Bagaimana Anda Menyelesaikan Perselisihan Dengan Kontraktor?

Banyak pemilik rumah memilih untuk merombak lebih dari bergerak, yang sering berarti bekerja dengan kontraktor untuk menyelesaikan pekerjaan. Di dunia yang sempurna, kontraktor melaksanakan persyaratan kontrak yang ditetapkan dengan pemilik rumah, mengikuti garis waktu, dan menghasilkan pekerjaan yang indah — tetapi proyek yang belum selesai, pekerjaan yang salah, atau subkontraktor yang tidak membayar terkadang dapat menghambat renovasi impian Anda proyek.

Memiliki masalah dengan kontraktor yang Anda sewa? Pelajari cara mengatasi masalah dengan cepat sehingga renovasi Anda dapat kembali ke jalur semula.

Tip

Perselisihan Umum Dengan Kontraktor

Meskipun proyek perbaikan rumah menarik, proyek ini juga penuh dengan peluang perselisihan, yang dapat terjadi pada berbagai aspek renovasi. Memulai dengan kontrak yang jelas dan terperinci dapat mengurangi risiko konflik, tetapi tidak selalu mencegah setiap perselisihan. Beberapa poin pertikaian yang umum meliputi:

• Garis waktu proyek konstruksi, termasuk tanggal mulai, tanggal penyelesaian, atau pencapaian selama proyek
  
• Pembayaran, termasuk jumlah dan kapan pemilik rumah melakukan pembayaran — dari setoran hingga pembayaran akhir
  
• Perubahan pada rencana awal
  
• Kualitas pekerjaan
  
• Kesalahan kontraktor, seperti kesalahan ukuran udara sentral atau kabel yang salah
  
• Siapa yang membeli atau membayar bahan-bahannya?
  
• Seorang kontraktor yang meninggalkan pekerjaan yang belum selesai

Tinjau Kontrak Anda

Memiliki kontrak tertulis sebelum pekerjaan dimulai sangat penting untuk melindungi diri Anda dan kontraktor — dan untuk mencegah perselisihan yang paling umum. Kontrak konstruksi menguraikan semua detail dan persyaratan yang harus Anda dan kontraktor ikuti. Misalnya, kontrak mungkin menentukan bahwa Anda kontraktor dapur akan menyelesaikan pekerjaan dalam delapan minggu. Meninjau kontrak secara rutin membantu Anda menentukan apakah ada pelanggaran kontrak.

Kontrak Anda juga mencakup informasi penting yang dapat Anda gunakan sebagai bukti untuk mendukung posisi Anda jika Anda mempertimbangkan untuk mengambil tindakan hukum terhadap kontraktor. Ini termasuk waktu pekerjaan, jadwal biaya dan pembayaran, ruang lingkup pekerjaan, dan layanan yang diberikan oleh kontraktor. Anda dapat merujuk ke kontrak untuk membuktikan bahwa kontraktor tidak memulai atau menyelesaikan proyek tepat waktu, misalnya.

Opsi Penyelesaian di Luar Pengadilan

Jika masalah muncul dalam proyek renovasi Anda, selalu yang terbaik adalah menjaga perselisihan di luar pengadilan. Ini tidak hanya menghemat uang Anda karena Anda sering kali tidak memerlukan pengacara dan tidak memiliki biaya pengadilan, tetapi juga lebih cepat karena Anda mungkin harus menunggu hari Anda di pengadilan. Opsi resolusi ini juga kurang terstruktur daripada pergi ke pengadilan, yang dapat meredakan ketegangan Anda jika Anda tidak terbiasa dengan pertempuran hukum.

Perlu masalah diselesaikan dengan kontraktor? Inilah yang harus dicoba terlebih dahulu.

1. Nego Langsung Dengan Kontraktor

Menyelesaikan perselisihan secara langsung dengan kontraktor biasanya merupakan cara termudah (dan termurah). Anda tidak perlu melibatkan pengacara atau membayar biaya pengadilan. Resolusi seringkali dapat terjadi dengan cepat jika kedua belah pihak mau bernegosiasi. Misalnya, jika kontraktor tertinggal dari garis waktu yang dijanjikan, pertimbangkan untuk menegosiasikan kembali garis waktu agar kontraktor dapat kembali ke jalurnya.

Bersikap tegas dan lugas, namun bersahabat, memberi Anda peluang terbaik untuk menyelesaikan masalah secara langsung dengan kontraktor. Jelaskan dengan jelas tentang apa yang Anda sengketakan dan bagaimana Anda ingin mereka memperbaiki masalah tersebut.

2. Coba Agen Lisensi Kontraktor

Periksa dengan agen lisensi kontraktor untuk negara bagian Anda untuk melihat apakah ia menawarkan program resolusi. Mungkin juga ada lembaga kota atau kabupaten untuk perizinan kontraktor atau advokasi konsumen yang juga dapat membantu di tingkat yang lebih terlokalisasi. Beberapa lembaga perizinan menawarkan mediasi dan akan menghubungi kontraktor untuk mengatur proses mediasi, atau mungkin ada proses resolusi internal yang dapat membantu Anda dan kontraktor mencapai suatu perjanjian.

