Berapa Biaya Konversi Garasi?

Jika Anda sedang mencari tempat tinggal tambahan untuk keluarga Anda atau penghasilan tambahan dari ADU (unit tempat tinggal aksesori) atau persewaan Airbnb, konversi garasi bisa menjadi alternatif yang ekonomis untuk tambahan rumah, meskipun tidak selalu masuk akal secara finansial untuk melakukannya. Misalnya, di daerah perkotaan yang berpenduduk padat, garasi pribadi sebenarnya bisa bernilai lebih dari satu unit tempat tinggal (garasi bisa bernilai hingga $400.000 di kota-kota seperti Boston).

Namun, itu jauh dari aturan; di banyak tempat, ruang hidup lebih berharga daripada tempat parkir, dan dengan menambahkan lebih banyak ruang hidup ke rumah Anda, konversi garasi merupakan investasi yang akan meningkatkan nilai properti.

Berpikir untuk melakukan konversi garasi? Inilah berapa biayanya - dan apa yang terlibat dengan konstruksi.

Biaya Konversi Garasi: Apa yang Diharapkan

Apa Pengembalian Investasi?

Pengembalian investasi untuk konversi garasi adalah sekitar 10 sampai 20 persen dari nilai rumah. Jadi, apakah investasi konversi garasi sepadan? Itu tergantung pada banyak hal, termasuk:

• kondisi garasi yang ada
• ukuran garasi Anda
• ruang lingkup konversi
• pilihan bahan
• biaya tenaga kerja setempat

Jika Anda hanya ingin mengubah garasi terlampir menjadi kamar tidur, Anda mungkin dapat melakukannya hanya dengan $8.000 hingga $15.000 dengan asumsi garasi sudah dalam kondisi baik dan Anda memiliki keterampilan praktis yang cukup untuk DIY beberapa bekerja. Biaya agar kontraktor menyelesaikan konversi penuh menjadi unit hunian lengkap dengan dapur dan kamar mandi - terutama untuk garasi terpisah - dapat berkisar dari $25.000 hingga $80.000, dan di area pasar tinggi seperti perkotaan California, harganya bisa mencapai $120.000 atau lebih jika Anda menggunakan kualitas terbaik bahan.

Mempertimbangkan ROI rata-rata untuk konversi garasi adalah sekitar 10 hingga 20 persen dari nilai rumah, itu tidak perlu dipikirkan lagi. untuk rumah di braket harga jutaan dolar tidak peduli apa gunanya, tetapi belum tentu begitu untuk rumah senilai setengahnya itu. Benar bahwa uang tidak selalu menjadi pertimbangan utama; pemilik rumah mungkin hanya membutuhkan lebih banyak ruang hidup untuk diri mereka sendiri atau anggota keluarga besar mereka. Hari-hari ini, bagaimanapun, dengan ruang hidup menjadi semakin langka, faktanya menjadi tambahan hunian dapat menghasilkan pendapatan melalui pendapatan sewa jangka pendek atau dari penyewa jangka panjang adalah cara yang ampuh motivator. Selain pendapatan di masa depan, perhatian utama sebagian besar pemilik rumah adalah biaya proyek di muka dan cara mendapatkan hasil maksimal dengan jumlah uang paling sedikit.

Perincian Biaya Konversi Garasi

Untuk membantu perencanaan, berikut adalah perincian berbagai tahapan proses konversi dan biaya umum dari masing-masing tahap:

Izin

Anda membutuhkan izin bangunan untuk konversi garasi (dengan asumsi itu diperbolehkan di komunitas Anda), dan ini bukan sesuatu yang harus Anda lewati. Jika Anda melanjutkan dan membangun tanpa izin, Anda bisa mendapatkan tanda merah dan kehilangan penggunaan properti baru atau menemukan nilai rumah Anda berkurang atau rumah Anda tidak dapat dijual. Pemberi pinjaman real estat cenderung menolak pinjaman untuk properti yang tidak diizinkan, terutama yang melanggar peraturan zonasi setempat. Biaya izin bergantung pada tempat tinggal Anda dan ruang lingkup konversi dan biasanya antara $600 dan $1.500.

Anda perlu membuat denah lantai untuk mendapatkan izin, dan jika Anda menambahkan perlengkapan listrik dan saluran air, sangat disarankan untuk menyewa seorang profesional untuk melakukannya. Jika kamu menyewa kontraktor umum untuk keseluruhan proyek, kontraktor akan melakukan rencana tersebut sebagai bagian dari pekerjaan, tetapi jika Anda bertindak sebagai kontraktor Anda sendiri, Anda mungkin menyewa seorang arsitek, yang kemungkinan akan mengenakan biaya antara $2.000 dan $4.000.

