Insentif Bangun Rumah Baru untuk Pembeli

Pemilik rumah dan pemilik rumah yang penuh harapan bukan satu-satunya yang terkena dampak pasar real estat yang berubah dengan cepat. Hampir semua orang yang terlibat dalam proses tersebut, mulai dari pemberi pinjaman hingga penilai, telah merasakan kesulitan sejak saat itu pasar mulai mendingin, yang telah mendorong beberapa industri untuk beradaptasi dengan perubahan iklim. Pembangun rumah khususnya telah terpengaruh oleh pasar pendingin ini (sebagian besar disebabkan oleh suku bunga yang lebih tinggi) — dengan konstruksi baru turun sekitar 20% dari tahun sebelumnya.

Meskipun pembangun sekarang lebih optimis bahwa suku bunga telah turun sedikit, mereka pasti membuatnya lebih mudah pembeli untuk mampu membeli rumah dengan harga lebih tinggi dengan menawarkan insentif seperti pembelian suku bunga kepada pelanggan mereka. Kami berbicara dengan ahli hipotek dan real estat untuk mencari tahu apa artinya, dan mengapa ini bisa menjadi cara yang baik bagi sebagian orang untuk menghemat hipotek mereka.

Temui Para Ahlinya

Pembangun Rumah Menawarkan Keistimewaan untuk Merayu Pembeli

Dalam beberapa tahun terakhir, Shaun Martin, pemilik dan CEO We Buy Houses di Denver, mengatakan banyak pembangun mulai menawarkan program pembelian untuk memindahkan persediaan. "Pembelian adalah saat pembangun menurunkan tingkat hipotek peminjam untuk jangka waktu awal, biasanya tiga atau lima tahun," katanya kepada Hunker.

“Idenya adalah dengan mengurangi pembayaran bulanan, peminjam dapat membeli rumah yang lebih mahal atau jenis yang berbeda produk pinjaman daripada yang awalnya mampu mereka beli," lanjut Martin, menambahkan bahwa ini menguntungkan pembeli dan pembangun rumah karena pemilik rumah yang penuh harapan dapat membeli rumah impian mereka, dan pembangun dapat memindahkan inventaris yang seharusnya tetap ada di buku mereka.

Bagaimana Cara Kerja Buydown?

Karena daya beli konsumen turun setiap kali Federal Reserve Bank menaikkan suku bunga, Anna Young, konsultan rumah senior baru di Landmark Fine Homes, mengatakan pembuat rumah khusus seperti tempat dia bekerja telah mulai bermitra dengan pemberi pinjaman pilihan mereka untuk menawarkan kunci suku bunga jangka panjang serta pembelian suku bunga kepada calon pembeli.

Young mengatakan perubahan tarif ini memiliki dampak yang cukup besar pada peminjam sehingga rumah yang mungkin dapat mereka beli dengan mudah enam bulan lalu tiba-tiba tidak terjangkau. “Dengan menawarkan pembelian tarif kami, pembayaran bulanan pelanggan dikurangi dalam beberapa tahun pertama, memungkinkan beberapa ruang bernapas dan kesempatan untuk membiayai kembali saat tinggal di rumah impian baru mereka," dia berlanjut. "Ini adalah insentif besar yang mengurangi tingkat bunga 2 persen di tahun pertama dan 1 persen di tahun kedua, dan tahun ketiga kembali ke tingkat semula [kecuali dibiayai kembali]."

Beberapa pembangun juga mulai mendiskon rumah mereka menjadi lebih terjangkau, tetapi Young mengatakan bahwa hal itu dapat menurunkan nilai lingkungan dan merugikan pelanggan mereka yang lain.

Anda Mungkin Tidak Dapat Memilih Pemberi Pinjaman Anda

Jika Anda berharap untuk menutup rumah Anda dengan pembelian pembangun, Anda mungkin perlu bergerak maju dengan pemberi pinjaman pilihan pembangun. "Biasanya, pemberi pinjaman lokal memiliki lebih banyak waktu dan perhatian untuk membuat transaksi berjalan lancar, dan tidak akan ada biaya tersembunyi dari beberapa pemberi pinjaman nasional di mana Anda berakhir. berbicara dengan orang yang berbeda setiap saat, dan Anda tidak akan mengetahui daya tanggap mereka (atau ketiadaan) sampai semuanya terlambat," kata Young, menjelaskan mengapa perusahaannya suka menggunakan bahasa tertentu. bank.

"Kami memang mengizinkan pelanggan kami untuk menggunakan pemberi pinjaman lainnya (seperti yang saya bayangkan setiap pembangun akan melakukannya), tetapi kami hanya menawarkan pembelian dan insentif lainnya — seperti membayar bunga selama pinjaman konstruksi — dengan pilihan kami. Bagi kami, membayar ribuan dolar untuk memastikan pengalaman pembelian yang positif itu sepadan."

