Az FHA-kölcsönök teljes útmutatója

Sok első lakásvásárló azt mondja, hogy a Szövetségi Lakásigazgatás (FHA) kölcsön nyitotta meg kapuit álmaik előtt, de mi is ez a program? Ha azon gondolkodik, hogy belevetette magát a háztulajdonba és FHA-hitelt igényel, akkor meg kell szerezzen jó ismeretet az FHA-kölcsönökről, mi a nagyszerű bennük, mi a jogosultsága és hogyan alkalmaz.

Mi az FHA hitel?

Az "FHA" jelentése a "Federal Housing Administration", amely szövetségi kormányzati ügynökség. Ez az ügynökség maga nem kölcsönöz pénzt (bár az "FHA-kölcsön" kifejezés népszerű használata elhitetheti az ellenkezőjével). Az FHA-hitel egy bank, hitelszövetkezet vagy más hitelező által kibocsátott jelzálogkölcsön, amelyet az FHA biztosít. Ez a biztosítás védi a hitelezőt abban az esetben, ha a vevő nem teljesít fizetést (amikor nem tudja visszafizetni a kölcsönt), vagyis a hitelezőnek nem kell annyira aggódnia a hitelfelvevő nemteljesítésének kockázata miatt.

Az FHA biztosításával a hitelezők lakáshitelt ajánlhatnak fel azoknak a hitelfelvevőknek, akiknek alacsonyabb jövedelme, alacsonyabb hitelpontszámuk és alacsonyabb előlegük van, mint amire általában szükség van egy hagyományos hitelhez. Lehetséges, hogy egy hitelfelvevő FHA-hitelt kap 3,5 százalékos mínuszban és 580-as hitelminősítéssel. Ez megmagyarázza ezeknek a hiteleknek a népszerűségét az első otthoni vásárlók körében, akik felhasználhatják őket családi házak, több egységből álló kis épületek, társasházak és még néhányak vásárlása, építése vagy refinanszírozása mobilházak. Nem minden hitelező jogosult FHA-hitelek kiadására; a hitelek felajánlására csak az FHA által jóváhagyott hitelezők jogosultak.

Mi az FHA?

Ma a Szövetségi Lakásigazgatás be van építve az Egyesült Államok Lakás- és Városfejlesztési Minisztériumába. Az ügynökséget azonban évtizedekkel korábban hozták létre, a New Deal program részeként, amelyet azért hoztak létre, hogy segítsék az amerikaiakat az 1930-as évek nagy depressziójából kilábalni.

Az FHA volt az 1934-es nemzeti házügyi törvény központi eleme. Ebben az időszakban az amerikaiak mintegy 50 százaléka, akinek otthona volt, nem teljesítette a jelzálogkölcsönét, és kockáztatta a kizárást. Ez a szörnyű helyzet akkor következett be, amikor a lakáspiaci buborék felszakadt, és a tőzsde felpattanása után erősen ütötte az országot.

Az FHA-t azért hozták létre, hogy fékezze a kizárásokat, és ösztönözze és támogassa a háztulajdonosi tevékenységet. Ezt úgy tette, hogy megkönnyítette az egyének számára a lakások vásárlását vagy refinanszírozását. Azzal csökkentette a szokásos előleget, ahonnan a vételár 50 százalékánál a megfizethetőbb 20 százalékig állt, azáltal, hogy biztosította a jelzálogkölcsönök értékét a lakás értékének 80 százalékáig. A program sikeres volt, és jelenleg mintegy 8 millió családi háznak nyújt hitelt.

Mi könnyebb az FHA-hitelekről?

Könnyebb megérteni az FHA-hitelek előnyeit, ha összehasonlítja őket a hagyományos hitelekkel. A hagyományos hitelek az FHA által nem garantált rendszeres jelzálogkölcsönök, amelyeket a bankok, más pénzügyi intézmények és nem banki hitelezők adnak minősített hitelfelvevőknek. Az eredetileg összehasonlítandó három különbség a követelmény hitel pontszám, előleg és az adósság / jövedelem arány.

A kredit pontszám egy háromjegyű szám, amely tükrözi a hiteltörténetét, és amely az adósságok kifizetésének nyilvántartásán alapul. A kredit pontszámok a legalacsonyabb 300-tól a 850-ig terjednek. A hagyományos hitelek általában megkövetelik, hogy a kredit pontszám legyen 620 és 850, az alacsonyabb pontszámok általában azt jelentik, hogy a hitelező magasabb kamatozású hitelt kínál.