Pembongkaran

Bagian yang sering diabaikan dari konversi garasi, pembongkaran adalah proyek tersendiri. Anda biasanya perlu:

• Hapus semua drywall sehingga Anda dapat melindungi dinding
• Hapus pintu dan jendela yang tidak diinginkan, termasuk pintu garasi, rel pintu, dan pembuka pintu
• Hapus lemari, rak, dan meja kerja bawaan

Anda tidak perlu mengurangi ruang menjadi hanya dinding tiang terbuka, tetapi ini membantu, terutama jika Anda akan melakukannya pasang kabel baru dan pipa saluran air. Anda dapat melakukan penghancuran sendiri, tetapi lebih aman untuk mempekerjakan profesional terlatih, yang biasanya mengenakan biaya antara $2 dan $7 per kaki persegi, atau dari $720 hingga $2.520 untuk garasi seluas 3.600 kaki persegi.

Bingkai, Pintu, dan Jendela

Setelah Anda memusnahkan garasi dan Anda siap membangun, Anda mungkin perlu melakukan hal berikut:

• Bingkai setiap dinding partisi baru yang Anda rencanakan untuk ditambahkan ke kamar mandi, kamar tidur pribadi, atau ruang dapur
• Bingkai di bukaan pintu garasi dan pasang pintu atau jendela baru yang ingin Anda tambahkan ke ruangan
• Pasang pintu masuk di ruang yang ditempati oleh pintu garasi
• Tambahkan balok langit-langit baru untuk insulasi dan drywall (karena banyak garasi memiliki langit-langit tinggi atau tanpa langit-langit - hanya bagian bawah atap - yang bocor udara)
• Tambahkan pintu dan jendela baru

Pembingkaian dapat diperkirakan dengan luas persegi, dengan biaya rata-rata untuk tenaga kerja dan bahan antara $7 dan $16 per kaki persegi, atau dari $700 hingga $1.600 untuk setiap 100 kaki persegi dinding dan langit-langit baru daerah. Bahan bingkai — kancing dan pelat dinding — tidak terlalu mahal, harganya antara $100 dan $200 per 100 kaki persegi, jadi di sinilah tempatnya Anda dapat menghemat banyak waktu dengan melakukan pekerjaan sendiri selama Anda tidak memodifikasi struktur yang ada dengan cara yang melanggar bangunan kode. Jika Anda tidak yakin, hubungi kontraktor sebelum Anda melakukan apa pun.

Adapun biaya penambahan pintu dan jendela: Setiap jendela dapat menelan biaya mulai dari $400 hingga $2.000 tergantung pada ukuran, kualitas, dan bahan, dan biaya pintu eksterior baru sekitar $700 sampai $2.000 tergantung pada apakah itu teras ayun, keamanan, atau geser konvensional pintu. Jika Anda berencana memasang pintu standar atau saku interior, rencanakan pengeluaran dari $400 hingga $1.500 untuk masing-masing pintu, tidak termasuk pemasangan. Anda akan menghemat jika Anda dapat melakukan instalasi sendiri.

Plumbing dan Electrical Rough-In

Rencanakan pekerjaan kelistrikan dan pemipaan ekstensif jika Anda membangun ADU atau flat nenek karena Anda harus melakukan hal berikut:

• Tingkatkan sirkuit listrik (dan mungkin subpanel baru dan/atau layanan utilitas yang ditingkatkan)
• Tambahkan saluran air dan limbah baru untuk kamar mandi dan dapur
• Pasang saluran pembuangan, yang berarti Anda mungkin harus membobol lantai untuk membuat parit (dan tergantung di mana Anda menghubungkan saluran pembuangan, Anda mungkin juga harus melakukan penggalian di luar)

Mengandalkan membayar tukang listrik dari $3.000 hingga $5.000 (tergantung pada apakah Anda memerlukan subpanel baru) dan mungkin jumlah yang sama untuk tukang ledeng. Anda mungkin juga perlu mempekerjakan seseorang untuk melakukan pekerjaan penggalian dan beton yang diperlukan, dan itu membutuhkan biaya tambahan.

Tip

Berpihak, Isolasi, dan Drywall

Dengan dinding terbuka dan semua pipa serta kabel terpasang, Anda hampir siap untuk menyekat, tetapi pertama-tama Anda harus:

• Pasang dinding di bagian luar dinding yang Anda rangkai untuk menutupi bukaan pintu garasi
• Lindungi seluruh struktur, sesuai kebutuhan
• Gantung dan selesaikan drywall

Bahan untuk memihak, termasuk pembungkus rumah dan bahan pelapis, tidak boleh lebih dari beberapa ratus dolar, dan biaya tenaga kerja harus sama. Total $500 adalah perkiraan yang wajar, tetapi itu tergantung pada pelapis dinding yang Anda pilih.