Buydowns Bukan Satu-Satunya Perks Builder yang Ditawarkan

Sementara suku bunga yang lebih rendah jelas merupakan keuntungan besar, Martin mengatakan itu bukan satu-satunya cara untuk memanfaatkan tabungan. "Pembelian dapat diterapkan untuk menutup biaya atau digunakan untuk mengurangi jumlah pinjaman dan suku bunga. Dalam beberapa kasus, pembangun juga akan memberikan kredit yang menurunkan pembayaran bulanan peminjam selama periode program."

Martin menambahkan bahwa pembangun dapat bekerja sama dengan pembeli untuk menemukan program pinjaman yang tepat juga. "Dalam beberapa kasus, pembangun akan menawarkan pinjaman dengan suku bunga tetap dan dalam kasus lain, hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan."

Buydown Bukan Satu Ukuran Cocok untuk Semua

Pembangun yang berbeda dapat melakukan pembelian mereka dengan cara yang berbeda, menurut Tyler Forte, CEO Rumah Felix, yang baru-baru ini membantu pembeli menutup jenis pinjaman ini. "Salah satu klien saya baru saja membeli rumah yang dibangun oleh Drees," katanya, menambahkan bahwa mereka menawarkan "pembelian 2-1."

Forte mengatakan ini berarti pembayaran didasarkan pada suku bunga efektif 2 persen lebih rendah dari suku bunga awal yang dikunci peminjam selama tahun pertama. "Di tahun kedua, pembayaran [mereka] akan didasarkan pada tarif yang 1 persen lebih rendah."

Dalam situasi ini, Forte mengatakan bahwa Drees Homes menutupi perbedaan antara pembayaran yang biasanya dilakukan dan "tarif pembelian" yang disesuaikan.

Bisakah Diskon Builder Menjadi Peretasan Pembelian Rumah?

Bagi mereka yang berjuang untuk membeli rumah dengan suku bunga saat ini, bergerak maju dengan bangunan baru mungkin merupakan cara yang baik untuk mendapatkan harga yang lebih rendah. Meski begitu, Forte tidak ingin orang berpikir bahwa bangunan baru adalah cara terbaik untuk masuk ke rumah baru. "Pembeli hanya perlu mengingat bahwa secara umum, rumah konstruksi baru lebih mahal (berdasarkan harga per kaki persegi) daripada rumah yang sudah ada," katanya. "Ini berarti pembeli rumah mungkin perlu terbuka untuk rumah konstruksi baru yang lebih kecil jika mereka benar-benar mencari 'keterjangkauan'."

Selain itu, ada faktor tambahan bahwa pembelian semacam ini hanya berlangsung selama beberapa tahun. “Jadi, jika pembeli tidak bisa melakukan refinancing setelah masa promosi ini, mereka harus berasumsi bahwa pembayaran bulanan mereka akan naik,” jelasnya.

"'Peretasan' ini bisa menjadi ide bagus jika tarif turun di tahun-tahun mendatang, dan mereka dapat membiayai kembali," katanya. "Karena itu, ini bukan jaminan. Jika tarif tetap tinggi, pembeli harus merasa nyaman secara finansial membayar tarif 'nonpromosi'."

Buydown Homebuilder Tidak Bertahan Selamanya

Tidak seperti saat Anda mengambil hipotek, jenis pembelian ini biasanya akan kedaluwarsa setelah jangka waktu tertentu. "Biasanya, tingkat pembelian berlangsung selama lima tahun, setelah itu pinjaman kembali ke tingkat semula," kata Martin. "Peminjam biasanya bertanggung jawab untuk membayar sisa saldo pinjaman mereka pada saat itu."

Penting untuk diingat bahwa pembelian adalah insentif dan bukan jaminan, menurut Martin. "Harga dapat bervariasi tergantung pada lokasi, pembangun, dan jenis pinjaman yang ditawarkan," katanya. "Pembeli harus melakukan riset dan berbelanja sebelum mengambil keputusan. Selain itu, pastikan untuk berkomunikasi dengan pemberi pinjaman Anda tentang biaya tambahan atau biaya yang terkait dengan program pembelian, karena dapat bertambah dengan cepat."

Pembeli harus selalu mengetahui syarat dan ketentuan yang terkait dengan program pembelian sebelum masuk ke dalamnya. "Kekhawatiran yang paling umum adalah bahwa peminjam mungkin berada dalam posisi keuangan yang sulit ketika pembelian berakhir dan tingkat pinjaman mereka kembali ke tingkat semula," kata Martin. Selain itu, Martin memperingatkan bahwa pembeli harus berhati-hati terhadap biaya atau penalti yang mungkin mereka keluarkan jika mereka memutuskan untuk membiayai kembali atau melunasi pinjaman lebih awal.