Anda juga dapat mengajukan keluhan ke lembaga perizinan jika kontraktor tidak mengikuti pembangunan kode, menciptakan ancaman terhadap keselamatan Anda, atau tidak mengikuti persyaratan lisensi dan peraturan. Kontraktor dapat menghadapi denda, dikeluarkan dari organisasi, atau kehilangan lisensi mereka untuk sementara atau selamanya jika tuduhan Anda terbukti benar.

3. Pergi Melalui Mediasi

Jika Anda menabrak dinding saat bernegosiasi langsung dengan kontraktor renovasi rumah dan tidak dapat mencapai kesepakatan, mediator mungkin membantu kedua belah pihak menemukan kompromi. Mediator adalah pihak ketiga yang netral yang harus disepakati oleh pemilik rumah dan kontraktor. Orang itu melihat situasi dan membantu para pihak menemukan jalan tengah untuk menyelesaikan masalah.

Anda akan membagi biaya mediasi dengan kontraktor, yang bervariasi tetapi seringkali beberapa ratus dolar. Meskipun Anda dapat memiliki pengacara, mediasi sering dilakukan tanpa pengacara, yang menghemat uang Anda. Menyewa pengacara lebih mahal, dan pengacara terkenal ingin "menang" meskipun mediasi tidak selalu ada pemenang atau pecundang, sehingga bisa lebih sulit untuk menyepakati solusi ketika pengacara terlibat.

Penting untuk dicatat bahwa mediasi bukanlah metode resolusi yang mengikat. Itu berarti meskipun mediator mungkin memberikan solusi yang sangat masuk akal, Anda tidak berkewajiban untuk mengikutinya dan begitu pula kontraktornya. Anda mungkin harus melalui mediasi sebelum Anda dapat mengajukan gugatan, baik karena persyaratan negara bagian atau kontrak.

4. Gunakan Arbitrase Mengikat

Arbitrase yang mengikat mirip dengan mediasi di mana seorang arbiter mendengarkan pemilik rumah dan kontraktor sebelum membuat resolusi. Perbedaan utamanya adalah keputusan bersifat mengikat, artinya kedua belah pihak harus mengikuti keputusan tersebut. Anda tidak dapat mengajukan banding atas keputusan tersebut, jadi bersiaplah untuk menghadapi kekecewaan jika tidak sesuai dengan keinginan Anda.

Selama arbitrase, para pihak menyajikan bukti, mirip dengan persidangan. Sedangkan mediasi mencoba untuk menemukan dasar netral, arbitrase dapat menguntungkan satu pihak di atas yang lain. Arbitrase biasanya lebih mahal daripada mediasi dan kadang-kadang bisa mendekati biaya pergi ke pengadilan jika situasinya rumit. Anda dapat melalui arbitrase tanpa pengacara, tetapi akan sangat membantu jika memilikinya karena keputusannya mengikat.

Opsi Penyelesaian di Pengadilan

Jika Anda tidak dapat menemukan penyelesaian di luar pengadilan, Anda dapat mengambil tindakan hukum dan membawa kontraktor ke pengadilan. Dua pilihan itu adalah pengadilan klaim kecil dan pengadilan sipil. Pilihan mana yang Anda pilih tergantung pada jumlah uang yang Anda cari. Keputusan pengadilan mengikat, tetapi Anda dapat mengajukan banding.

1. Berkas di Pengadilan Tuntutan Kecil

Pengadilan klaim kecil adalah pilihan umum jika Anda mencari sejumlah kecil uang. Ada batas atas berapa banyak yang dapat Anda minta, biasanya antara $3.000 dan $5.000. Misalnya, jika Anda kontraktor kamar mandi memecahkan wastafel $ 500 baru Anda saat memasangnya, Anda dapat membawanya ke pengadilan klaim kecil atas masalah ini.

Pengadilan klaim kecil adalah pilihan yang murah jika kasus Anda memenuhi syarat. Biaya pengajuan biasanya sekitar $50. Kebanyakan orang mewakili diri mereka sendiri di pengadilan klaim kecil daripada menggunakan pengacara, yang juga menghemat uang.

Anda biasanya dapat menemukan informasi pengarsipan online untuk pengadilan klaim kecil yang memiliki yurisdiksi untuk wilayah Anda. Dokumen biasanya cukup sederhana untuk Anda selesaikan sendiri, tetapi pengacara dapat membantu jika Anda menginginkan bantuan. Pengadilan klaim kecil biasanya merupakan cara cepat untuk menyelesaikan masalah.

2. Pergi ke Pengadilan Sipil

Jika gugatan Anda melebihi jumlah dolar untuk pengadilan klaim kecil di negara bagian Anda, Anda dapat mengajukan gugatan di pengadilan sipil. Misalnya, jika Anda mencoba menutup biaya sebesar $30.000 renovasi dapur, Anda harus pergi ke pengadilan sipil karena jumlahnya melebihi jumlah maksimum pengadilan klaim kecil. Ini adalah opsi yang paling mahal. Biaya pengarsipan seringkali jauh lebih tinggi, biasanya berkisar antara $250 hingga $800.

