Mennyi előleg szükséges egy házhoz?

A legtöbb lakásvásárlónak nincs készpénze a lakásvásárláshoz. Inkább muszáj spórolj eleget egy ház előlegéért, és a vásárlás oroszlánrészét banki kölcsönökből fedezi. Az azonban, hogy mekkora előleg szükséges, nagyon eltérő a hitelezők között. Talán hallottál már arról, hogy a lakáshitelhez a vételár 20 százalékának megfelelő előlegre van szükséged, de ezt ne vedd evangéliumnak. Nagyon kevés első lakásvásárló tesz le 20 százalékot az első vásárláskor.

Házvásárlásra készül? Itt van minden, amit az előlegről tudnia kell – beleértve azt is, hogy mennyire van szüksége, és mi történik, ha nincs 20 százalékos előleg.

Mi az az előleg?

Mindenkinek, aki lakásvásárláson gondolkodik, meg kell értenie az előleg fogalmát. Ez egy olyan pénzösszeg, amelyet a lakást vásárlónak a vásárlás részeként készpénzben kell előre kifizetnie. A vásárló kölcsönt vesz fel, hogy finanszírozza a vételár fennmaradó részét, ami ismertebb nevén jelzáloghitel. A lakásvásárló a jelzáloghitel összegét idővel kamatostul, havi részletekben fizeti vissza.

A jelzáloghitel feltételei, beleértve a jelzáloghitel típusát, az előleg mértékét, a jelzáloghitel kamatait és a törlesztési időt, kölcsönről kölcsönre változnak. Ezek a tényezők gyakran bizonyos mértékig függenek a hiteltörténettől és hitel pontszámok a hitelfelvevők közül.

Minimális előleg követelményei

Bár hallani lehet arról, hogy az ingatlanügyletek során a vételár legalább 20 százalékának megfelelő minimális előleget kell fizetni, ez korántsem általános szabály. A hitelfelvevő körülményeitől és az érintett hiteltermék típusától függően a hitelezők megbízhatnak akár 0 százalékos előleg vagy akár 50 százalékot is.

Egyes hiteltípusokhoz sokkal kisebb összegű készpénz szükséges. A 20 százalék alatti előleget lehetővé tevő kölcsön esetén azonban általában magánjelzálog-biztosítást (PMI) kell vásárolnia a vevőnek. A PMI csak a hagyományos hitelekre vonatkozik. A különböző típusú jelzálogkölcsönökhöz, például a Szövetségi Lakásügyi Hatóság által kínáltokhoz saját kell speciális jelzálogbiztosítás (a Szövetségi Lakásfelügyeleti kölcsönök esetében ezt jelzálogbiztosításnak nevezik Prémium).

Mi az a magánjelzálog-biztosítás?

Amikor egy bank vagy pénzintézet pénzt kölcsönöz egy lakásvásárlónak, a hitelkérelem részeként figyelembe veszi a nemteljesítés kockázatát. Ha a vevő 20 százalékot tud letenni, a hitelező alacsonyabb kockázatú hitelnek tekinti a kölcsönt. Az a hitelfelvevő, aki jelentős összegű készpénzt fektetett be egy vásárlásba, kisebb valószínűséggel esik be. És még ha nem is teljesítenek, a jelzáloghitelező valószínűleg visszakaphatja a másik 80 százalékot az ingatlan letiltásával és eladásával.

Amikor azonban egy lakásvásárló a hagyományos jelzáloghitel de nem engedhet meg magának 20 százalékos önrészt egy házra, a hitel kockázatosabb befektetésnek számít. A nemteljesítési kockázat elleni védelem érdekében a hitelező megköveteli, hogy a lakásvásárló vegyen fel PMI-t a jogosultsághoz a jelzálog, ha a hitel/érték arány (a kölcsön összege osztva az ingatlan értékével) 80 alatt van százalék.

Hogyan fizetik ki a PMI-t?

A PMI-t többféleképpen lehet fizetni. Leggyakrabban havonta fizetik, és benne van a havi jelzáloghitelben, amelyet a hitelfelvevő fizet a hitelezőnek. Néha azonban a PMI-t a záráskor előre fizetik a zárási költségek részeként. A PMI költségek a jelzáloghitel 0,4 és 2,25 százaléka között mozognak évente.

A PMI általában nem tart a kölcsön futamidejéig. Ehelyett a hitelező eldobja a követelményt, ha a jelzáloghitel egyenlege az eredeti vásárlási összeg 78 százalékára csökken.

Tipp

A nagyobb előleg előnyei

A vásárlók egy része úgy gondolja, hogy előnyére válik, ha minél többet tesz le az előlegből, mások pedig igyekeznek a lehető legalacsonyabb összeget tartani. Nyilván az a hitelfelvevő, akinek nincs meg az előleg összege, nem tud 20 százalékot felajánlani, hanem azokat aki ezt megteszi, fontolja meg annak előnyeit, ha több pénzt tesz le előre egy nagyobb előlegben összeg.

A lakás vételárának nagyobb összegű előlegbe történő befizetésének egyik előnye, hogy elkerüli a PMI-fizetést. Noha a jelzáloghitel 0,4 és 2,25 százaléka közötti éves PMI-költség nem hangzik túl soknak, valójában egy tiszta összeget jelent. Például, ha egy lakásvásárló 200 000 dolláros kölcsönt és 1 százalékos középkategóriás PMI-díjat kap, az évente körülbelül 2000 dollárba kerülne a hitelfelvevőnek. Ez egy 166 dolláros díj havonta, amely hozzáadódik a havi jelzáloghitel-részlethez.

De nem ez az egyetlen előnye annak, ha jelentős előleget kell letennie, amikor először házhoz jut. Íme néhány másik, amit érdemes szem előtt tartani.

