Egyre nehezebb az ingatlanbefektetés. Íme, miért jó hír a vásárlóknak

Az ingatlanbefektetések világában a BRRRR mozaikszó többet jelent, mint egy hangot, amelyet a tél végén hallani. Ehelyett az ötbetűs hang a vásárlást, rehabilitációt, bérlést, refinanszírozást, ismétlést jelenti. Még mielőtt a COVID-19 világjárvány a feje tetejére állította az ingatlanpiacot, a BRRRR volt a legmegbízhatóbb módja annak, hogy sok befektető pénzt keressen a portfóliójában lévő ingatlanokon. Most a kombinációnak köszönhetően kamatemelések, csökkenő ingatlanértékek és változó adóképletek, a BRRRR sok ingatlanbefektetőt hidegen hagy.

Miközben azlehetrossz hír számukra, úgy tűnik, ez megkönnyebbülést jelent azoknak a vevőknek, akiknek kiárazták az ingatlant piacra a befektetők, akik gyorsan felfaltak sok olyan ingatlant, amely hagyományosan először került volna lakásvásárlók. Íme, néhány szakember, akivel beszélgettünk, azt mondja, hogy ez jelenteni fogja az ingatlanpiac jövőjét.

Ismerje meg a szakértőket

Mi az a BRRRR?

Doug Carey, a Wealthtrace elnöke szerint a BRRRR egy olyan ingatlanbefektetési stratégia, amely egy bajba jutott vagy alulértékelt ingatlan megvásárlását és felújítását foglalja magában. értékének növelése, bérbeadása bevételszerzés céljából, az ingatlan refinanszírozása a megnövekedett tőkéhez való hozzáférés érdekében, és a bevétel felhasználása a folyamat megismétlésére egy másikkal ingatlan.

Ez az ingatlanbefektetők körében népszerű stratégia lett, mivel számos előnnyel jár – magyarázza Carey. "Először is lehetővé teszi a befektetők számára, hogy kedvezményes áron szerezzenek ingatlanokat, ami jelentős nyereséghez vezethet, amikor az ingatlant végül eladják" - mondja. "Másodszor, a felújítási szakasz lehetővé teszi a befektetők számára, hogy hozzáadott értéket adjanak az ingatlanhoz, ami növelheti a bérbeadásból származó bevételt és az összértéket."

Harmadszor, a bérleti szakaszban a befektetők folyamatos bevételre tehetnek szert az ingatlan költségeinek fedezésére és a befektetés megtérülésére. „Negyedszer, az ingatlan refinanszírozása lehetővé teszi a befektetők számára, hogy hozzáférjenek az általuk felhalmozott tőkéhez ingatlanok, amelyek segítségével több ingatlanba fektethet be, és tovább bővítheti ingatlanportfólióját" – mondja Carey.

Hogyan árt a BRRRR a piacnak

Bár úgy hangzik, mint egy win-win – a befektetők képesek lesznek rendbe tenni az otthonokat, amelyek esetleg csökkentették a helyi ingatlanok értékét, miközben a bérlők hozzáférhetnek frissen felújított lakóterek – valójában csökkentette a vásárlók számára elérhető alacsony árú készletet, amely gyakran az alacsonyabb jövedelműekhez vagy az első alkalommal vásárolta meg vásárlók.

Kettős baj, ha ezeket az ingatlanokat átalakították, és végre visszakerültek a piacra, és készen állnak bérbeadásra, általában jóval magasabb árfolyamon jegyzik, mint korábban lettek volna, és ugyanazokat az embereket kiárazzák a bérleti piacról is.

