A kizárt otthon vásárlásának előnyei és hátrányai

A kizárt ház megvásárlásának egyik módja az, hogy az egyik ember balszerencséje a másik lehetősége, és a kutya-eszik-kutya gazdaságban ez általános nézőpont, bár a valóság természetesen szinte mindig több összetett. Mindenesetre, mint a kizárt ház potenciális vásárlója, tisztában kell lennie azzal, hogy mibe keveredik, mert a kizárt ingatlan megvásárlása nem azonos a hagyományos lakásvásárlással.

Lehet, hogy első látásra beleszeretett az ingatlanba, de az eladó - bank vagy jelzálogkölcsön társaság - általában érdektelen harmadik fél, és nem osztja meg lelkesedését. A kizárási vásárlás általában "olyan, amilyen", és bár egyes bankok erőfeszítéseket tesznek a ház reprezentatívvá tételére, mégis nem végez nagyjavítást a vízvezeték-, az elektromos vagy a HVAC-rendszerekben, és ezeket mozgás előtt meg kell végeznie ban ben.

A kiterjedt javítások iránti lehetséges igény csak egyike a kizárt ingatlanvásárlásnak, de vannak nyilvánvaló előnyei is, amelyek nem utolsósorban a

Mi vesz részt a kizárásban?

A kizárási folyamat hosszú lehet, gyakran több mint egy évig tarthat, attól függően, hogy a bank milyen gyorsan cselekszik. Ez idő alatt, és gyakran még a kizárás hivatalos után is, a lakástulajdonos továbbra is megszállhatja az ingatlant.

A kizárási folyamatnak hat külön fázisa van:

• A háztulajdonos elmulasztja a jelzálog kifizetést. Ezt alapértelmezettként ismerjük.

• A bank értesítést küld a nemteljesítésről, és egyes államokban ezt az értesítést még a bejárati ajtón vagy az épület más kiemelkedő helyén is rögzíti. Legkorábban ez a nemteljesítés után 90 nappal fordulhat elő, de sok hitelező megvárja, amíg a háztulajdonos elmulaszt két vagy több jelzálog-fizetést. A nemteljesítésről szóló értesítést gyakran követi egy 90 napos visszaállítási időszak, amely alatt a háztulajdonosnak esélye van a hiba kijavítására. Az eddig eltelt teljes idő hat-nyolc hónap.

• A bank három hétig egy helyi újságban tesz közzé vagyonkezelői eladást, és nyilvános aukciót hirdet.

• Kizáró aukciót tartanak, és ha van sikeres ajánlattevő, akkor ez a személy lesz az új tulajdonos. Ha a ház nem kerül eladásra aukción, a bank tulajdonjogot vállal, és a lakás REO (vagy ingatlan tulajdonában lévő) ingatlan lesz. A REO időszakban az eredeti tulajdonosnak engedélyezhető, hogy otthon maradjon.

• A bank eladja az ingatlant, és kilakoltatási értesítést küld az ingatlan lakóinak. Az értesítés kézhezvételekor vagy nem sokkal később el kell hagyniuk a helyiségeket.

A REO időszak egy vagy két évig terjedhet, a lakáspiactól és a ki nem fizetett hitel összegétől függően. A bank elsődleges érdeke a veszteségek megtérülése, és ha a piac lassú és a hitelegyenleg nagy, úgy dönthet, hogy a feltételek javulásáig birtokolja az ingatlant.

Hogyan lehet megtalálni a kizárt otthont

Néhány szerencsés ember megtalálja álmai otthonát az apróhirdetések beolvasásával, aukcióra indulással és fizetéssel az otthonért készpénzben, de a legtöbben úgy csinálják, hogy ingatlanügynökkel együttműködve vásárolnak egy REO ingatlant. Egy jó ügynök teljes körűen felsorolja az összes REO tulajdonságot a környéken, de ha a keresés korai szakaszában van, és nem mégis van ügynöke, a Zillow-n találhat vezetőket, amelyek felsorolják a kizárásokat és az előzetes kizárásokat, amelyek még mindig alapértelmezettek. fázis. Ezenkívül a Lakás- és Városfejlesztési Minisztérium kereshető adatbázist is tart a kizárt otthonokról, ugyanúgy, mint Fannie Mae a HomePath programjával és Freddie Mac a HomeSteps programmal.

