Mik azok a közös tulajdonú házak?

Kiemelések

Bárcsak valaha is vásárolhatna a nyaraló Coloradóban, egy hét hálószobás viktoriánus kastélyban, vagy szó szerint ‌Bármiotthon San Franciscóban? Bár ezek általában elérhetetlenek lehetnek, egy közös tulajdoni lakásszerződéssel ez az álom valóra válhat. A tulajdonostárs lakásszerződések lehetővé teszik, hogy pénzét más feltörekvő lakástulajdonosokkal egyesítse, hogy olyan ingatlant vásárolhasson, amelyet esetleg nem engedhet meg magának.

Akár Ön a évezredes, aki mindig is irreálisnak tartotta a lakástulajdont vagy valaki, aki arról álmodik, hogy luxusotthont vásároljon az Ön árkategóriájából, a közös tulajdonú lakáselrendezések jó módja annak, hogy megvásárolja álmai otthonát. De az ingatlan közös tulajdona nem mindenkinek való. Beszélgettünk néhány ingatlanszakértővel, hogy elsajátítsuk a közös lakástulajdon csínját-bínját, így eldöntheti, hogy ez a fajta lakásvásárlás megfelelő-e az Ön számára.

Ismerje meg szakértőinket

Mi az ingatlan társtulajdonlása?

Lakásközösségről akkor beszélünk, ha két vagy több személy osztozik egy lakásban. Minden tulajdonosnak van egy része a házból, és szerepel a címben. A tulajdonosok gyakran osztoznak a jelzálogban is, bár ez nem mindig igaz.

"A közös tulajdon lehetővé teszi több személy számára, hogy egyesítsék erőforrásaikat, és olyan ingatlant vásároljanak, amelyet esetleg nem engedhetnek meg maguknak" - mondja Paul Martinez ingatlanszakértő a Hunkernek. "A társtulajdon társadalmi és érzelmi előnyökkel is járhat, mint például a felelősség megosztása és a közösség építése más tulajdonostársakkal" - mondja.

Mi az a közös tulajdonú otthon?

A közös tulajdonú lakás több személy tulajdonában lévő lakás, akik olyan közös tulajdoni szerződést kötnek, amely mindegyiküket a közös tulajdonhoz köti.

Mennyire népszerű az otthoni közös tulajdon?

Bár a tulajdonostársi megállapodások már régóta léteznek, egyre gyakoribbak, mint ingatlan árak tovább szárnyalni.

„A társtulajdonlás egyre népszerűbb az elmúlt években, különösen azok körében, akik keresik megfizethető ingatlantulajdonlási vagy ingatlanbefektetési módokért." Boyd Rudy, a csapat vezetője és brókertársa nál nél MiReloTeam, Keller Williams Realty Living, mondja Hunker. "Arra számítok, hogy a közös tulajdon továbbra is népszerű megoldás lesz azok számára, akik ingatlant szeretnének, különösen olyan városi területeken, ahol az ingatlanárak magasak."

Lakásközösségi szerződések típusai

Az egyik dolog, ami megnehezíti az emberek számára, hogy megértsék, mit jelent a közös tulajdon, az az, hogy sokféleképpen lehet ilyen megállapodást kötni. Míg a közös és a közös bérleti jogviszony a lakásközösség két leggyakoribb formája, nem ez az egyetlen lehetőség a leendő lakástulajdonosok számára. Íme a közös tulajdoni szerződések leggyakoribb típusai, és ezek különbségei.

Közös bérleti jog

Amikor a legtöbben közös tulajdonú lakáselrendezésről beszélnek, akkor olyan helyzetre gondolnak, amikor minden társtulajdonosnak külön tulajdonosa van. részesedést az ingatlanból, lehetővé téve számukra, hogy a másik fél beleegyezése nélkül eladják, átruházzák, bérbe adják vagy jelzáloggal megkötözzék tulajdonosok. Ezt a megállapodást közös bérletnek nevezik. "Amikor egy tulajdonostárs meghal" - mondja Rudy -, a részesedésük inkább az örököseikre száll át, mint a többi társtulajdonosra.

