kiváló eredményre lesz szükség. Amint kezd komolyan foglalkozni a lakásvásárlással, az első dolgok közé tartozik, hogy ellenőrizze a hitel pontszámát. Ezt megteheti a három fő hiteliroda bármelyikében: Equifax, Experian és TransUnion. Évente egyszer ingyenes hiteljelentést is kaphat a három iroda mindegyikétől.

A hitelpontszámok 300 és 850 között mozognak, és általában minél magasabb a pontszám, annál jobb szerencsével jár az egyén, amikor hitelt vesz fel lakáshitelre. A 720 és 850 közötti pontszámmal rendelkező adósokat elég felelősnek tartják a legjobb hitelekért. A 800 és 850 közötti pontszámot kiválónak tekintik, és ez segíthet a hitel megszerzésének akadályainak leküzdésében. Önálló vállalkozóként, akik abban reménykednek, hogy háztulajdonosok lehetnek, a hitelpontszámának növelésével növelheti a lakáshitel megszerzésének esélyét. Ezt úgy teheti meg, hogy időben teljesít hitelkártya és egyéb ismétlődő kifizetéseket, nem vonja túl a bankszámláját, csökkenti az adósságszintet és a fel nem használt hitelszámlákat nulla egyenlegen tartja.

Van egy jelentős előleg

Nagyon kevesen vásárolnak ingatlant a teljes vételár készpénzben. A legtöbb vásárlónak azonban van némi készpénz, amelyet előlegként fizet a vételár egy részének kifizetésére, a többit jelzálogkölcsönökkel finanszírozza. Ideális esetben a legtöbb hitelező a vételár legalább 20 százalékának előlegét szeretné látni - 20 000 dollár minden 100 000 dollárért ár - bár egyes hitelezők, mint például a Szövetségi Lakásigazgatás, 3,5-nél kisebb összegű előleggel kölcsönöznek pénzt százalék.

Az önfoglalkoztató otthoni vásárlók segíthetnek maguknak a jelzálog megszerzésében azáltal, hogy megtakarítanak egy biztos előlegért. Valószínűleg legalább 20 százalékos előlegre lesz szükségük ahhoz, hogy jogosultak legyenek az ingatlankölcsön megszerzésére, de tekintettel az önálló vállalkozó hitelfelvevő elleni sztrájkokra, jobb, ha 25, vagy akár 30 százalékos lefelé törekszenek. Minél több likvid eszköz van, annál nagyobb az esélye a jelzálog megszerzésére. A hitelező várhatóan némi extra pénzforgalmat fizet zárási költségek és az otthoni fenntartási költségeket is.

Az adósság-jövedelem kérdések megértése

Az adósság / jövedelem (DTI) arány minden jelzálog-hitelező döntési folyamatának fő tényezője a lakáshitelek terén. Mi is pontosan a DTI? Ez egy olyan arány, amely összehasonlítja a hitelfelvevő havi teljes adósságfizetését (hitelkártyák, autókölcsönök, Diákhitel, stb.) havi jövedelmükhöz. Például, ha egy személy jövedelme havi 4000 dollár, havi adóssága pedig 2000 dollár, akkor adósság / jövedelem aránya 2000/4000, vagyis 50 százalék.

A bankok azt akarják, hogy a DTI-arány - ideértve a hitelfelvevő által igényelt kölcsön új jelzálog-kifizetéseit is - ne legyen nagyobb, mint a havi jövedelem 43 százaléka. Ez azt jelenti, hogy ha havi 4000 dollárt keres, akkor nem kell havonta 1720 dollárnál többet fizetnie, az új jelzáloggal együtt. Összeadja az összes havi tartozását, majd vonja le ezt a számot 1720 dollárból, hogy megtudja, mekkora jelzálogköltséget engedhet meg magának.

Ha a DTI aránya 43% vagy kevesebb, nem mindig könnyű, ha számos fennálló tartozása van. Még nehezebb egy önálló vállalkozó számára. Míg a bankok lehetővé teszik az alkalmazottak számára a bruttó jövedelem (a levonások előtti jövedelem) DTI-arányának felhasználását, az önálló vállalkozóknak az üzleti kiadások levonása után fennmaradó jövedelmet kell felhasználniuk.

Hogyan csökkentheti a DTI arányát? A lehető leggyorsabban fizesse ki meglévő adósságait, és ne vállaljon új adósságot. A másik alternatíva: több pénzt keresni. Megfontolhatja azt is, hogy kevesebb adókivonást vonjon le az adókból az adóbevallásokban szereplő nettó jövedelem növelése érdekében, bár ez magasabb adók fizetését jelenti.

Kölcsönre való jogosultság

Tekintettel az összes karikára, az önálló vállalkozóknak át kell ugraniuk a hitelt, azt gondolhatja, hogy van kifejezetten vállalkozások tulajdonosainak és szabadúszóknak tervezett speciális hitelek igénylésére, de ez nem az ügy. Az önálló vállalkozók jogosultak az ingatlanvásárláshoz a munkavállalóknak felajánlott jelzálogkölcsönök egészére vagy szinte mindegyikére. Ez azt jelenti, hogy együttműködhet számos különböző hitelezővel, hogy meggyőződjön arról, hogy jogosult-e hiteleikre. Ide tartoznak Fannie Mae, Freddie Mac és a Szövetségi Lakásigazgatás.

Vannak más alternatívák is, amelyeket kipróbálhat, ha elutasítják a hagyományos jelzálogkölcsönt. Néhány hitelező nem megfelelő hitelt kínál, más néven nem minősülő jelzálogkölcsönöket (nem QM). Alapvetően azok a nem QM hitelek, amelyek nem tartalmazzák a minősített jelzálogszabály szabályában előírt védelmet. A lakhatási válság után a Fogyasztói Pénzügyi Védelmi Iroda elfogadta ezt a szabályt, előírva a bankoktól és mástól hitelezőknek, hogy stabil tulajdonságú jelzálogkölcsönöket kínáljanak annak biztosítására, hogy a hitelfelvevők megengedhessék maguknak a jelzálogkölcsönöket, amelyek voltak felajánlott.

Ha egy hitelfelvevő nem engedheti meg magának a minősített jelzálogkölcsönöket, akkor fontolóra vehet egy nem QM hitelt. A nem QM hitelek magasabb kamatlábbal rendelkeznek, mint a tipikus 30 éves jelzálogkölcsönök, vagy magasabb zárási költségekkel és kevésbé kedvező visszafizetési feltételekkel járnak.