Hogyan vásárolhatunk elzárt otthont

Ha tud egy bajba jutott ingatlanról, akkor azt az alapértelmezett vagy az előzetes kizárási szakaszban megvásárolhatja, ha ajánlatot tesz a tulajdonosnak. Az ingatlan piaci értéke alatti, de legalább elég nagy ajánlat a jelzálog ki nem fizetett részének fedezésére elfogadható. Ezt short ügyletnek nevezik, és azt a hitelezőnek jóvá kell hagynia, aki gyakran motivált arra, hogy elkerülje a költséges és időigényes kizárási folyamatot.

Ha a bank nem hagyja jóvá az eladást, akkor a kizárt lakás megvásárlásának következő lehetősége a kizárási aukció. Ezzel a stratégiával az a probléma, hogy az aukciókon általában készpénzajánlatokra van szükség, és ha nem, akkor Önre rendelkeznie kell egy előre meghatározott összegű (általában 5000 dollár) hitelesített csekkel és a hitel előzetes jóváhagyásával, csak licitáljon.

A mély zsebbel rendelkező nagybefektetőknél a legvalószínűbb, hogy ilyen típusú készpénz van kéznél, és ez ellen fognak licitálni, különösen, ha értékes ingatlanról van szó. További probléma, hogy a házakat "állapotban" állapotban árulják aukción, és akkor sem vizsgálhatja meg a házat, ha az még mindig lakott. A harmadik probléma az, hogy a cím nem biztos, hogy egyértelmű, és a vevőnek tisztáznia kell a vele kapcsolatos esetleges problémákat, például a fennálló zálogjogokat.

A legtöbb elzárt lakást vásárló ember aukció után teszi, amikor a bank visszavette az ingatlant és egy REO ingatlanügynökhöz rendelte. Ez biztonságosabb, mint aukción vásárolni, mert a bank elvégzi a cím megszüntetését és a jelenlegi lakók kilakoltatását. A REO ingatlant általában "olyan állapotban" értékesítik, de a bank általában lehetőséget biztosít otthoni ellenőrzés lefolytatására. A kizárt otthon ilyen módon történő megvásárlásához a legjobb, ha olyan ingatlanközvetítőt vesz fel, aki tapasztalattal rendelkezik a REO ingatlanügynökeivel és a kizárt otthonokkal kapcsolatban.

A kizárt otthon vásárlásának okai

A kizárt otthon vásárlásának első és legfontosabb oka a pénzmegtakarítás. A kizárt lakások gyakran olcsóbbak, mint amennyit érnek, és akár az ár 15% -át is megtakaríthatja, amelyet akkor fizetne, ha a házat a nyílt piacon vásárolná meg.

A dolgok nem mindig működnek így, de igen, és ez a lehetőség nagy ösztönzést jelent, különösen azoknak az első alkalommal vásárlóknak, akik olyan környékre akarnak költözni, amelyet egyébként nem engedhetnek meg maguknak. Ha befektető vagy, akkor egy ház megvásárlása, mint amennyit ér, azt is jelenti, hogy képes lesz megtenni a szükséges javításokat, ha azok nem kiterjedtek, és szép haszonért eladhatja a házat.

Valószínűleg kevesebb versennyel kell szembenéznie más potenciális háztulajdonosok részéről, amikor ajánlatot tesz a kizárt otthonra, mint akkor, ha magáneladótól vásárol. A lakásvásárlók 48 százaléka kulcsrakész házat keres, amelyet azonnal el tud foglalni, és kevés elzárt otthon felel meg ennek a követelménynek. Másrészt szembesülhet a befektetők nagy versenyével, ha az ingatlan jó vétel, de ha igen imádják az ingatlant, és nem csak nyereséget érdekelnek, akkor hajlandóak lesznek magasabb árat licitálni, mint egy befektető.

