Incentivi per la casa di nuova costruzione per gli acquirenti

I proprietari di case e i proprietari di case speranzosi non sono gli unici che sono stati influenzati dal mercato immobiliare in rapida evoluzione. Quasi tutte le persone coinvolte nel processo, dagli istituti di credito ai periti, hanno sentito il colpo da allora il mercato ha iniziato a raffreddarsi, il che ha spinto alcuni operatori del settore ad adattarsi al cambiamento clima. I costruttori di case in particolare sono stati colpiti da questo mercato del raffreddamento (principalmente causato da tassi di interesse più elevati) — con nuova costruzione giù di circa il 20% dall'anno precedente.

Sebbene i costruttori siano più ottimisti ora che i tassi di interesse sono leggermente diminuiti, stanno sicuramente facilitando le cose gli acquirenti di permettersi di acquistare una casa a un tasso più elevato offrendo incentivi come riscatti sui tassi di interesse ai propri clienti. Abbiamo parlato con esperti di mutui e immobili per scoprire cosa significa e perché potrebbe essere un buon modo per alcune persone di risparmiare sul mutuo.

Incontra gli esperti

I costruttori edili offrono vantaggi agli acquirenti corteggiatori

Negli ultimi anni, Shaun Martin, proprietario e CEO di We Buy Houses a Denver, afferma che molti costruttori hanno iniziato a offrire programmi di acquisto per spostare l'inventario. "Un buydown è quando il costruttore abbassa il tasso ipotecario di un mutuatario per un periodo iniziale di tempo, di solito tre o cinque anni", dice a Hunker.

"L'idea è che riducendo il pagamento mensile, i mutuatari possono permettersi una casa più costosa o un tipo diverso di casa prodotto di prestito di quanto potevano inizialmente permettersi", continua Martin, aggiungendo che questo avvantaggia sia l'acquirente che il costruttore di case poiché i proprietari di case speranzosi sono in grado di acquistare la casa dei loro sogni e i costruttori sono in grado di spostare l'inventario che altrimenti rimarrebbe nei loro libri.

Come funzionano i buydown?

Dal momento che il potere d'acquisto dei consumatori è diminuito ogni volta che la Federal Reserve Bank ha aumentato i tassi di interesse, afferma Anna Young, consulente senior per la nuova casa presso Landmark Fine Homes costruttori di case personalizzati come quello per cui lavora hanno iniziato a collaborare con i loro istituti di credito preferiti per offrire blocchi dei tassi a lungo termine e riscatti dei tassi di interesse a potenziali acquirenti.

Young afferma che queste modifiche ai tassi hanno avuto un impatto così grande sui mutuatari che le case che avrebbero potuto permettersi facilmente solo sei mesi fa sono improvvisamente fuori portata. "Offrendo il nostro rate buydown, i pagamenti mensili dei clienti vengono ridotti nei primi anni, permettendo un po' di respiro e l'opportunità di rifinanziarsi mentre vivono nella loro nuova casa dei sogni", lei continua. "Questo è un grande incentivo che riduce il tasso di interesse del 2% nel primo anno e dell'1% nel secondo anno, e il terzo anno ritorna al tasso originale [a meno che non sia rifinanziato]".

Alcuni costruttori hanno anche iniziato a scontare le loro case per diventare più convenienti, ma Young afferma che ciò può diminuire il valore del quartiere e danneggiare gli altri clienti.

Potresti non riuscire a scegliere il tuo prestatore

Se speri di chiudere la tua casa con un buydown del costruttore, potresti dover andare avanti con un prestatore scelto dal costruttore. "In genere, gli istituti di credito locali hanno più tempo e attenzione per far sì che la transazione proceda senza intoppi e non ci saranno le commissioni nascoste di alcuni istituti di credito nazionali dove finisci parlando con una persona diversa ogni volta, e non conoscerai la loro reattività (o la loro mancanza) fino a quando non sarà troppo tardi", dice Young, spiegando perché alla sua azienda piace usare certe banche.

"Consentiamo ai nostri clienti di utilizzare altri finanziatori (come immagino farebbe ogni costruttore), ma offriamo solo l'acquisto e altri incentivi - come il pagamento degli interessi durante il prestito di costruzione - con il nostro preferito. Per noi vale la pena pagare migliaia di dollari per garantire un'esperienza di acquisto positiva".