Az FHA-hitelért folyamodók azt tapasztalják, hogy a hitel pontszámai előlegekhez vannak kötve. Ha 500 kreditpontszámod van, akkor FHA-hitelt kaphatsz 10 százalékos előleggel. Ha 580-as vagy annál magasabb hitelpontszámmal rendelkezik, akkor 3,5 százalékos előleggel kölcsönt kaphat. Bár lehetséges egy hagyományos hitel megszerzése akár 3 százalékos előleggel is, ezeket az ajánlatokat azok tartják fenn, akiknek a hitel pontszáma közel 700 vagy annál jobb.

Az adósság / jövedelem arány (DTI) a havi adósság és a havi jövedelem összehasonlítása. A hagyományos jelzálogkölcsönöknél a hitelezők azt preferálják, hogy az adósság ne vegye fel a havi jövedelem 43% -át. Az FHA lehetővé teszi a DTI arány 50 százalék.

Mi a helyzet a magán jelzálogbiztosítással?

A jelzálogkölcsön-kölcsönző biztos akar lenni abban, hogy visszakapja a kölcsönzött pénzt. A jelzálogkölcsön-kölcsönzőnek tulajdonosi érdekeltsége van az ingatlan iránt, ami azt jelenti, hogy ha nem teljesíti a jelzálogkölcsönöket, a hitelező átveheti a házat, és eladhatja azt a hitel törlesztésére. A hitelező nem finanszírozza az ingatlan 100 százalékát, mert ha az érték csökken, és a hitelfelvevő nem teljesít, akkor a hitelező valószínűleg nem jut elegendő eladásból a hitel visszafizetéséhez.

Emiatt a hagyományos hitelezők azt preferálják, hogy a ház költségeinek 20 százalékát letegyék. Így a hitelezőnek 20 százalékos értékpárnája van, amelyre támaszkodhat. Ha kevesebb, mint 20 százalékot szeretne lefektetni, akkor a hitelező védelme érdekében magán jelzálogbiztosítást (PMI) kell vásárolnia. A PMI-t a havi befizetésekkel együtt fizetik, kamatokkal, ingatlanadóval és a háztulajdonosok biztosításával együtt. Általában addig kell fizetnie ezt a PMI-t, amíg az ingatlanban lévő saját tőke el nem éri a 20 százalékot, vagy, másképpen fogalmazva, az Ön saját tőkéjéig a hitel / érték arány eléri a 80 százalékot. A biztosítás költsége részben a hitel pontszámától függ, és az alacsonyabb pontszámúak többet fizetnek.

Mivel a hitelfelvevők 3,5 vagy 10 százalékos előleggel jogosultak az FHA-hitelre, felmerülhet a kérdés, hogy jelzálogbiztosítást kell-e vásárolniuk. A válasz igen, de helyette "jelzálog-biztosítási díjaknak (MPI)" nevezik. Az FHA-kölcsönben részesülő hitelfelvevőnek meg kell vásárolnia ezt a biztosítást, és a hitel élettartama alatt kell tartania (szemben azzal, hogy azt megszüntetik, ha eléri a 20 százalékos saját tőkét egy hagyományos kölcsönnél). Az MPI-fizetés megszabadulásának egyetlen módja a hagyományos jelzáloggal történő refinanszírozás.

Az FHA jelzáloghoz előzetes MPI-díjra van szükség, amely a hitel összegének 1,75 százaléka. Ezenkívül minden jelzálogfizetéshez havi prémiumot adnak, amely a kölcsön összegének 0,45 és 1,05 százaléka között mozog. A kredit pontszám nem befolyásolja az összeget. Inkább a kölcsön összegén, az előleg összegén és a kölcsön futamidején alapul.

Mik az FHA hitelkorlátok?

Valamennyi jelzálogkölcsön-nyújtóra a szövetségi kormány által meghatározott maximális összeg korlátozása vonatkozik. A hagyományos hiteleknek meg kell felelniük a Szövetségi Lakásfinanszírozási Ügynökség által megállapított megfelelő hitelkorlátnak, amely megyénként változhat. Évente kiigazítják, és 2021-re 548 250 dollár az ország legtöbb területén. Az ezen összeget meghaladó hiteleket "jumbo hiteleknek" nevezzük, és saját szabályaik vannak.

Az FHA-kölcsönök összegére is vannak korlátozások, ezeket évente kiigazítják. A korlátok attól függően változnak, hogy a piacot olcsónak vagy drágának tekintik-e. 2021-re az olcsó területekre vonatkozó határérték 356 362 dollár, a drága piacok esetében pedig 822 375 dollár.