Nem kell minden tulajdonrésznek egyenlőnek lennie; ehelyett azon alapulnak majd, hogy az egyes felek mennyivel járulnak hozzá a vásárláshoz. Bár a tulajdonostársak megállapodhatnak abban, hogy együtt laknak a házban, erre nem kötelesek. Így például, ha egy fiatal felnőtt vállalja, hogy a szüleivel lakást vásárol, akik a pénzük 25 százalékát beleteszik, és A kamat 25 százaléka, szerződésükben kiköthetik, hogy csak a fiatal felnőtt és családja éljen a ingatlan.

Közös tulajdon

A közös bérleti szerződéstől eltérően a közös tulajdon (más néven közös bérleti jog a túlélő joggal) "az a hely, ahol minden tulajdonostárs egyenlő részesedéssel rendelkezik az ingatlanban", függetlenül attól, hogy mennyivel járul hozzá a vásárláshoz - mondja Rudy. "Ha az egyik tulajdonos meghal, az ő részesedése automatikusan átszáll a túlélő tulajdonosokra." Mint a bérleti szerződés, a befektetők is megtehetik továbbra is a másik tulajdonos beleegyezése nélkül adják el részesedésüket, és nem kell mindenkinek, aki hozzájárult a vásárláshoz itthon.

Mivel az elhunyt társtulajdonos részesedései az otthon többi tulajdonosát illetik meg, nem pedig az elhunyt örököseit, ezek a megállapodások leggyakrabban barátok és családtagok között jönnek létre. A közös bérleti szerződés megkötéséhez a tulajdonosoknak be kell tartaniuk a „négy egységet” az alábbiak szerint:

• Egyszerre átveszik az irányítást tulajdonosi érdekeltségeik felett. idő
• Egyenlő érdekeltség az ingatlanban
• Ugyanaz a jogcím az okiratban
• A hozzáférési és használati jogok egyenlő felosztása a. ingatlan
  

Köztulajdon

Ez a közös tulajdoni megállapodás csak azokra a párokra vonatkozik, akik a kilenc államban élnek közösséggel tulajdonjogok: Arizona, Kalifornia, Idaho, Louisiana, Nevada, Új-Mexikó, Texas, Washington és Wisconsin.

"A közösségi tulajdonjog értelmében a házasság során megszerzett minden vagyont mindkét házastárs közös tulajdonának tekintik, függetlenül attól, hogy ki szerezte azt" - magyarázza Martinez. A kapcsolatban lévő minden személynek el kell döntenie, hogy halálakor mi történjen a részesedésével, mivel a vagyon nem kerül automatikusan a házastársra e megállapodás értelmében.

A közösségi tulajdonú államok lakói, akik nem akarnak házastársukkal ez alapján közös lakást birtokolni a megállapodásnak alá kell írnia egy házasság előtti vagy házassági szerződést, amely meghatározza az egyes vagyonrészeket partner tulajdonosa.

Teljes bérbeadás

A közös tulajdonhoz hasonlóan a teljes bérleti szerződés csak a házastársak között létezik, és a vagyont egyenlően osztják fel a felek között, függetlenül attól, hogy mindegyikük mekkora hozzájárulással járult hozzá. Ez a megállapodás 26 államban elérhető, és abban különbözik a közösségi tulajdontól, hogy amikor az egyik házastárs meghal, a másik automatikusan örökli az otthont.

Azon kívül, hogy a teljes bérbeadás csak házas felekre vonatkozhat, ez is eltér közös bérleti jogviszonyból, amennyiben egyik házastárs sem adhatja el vagy ruházhatja át a részesedését élettársa nélkül beleegyezés.

Ki lehet közös lakástulajdonos?

Technikailag bárki vásárolhat együtt otthont, beleértve a barátokat, a családtagokat, a vállalkozásokat vagy akár az idegeneket is. Mivel általában azzal a személlyel akar boldogulni, akivel otthona van, a legjobb, ha olyan családtagokat vagy közeli barátokat választ, akikben megbízhat. Az, hogy kitől vásárol otthont, befolyásolja, hogy milyen típusú elrendezést választ.