Faktor lain yang meningkatkan biaya adalah Anda ingin menyewa pengacara. Pengacara mungkin bekerja berdasarkan kontingensi di mana mereka mengambil persentase dari hadiah Anda jika Anda memenangkan kasusnya. Mereka juga dapat bekerja setiap jam, yang sangat bervariasi tetapi dapat berkisar dari $200 hingga $500 per jam. Dan perlu diingat bahwa kasus yang rumit atau berlarut-larut dapat mengakibatkan biaya pengacara yang sangat tinggi jika Anda membayar per jam.

Menangani Lien Mekanik

Dalam bentuk akhir perselisihan kontraktor-pemilik rumah, kontraktor dan subkontraktor dapat mengajukan apa yang disebut hak gadai mekanik untuk tidak membayar layanan atau barang. Jika Anda menahan pembayaran Anda, mereka dapat menampar hak gadai mekanik di rumah Anda, yang pada dasarnya merupakan klaim terhadap properti tersebut.

Meskipun Anda dapat mengontrol apakah kontraktor umum akan dibayar atau tidak, bukan hanya kontraktor umum yang dapat mengajukan hak gadai mekanik. Jika subkontraktor tidak dibayar, mereka juga dapat mengajukan hak gadai. Misalnya, seorang tukang listrik yang menyelesaikan bagian dari perombakan dapur dapat mengajukan hak gadai mekanik jika kontraktor umum tidak membayarnya.

Hak gadai mekanik tetap di rumah, yang berarti Anda kemungkinan besar tidak akan bisa menjual rumah atau membiayai kembali sampai Anda menyelesaikan hak gadai. Jika Anda mencoba untuk membiayai kembali, pemberi pinjaman Anda akan menemukan hak gadai dan menolak aplikasi Anda.

Kontraktor yang tidak menerima pembayaran harus mengajukan hak gadai dalam jangka waktu yang ditentukan. Ini dapat bervariasi menurut negara bagian, tetapi biasanya 20 hingga 30 hari setelah pekerjaan selesai. Jumlah hak gadai biasanya terbatas pada biaya layanan, tenaga kerja, dan bahan yang digunakan untuk memperbaiki properti. Itu berarti hak gadai tidak dapat mencakup biaya hukum, tekanan emosional, ganti rugi, atau biaya serupa.

Bagaimana Liens Diarsipkan

Proses pengarsipan spesifik bervariasi menurut negara bagian, tetapi kontraktor atau subkontraktor mana pun yang belum dibayar dapat mengajukan hak gadai mekanik. Umumnya, kontraktor harus memberi tahu pemilik rumah tentang jumlah yang harus dibayar sebelum mengajukan hak gadai. Ini biasanya diajukan di daerah tempat properti itu berada. Kontraktor harus memberikan dokumen pendukung untuk membuktikan hak untuk mengajukan hak gadai. Anda akan dilayani dengan hak gadai baik secara langsung atau melalui surat tergantung pada peraturan negara bagian.

Menghindari dan Menyelesaikan Liens Mekanik

Anda dapat mencegah hak gadai mekanik ditempatkan di rumah Anda dengan mendapatkan keringanan hak gadai dari kontraktor dan subkontraktor. Pengabaian hak gadai adalah dokumen yang mencegah kontraktor atau subkontraktor mengajukan hak gadai mekanik. Pengabaian gadai bersyarat dapat dikeluarkan sebelum Anda melakukan pembayaran dan melepaskan hak untuk mengajukan gadai dengan syarat Anda membayar dan dana dicairkan di bank. Anda juga dapat meminta pembebasan hak gadai dari kontraktor, subkontraktor, dan pemasok bahan saat Anda melakukan pembayaran. Minta kontraktor umum Anda untuk memasukkan pembebasan hak gadai dalam kontrak untuk melindungi diri Anda sendiri.

Bahkan jika Anda membayar kontraktor umum Anda, subkontraktor atau pemasok material dapat mengajukan hak gadai mekanik. Ini bisa terjadi jika kontraktor mengambil uang Anda tetapi tidak membayar subkontraktor. Untuk mencegah hal ini, Anda dapat menulis cek bersama kepada kontraktor umum dan subkontraktor, yang memaksa kedua belah pihak untuk menandatangani cek. Secara umum, membayar kontraktor Anda tepat waktu juga dapat menghindari hak gadai karena kontraktor Anda memiliki dana untuk membayar subkontraktor. Pertahankan folder file semua dokumen, salinan pembayaran, dan catatan lain jika timbul perselisihan tentang pembayaran Anda.

Setelah hak gadai ditempatkan, Anda dapat menghapusnya dengan membayar jumlah yang masih terutang jika Anda memiliki saldo terutang. Anda mungkin dapat bernegosiasi dengan kontraktor untuk jumlah yang lebih rendah jika Anda merasa tidak berhutang uang. Beberapa negara bagian mengizinkan Anda untuk menyengketakan klaim hak gadai saat diajukan. Ikuti prosesnya dan amati tenggat waktu untuk proses sengketa ini. Anda juga dapat memilih untuk melawan hak gadai di pengadilan.