I buydown non sono gli unici vantaggi offerti dai costruttori

Sebbene un tasso di interesse più basso sia ovviamente un enorme vantaggio, Martin afferma che non è l'unico modo per sfruttare i risparmi. "Il buydown può essere applicato ai costi di chiusura o utilizzato per ridurre l'importo del prestito e il tasso di interesse. In alcuni casi, i costruttori concederanno anche crediti che riducono il pagamento mensile di un mutuatario durante il periodo del programma".

Martin aggiunge che i costruttori possono collaborare con gli acquirenti anche per trovare il giusto programma di prestito. "In alcuni casi, i costruttori offriranno prestiti a tasso fisso e in altri mutui a tasso variabile".

Un buydown non è una taglia unica

Diversi costruttori possono procedere ai loro acquisti in modi diversi, secondo Tyler Forte, CEO di Case di Felice, che di recente ha aiutato un acquirente a concludere questo tipo di prestito. "Uno dei miei clienti ha appena acquistato una casa costruita da Drees", dice, aggiungendo che gli hanno offerto un "acquisto 2-1".

Forte afferma che ciò significava che il pagamento era basato su un tasso di interesse effettivo inferiore del 2% rispetto al tasso originale bloccato dal mutuatario durante il primo anno. "Nel secondo anno, i [loro] pagamenti saranno basati su un tasso inferiore dell'1%".

In questa situazione, Forte afferma che Drees Homes ha coperto la differenza tra quello che sarebbe normalmente il pagamento e il "tasso di riacquisto" rettificato.

Gli sconti per i costruttori possono essere un trucco per l'acquisto di una casa?

Per coloro che stanno lottando per permettersi una casa ai tassi di interesse odierni, andare avanti con una nuova costruzione potrebbe essere un buon modo per ottenere un prezzo inferiore. Detto questo, Forte non vuole che le persone pensino che una nuova costruzione sia il modo migliore per entrare in una nuova casa. "Gli acquirenti devono solo tenere presente che, in generale, le case di nuova costruzione sono più costose (in base al prezzo per piede quadrato) rispetto alle case esistenti", afferma. "Ciò significa che un acquirente potrebbe dover essere aperto a una casa di nuova costruzione più piccola se è veramente alla ricerca di 'accessibilità'".

Inoltre, c'è il fattore aggiuntivo che questi tipi di acquisti durano solo pochi anni. "Quindi, se un acquirente non può rifinanziare dopo questo periodo promozionale, deve presumere che il suo pagamento mensile aumenterà", spiega.

"Questo 'hack' può essere una buona idea se i tassi scendono nei prossimi anni e sono in grado di rifinanziarsi", afferma. "Detto questo, questa non è una garanzia. Se le tariffe rimangono elevate, un acquirente dovrebbe sentirsi finanziariamente a suo agio pagando la tariffa "non promozionale".

Gli acquisti di homebuilder non durano per sempre

A differenza di quando si accende il mutuo, questi tipi di riscatti in genere scadono dopo un certo periodo. "In genere, i tassi di riscatto durano cinque anni, dopodiché il prestito torna al tasso originale", afferma Martin. "I mutuatari sono in genere responsabili del pagamento dell'eventuale saldo residuo dei loro prestiti in quel momento".

È importante ricordare che un buydown è un incentivo e non una garanzia, secondo Martin. "I prezzi possono variare a seconda della posizione, del costruttore e del tipo di prestito offerto", afferma. "Gli acquirenti dovrebbero fare le loro ricerche e guardarsi intorno prima di prendere una decisione. Inoltre, assicurati di comunicare con il tuo prestatore eventuali commissioni o costi aggiuntivi associati al programma di riacquisto, poiché potrebbero sommarsi rapidamente.

Gli acquirenti devono sempre essere a conoscenza dei termini e delle condizioni associati al programma di acquisto prima di accedervi. "La preoccupazione più comune è che i mutuatari possano trovarsi in una posizione finanziaria difficile quando il buydown finisce e il loro tasso di prestito ritorna al livello originale", afferma Martin. Inoltre, Martin avverte che gli acquirenti dovranno essere consapevoli di eventuali commissioni o sanzioni che potrebbero incorrere se decidono di rifinanziare o estinguere il prestito in anticipo.