A házaspárok egyedi lehetőségeket kínálnak, amelyek szokásosak lehetnek a lakóhelyük szerinti államban. Ugyanakkor azok lakásvásárlás egy cég befektetése segítségével, vagy egy kevésbé ismert ismerőse valószínűleg szeretne albérletet választani közös annak biztosítása érdekében, hogy minden tulajdonos a befektetésével megegyező részesedést kapjon, és érdekeltségét átadhassa választottjának kedvezményezettek.

Ami azt illeti, hogy hányan vásárolhatnak egy ingatlant, "nincs szigorú szabály arra vonatkozóan, hogy hány ember vásárolhat közös lakástulajdonosnak kell lennie, mivel ez a konkrét körülményektől és a tulajdonostársak céljaitól függ" - magyarázza Rudy. – Van azonban néhány gyakorlati szempont, amit szem előtt kell tartani. Azt mondja, hogy a több tulajdonos több véleményt és konfliktust jelent az ingatlan használatáról vagy karbantartásáról.

Ezenkívül, ha több mint négy ember vesz részt a vásárlásban, az nagyon megnehezítheti a jelzáloghitel megszerzését. "A tulajdonostársak nagyobb csoportjai bonyolultabb jogi és pénzügyi megoldásokat igényelhetnek az ingatlan megfelelő kezeléséhez és karbantartásához" - mondja.

Társtulajdonosi szerződés indítása

Annak érdekében, hogy a közös tulajdonú lakás megvásárlása a lehető legzökkenőmentesebben menjen végbe, a befektetőknek jogilag kötelező érvényű megállapodást kell készíteniük és alá kell írniuk az eladás befejezése előtt. Az egyetlen kivétel, ha valaki lakást vásárol házastársa olyan államban van, amely alapértelmezés szerint közösségi tulajdont vagy teljes bérleti jogviszonyt használ, és a pár nem akar eltérő megállapodást kötni. Ügyvédet kell bevonni a tulajdonostárs-szerződések kidolgozásába, mert ezek az iratok összetettek, és a bíróság előtt is megállják a helyüket. A papírmunkának mindig:

• Azonosítsa a társtulajdonosokat, beleértve az egyes személyekét is. a tulajdon, a pénzügyi felelősség és a jogi kötelezettségek százalékos aránya
• Adja meg a társtulajdon típusát
• Ismertesse az otthont
• Határozzon meg szabályokat és iránymutatásokat "for. döntéshozatal, költségmegosztás, ingatlanhasználat és vitarendezés" mondja Rudy
• Részletezze, mi fog történni, ha bármelyik fél úgy akarja. felmondani a megállapodást. "Ez magában foglalhatja az elővásárlási jogot is" - jegyzi meg. Rudy, "ami lehetőséget ad a többi tulajdonostársnak, hogy kivásárolják a távozókat. tulajdonostárs részesedése."

Ha minden fél áttekinti és aláírja a tulajdonostárs szerződést, az jogilag kötelező erejű lesz. Rudy azonban megjegyzi, hogy szükség esetén módosítani lehet ezeket a szerződéseket, ahogy telik az idő, és új problémák merülnek fel, bár ezt ismét ügyvédi segítséggel lehet megtenni.

Milyen szabályokat kell betartania a tulajdonostársaknak?

"Az ingatlan társtulajdonosainak vannak bizonyos jogai és kötelezettségei, amelyeket be kell tartaniuk az ingatlan megfelelő kezelésének és karbantartásának biztosítása érdekében" - mondja Martinez. Ezen részletek nagy részét kifejezetten fel kell tüntetni a tulajdonostárs szerződésben, de még azokról is, amelyek nem így vannak, legalább ingatlanvásárlás előtt meg kell állapodni. Íme néhány dolog, amire fel kell készülnie, ha azt tervezi, hogy másokkal közös otthont szeretne.

Egyezzen meg az ingatlan használatáról

Az első dolog, amiben meg kell állapodnia, ha valakivel lakást vásárol, az az, hogy a házat hogyan fogják használni. Ha az ingatlan nyaraló lesz, Rudy szerint a tulajdonosoknak "irányelveket kell megállapítaniuk arra vonatkozóan, hogy az egyes tulajdonostársak hogyan fogják használni az ingatlant, beleértve azt is, hogy milyen gyakran és mennyi ideig használhatják".