A világjárvány csökkentette a BRRRR-ek jövedelmezőségét

Crissi Cole, a Penny Finance alapítója és vezérigazgatója szerint az ingatlanpiac történelmi csúcson van a COVID-19 okozta vásárlási őrületnek köszönhetően. „Úgy tűnik, Amerikában mindenki vett egy házat. Miért? A kamatlábak alacsonyak és alacsonyak voltak, így a pénz olcsó volt” – mondta, hozzátéve, hogy az alacsonyabb kamatlábak az alacsonyabb havi árfolyamnak köszönhetően még nagyobb vásárlóerőt biztosítottak a befektetőknek. jelzáloghitel kifizetések új bérleményeiken. Miután a készlet kiszáradt, az emberek a kért árat meghaladó árat kínáltak, hogy új otthonba kerülhessenek. "Ez növelte a lakásárakat" - folytatja, és elmagyarázza, hogy a megnövekedett értékek hogyan mentek át mindenre, és még a jellemzően kedvezőbb ingatlanokat is elérte. "Tehát a rögzítő felsőrész, amelyet öt évvel ezelőtt 300 000 dollárért vásárolhatott, most 500 000 és 800 000 dollár között van a helytől függően."

Ráadásul Cole azt mondja, hogy a kamatemelések miatt a jelzáloghitel-fizetések is emelkedtek, ami azt jelentette, hogy a befektetőknek magasabb bérleti díjakat kellett felszámítaniuk. „Ki tud többet fizetni bérleti díjat, ha a bérek nem maradnak el? Emiatt kevesebb pénzt lehet keresni."

Mindezek mellett az infláció is megviselte a befektetőket. "Az építési és felújítási anyagok ára emelkedett az elmúlt években, ami megdrágíthatja a BRRRR-stratégia rehabilitációs szakaszát, és csökkentheti a lehetséges haszonkulcsokat" - teszi hozzá Carey.

A bérlők sem engedhetik meg maguknak, hogy lépést tartsanak a költségekkel

"Nagyon nehéz piacon vagyunk a vásárlók és a bérlők számára egyaránt" - magyarázza Cole. "Az ingatlanpiac lassulni kezd, de ha az ember kívánatos helyeket keres, az ingatlanárak még mindig nagyon magasak, és nagyon kevés a kínálat." Azokon a nagyobb keresletű területeken, ahol az árak tovább emelkedtek, a bérleti piacnak kövesse. "A bérlőknek a bérbeadóknak be kell fizetniük a jelzáloghitelt, és áthárítják a magasabb költséget kamatlábak a bérlőknek" - folytatja, hozzátéve, hogy New Yorkban legutóbb 21 százalékkal emelkedtek a bérleti díjak. év!

Néhány jó hír a vásárlóknak

Arról, hogy a reménybeli lakástulajdonosok mekkora hasznot fognak látni, ha sok befektető visszahúzza ezt a folyamatot, Carey azt mondja, hogy ez még várat magára. Úgy véli, hogy ennek segítenie kell a készletproblémákon, ami szintén segít lecsökkenteni a lakásárakat azóta az emberek nem fogják olyan gyorsan felvenni azokat a bajba jutott ingatlanokat, de nem erre van szüksége az országnak épp most.

"A jelenlegi lakáspiac még mindig nagyon nehéz azoknak, akik vásárolni szeretnének" - mondja. „A lakásárak nem estek vissza a járvány előtti szintre, de a jelzáloghitelek kamata több mint kétszeresére nőtt. Amíg a lakásárak nem esnek tovább, nagyon nehéz és drága lesz az első lakásvásárlók számára."

Szerencsére a hírek nem csak végzet és komor. Cole szerint rengeteg olyan program van, amelyet az emberek most kihasználhatnak, hogy szó szerint bevegyék a lábukat a bejárati ajtón. „A jó hír az, hogy továbbra is sokféle változat létezik első lakásvásárlási programok a piacon, amely lehetővé teszi, hogy kevesebb, mint 20 százalékot tegyen le egy ingatlanon” – mondja. "A Biden-adminisztráció számos adókedvezményt is bevezetett a lakástulajdonosok számára, amelyek segíthetnek enyhíteni a magas kamatok és a magas lakásárak terheit."

Mindezek a változások és az ígéretes tavaszi értékesítési szezon együtt segíthet a vásárlóknak végre megtalálni az utat álmaik otthonába.