Várnom kell a házvásárlással?

Amikor a naptár 2022-ről 2023-ra vált, egy fontos dolog volt a teendőim között: új ház vásárlása. Öttagú családunk gyorsan kiépítette négy hálószobás, egy fürdőszobás otthonunkat, és szívesen költöztünk egy olyan helyre, amely mindannyiunknak jobban megfelel. Azon dolgoztunk, hogy az összes kacsánkat sorban felhozzuk – egészen április elejéig, amikor az ország néhány vezető közgazdásza figyelmeztetni kezdett egy közelgő recesszió, és hirtelen azt kérdeztem: "Várjak, hogy vegyek egy házat?"

Ezek a figyelmeztetések különösen riasztóak voltak szabadúszó íróként, aki közvetlenül a 2008-as másodlagos jelzálogpiaci összeomlás előtt és több fájdalmas beszélgetés után vásárolta meg első otthonát. (legtöbbjük arról szól, hogyan zsonglőrködnénk azzal az egyetlen fürdőszobával még egy évig), a férjemmel úgy döntöttünk, hogy bölcsebb választás lehet kivárni, mi lesz a gazdaság. Mint kiderült, nem vagyunk egyedül azzal, hogy kockázatkerülő módon új lakást vásárolunk.

Miután beszélt vele Pablo Vadillo, egy San Franciscó-i ingatlanügynök, aki ügynökcsapatot vezet a Bay Area-ben és a Szilícium-völgyben, megtudtam, hogy nem vagyunk egyedül a félelmeinkkel.

Mi változott a piacon?

Nem én vagyok az egyetlen, aki azt tervezi, hogy kitart, és megnézi, mit hoz 2023 utolsó negyedéve. Vadillo azt mondja, hogy azt látja, hogy a lakásvásárlók visszavonulnak és elhalasztják a költözést a bizonytalanság miatt. 2023-as piac, különösen a régiójában, ahol a technológiai elbocsátások feszültséget és bizonytalanságot keltenek. „A másik hozzájáruló tényező a 6 százalékos kamatlábak, [amikor] mindössze 2,5 évvel ezelőtt még ennek a fele volt – szóval ez egy elég nehéz tabletta lenyelni. Ha nem áll készen erre a pénzügyi kötelezettségvállalásra, vagy ha elkapott a 2 1/2 és 3 százalékos kamatlábak hírverése, csalódni fog."

Bár Fannie Mae jósol hogy a 30 éves kamatok a jövő év második negyedévében 5,7 százalékra csökkennek (a mostani 6 százalék körüli szintről), ez persze csak előrejelzés. Mégis, ez akár több száz dollárnyi különbség is lehet a jelzáloghitel havi törlesztésében, ha csak kivárja.

Csökkentett vásárlóerő

Egy másik fontos tényező, amely arra készteti a hitelfelvevőket, hogy szünetet tartsanak mozgásuk során, a vásárlóerő. A megnövekedett kamatokkal csökken a vásárlóerő. Bár lehet, hogy kényelmesen hintázhatott egy 400 706 dolláros otthont (a medián ár Redfin) 2020-ban a mai kamatlábak ezt sokak számára elérhetetlenné teszik. "Mivel a vásárlóerő csökkent, azt látjuk, hogy az emberek kivonulnak a piacról, és elhalasztják a lépéseket" Vadillo azt mondja, hozzátéve, hogy sok ember idegenkedését a közelmúltbeli kamatemelésektől jobb kontextusba kell helyezni.

"A legtöbben úgy gondolják, hogy a mostani kamatlábak felháborítóak, és ez valójában a közelmúltbeli torzításnak köszönhető" - folytatja. "Ha történelmi átlagban nézzük a kamatlábakat 1990 és 2020 között, akkor a történelmi átlag 5,86 volt. Ha a mai kamatlábakat nézzük, amelyek 6 és 6,50 százalék között mozognak, akkor csak valamivel vagyunk magasabbak, mint a átlagos."

Vadillo úgy gondolja, hogy most még jó idő a vásárlásra? Nos, ez attól függ, mi a legfontosabb számodra. "Ha a kamatlábak a legnagyobb tényező, akkor be kell látni, hogy a kamatlábak jelenleg valójában csak átlagosak" - magyarázza, hozzátéve, hogy a kamatláb önmagában nem elegendő a visszatartáshoz.

Költözzön, ha alacsony a kamata?

Ha Ön olyan, mint én, és jelenleg rendelkezik a 2020-as árazásból (a kamatam jelenleg 3 százalék alatt van), ostobaságnak tűnik eladni és 6,5 százalékos kamatra zárni, de Vadillo szerint nem biztos, hogy a nagyot nézzük kép. "Valójában a megbecsülés mértékéről van szó" - magyarázza. „Elég indokolt ez a kamatkülönbség az ingatlan felértékelődéséhez? Ez az a hely, ahol egy nagyszerű ingatlanos, aki ismeri a piacot, tanulmányozta a mintákat, és tudja, hogy a dolgok hogyan ingadoznak, nagyszerű betekintést nyújthat."