Ha az otthont elsődleges lakóhelyként használják és osztják meg, a tulajdonosoknak meg kell állapodniuk arról, hogy ki lakik az egyes szobákban mielőtt egy lakáseladás befejeződik, így nincs vita arról, hogy ki tarthat igényt egy adott hálószobára ill fürdőszoba.

Ossza meg a költségeket

"A tulajdonostársak felelősek az ingatlannal kapcsolatos költségek megosztásáért, beleértve a jelzáloghitel-fizetéseket is, ingatlanadók, biztosítási és karbantartási költségek– mondja Martinez. A megállapodás típusától függően előfordulhat, hogy a tulajdonosoknak meg kell osztaniuk a közüzemi költségeket. Ennek a rendszernek méltányosnak és méltányosnak kell lennie, és magában foglalhat egy közös bankszámla létrehozását az otthoni kiadások kifizetésére, vagy a költségek felosztását az egyes tulajdonosok részesedésének aránya szerint.

Karbantartani az ingatlant

Mindenkinek, aki lakást vásárol, fel kell készülnie a kezelésre az ingatlan karbantartása, de közös tulajdonú ház esetén "a társtulajdonosoknak karbantartási ütemtervet és költségvetést kell kialakítaniuk annak érdekében, hogy az ingatlan jól karbantartott legyen" - mondja Martinez. A karbantartás magában foglalhat olyan karbantartási feladatokat, mint a tereprendezés, takarítás, téliesítés, festés, kártevő írtásés javítási szolgáltatások, ha a dolgok elkerülhetetlenül rosszul sülnek el. Az utolsó dolog, amit társtulajdonosként tenni akar, az az, hogy vesztegetni szeretne az idejét azzal a vitával, hogy ki fizet vízvezeték-szerelőt, mivel egy vízszivárgás elönti a fürdőszobát.

Hozz közösen döntéseket

Mivel egynél több személynek van pénzügyi részesedése az ingatlanban, mindenkinek, akinek részesedése van az otthonban, együtt kell dolgoznia az ingatlannal kapcsolatos döntések meghozatalában, beleértve azt is, hogy hogyan és mikor. felújítások, javítások vagy korszerűsítések előadják majd. Bár ezeket a döntéseket a lehető legnagyobb mértékben demokratikus ügyben kell meghozni, néha előfordulhatnak olyan dolgok bonyolítja a megállapodás típusa, a tulajdonostársak közötti viszony, és ha az egyik felet jobban érinti mint mások.

Például, ha két személy közös megegyezéssel nem ért egyet abban, hogy a háznak szüksége van-e a új bejárati ajtó, a 75 százalékos tulajdonrésszel rendelkező tulajdonos felülírhatja a mindössze 25 százalékos részesedéssel rendelkező tulajdonost százalék. Másrészt olyan közös bérletben, ahol minden érintett a házban lakik, ha egy tulajdonos szeretne beépíteni a mennyezeti ventilátor a hálószobájukban, véleményüknek nagyobb súlya lehet, mert a döntés a magánszemélyüket érinti hely.

Ha a tulajdonostársak nem tudnak megegyezni a döntésben, akkor a tulajdonostárs szerződésükben részletezett vitarendezési eljárást kell alkalmazniuk. "Ebbe beletartozhat a közvetítés vagy a választottbíráskodás" - mondja Rudy -, "vagy más vitarendezési forma, amelyben minden társtulajdonos egyetért."

Legyetek tisztelettel egymás iránt

Egy közös tulajdonú házban nehéz lehet döntést hozni, ezért a tulajdonostársaknak tiszteletben kell tartaniuk egymás jogait és tulajdonát. Martinez szerint "nem használhatják az ingatlant a másik társtulajdonos engedélye nélkül, és tiszteletben kell tartaniuk egymás magánéletét és személyes terét".

