Apakah Kontraktor Anda Berikat, Berlisensi, dan Diasuransikan — Dan Mengapa Itu Penting?

Tetangga Anda mungkin orang hebat yang berguna dan mau bekerja dengan murah hanya untuk membantu, tetapi mereka bukan pengganti kontraktor berlisensi, terikat, dan diasuransikan untuk pekerjaan besar di sekitar rumah. Pertimbangkan apa yang terjadi jika tetangga Anda — terampil seperti mereka — membuat kesalahan yang mengakibatkan kerusakan pada properti Anda. Tidak ada jaminan mereka akan membayar untuk memperbaiki kerusakan yang mereka sebabkan.

Itu hanya salah satu alasan untuk memilih pro daripada tetangga Anda, tetangga orang lain yang direkomendasikan di media sosial, atau seseorang yang Anda temui di tempat pemotongan kayu. Pikirkan tentang apa yang akan terjadi jika Anda memiliki kebocoran pipa diperbaiki oleh tetangga atau kenalan — atau tukang yang Anda temukan di Craigslist —dan perbaikan gagal, menciptakan situasi darurat. Tidak ada jaminan bahwa tetangga Anda atau tukang lainnya akan bersedia untuk memperbaiki masalah ini, dan Anda harus menanggung biaya perbaikannya. Ini tidak terjadi jika Anda menyewa pro berlisensi dan terikat.

Selain terikat, kontraktor profesional biasanya membawa asuransi kewajiban untuk melindungi mereka jika terjadi kecelakaan saat bekerja. Jika Anda mempekerjakan seseorang tanpa perlindungan ini dan kecelakaan terjadi di properti Anda, Anda bisa bertanggung jawab, dan biaya medis bisa keluar dari asuransi pemilik rumah Anda, yang mengakibatkan kenaikan premi.

Jadi, apa sebenarnya artinya menyewa kontraktor siapa yang berlisensi, terikat, dan diasuransikan? Inilah yang perlu Anda ketahui sebelum Anda menandatangani kontrak.

Tip

Definisi Berlisensi, Berikat, dan Tertanggung

Ketika seorang kontraktor yang mengkhususkan diri dalam perbaikan rumah mengiklankan bahwa mereka dilisensikan, terikat, dan diasuransikan, mereka membuat tiga klaim terpisah.

Berlisensi

Kontraktor berlisensi dianggap oleh otoritas bangunan terkait kompeten untuk melakukan layanan yang diminta dan biasanya harus lulus ujian. Tidak semua kontraktor umum harus memiliki lisensi negara bagian — beberapa negara bagian tunduk pada departemen bangunan lokal untuk persyaratan lisensi — tetapi pedagang khusus, seperti tukang listrik, tukang ledeng, dan teknisi HVAC, umumnya memerlukan status sertifikasi.

Jika Anda kebetulan tinggal di New Hampshire, misalnya, kontraktor umum yang memasang pelat beton untuk Anda dapur luar ruangan teras tidak memerlukan lisensi negara, tetapi baik tukang listrik yang memasang pencahayaan luar ruang dan tukang ledeng yang menghubungkan wastafel luar melakukannya. Di California, ketiga kontraktor memerlukan lisensi negara bagian untuk melakukan pekerjaan mereka secara legal, tetapi di New York, tidak ada satu pun dari kontraktor memerlukan lisensi negara, meskipun mereka mungkin memerlukan lisensi dari kota tempat mereka kerja.

terikat

Dalam hal membantu pemilik rumah bernafas lebih mudah saat bekerja dengan kontraktor, ikatan bahkan lebih penting daripada lisensi karena memberikan perlindungan terhadap pengerjaan yang buruk atau kegagalan untuk menyelesaikan pekerjaan sebagai dikontrak. Obligasi yang menjamin ini disebut performance bond — sejenis surety bond yang diterbitkan oleh perusahaan asuransi. Kontraktor membayar biaya tahunan untuk surety bond. Negara bagian yang memerlukan lisensi untuk kontraktor biasanya juga mengharuskan mereka untuk terikat.

Pembayaran biaya obligasi memberikan akses ke lump sum — biasanya dari $10.000 hingga $15.000 — dalam kasus pelanggaran perjanjian atau pengerjaan di bawah standar. Untuk mengakses jumlah ini, pemilik rumah yang dirugikan harus mengajukan klaim, dan jika klaim berhasil, kontraktor bertanggung jawab kepada perusahaan penjamin untuk penggantian pembayaran.