Insulasi dapat Anda lakukan sendiri dengan mudah, dan Anda memerlukan insulasi batt R13 hingga R15 untuk dinding, yang harganya sekitar $1 per kaki persegi, dan R38 hingga R60 untuk langit-langit (tergantung iklim), yang harganya sekitar $2 per persegi kaki. Jika Anda tidak ingin merasa gatal melakukan pekerjaan sendiri, Anda harus membayar sekitar $300 hingga $500 untuk tenaga kerja.

Sedangkan untuk memasang drywall, pekerjaan melibatkan menggantungnya, merekatkannya, dan mengaplikasikan tiga lapis senyawa sambungan (alias lumpur) ditambah tekstur dinding yang Anda inginkan. Biaya material untuk dinding berukuran 8 x 10 kaki adalah sekitar $200, atau sekitar $2,50 per kaki persegi. Jika Anda tidak memasangnya sendiri, harap bayar sekitar $2,50 per kaki persegi untuk pemasangan profesional — total sekitar $5 per kaki persegi.

Lantai Baru

Kebanyakan orang mengambil jalan keluar yang mudah dengan menutup lantai garasi beton dengan laminasi atau ubin vinil mewah (LVT) penutup lantai, dengan LVT menjadi pilihan yang lebih baik untuk kondisi kelembaban tinggi. Keduanya berharga mulai dari $1 hingga $5 per kaki persegi dan mudah dibuat sendiri karena merupakan lantai "mengambang" yang tidak perlu direkatkan atau dipaku ke pelat garasi beton. Pilihan lantai terapung populer lainnya termasuk gabus, linoleum, dan kayu keras yang direkayasa.

Trim Jendela dan Pintu, Alas Tiang, dan Cat

Sering diabaikan dalam tahap perencanaan, trim dan cat mengubah proyek konversi garasi Anda menjadi ruang hidup yang sudah jadi. Bergantung pada ukuran garasi, penutup pintu dan jendela serta alas tiang akan dikenakan biaya antara $830 dan $1.250 jika Anda memasangnya secara profesional dan sekitar setengahnya jika Anda melakukannya dirimu sendiri. Biaya rata-rata nasional untuk mengecat ruangan adalah sekitar $ 1.800, dan Anda dapat menghemat sebagian besar dari itu dengan melukis sendiri.

Pemanasan dan Pendinginan

Cara paling ekonomis untuk memanaskan garasi yang terpasang mungkin dengan memasang saluran pemanas yang terhubung ke sistem HVAC rumah, dan biayanya bervariasi sesuai dengan konfigurasi sistem. Ini biasanya akan menjadi instalasi saluran low-end yang akan menelan biaya sekitar $450 dan akan terjadi selama fase kasar listrik dan pipa ledeng. A mini-split sistem pemanas / pendingin pompa panas adalah alternatif dan pilihan yang lebih baik untuk garasi terpisah. Unit akan dikenakan biaya mulai dari $2.000 hingga $4.000 tergantung pada merek dan kapasitas pemanas/pendingin.

Sentuhan Akhir

Jika Anda mengubah garasi Anda menjadi kamar tidur, kantor rumah, atau ruang utilitas, pekerjaan Anda sudah cukup banyak, tetapi jika Anda membuat unit tempat tinggal, Anda memerlukan:

• perlengkapan pipa
• lemari
• peralatan

Biaya perlengkapan kamar mandi yang diperlukan, termasuk toilet, pancuran, meja rias, dan wastafel, bergantung pada pilihan gaya Anda, tetapi tentukan setidaknya $2.000 untuk memasang semuanya. Wastafel dan kabinet dapur juga tunduk pada preferensi Anda. Kombo wastafel/kabinet yang dibeli di toko dapat dipasang secara profesional dengan harga kurang dari $700, tetapi jika Anda ingin dapur lengkap dengan lemari dan meja standar, biaya ruangan bisa 10 kali lipat itu.

Terakhir dalam daftar adalah peralatan yang diperlukan, seperti:

• pemanas air
• kompor
• lemari es
• pencuci piring

Jika Anda membeli yang baru ini, andalkan pengeluaran lebih dari $2.000 hingga $5.000 untuk unit kelas menengah atau sedikit lebih banyak untuk model kelas atas. Setelah peralatan terpasang, unit hunian baru Anda siap untuk pemeriksaan akhir sebelum sah untuk ditinggali atau disewakan.