Mikor jobbak a hagyományos hitelek?

Bár egy alacsony hitellel rendelkező hitelfelvevő számára sokkal könnyebb megszerezni az FHA-hitelt, ez még nem jelenti azt, hogy ez mindenki számára jobb alternatíva. Ki fog jobban teljesíteni egy hagyományos hitel mellett? Általában azok, akik csúcsminőségű kreditpontszámmal rendelkeznek, a hagyományos hiteleket a lista élére helyezhetik.

Ez azért van, mert kiváló hitel esetén csak 3 százalékos leszakadással lehet hagyományos hitelt szerezni. A lehető legalacsonyabb FHA előleg 3,5 százalék. Ezenkívül általában lehetséges a magán jelzálogbiztosítás megszüntetése, ha az ingatlanban 20 százalékos saját tőke van, míg az FHA a biztosítás a kölcsön élettartama alatt fennmarad (vagyis a kölcsön összegének 0,45–1,15 százalékát fizeted, amíg ki nem fizeted a ház).

Hasonlóképpen, az olcsó területeken több pénzt vehet fel hagyományos hitelre, mint egy FHA-kölcsönt. Ha félmillió dollárért szeretne házat vásárolni egy olcsó területen, akkor ehhez az összeghez kaphat egy hagyományos hagyományos hitelt, de nem FHA-kölcsönt. Végül az FHA lakáshitelek csak elsődleges lakóhelyű házak vásárlásakor állnak rendelkezésre. Azoknak a vevőknek, akik nyaralót vagy befektetési célú ingatlant akarnak vásárolni, hagyományos hitelre lesz szükség.

Hogyan lehet jelentkezni?

FHA-hitel igénylésén gondolkodik? A jelentkezési folyamat félelmetesnek tűnhet, különösen egy első alkalommal vásárló személy számára. Célszerű korán kezdeni és pénzügyeit rendbe hozni, mielőtt belevágna.

Először alaposan meg kell vizsgálnia havi jövedelmét és havi számláit. Az adósság / jövedelem arány a kölcsön megszerzésének egyik tényezője, és ez olyan dolog, amellyel korán kezelnie kell. Sorolja fel havi számláit, és hasonlítsa össze őket a jövedelmével. Mennyi maradt? Ez megadja azt a paramétert, hogy mekkora jelzálogkölcsönt tud megengedni magának.

Ezután szerezze be hitelinformációit a három nagy hitelirodától: Experian, Equifax és TransUnion. Jogi joga van, hogy minden egyes irodától évente egy ingyenes jelentést kapjon, és fontos megnéznie, hogy mi a hitelminősége, és ellenőrizze az egyes jelentésekben szereplő információkat. Önnek joga van azonosítani a hibákat és kérni azok kijavítását, és ezt meg kell tennie. Minél jobb a hitel pontszáma, annál több opcióval és jobb opcióval rendelkezik.

Végül takarítson meg előlegként. Legalább 3,5 százalékra lesz szüksége egy FHA-hitelhez, valamint pénzre a zárási költségek kifizetéséhez (amelyek általában a kölcsön összegének 3-5% -át teszik ki). Az is fontos, hogy legyen egy sürgősségi alap, amely három-hat hónapig biztosítja az alapvető szükségleteit, ha az alja kiesik a munkája alól.

Csak akkor kezdjen el beszélni a hitelezőkkel. Ne feledje, hogy az FHA nem kölcsönöz pénzt; csak bankoktól és hitelezőktől nyújt kölcsönöket. Az a tény, hogy a legtöbb bank és jelzálogkölcsön-kölcsönző FHA-val biztosított hitelt kínál, de biztosan nem mindenkitől kapja meg ugyanazt az üzletet. A díjak és díjak nem egységesek, és a hitelezők között jelentősen eltérnek. Vásároljon és hasonlítsa össze a feltételeket, mielőtt ténylegesen beadna egy pályázatot.

A hitelező kiválasztása után papíralapú kérelmet kaphat, kitöltheti és elküldheti az összes igazoló dokumentummal hitelügyintézőnek felülvizsgálatra. Alternatív megoldásként a legtöbb bank lehetővé teszi az online FHA-hitel igénylését azáltal, hogy bejelentkezik a hitelező webhelyére, kitölti a kérelmet és elektronikusan csatolja a biztonsági dokumentációt.