Mi a magán jelzálogbiztosítás?

A ház előlegének "arany mércéje" 20 százalék - de ez a modern lakásvásárló (főleg az első időzítő) számára nagyrészt irreális. Ha belépsz a birodalomba lakásbirtokosság első alkalommal és 20% -nál kevesebb előleggel történő jelzálogkölcsön igénylése esetén havi összege növekedni fog fizetés (vagy alternatívaként a zárási költségek teljes összege) egy úgynevezett magán jelzálog-biztosítás miatt (PMI).

A hitelezők magán jelzálogbiztosítást igényelnek azoknak a lakáshiteleknek, amelyekbe kockázatosabb befektetni, és a PMI a befektetésük védelmének módja. A PMI költségeit a hitelfelvevő fedezi, és többféleképpen is fizethetők, és a biztosítás megmarad mindaddig, amíg a vevő vagyonának 20% -át meg nem szerezte a házban, vagy egy összegben kifizette őket záró.

Tipp

Mennyibe kerül a magán jelzálogbiztosítás?

Általános szabály, hogy a hitelező magánhitel-biztosítást követel meg minden olyan hagyományos hitel esetében, amelynek az előleg kevesebb, mint 20 százalék, de néhány más változó figyelembe veszi a döntést. Amikor a hitelező PMI-t igényel a kölcsönhöz, az 0,25-2,25 százalék között mozoghat hitelegyenleg minden évben, és annak meghatározása, hogy ennek a tartománynak melyik végén esnek le a PMI-díjai, hitelezők megnézi:

• A kölcsön nagysága
• Hitel típusa (fix vagy módosítható kamatozású)
• Előleg összege
• A kölcsön futamideje
• Hitelfelvevő hitel pontszáma
• Hagyományos kölcsön vagy nem konvencionális (például jumbo) kölcsön

A kockázat felméréséhez a hitelezők a hitel-érték aránynak (LTV) nevezett számot használják, amellyel megkapják elosztva a kölcsön összegét az ingatlan értékelt értékével, és megszorozva 100-val, hogy a százalék. Minél kisebb ez az arány, annál kisebb a kockázat, és a hitelezők általában 80 százalékos vagy annál kevesebb LTV-t tartanak elég biztonságosnak ahhoz, hogy lemondjanak a személyes jelzálog-biztosításról. A magasabb LTV azt jelenti, hogy a hitelfelvevő magasabb PMI-költségekkel jár, különösen a kevésbé jó kredit pontszámmal (760 kiváló pontszámnak számít).

A PMI-költségek fizetésének módjai

Amikor a házvásárlók hitelt felvesz ehhez PMI szükséges, a négyféle módon fizethetnek érte. A leggyakoribb módszer az, ha a hitelező egyszerűen hozzáadja a díjat a havi jelzálog fizetéshez. Addig fizeted ezt a díjat, amíg tartozásod nem lesz kevesebb, mint az értékelt érték 78 százaléka. Ezen a ponton a hitelezőt a törvény előírja, hogy hagyja abba a díj felszámítását.

A PMI fizetésének második módja egy átalányösszeg, amelyet a hitel kezdetekor a záró költségek fedeznek, és bár ez havi befizetések esetén a hitelfelvevőknek több készpénzzel kell előállniuk, és ebből a pénzből semmit sem kapnak vissza, ha néhány után eladják a házat évek.

A harmadik forgatókönyv szerint a hitelező technikailag fizeti a PMI díjait, és a költségeket magasabb kamatlábakkal hárítja át a hitelfelvevőre. Mivel a kamatlábakat a hitel kezdetén határozzák meg, akkor továbbra is fizetnie kell a PMI-t, miután az LTV eléri a 80 százalékos referenciaértéket. A kamatemelés azonban gyakran kisebb havi befizetéseket eredményez, mint amennyit a PMI-díjak fizetésekor fizet.

Az utolsó lehetőség egy hibrid, ahol a PMI költségeinek egy részét előre fizetik, egy részét pedig a havi befizetésekbe vonják be. Ez az opció a nagy adósság / jövedelem arányú lakástulajdonosok számára működik, akik nem engedhetik meg maguknak a nagy havi jelzálog-fizetést. Nagyobb előlegfizetést igényel, de nem akkora, mint ha az összes PMI-kifizetésre kiterjedne.