Tertanggung

Meskipun ikatan terdengar seperti asuransi, itu bukan hal yang sama. Sedangkan tujuan ikatan adalah untuk melindungi pemilik rumah, asuransi terutama melindungi kontraktor. Ini memberikan cakupan untuk eksposur kewajiban terkait bisnis dan bukan merupakan persyaratan lisensi. Meskipun asuransi terutama menguntungkan kontraktor, pemilik rumah dapat mengajukan klaim dalam kasus di mana biaya kerusakan melebihi jumlah obligasi.

Berbagai Jenis Obligasi Kontrak

Kontraktor terikat biasanya memiliki ikatan kinerja yang berlaku untuk pekerjaan tertentu yang dikontrak oleh kontraktor, tetapi itu bukan satu-satunya jenis yang mungkin. Tergantung pada ukuran proyek konstruksi, ikatan pembayaran mungkin juga diperlukan. Jenis ikatan kontrak ini menjamin bahwa pemasok bahan, subkontraktor, dan layanan pendukung (seperti perusahaan pembersih) dibayar penuh. Obligasi mencakup default oleh kontraktor dan mencegah tindakan terhadap pemilik rumah, seperti hak gadai properti atau penagihan pihak ketiga. Obligasi terkait termasuk jenis berikut:

• ​Obligasi lisensi kontraktor, yang merupakan kombinasi dari obligasi kinerja dan pembayaran, biasanya diwajibkan oleh negara bagian yang mengeluarkan lisensi kontraktor. Jumlah obligasi minimum bervariasi menurut negara bagian. Di California dan di tempat lain harganya $15.000, tetapi bisa serendah $1.000 (New Jersey) atau setinggi $20.000 (Oregon). Di beberapa negara bagian, jumlah obligasi minimum ditentukan oleh otoritas lokal.
• ​Obligasi pasokanmirip dengan obligasi pembayaran, tetapi tujuan utamanya adalah untuk memastikan bahwa semua perlengkapan dan bahan yang diperlukan untuk pekerjaan seperti yang ditentukan dalam kontrak kerja disediakan. Pemasok serta kontraktor mendapatkan obligasi ini.
• ​Obligasi garansi, juga dikenal sebagai ikatan pemeliharaan, menjamin pengerjaan untuk jangka waktu tertentu setelah pekerjaan selesai. Jika terjadi kesalahan selama masa garansi, pemilik rumah dapat mengajukan klaim terhadap obligasi tersebut sebagai penggantian untuk setiap perbaikan yang diperlukan, bahkan jika perbaikan diselesaikan oleh pihak yang berbeda kontraktor.
• ​Obligasi tambahan, seperti obligasi subdivisi, mungkin diperlukan saat kontraktor melakukan perubahan pada properti publik sebagai bagian dari proyek. Contohnya adalah memotong trotoar untuk perbaiki saluran air yang rusak. Obligasi penawaran umum untuk proyek konstruksi besar. Mereka memberikan jaminan bahwa penawar yang menang memberikan materi dan layanan seperti yang ditentukan dalam penawaran.

Asuransi Tanggung Jawab untuk Kontraktor

Seorang kontraktor mengambil polis asuransi untuk alasan yang sama dengan yang dilakukan orang lain: untuk menjaga dari kehancuran finansial akibat kecelakaan dan biaya perbaikan dan hukum yang diakibatkannya. Kontraktor dengan karyawan biasanya memiliki kebijakan kompensasi pekerja untuk menutupi biaya kecelakaan karyawan di tempat kerja, dan mereka juga memiliki asuransi kewajiban untuk menutupi kerugian dari klaim yang dibuat terhadap cacat pengerjaan atau bahan yang menyebabkan cedera atau kerusakan.

Asuransi pertanggungjawaban mencakup cedera pribadi, kerusakan properti, dan biaya kehilangan penggunaan serta biaya hukum yang timbul sebagai akibat dari pekerjaan yang dilakukan oleh kontraktor dengan mematuhi prosedur yang benar. Namun, itu tidak mencakup cedera karyawan, itulah sebabnya kontraktor dengan banyak karyawan juga memiliki asuransi perusahaan pekerja. Contoh skenario di mana pemilik rumah dapat mengajukan klaim terhadap a polis asuransi kontraktor akan terjadi jika seorang tukang listrik memasang perangkat listrik yang rusak tanpa mengetahui bahwa itu salah, dan itu gagal dan menyebabkan kebakaran, yang mengakibatkan kerusakan puluhan ribu dolar.

