A 8 jelzálogkölcsön-típus - és hogyan válasszuk ki a legjobbat

A legtöbb első alkalommal vásárló ingatlanvásárlás magában foglalja a jelzálogkölcsön megszerzését. A jelentkezés folyamata önmagában is kihívást jelent, de tovább bonyolítja, hogy sokféle jelzálog van. Az a fajta, amelyet kiválaszt, befolyásolja a teljes hitelköltséget, valamint a havi jelzálogkölcsönöket. A legjobb megoldás az, ha áttekintést kap a rendelkezésre álló közös jelzálogkölcsönökről, valamint az egyes előnyeiről és hátrányairól, mielőtt hitelt vásárolna.

A jelzálogkölcsön alapjai

Hacsak nem azon kevesek közé tartozik, akik megengedhetik maguknak, hogy egy házat teljes készpénzben fizessenek először a lakásvásárlónak általában lakóingatlan jelzálogkölcsönre van szüksége, amely az ingatlan által biztosított kölcsön vásárolt. Ha a hitelfelvevő nem teljesíti a jelzálogkölcsön-fizetéseket, a hitelező kizárhatja a házat, és eladhatja a jelzálogkölcsön-tartozás törléséhez.

Különböző típusú jelzálogkölcsönök léteznek, és ezek több szempontból is eltérnek egymástól. Néhány fő különbség a kamat kiszámításának módja, a jelzálog összege és a hitelező személye. A kormány által támogatott jelzálogkölcsönök például speciális alkalmassági követelményekkel rendelkeznek, de a jelzálogkölcsönök jóváhagyhatók olyan emberek számára, akiknek nulla vagy alacsony az előlegük.

A lakáshitel kiválasztásakor meghozandó első döntések egyike magában foglalja a kölcsön futamidejét. A legnépszerűbb lakossági jelzálogidőszak 30 év és 15 év, bár lehetséges keresse meg a jelzálogkölcsönöket hosszabb (például 40 év) és rövidebb (öt évre) időszakokra példa). Bármely hitel esetén az általános szabály, hogy minél hosszabb a megtérülési idő, annál alacsonyabbak a havi befizetések. A hitelezők azonban kamatot számítanak fel az általuk kölcsönzött pénzről. Míg a hitel futamidejének meghosszabbítása csökkenti a havi fizetést, ez növeli a hitelfelvevő által fizetendő kamat összegét, és ezáltal a kölcsön teljes költségét.

1. típusú hitel: Hagyományos jelzálogkölcsönök

A hagyományos jelzálog egyszerűen olyan, amelyet nem támogat a szövetségi kormány, és amelyet magánhitelezők, például bankok és hitelszövetkezetek szolgáltatnak. A hagyományos jelzálogkölcsönök vagy megfelelő hitelek (azok a kölcsönök, amelyek betartják az EU által meghatározott hitelezési szabályokat szövetségi fedezetű jelzálog-társaságok, úgynevezett Fannie Mae és Freddie Mac) vagy nem megfelelő hitelek nem).

A hagyományos hitel szokásos előlegösszege a lakás eladási árának 20 százaléka, de a legtöbb első vásárló sokkal kevesebbet tesz le. Minden főbb hiteltípus 5% alatti előleggel kapható, de az alacsonyabb előleghez való jog ára: magán jelzálog-biztosítás.

A kevesebb mint 20 százalékos hátrányos helyzetű lakásvásárlónak évről évre privát jelzálogbiztosítást (PMI) kell vásárolnia, amíg a saját tőke el nem éri a 20 százalékot. Az ötlet az, hogy a hitelezőnek egy saját tőke párnát adjon, amelyre támaszkodhat, ha a vevő nem teljesít. Ezt a PMI-t évente számítják ki, de általában havonta fizetik, így összeget ad hozzá a havi jelzálog-fizetéséhez. A hagyományos jelzálog-biztosítási díjak az előleg összegétől és a hitelfelvevő hitelminőségétől függően változnak. A tipikus PMI prémiumok a következők lehetnek: Havi 30–70 dollár minden 100 000 dollárért kölcsön.

2. hiteltípus: Jumbo jelzálogkölcsönök

A Jumbo jelzálogkölcsönök nagyobbak, mint a Fannie Mae és Freddie Mac által meghatározott irányelvek megfelelő hitelek (vagy azok a hiteltípusok, amelyek megfelelnek a Federal Housing által meghatározott finanszírozási irányelveknek Pénzügyi ügynökség). Mindkét szövetségi hátterű vállalat megvásárolja és garantálja a hitelezőkön keresztül kibocsátott megfelelő jelzálogkölcsönöket a másodlagos jelzálogpiacon. 2020-ban a megfelelő hitelméret-korlát egy lakásra vonatkozott 510 400 USD országszerte, de magasabb lehet bizonyos magas árú piacokon. Az e korlátokat túllépő kölcsönöket jelzálogkölcsönnek vagy nem megfelelő jelzálognak nevezzük.