Jelzáloghitel keresése közös tulajdonú lakáshoz

„Jelzálogkölcsönt venni egy közös tulajdonú házra nagyobb kihívást jelenthet, mint egy egytulajdonos ingatlanra” – mondja Martinez. "A hitelezők jellemzően szívesebben adnak kölcsönt egyedülálló tulajdonosoknak, akiknek egyértelmű és tehermentes igényük van az ingatlanra." Beszéljen jelzáloghitel-brókerrel vagy hitelügyintézővel, hogy megtalálja a legjobbat kölcsön típusa az Ön egyedi helyzetéhez. A közös tulajdonú lakáselrendezésekben leggyakrabban használt hitelek a következők:

• ‌Közös jelzáloghitelek:Ezek a kölcsönök két ill. több ember közösen felelős a kifizetésekért. Ezzel a hitellel minden tulajdonostárs. a jövedelmet és a hitelképességet figyelembe veszik, és a hitelezők általában alapozzák meg. kamatláb a csoport legalacsonyabb hitelpontszámára.
• ‌Részlethitelek:Ezek a jelzáloghitelek kifejezetten. megosztott tulajdonú ingatlanokhoz használják, és minden társtulajdonosnak meg kell lennie. felelősek a jelzáloghitel-fizetés rájuk eső részéért. A kamatlábak. jellemzően magasabb a töredékhiteleknél, és kevesebb intézmény kínál ilyen jelzáloghitelt.
• ‌Személyi kölcsönök:Akik nem akarnak. közös jelzálogkölcsönt tulajdonostársaikkal egyszerűbbnek találhat személyi kölcsön felvétele. a vásárlás rájuk eső részét.
• ‌Lakáshitelek vagy hitelkeretek:‌ A tulajdonostárs ház megvásárlása után a tulajdonosok megtehetik. kölcsönt vagy hitelkeretet vesz fel felújítási vagy jelentősebb költségek fedezésére. javítások az otthonban.

Csak olyan személyekkel vásároljon otthont, akikben megbízik, hogy kifizesse az adósság részét. Amikor közös jelzálogkölcsönt használnak lakásvásárlásra, Rudy megjegyzi, hogy "ha az egyik tulajdonostárs nem teljesíti a kölcsönt, a többi tulajdonostárs felelős lehet Ha a többi tulajdonos nem tudja megfizetni a jelzáloghitel-törlesztést, a kölcsön fizetésképtelenné válhat, és akár a lakás is meghibásodhat. kizárt.

A hitelezőket aggasztja ez a kockázat, ami az egyik oka annak, hogy óvatosabbak a csoportoknak, nem pedig az egyéneknek nyújtott hitelekkel kapcsolatban. Martinez szerint önmaguk védelmének elősegítése érdekében "a hitelezők nagyobb előleget vagy magasabb hitelpontszámot követelhetnek meg a társtulajdonosoktól, hogy csökkentsék a közös tulajdonhoz kapcsolódó megnövekedett kockázatot."

Lakás eladása több tulajdonossal

A közös tulajdonú ingatlanok több kihívást jelent eladni mint a hagyományos otthonok, de a pontos nehézségi szint a tulajdoni szerződés részleteitől függően változik. Egynél több tulajdonossal rendelkező ház eladása akkor a legnehezebb, ha a tulajdonosnak az eladás előtt be kell szereznie tulajdonostársa jóváhagyását.

Még akkor is, ha az összes többi tulajdonos egyetért az eladási árban és a feltételekben, Martinez megjegyzi, hogy "a potenciális vevők habozhatnak egy közös tulajdonú ingatlan megvásárlásával a közös tulajdonhoz kapcsolódó bonyolultság és lehetséges kockázatok miatt." A helyzetet rontja, hogy egy közös tulajdonú ingatlan leendő befektetője továbbra is meggondolják magukat, vagy nem tudják befejezni az eladást, ha nem találnak megfelelő hitelt az ilyen jellegű törekvéshez, mivel a közös tulajdonú lakások finanszírozása kihívást jelentő.

Egy erős, világos és jól meghatározott társtulajdonosi megállapodás segíthet abban, hogy az eladási folyamat úgy menjen a lehető legzökkenőmentesebben, ahogy egy hozzáértő ingatlanügynökkel való együttműködés is megteheti, aki tapasztalattal rendelkezik a közös tulajdon értékesítésében otthonok.

