A lakásvásárlóknak együtt kell működniük az eladó brókerével?

A lakásvásárlás jelentős - és stresszes - élettapasztalatnak számít. Ez nem csak az egyik legnagyobb pénzügyi tranzakció, amit valaha is végrehajt, de nagy erőfeszítést, energiát, időt és természetesen türelmet is igényel.

Sok lakásvásárló, különösen azok, akik bent vannak versenyképes piac, vajon előnyös -e az eladó brókerével való közvetlen együttműködés a saját brókerével (más néven a vevő brókere) szemben. A gyors válasz:valószínűleg nem.Itt van, amit tudnia kell.

Mi az eladó brókere?

Az eladó brókere, akit tőzsdei ügynöknek is nevezhetünk, engedéllyel rendelkező ingatlanszakember, aki az ingatlant értékesítő felet képviseli. Hűségük a párthoz tartozik. Ők irányítják az értékesítés teljes körét - a felsorolástól és annak bemutatásától a potenciális vevőkkel való tárgyalásokig, mindent megtesznek annak érdekében, hogy az eladó a legjobb ajánlatot kapja ingatlanán.

Mi a vevő brókere?

A vevőközvetítő egy engedéllyel rendelkező ingatlanszakember, aki egy lakásvásárlót képvisel a lakásvásárlás során. A bizalmi felelősségük Önt terheli. A bróker nem csak segít a lakásvásárlónak megtalálni a jövőbeli otthonát, hanem képviseli is őket beszerzik ingatlanvásárló csapatukat, beleértve a jelzálog -közvetítőt (ha finanszírozzák) és egy ingatlant ügyvéd; tárgyalni a vételárról; táblacsomagok készítése; és részt vesz a sétákon a zárással együtt.

Ez egy vevőközvetítő, aki biztosítja, hogy a vásárlás előnyös legyente. A vevő brókerét is az eladó fizeti, nem a vevő.

Mi az a kettős ügynök?

Az eladókat és a vevőket egyaránt képviselő brókereket kettős ügynöknek nevezik. Ez akkor fordul elő, ha a vevő közvetlenül az eladó brókerével dolgozik. Ez a legtöbb államban törvényes, de rengeteg van előírások gyakorlata körül. Ez trükkös helyzet a kettős ügynökök számára, mivel jogilag egyet kell érteniük és nyilvánosságra kell hozniuk a semlegességet mindkét féllel szemben. És ebben mindkét félnek egyet kell értenie.

"Ha beleegyezik a kettős ügynökségbe, lemond arról a jogáról, hogy ügynöke hűséges legyen Önhöz, mivel az ügynöke most az Ön ellenfelét is képviseli. Miután feladta a hűség kötelességét, az ügynök előmozdíthatja az ön érdekeit sértő érdekeket ” - mondja New York -i külügyminisztérium.

A kettős ügynök bizalmi felelőssége - mindkét ügyfél felé - kizárja őket attól, hogy bármi mást is tegyenek, mint semleges álláspontot. Ez a semlegesség eredendően megnehezítheti a legtöbb pénz megszerzését az eladónak és a legjobb ajánlatot a vevőnek.

A vásárlóközvetítő fontossága:

"Ha lakásvásárlásról van szó, az alkusz vagyonkezelői felelőssége teljes egészében azte, ami azt jelenti, hogy ütni fognak érted " Ben Falchi, vezető ingatlanügynök Triplemint New Yorkban, mondja Hunker. Az értékesítési adatokhoz és az összehasonlítható értékesítésekhez (más néven comps) való hozzáférés mellett a vevő brókere intelligens tárgyalási taktikával és segítőkész kapcsolatokkal van felszerelve.

Ez a bróker munkája azonban gyakran túlmutat a piac ismeretén. "Amikor lakásvásárlókkal dolgozom, megértem, milyen stresszes lesz a következő három -hat hónap sokuk számára. Figyelmes ingatlanügynökként végzett munkám része, hogy de facto szivacsuk legyek a stresszhez " - mondja Falchi. - Én vagyok a közvetítőjük, a barátjuk és az ügyvédjük.