A hitelezők ugyanazokat a hitelelemeket vizsgálják a jumbo hitelkérelemnél, mint a megfelelő hitelt, ideértve a hitel pontszámot (legalább 680), az előleg nagyságát, a havi adósságkötelezettségeket jövedelem (adósság / jövedelem arány) és a zárás után tartalékban maradt pénz. A Jumbo-hitelezők magasabb adósság / jövedelem arányt engednek meg, és nem biztos, hogy kötelezővé teszik a magán jelzálogbiztosítást, de a lezárás után 12 hónapos pénztartalékot keresnek.

3. hiteltípus: Szövetségi lakásügyi igazgatási kölcsönök

Az FHA-hiteleket a Szövetségi Lakásigazgatás kezeli. Az FHA nem maga adja ki a kölcsönöket, hanem jóváhagyja azokat a hitelezőket, akik kiadják a kölcsönöket. Ezt a programot azon személyek segítésére fejlesztették ki, akik nem lennének jogosultak a hagyományos kölcsönökre, és a legalacsonyabb kamatlábakat kínálja bármilyen típusú hiteltől. Az FHA-kölcsön csak 3,5 százalékos előleggel vehető igénybe, és a családtól kapott ajándékok előlegként megengedettek. Ezek nagyon népszerű jelzálogkölcsönök az első otthoni vásárlók számára.

Az alacsony előleg mellett az FHA-hitelek alacsony hitelteljesítményű hitelfelvevőknek - akár 580-nak is - hitelhez juthatnak. Ha a hitel pontszáma 500 és 579 között van, akkor is kaphat hitelt, ha 10 százalékos előleggel áll elő. Ne feledje azonban, hogy minél alacsonyabb a hitelpontszám, annál magasabb a kamatláb, amelyet valószínűleg felajánlanak. Ezenkívül be kell mutatnia a kétéves folyamatos munka foglalkoztatási előzményeit. A kölcsönök csak az elsődleges lakóhelyekre nyújthatók.

A hitel nagy hátránya a jelzálog-biztosítás. Az FHA-hitelekhez kétféle jelzálog-biztosítási díj szükséges. Az egyik előlegfizetés - A jelzálog 1,75 százaléka - készpénzben fizethető vagy beépíthető a jelzálogba. Például, ha van 300 000 dolláros FHA-kölcsöne, az 1,75 százalékos előzetes biztosítási kifizetés 5250 dollár lesz. A másik jelzálog-biztosítási összeg - az úgynevezett jelzálog-biztosítási díj - havonta fizetett éves díj. A kamatláb a hitelösszeg százaléka, több tényező alapján, beleértve a hitelfelvevő hitel-érték arányát, a kölcsön összegét és a kölcsön hosszát.

4. típusú hitel: Veteránok adminisztrációs hitelei

A kormány által támogatott második jelzálogkölcsön-típus a VA-hitel, amelyet a Veteránok Igazgatósága kezel. A VA nem kölcsönöz közvetlenül pénzt, de támogatja a magánhitelezők által nyújtott kölcsönöket. E program keretében a képzett kérelmezők - a jelenlegi és volt katonai személyzet, valamint néhány túlélő házastárs - alacsony árfolyamon tudnak jelzáloghoz jutni, semmi hátrány nélkül. Ezenkívül nem kell magán jelzálogbiztosítást fizetniük, ami több pénzt takarít meg számukra, és a kölcsönök feltételezhetőek. A VA kölcsönökre nincsenek előre fizetési kötbérek, ami azt jelenti, hogy ha korán kifizeti jelzálogát, akkor nem számítunk fel díjat.

A program legnagyobb korlátozó tényezője, hogy a jogosultság katonai személyzetre, veteránokra vagy néhány túlélő házastársra korlátozódik. Ez magában foglalja az aktív szolgálatot teljesítő katonákat, a tisztességesen elbocsátott katonai személyzetet, a tartalékok vagy a Nemzeti Gárda tagjait és a szolgálat tagjainak házastársait, akiket szolgálatuk során megöltek.

5. hiteltípus: Egyesült Államok Mezőgazdasági Minisztériumának hitelei

Ha Ön nem veterán vagy egy veterán túlélő házastársa, a rendelkezésre álló legjobb jelzálogkölcsön-kamatlábak az USDA-hitelekben vannak, lakossági jelzálogkölcsönök, amelyeket az Egyesült Államok Mezőgazdasági Minisztériuma támogat vidékfejlesztési garanciális lakáshitelének részeként program. Ez a hitelprogram az otthoni vásárlókat célozza meg, akiknek alacsony vagy átlagos jövedelme van a térségben. Olyan hiteleket kínál, amelyeknek nincs hátránya, csökkentett jelzálog-biztosítás és a piac alatti jelzálog-kamatlábak 0,5-0,75 százalék alacsonyabb, mint az FHA hitelprogramjai és a hagyományos hitelek.