Az FHA hitelhez MIP szükséges

A Szövetségi Lakásigazgatás (FHA) által támogatott kölcsönök azoknak az első alkalommal vásárlóknak állnak rendelkezésre, akik nem rendelkeznek hitelpontszámmal vagy előleggel ahhoz, hogy jogosultak legyenek a hagyományos hitelre. Mindannyian az FHA által támogatott magán jelzálogbiztosítási díjat igényelnek (amelyet jelzálogbiztosítási díjnak (MIP) neveznek) a a hitel összegének 1,75 százaléka, amelyet előre fizethet a zárási költségek részeként, vagy beemelheti a havi összegbe kifizetések. Ha a hitelfelvevő úgy dönt, hogy a havi jelzálogköltségét a MIP-nek fizeti, akkor ezeket a költségeket a kölcsön élettartama alatt meg fogja fizetni.

Ha FHA hitelt vesz fel, akkor az eredeti díj mellett havi díjat is kell fizetnie, amelyet MIP díjnak neveznek. A havi díj a fennálló hitelegyenleg 0,45 és 1,05 százaléka között lehet, a hitel nagyságától, futamidejétől és az előlegtől függően.

Hogyan lehet megállítani a PMI fizetését

Ha a kredit pontszám és az erőforrások arra kényszerítenek, hogy hitelt vegyen fel a PMI-vel, akkor alapvetően négy lehetősége van arra, hogy megszabaduljon tőle.

​Ne tegyen semmit:Ha továbbra is időben teljesít fizetést, a kölcsön összege fokozatosan csökken arra a pontra, amikor az a ház értékének 78 százaléka. Ha havi díjakat fizet, ami a háztulajdonosok által leggyakrabban fizetett PMI, a díjak automatikusan leállnak, amikor eléri ezt a tereptárgyat. Ezt garantálja a lakástulajdonosok védelméről szóló törvény, amelyet a kongresszus 1998-ban fogadott el.

​Felkérés visszavonása:Amikor a hitel egyenlege a lakás értékének 80 százalékára csökkent, kérvényezheti a kölcsöncéget, hogy törölje a díjakat. Fizetéseinek naprakésznek kell lennie, nincsenek zálogjogai az ingatlanon, és írásban kell benyújtania a kérelmet. Előfordulhat, hogy fizetnie kell az otthoni értékbecslésért, és a biztosítás nem mondható fel, ha az otthon értéke csökkent. Nagyobb befizetések vagy egy-két extra fizetés évente elősegíti a referenciaérték gyorsabb elérését.

​Refinanszírozás:Ha otthonának értéke megnőtt, a refinanszírozás csökkentheti az LVT-t arra a pontra, amikor nincs szüksége biztosításra. Ennek a stratégiának kettős értelme van, ha a kamatlábak csökkentek, mert olcsóbb hitelt is kap. Általában két évig kell birtokolnia az otthont, mielőtt a hitelezők megfontolják a PMI elhagyását, amelyet fűszerezési követelménynek neveznek. Ne felejtsük el, hogy a záróköltségek refinanszírozása jelentős lehet, ezért mindenképpen mérlegelje ezeket a költségeket a PMI nem fizetéséből származó tervezett megtakarításokkal.

​Újra értékelje otthonát:Ha olyan környéken vásárol otthont, ahol emelkednek az árak, akkor lehet értelme, ha otthonát újraértékelik. Ha az érték nőtt, ez csökkenti az LTV-t, talán annyival, hogy törölje a PMI-t, de van egy minimális foglaltsági követelmény. Legalább 2 évig a házban kell élnie, ekkor eltávolíthatja a PMI-t, ha az LTV 75 százalékra csökkent. 5 év után kérheti a PMI eltávolítását, ha az LTV 80 százalékra csökkent. Otthonának értéke is növekedhet az Ön által végzett fejlesztések miatt, például új tető felhelyezése vagy úszómedence hozzáadása.

Az értékelések ára 400 és 600 dollár között van, de néhány hitelező elfogadja az engedéllyel rendelkező bróker véleményét. Ez olcsóbb megoldás, ezért jó, ha hitelezőtől érdeklődik.

Van egy minimális tartózkodási követelmény is: Legalább 2 évig a házban kell élnie, ekkor eltávolíthatja a PMI-t, ha az LTV 75 százalékra csökkent. 5 év után kérheti a PMI eltávolítását, ha az LTV 80 százalékra csökkent.