Investasi Real Estat Menjadi Lebih Sulit. Inilah Mengapa Itu Kabar Baik untuk Pembeli

Dalam dunia investasi real estat, akronim BRRRR berarti lebih dari sekadar suara yang Anda buat di tengah musim dingin. Sebaliknya, suara lima huruf berarti beli, rehab, sewa, pembiayaan kembali, ulangi. Kembali sebelum pandemi COVID-19 datang dan membalikkan lanskap real estat, BRRRR adalah cara paling andal bagi banyak investor untuk menghasilkan uang dari properti dalam portofolio mereka. Sekarang, berkat kombinasi dari kenaikan suku bunga, menurunkan nilai properti, dan mengubah formula pajak, BRRRR membuat banyak investor real estat tidak tahu apa-apa.

Sementara itu ‌mungkin‌ menjadi berita buruk bagi mereka, sepertinya ini bisa menjadi kelegaan bagi pembeli yang telah kehilangan harga dari real estat pasar oleh investor yang dengan cepat melahap banyak properti yang secara tradisional akan hilang untuk pertama kalinya pembeli rumah. Inilah yang dikatakan oleh beberapa profesional yang kami ajak bicara tentang artinya bagi masa depan real estat.

Temui Para Ahlinya

Apa itu BRRRR?

Menurut Doug Carey, presiden Wealthtrace, BRRRR adalah jenis strategi investasi real estat yang melibatkan pembelian properti yang tertekan atau undervalued, lalu merenovasinya. untuk meningkatkan nilainya, menyewakannya untuk menghasilkan pendapatan, membiayai kembali properti untuk mengakses ekuitasnya yang meningkat, dan menggunakan hasilnya untuk mengulangi proses tersebut dengan yang lain. Properti.

Ini menjadi strategi populer bagi investor real estate karena menawarkan beberapa keuntungan, jelas Carey. "Pertama, ini memungkinkan investor untuk memperoleh properti dengan harga diskon, yang dapat menghasilkan keuntungan signifikan saat properti tersebut akhirnya dijual," katanya. Kedua, fase renovasi memungkinkan investor untuk menambah nilai properti, yang dapat meningkatkan pendapatan sewa dan nilai keseluruhannya.

Ketiga, dalam fase sewa, investor dapat memperoleh aliran pendapatan yang stabil untuk membantu menutupi pengeluaran properti dan menghasilkan laba atas investasi. Keempat, refinancing properti dapat memungkinkan investor mengakses ekuitas yang telah mereka bangun di properti, yang dapat digunakan untuk berinvestasi di lebih banyak properti dan mengembangkan portofolio real estat mereka lebih lanjut," kata Carey.

Bagaimana BRRRR Merugikan Pasar

Meskipun kedengarannya seperti win-win — investor dapat memperbaiki rumah yang mungkin telah menurunkan nilai properti lokal sementara penyewa mendapatkan akses ke ruang hidup yang baru direhabilitasi — ini benar-benar telah mengurangi persediaan harga rendah yang tersedia untuk pembeli, yang sering kali menjadi milik orang berpenghasilan rendah atau pertama kali pembeli.

Sebagai pukulan ganda, setelah properti ini direnovasi dan akhirnya kembali ke pasar dan siap untuk disewa, mereka biasanya terdaftar dengan tarif yang jauh lebih tinggi daripada sebelumnya, memberi harga banyak dari orang yang sama keluar dari pasar persewaan demikian juga.

Pandemi Menurunkan Profitabilitas BRRRR

Pasar real estat berada pada titik tertinggi sepanjang masa, menurut Crissi Cole, pendiri dan CEO Penny Finance, berkat kegilaan membeli yang diciptakan oleh COVID-19. "Rasanya semua orang di Amerika membeli rumah. Mengapa? Tarif rendah, rendah rendah, jadi uang murah," katanya, menambahkan bahwa tarif yang lebih rendah itu memberi investor lebih banyak daya beli berkat penurunan bulanan. pembayaran hipotek pada properti sewaan baru mereka. Setelah inventaris mengering, orang-orang menawarkan harga yang jauh di atas permintaan untuk bisa masuk ke rumah baru. "Itu mendorong harga rumah naik," lanjutnya, menjelaskan bagaimana peningkatan nilai terjadi secara menyeluruh, bahkan mengenai properti yang biasanya lebih terjangkau itu. "Jadi, fixer-upper yang bisa Anda beli lima tahun lalu seharga $300.000 sekarang menjadi $500.000 hingga $800.000 tergantung lokasinya."

Selain itu, Cole mengatakan bahwa kenaikan suku bunga menyebabkan pembayaran hipotek ikut naik, yang berarti bahwa investor perlu membebankan pembayaran sewa yang lebih tinggi. "Siapa yang bisa membayar lebih banyak uang sewa ketika gaji tidak tetap? Ada lebih sedikit uang yang dihasilkan karena ini."

Selain semua itu, inflasi juga merugikan investor. “Biaya konstruksi dan material renovasi meningkat dalam beberapa tahun terakhir, yang dapat membuat tahap rehabilitasi strategi BRRRR menjadi lebih mahal dan mengurangi potensi margin keuntungan,” tambah Carey.

Penyewa Juga Tidak Mampu Mengikuti Biaya

"Kami berada di pasar yang sangat sulit bagi pembeli dan penyewa," jelas Cole. "Pasar real estat mulai melambat, tetapi jika Anda mencari lokasi yang diinginkan, harga rumah masih sangat tinggi, dan pasokan sangat sedikit." Di daerah-daerah dengan permintaan lebih tinggi di mana harga terus naik, pasar persewaan harus melakukannya mengikuti. "Untuk penyewa, tuan tanah harus melakukan pembayaran hipotek, dan mereka meneruskan biaya yang lebih tinggi suku bunga untuk penyewa," lanjutnya, menambahkan bahwa New York City melihat kenaikan 21 persen dalam sewa terakhir tahun!

Beberapa Kabar Baik untuk Pembeli

Mengenai seberapa besar manfaat yang akan dilihat pemilik rumah dengan banyak investor menarik kembali proses ini, Carey mengatakan bahwa masih harus dilihat. Dia percaya bahwa itu akan membantu masalah inventaris, yang juga akan membantu menurunkan harga rumah sejak saat itu orang tidak akan begitu cepat mengambil properti yang tertekan itu, tetapi itu bukanlah perbaikan yang dibutuhkan negara sekarang.

"Pasar perumahan saat ini masih sangat sulit bagi mereka yang ingin membeli," ujarnya. "Harga rumah belum turun kembali ke tingkat pra-pandemi, tetapi tingkat hipotek naik lebih dari dua kali lipat. Sampai harga rumah turun lebih jauh, masih akan sangat sulit dan mahal bagi pembeli rumah pertama."

Untungnya, beritanya tidak semuanya malapetaka dan kesuraman. Menurut Cole, ada banyak program yang dapat dimanfaatkan orang saat ini untuk benar-benar membantu mereka masuk ke pintu depan. "Kabar baiknya adalah terus ada berbagai macam program pembelian rumah pertama kali di pasar yang memungkinkan Anda untuk menempatkan kurang dari 20 persen di atas properti," katanya. "Pemerintahan Biden juga telah memberlakukan banyak keringanan pajak bagi pemilik rumah yang dapat membantu meringankan beban suku bunga tinggi dan harga rumah yang tinggi."

Semua perubahan ini dikombinasikan dengan apa yang tampaknya menjadi musim penjualan musim semi yang menjanjikan akhirnya dapat membantu pembeli menemukan jalan ke rumah impian mereka.