Egy bróker tudása jól jön az elejétől a végéig, különösen bonyolultabb helyzetekben. Például a lakásvásárlás azt jelenti, hogy át kell menni a kellő gondosságnak nevezett folyamaton, amely a vevőnek egy ingatlanra vonatkozó vizsgálata. Ez egy mély merülés, amelyet egy ingatlanügyvéd végez, a ház vagy épület hátterébe és pénzügyi helyzetébe. Közvetítője segíthet megérteni ezt az összetett folyamatot, ami megkönnyebbülést jelenthet a már megterhelő időszakban.

"Egy bróker, aki fogja a kezét, és végigvezeti Önt ennek a folyamatnak a bonyolultságán, nagyon szükséges" - mondja Falchi.

Peta Couzens, a Triplemint ingatlanügynöke egyetért ezzel: "Nem látsz győztes sportolókat az olimpián edzőik nélkül. És ügyvéd nélkül nem képviselné magát a bíróságon. A vevő ügynökét ugyanabban a fényben kell szemlélni. Azért vagyunk itt, hogy segítsünk átjutni ezen a célvonalon - először is -, és mi a hátadon vagyunk (mert bizalmi kötelességünk van). "

Tehát van -e olyan időszak, amikor az eladó brókerével kell együttműködnie?

Ekkor már azt kérdezheti magától, hogy miért megy bárki anélkül, hogy egy bróker képviselné őket. A dolog ott vanvancsekély esély van arra, hogy anyagi haszna származik az eladónak, ami viszont a vevő javára válhat.

A következőket kell tudnia: Először is, a juttatás nem takarít meg pénzt, de azt jelentheti, hogy potenciálisan fel kell lépni a versenytársakkal egy licitháborúban.

Miért van ez így? "A bróker jutalékstruktúrája például New Yorkban hagyományosan a vételár 6% -a" - magyarázza Falchi. "3% -ot a vevő brókerének, 3% -át pedig az eladó brókerének fizetnek." Másrészt, ha az eladó közvetítője a vevő brókereként is működik, "az eladó brókere hajlandó tárgyalni - az eladóval - a díj százalékáról, csökkentve azt 6% -ról 5% -ra, vagy esetleg valamivel alacsonyabbra" - mondja Falchi. Ne feledje: Az eladó mindkét díjat megfizeti, így ez az olcsó kettős ügynök üzlet előnyös lenne számukra.

Ha az eladó brókerének díját csökkentik, az eladó brókere továbbra is több pénzt keres, mint ha egy másik brókerrel osztaná fel, miközben az eladó potenciálisan kevesebbet fizet. Ha ugyanazzal a brókerrel dolgozik, mint az eladó, és meg akarja vásárolni az eladó lakását, akkor ez megtörténhet az ajánlatod vonzóbb, mint egy másik ajánlat, amelyet valaki más bróker képvisel őket.
Fontos tudni, hogy vevőként nem fog tudni, mit keres az eladó brókere, ha kettős ügynökként köt szerződést Önnel. Ezt a díjatlehetlehet a teljes százalék, vagy lehet csökkentés. Ezeket a feltételeket a tőzsdei szerződés határozza meg a folyamat elején.

Az ítélet:

Végül kockázatot jelent az eladó brókerével való kapcsolatfelvétel. „Sokat feladja, hogy anyagi juttatásban részesüljön, hiszen ez az előny nem garantált. És amit lemond, az védelmet jelenthet " - mondja Falchi. "Amikor élete legnagyobb tranzakcióját kezeli, mindig jobb, ha szakember segít." Ami a választott szakembert illeti, azt szeretné, ha az Ön háta mögött állna - nem az eladóé.

​Nyilvánosságra hozatal: A szerző személyes kapcsolatban áll Ben Falchival, de véleménye teljesen a sajátja.​