Ezt a kölcsönprogramot azért hozták létre, hogy ösztönözzék a lakástulajdont és a gazdasági tevékenységet a nagyobb városi területeken kívül, így a San Francisco-i vagy New York-i vásárlóknak máshova kell keresniük. Ahhoz, hogy egy házvásárlás jogosult legyen az USDA jelzálogjogára, mind a lakásvásárlónak, mind az ingatlannak meg kell felelnie. Az otthonnak elsődleges lakóhelyként kell lennie, és az USDA által meghatározott vidéki térségben kell lennie, amely általában 20 000-nél kevesebb lakosú várost jelent. A vevő jövedelmének belül kell lennie 15 százalék a helyi medián jövedelem, és a kredit pontszámnak legalább 640-nek kell lennie.

Az USDA védelmet nyújt a jelzálogkölcsönöknek, ha egy hitelfelvevő nem teljesít fizetést, de az USDA jelzálogbiztosítást igényel a garancia alátámasztására. A biztosítás a fennálló hitelen alapul, és 1 százalékos előzetes díjat és 0,35 százalékos éves díjat (havonta fizet) igényel. Például egy 100 000 dolláros USDA-hitellel rendelkező lakásvásárló előzetes 1000 dolláros jelzálog-biztosítási díjat fizet, plusz havi 29,17 dolláros befizetést a jelzálog-biztosításért.

6. típusú hitel: Fix kamatozású jelzálogkölcsönök

A jelzálogkölcsönök másik nagy megosztottsága a kamat számításának módja. A havi jelzálogkölcsönök tartalmazzák a tőke (az Ön által felvett és visszafizetendő összeg) lefizetését, valamint a kamatfizetés - a csak kamatozású jelzálog kivételével, ahol a vevő először visszafizeti a kamatot, majd megoldja a fő. A két általános kamattípus a fix kamatozású és az állítható kamatozású jelzálog. Mindegyiknek megvannak a maga előnyei.

Rögzített kamatozású jelzálog esetén a kamatot egy meghatározott kamatlábbal állapítják meg, amely a hitel futamideje alatt változatlan marad. Ha a fix kamatláb a hitel felvételekor 3 százalék, akkor az a teljes hitel futamidő alatt 3 százalék marad (kivéve, ha természetesen a háztulajdonos úgy dönt, hogy refinanszírozza). Ez a típusú jelzálog stabil havi fizetéssel rendelkezik, amelyre a vevő számíthat.

7. hiteltípus: Állítható kamatozású jelzálogkölcsönök

Az állítható kamatozású jelzálog (ARM) ugyanúgy különbözik a fix kamatozású jelzálogtól, mint amilyennek hangzik - a kamatláb a kölcsön teljes élettartama alatt állítható. Sok esetben az ARM kezdeti kamatlábát fix kamatláb alatt, a piaci kamat alatt állapítják meg, ami rövid távon nagyon vonzóvá és megfizethetővé teszi a kölcsönt. Az árfolyam kiigazításakor azonban a havi fizetés emelkedhet. A kamatlábak a hitel futamideje alatt kiigazodnak, így a hitelfelvevőnek a fizetések meredek emelkedésével kell szembenéznie. Természetesen, ha a kamatlábak csökkennek, csökkenhetnek a fizetések.

8. hiteltípus: Csak kamatozású jelzálogkölcsönök

A törlesztési feltételek másik változata a csak kamatozású jelzálog. Az ilyen típusú jelzálogkölcsön esetében a hitelfelvevő csak havi kamatfizetéseket hajt végre (tőkefizetések nélkül) meghatározott időtartamra, általában öt, hét vagy 10 évre. Ezen időszak végén a tőke is beindul, néha magasabb kifizetéseket igényel, amelyek mind a kamatot, mind a tőkét tartalmazzák, és néha egyösszegű kifizetést igényelnek.

A csak kamatozású havi alacsony fizetések vonzóvá teszik a kölcsönt, de sok háztulajdonos számára ez nem gördülékeny. Az ilyen típusú hitelek a 2000-es évek elején a lakásbuborék alatt gondokat okoztak a vevőknek. A vevők addig nem építenek saját tőkét, amíg el nem kezdik fizetni a tőkét. Néhány vevő elfogadja ezt a típusú hiteltervezést eladásra vagy refinanszírozásra a csak kamatozású időszak végén. Mások a kamatperiódus alatt spórolnak az alapösszeg egyösszegű befizetésére.