Vadillo szerint fontos észben tartani, hogy bár lehet, hogy a 3 százalékos kamatról 6 százalékra lép, az is előfordulhat, hogy saját magát és családját egy olyan környékre, amely ennél a 3 százaléknál sokkal többet értékel, vagy akár egy otthonba, ahol a nagyon szükséges extra fürdőszoba található (vagy kettő). "Hosszú távon, bár átmenetileg zsebbe kerülhet, valójában idővel nagyobb felértékelődést tapasztalhat."

Óvatosnak lenni vs. Túlságosan aggódik

A recessziótól való félelmek és a kamatláb megduplázásával kapcsolatos aggodalmak leküzdésének legjobb módja, ha jól nézze meg saját pénzügyeit Vadillo szerint, aki szerint a jó ingatlanügynöki munka az nak nek nézze meg az előzetes jóváhagyását és segít eldönteni, mennyit tudésszerűenengedheti meg magának.

„Ügynökként az a célunk, hogy a lehető legjobb pénzügyi helyzetbe hozzuk Önt” – mondja. "Tehát, ha ideges vagy, vagy ideges ügyfeled van, a legfontosabb dolog, amit meg kell értened: Mi az, ami idegesíti? Ez a havi fizetés? Ez az elköteleződés, hogy a következő 30 évre egy ingatlanhoz kötődnek? Ez a kockázata mindennek? És általában azt tapasztaljuk, hogy az emberek idegesek az ismeretlentől. Az idegesíti őket, ha úgy érzik, valami bizonytalan vagy váratlan lesz a vásárlás során, vagy akár a ház tulajdonjogán keresztül."

Egy állandóan változó gazdaság

"Azt tanácsoljuk ügyfeleinknek, hogy ne feszítsék meg a költségvetésüket" - mondja, hozzátéve, hogy ez nem mindig volt népszerű megközelítés, különösen 2020-tól 2022 elejéig, amikor az emberek több százezer dollárt ajánlottak fel álmaik megvalósításáért itthon. „Azáltal tanítjuk ügyfeleinket, hogy soha ne fizessenek túl az ingatlanokért azáltal, hogy tanulmányozzuk velük a piacot, és áttekintjük a környék gazdaságának tényeit és valóságát. És nagyon-nagyon türelmesnek kellett lennünk a folyamat során."

Ez a türelem kifizetődő azoknak a hitelfelvevőknek, akik hallgattak. Manapság kezdenek megjelenni ezek a hírcikkek, amelyek azt mondják, hogy a járvány idején vásárolt lakásvásárlók 72 százalékának van vevői lelkiismeret-furdalása, és hogy 80 százalékuk A járványos vásárlóknak kompromisszumot kellett kötniük a prioritásokkal” – mondja, hozzátéve, hogy ez azért van, mert túl gyorsan haladtak, és olyan helyzetekbe kerültek, amelyekre nem voltak felkészülve. számára.

"A legnagyobb tanácsom az, hogy menj el és tanulj" - folytatja. „Sok különféle program létezik. Nagyon sokféle módszer létezik, amelyek segíthetnek az idegesség és a félelem enyhítésében. Az idegesség és a félelem általában csak az önbizalom hiányából vagy a tudás hiányából fakad. Tehát menjen felvértezni ezt a tudást – menjen el egy ingatlanügynököt kávézni (a kávét egyébként szeretjük), és tegye fel kérdéseit."

Hogyan készüljünk a jövőre

Sajnos még mindig nem vagyok túl magabiztos a vásárlás gondolatában, amíg nem tudom, hogyan rázódik ki a piac. Vadillo azt mondja, hogy nekem (és a hozzám hasonlóknak) meg kell ragadnom az alkalmat, hogy fellépjek a 2024-es ingatlanpiacon, beleértve az otthoni korszerűsítéseket – tereprendezést, az elektromos mosás és a festés korszerűsítése óriási hatást gyakorolhat – és a pénzügyeink ellenőrzése, hogy készen álljunk a lépésre, amint megnyugodtunk a változó ingatlanokban. piac.

„Ez nem verseny” – teszi hozzá. „Tudom, hogy az amerikai álom a családi ház és a fehér kerítés. De ne rohanjon bele valamibe, mert a bensőjét hasonlítja össze valaki más külsővel."

Mindenkinek más az anyagi helyzete, és általában az emberek sokkal közelebb állnak álmukhoz, mint gondolnák. "Egyszerűen nem tudják, milyen közel állnak egymáshoz, mert soha nem fordítottak időt a kutatásra vagy az oktatásra" - mondja Vadillo.