• A jelzáloghitel összege magasabb önerővel kisebb. Ez azt jelenti, hogy a jelzáloghitel havi törlesztőrészlete kevesebb lesz.
  
• Az alacsonyabb jelzáloghitel alacsonyabb kamatfizetést jelent a kölcsön futamideje alatt, a megfizethetőség növelése egy magasabb árfekvésű otthonról.
  
• A hitelfelvevők alacsonyabb kamatlábra jogosultak több pénzzel.
  
• A nagyobb előleg megkönnyítheti a vevő számára, hogy a jövőben szükség esetén további kölcsönökre jogosult legyen. Az aktuális jelzáloghitel összege hatással van a vevőre adósság/jövedelem arány — a hitelezők által a kölcsönre való jogosultság meghatározásához használt számítás. Ez az arány a teljes havi adósságfizetést a bruttó havi jövedelemhez viszonyítja.

Az alacsony előleg előnyei

Az alacsony előleg legnyilvánvalóbb előnye, hogy a lakásvásárlóknak nem kell annyi pénzt előteremteniük, de vannak más előnyök is:

• Az alacsonyabb előleg tervezése azt jelentheti, hogy most vásárol, nem pedig öt év múlva, amikor már megtakarított 20 százalékos árcsökkenéshez. Ha a környéken forró a lakáspiac, előfordulhat, hogy az árak elérhetetlenek lesznek, mielőtt eleget spórolna.
  
• Mindenkinek rendelkeznie kell segélyalappal arra az esetre, ha valami váratlan történne, például egészségügyi probléma. Ha minden megtakarítást előlegbe tesz, az egyén vagy család nagyon kiszolgáltatottá válik.
  
• Ha túl sok szabad készpénzt fektet be az előlegbe, mi a helyzet azokkal a javításokkal és fejlesztésekkel, amelyeket az új otthonon szeretne végrehajtani? Készpénz feltétlenül szükséges.
  
• A lakásvásárlás magában foglalja előzetes költségek az előlegen kívül. Vegye figyelembe a zárási költségeit, az esetleges pontok kifizetésének szükségességét és a költözés költségeit.
  

Hitelprogramok és előlegek

Különböző hitelprogramok állnak rendelkezésre, hogy segítsenek azoknak a vásárlóknak, akik nem tudják megfizetni az egyes hagyományos kölcsönök esetében szükséges 20 százalékos előleget. Íme néhány a gyakoribb hitelprogramok alacsony befizetési lehetőségekkel:

• ​FHA kölcsönök.Az első alkalommal vásárló vagy visszatérő vásárló jogosult lehet a Szövetségi Háztartási Hatóság jelzáloghitelének minimális előlegére.

3,5 százalék. Ez a fizetési lehetőség csak azok számára érhető el, akik kiváló, 580-as vagy magasabb hitelpontszámmal (FICO) rendelkeznek. Az 500 és 579 közötti FICO-pontszámmal rendelkezőknek 10 százalékos előleget kell fizetniük.

• ​VA közvetlen kölcsönök. A Veteránügyek Minisztériuma VA lakáshitel-programokat kínál veteránoknak vásárolni, építeni vagy. lakásfelújításra vagy jelenlegi lakáshitelének refinanszírozására. Ezek közé tartozik a VA közvetlen kölcsöne, amellyel a veteránok a legtöbb esetben előleg nélkül, versenyképes kamattal vásárolhatnak házat.
  
• ​VA-fedezetű hitelek.Ezekben a kölcsönökben a Veteránügyek Minisztériuma a kölcsön egy részének garantálásával segíti azokat a veteránokat, akik magánhitelezőtől kérnek kölcsönt. Majdnem 90 százalék. VA-fedezetű lakáshitelek közül előleg nélkül történik.
  
• ​Hagyományos hitelek.A hagyományos 97 jelzáloghitel alacsony törlesztőrészletű lakáshitel. Ebben a hitelprogramban az első alkalommal vásárlók (vagyis azok, akiknek nem volt lakásuk az elmúlt három évben) 417 000 dollár vagy annál kevesebb hitelhez juthatnak, mindössze 3 százalékos mínusz mellett. Az ingatlannak tulajdonos által lakott egylakásos lakásnak vagy lakásnak kell lennie. Ezek 30 éves fix hitelek, és PMI szükséges.
  
• ​Fannie Mae/Freddie Mac kölcsönök.A Federal National Mortgage Association vagy a Fannie Mae egy kormány által támogatott hitelprogram, amely biztosítja a jelzáloghitelezőknek a megfizethető kamatozású lakáshitelek finanszírozásához szükséges készpénzt. A legalább 620-as hitelképességű hitelfelvevő akár 548 250 dollárt is felvehet az elsődleges lakóhelyén a hitelösszeg 3 százalékának megfelelő előleggel. Ezt az előleget családja vagy barátai ajándékozhatják a kölcsönvevőnek.
  

A Freddie Mac által kínált, kormány által támogatott, Home Possible Advantage jelzáloghitel elnevezésű program 660-os hitelképességű vásárlók számára elérhető.

Utolsó szó az előlegről

Bár egyes hitelezők előnyben részesítik a 20 százalékos vagy annál nagyobb előleggel rendelkező új lakást vásárlókat, a legtöbb első alkalommal vásárlónak nincs ennyi készpénze. Szerencsére néhánynál több program kínál lehetőséget a jogosult vásárlóknak, hogy alacsonyabb előleggel vásároljanak lakást.

Annak érdekében, hogy megtalálja a legjobb ajánlatot, tekintse át az elérhető hitelprogramokat, és határozza meg azokat, amelyekre jogosult lehet. Valószínűleg létezik olyan program, amely megfelel az Ön körülményeinek.