Mencari Kontraktor Berikat?

Jika Anda memiliki pekerjaan yang lebih rumit daripada mengecat rak atau memperbaiki toilet, tetap di sisi yang aman dan cari kontraktor yang terikat dan diasuransikan untuk menangani pekerjaan itu. Di negara bagian di mana lisensi diperlukan, Anda pasti ingin mengetahui nomor lisensi kontraktor. Banyak kontraktor mengiklankan nomor mereka di kendaraan mereka dan dengan senang hati memberikannya kepada Anda jika tidak. Nomor lisensi sangat berharga karena memberi Anda akses ke data ikatan dan asuransi.

Di California, misalnya, Anda dapat mencari nomor lisensi di situs web dewan kontraktor negara bagian, dan pencarian akan mengembalikan nomor obligasi kontraktor, jumlah obligasi, dan nama perusahaan penjamin yang menanggung menjalin kedekatan. Anda akan dapat melihat sekilas apakah kontraktor atau bisnis kontraktor (jika kontraktor adalah pemilik bisnis) memenuhi persyaratan obligasi untuk negara bagian, dan Anda bahkan akan mendapatkan riwayat obligasi lengkap untuk itu kontraktor. Anda juga akan melihat jenis polis asuransi yang dimiliki kontraktor.

Tidak semua negara bagian dan kotamadya diatur seperti California, tetapi jika lisensi diperlukan, Anda harus dapat mencari lisensi di situs web untuk dewan lisensi yang relevan. Informasi yang Anda temukan tidak menggantikan referensi dari teman dan klien sebelumnya, tetapi memberikan jaminan kredensial kontraktor. Waspadalah terhadap kontraktor dengan lisensi yang kedaluwarsa, saldo obligasi yang belum dibayar, pembayaran obligasi yang sudah kadaluwarsa, atau cakupan asuransi yang tidak mencukupi, yang mana pun dapat membuat Anda terjerat secara finansial jika terjadi sesuatu salah.

Cara Mengajukan Klaim Obligasi

Pertama, pastikan untuk mendapatkan semua detail pekerjaan yang Anda kontrakkan secara tertulis sebelum kontraktor memulai pekerjaan. Kontrak harus menentukan setiap detail yang Anda anggap penting, termasuk tanggal penyelesaian yang diharapkan dan biaya proyek yang disepakati. Dokumen ini akan menjadi sangat penting jika diperlukan untuk mengajukan klaim. Anda dapat mengajukan klaim tanpa itu, tetapi peluang keberhasilan Anda tidak sebesar itu.

Proses klaim dimulai dengan mencari nama perusahaan penjamin yang menanggung obligasi dan mengirimkannya surat pendahuluan menunjukkan niat Anda untuk mengajukan klaim, termasuk salinan kontrak dan dokumen serta gambar lain yang mendukung Anda mengeklaim. Perusahaan akan mengirimi Anda lebih banyak dokumen untuk diisi dan meminta Anda untuk pernyataan tertulis resmi dan informasi lain yang dianggap perlu. Ketika Anda mengirim kembali semua dokumentasi yang diperlukan, perusahaan akan mengevaluasi klaim Anda dan menentukan apakah itu berutang uang kepada Anda atau tidak. Namun, jangan menahan napas menunggu jawaban cepat; bisa memakan waktu berminggu-minggu atau berbulan-bulan.

Jika Anda tidak puas dengan keputusan perusahaan penjamin, Anda dapat mengajukan keluhan ke atasan pengadilan atau di pengadilan klaim kecil di daerah di mana pekerjaan itu dilakukan atau di mana kontraktor berada aktif. Ada batas waktu untuk mengajukan keluhan seperti itu — biasanya dua tahun sejak kontraktor meninggalkan pekerjaan, meskipun berbeda di setiap negara bagian — dan Anda harus memberikan pemberitahuan tertulis kepada kontraktor tentang niat untuk menuntut jauh sebelum Anda mengajukan (biasanya 45 hari) untuk memberikan kesempatan kepada kontraktor untuk memperbaiki masalah. Proses pengarsipan dirinci dan paling baik ditangani oleh pengacara.