Okok, amelyek miatt nem szabad kizárt otthont vásárolni

Van egy teljes lista azokról az okokról, amelyek miatt nem akarsz részt venni egy kizárt ingatlanban, és ezeket össze kell mérned az anyagi előnyökkel. Természetesen, ha épp szerelmes az otthonba, és ideális környéken található, vagy megfelel egy olyan igénynek, amelyet más rendelkezésre álló ház nem tud kielégíteni, akkor ez lehet a döntő tényező. Ha nem, fontolja meg a következőket:

• ​"Úgy vásárolja meg a házat".Lehet, hogy a ház jó állapotban van, kissé lerobbant vagy súlyosan megrongálódott, és nem mindig engedik meg, hogy házkutatást végezzen. Az előző tulajdonos gyakran érthetően fel van háborodva a kizárás után, és pusztító módon kifejezheti az idegességet. Történetek vannak arról, hogy az emberek a kilakoltatást megelőzően cementet helyeznek a csatornába, de még ha semmi sem történik is, az biztos, hogy az előző tulajdonos elhanyagolja a nagyobb javítási kérdéseket.

• ​Lehet, hogy várnia kell a beköltözésre.Ha otthont aukción vásárolnak, a sikeres ajánlattevő felelőssége az áram kiürítése utasok, és ez nehéz lehet - különösen, ha véletlenül pandémiát él át - és ez van időigényes. Ha egy REO ingatlan több éve üresen áll, akkor azt olyan squatterek foglalhatják el, akik törvényes körülmények között ugyanazokkal a jogokkal rendelkezhetnek, mint a bérlők. A kilakoltatás okozta késés mellett, amely több hónapig is eltarthat, szembe kell néznie a bankkal is, amely gyakran eltarthat az idején az értékesítés feldolgozásáig.

• ​Lehet, hogy soha nem költözik be.Lehet, hogy az ingatlanközvetítő irodájához sétál, hogy aláírja a záró dokumentumokat, amikor az előző tulajdonos hirtelen megtalálja a pénzt a hitel kifizetésére, és az eladás leáll. Egyes államok még azt is megadják a lakástulajdonosoknak, hogy a bezárás után megváltsák ingatlanjaikat, így akkor is elveszítheti a házat, ha az eladás lezárul.

• ​Lehet, hogy nehezebb lesz hitelt kapni.A károk lehetősége miatt a hitelezők a kizárt otthonokat nagy kockázatúnak tartják, ezért a hitel megszerzéséhez magasabb hitelpontszámra és / vagy előlegre lehet szükség. Ha gyenge a hitele, de jogosult a Szövetségi Lakásigazgatás (FHA) hitelére, akkor is lehet, hogy nincs szerencséje, mert egyes kizárt ingatlanok nem jogosultak az FHA-hitelekre.

• ​Versenyezel a befektetőkkel.Amikor a hagyományos otthoni piacon keresgél, a verseny leginkább olyan emberekhez hasonlít, mint te, akik csak lakást akarnak találni. A kizárt ingatlanok keresésekor szembesülő verseny főleg a befektetőket keresi. Felhajtják az ajánlattételt, és végül majdnem annyit fizet, mint egy olyan házért, amely nincs kizárva. Add hozzá a felújításokat, és a ház ennél is többe kerülhet.

Alsó vonal

Ha kizárt házat vásárol aukción, valószínűleg kevesebbet fog fizetni érte, mint másnál alkalommal, de mivel nem lehet ellenőrzést végrehajtani, az aukciós vásárlás igen kockázatos. Két biztonságosabb alternatíva létezik. Az egyik az, hogy házat kell vásárolni az alapértelmezett vagy az előzetes kizárási szakaszban, amikor a háztulajdonos még mindig folytatja a tárgyalásokat és motivált az eladásra. A másik az, hogy REO ingatlant vásárolnak ingatlanügynök útján.

Ezek az alternatívák biztonságosabbak, mert:

• Egy üres házat veszel birtokba (feltételezve, hogy nincsenek guggolók).
• A ház valószínűleg ésszerűbb állapotban van.
• Az ingatlant hagyományos jelzáloggal finanszírozhatja.
• Az okirat tisztázza a zálogjogokat, az adókat és egyéb terheket.