A közös tulajdonú házak előnyei és hátrányai

"Összességében a közös tulajdon egy életképes lehetőség lehet azoknak az egyéneknek, akik hajlandóak együtt dolgozni, és megosztani az ingatlantulajdonnal járó felelősségeket és előnyöket" - mondja Rudy. "Fontos azonban, hogy alaposan mérlegelje a lehetséges előnyöket és hátrányokat, mielőtt társtulajdonba lép. Mielőtt úgy döntene, hogy ilyen módon vásárol egy lakást, mérlegelje mind az előnyöket, mind a hátrányokat, amelyek lehetségesek tartalmazza:

Tippek leendő társtulajdonosok számára

A közös lakástulajdonos segíthet csökkenteni a a lakástulajdon költségeit és felelősségét. Ennek ellenére figyelembe kell vennie az összes kockázatot és lehetséges problémát a pozitív élmény biztosítása érdekében. Szakértőink a következő tanácsokat adják azoknak, akik közös tulajdoni szerződéssel vásárolnak lakást.

Gondosan válassza ki a partnereket

„Az otthon közös tulajdonához bizalomra, kommunikációra és az ingatlan közös jövőképére van szükség” – mondja Martinez. "Mindenképpen olyan társtulajdonosokat válasszunk, akik osztoznak az Ön értékei és pénzügyi céljai között, és elkötelezettek a pozitív és tiszteletteljes kapcsolat fenntartása mellett."

Rudy hozzáteszi: "Az is fontos, hogy minden érintett pénzügyileg felelős legyen, és hozzá tudjon járulni az ingatlan költségeihez." Kezdje el közösen megbeszélni jövedelmét és hitelpontszámát a folyamat korai szakaszában, hogy jó képet kapjon arról, mit engedhet meg magának. megvesz.

Hozzon létre egy részletes társtulajdonosi megállapodást

„Az egyes tulajdonostársak felelősségét és kötelezettségeit körvonalazó jogi megállapodás megléte segíthet elkerülni a konfliktusokat” – mondja Rudy. "Győződjön meg arról, hogy a megállapodás kiterjed minden lehetséges forgatókönyvre, például arra, hogy mi történik, ha az egyik tulajdonostárs azt akarja, eladni az ingatlant, vagy mi történik, ha az egyik tulajdonostárs nem tud hozzájárulni az ingatlan költségeihez."

Kérjen szakmai tanácsot

"Az otthon közös birtoklása bonyolult lehet" - figyelmeztet Martinez - "és fontos tanácsot kérni olyan szakemberektől, mint például ügyvédek, pénzügyi tanácsadók és ingatlanügynökök annak biztosítása érdekében, hogy alaposan megértse jogi és pénzügyi kötelezettségeit." Beszélhet egy adótanácsadóval is, hogy megértse, mekkora része lesz az ingatlanadóból.

Fontolja meg a finanszírozási lehetőségeket

"Győződjön meg arról, hogy a legjobb jelzáloghitel-kamatokat és feltételeket keresi" - tanácsolja Rudy -, "és fontolja meg, hogyan oszlik meg a jelzáloghitel-részletek a társtulajdonosok között."

Kommunikálj nyíltan és rendszeresen

"A jó kommunikáció elengedhetetlen a sikeres társtulajdonosi megállapodáshoz" - tanácsolja Martinez. "Győződjön meg róla, hogy rendszeresen jelentkezzen tulajdonostárs(ok)nál, és a félreértések elkerülése érdekében azonnal kezeljen minden aggályt vagy problémát."

Terv a váratlanra

"Bár nem lehet minden lehetséges forgatókönyvet előre megjósolni" - magyarázza Martinez, "fontos, hogy legyen vészhelyzet előre elkészített tervek váratlan eseményekre, mint például a tulajdonostárs halála vagy a pénzügyi fedezet hiánya kötelezettségek."

Rudy azt is javasolja, hogy minden tulajdonostárs "vegyenek kilépési stratégiát arra az esetre, ha az egyik tulajdonostárs el akarja adni az ingatlanban lévő részesedését, vagy ha a tulajdonostársak úgy döntenek, hogy eladják az ingatlant".

GYIK