Quanto costa una conversione in garage?

Se stai cercando uno spazio abitativo extra per la tua famiglia o un reddito extra da un ADU (unità abitativa accessoria) o da un affitto Airbnb, la conversione di un garage può essere un'alternativa economica a un addizione domestica, anche se non ha sempre senso dal punto di vista finanziario farlo. Ad esempio, nelle aree urbane in gran parte popolate, un garage privato può effettivamente valere molto più di un'unità abitativa (i garage possono essere valutati fino a $ 400.000 in città come Boston).

Tuttavia, questo è lontano dalla regola; nella maggior parte dei luoghi, lo spazio abitativo è più prezioso del parcheggio e, aggiungendo più spazio abitativo alla tua casa, la conversione di un garage è un investimento che aumenterà il valore della proprietà.

Stai pensando di ristrutturare un garage? Ecco quanto ti costerà e cosa comporta la costruzione.

Costi di conversione del garage: cosa aspettarsi

Qual è il ritorno sull'investimento?

Il ritorno sull'investimento per la conversione di un garage è di circa il 10-20 percento del valore della casa. Quindi, vale la pena investire nella conversione di un garage? Dipende da molte cose, tra cui:

• lo stato del garage esistente
• le dimensioni del tuo garage
• l'ambito della conversione
• la scelta dei materiali
• costo del lavoro locale

Se vuoi solo convertire un garage annesso in una camera da letto, potresti essere in grado di farlo per un minimo di $ 8.000 a $ 15.000 supponendo che il garage sia già in buone condizioni e che tu abbia abbastanza abilità utili per fai da te alcuni dei lavoro. Il costo per far completare a un appaltatore una conversione completa in un'unità abitativa completa di cucina e bagno, in particolare per un garage indipendente, potrebbe variare da $ 25.000 a $ 80.000 e in aree di mercato elevato come la California urbana, potrebbe arrivare fino a $ 120.000 o più se utilizzi prodotti di alta qualità materiali.

Considerando che il ROI medio per la conversione di un garage è di circa il 10-20 percento del valore della casa, è un gioco da ragazzi per case nella fascia di prezzo di un milione di dollari, indipendentemente dall'uso, ma non necessariamente per case che valgono la metà Quello. È vero che il denaro non è sempre la considerazione primaria; i proprietari di case potrebbero semplicemente aver bisogno di più spazio vitale per se stessi o per i membri della loro famiglia allargata. In questi giorni, tuttavia, con lo spazio abitativo che diventa sempre più scarso, il fatto che un ulteriore l'abitazione può generare reddito tramite un reddito da locazione a breve termine o da un inquilino a lungo termine è un potente motivatore. Reddito futuro a parte, la principale preoccupazione per la maggior parte dei proprietari di case è il costo iniziale del progetto e come ottenere il massimo con la minima quantità di denaro.

Ripartizione dei costi di conversione del garage

Per aiutare con la pianificazione, ecco una ripartizione delle varie fasi del processo di conversione e dei costi tipici di ciascuna:

Permessi

Avete bisogno di un permesso di costruzione per una conversione in garage (supponendo che sia consentito nella tua comunità), e questo non è qualcosa che dovresti saltare. Se vai avanti e costruisci senza un permesso, potresti essere etichettato in rosso e perdere l'uso della nuova proprietà o trovare il valore della tua casa ridotto o la tua casa è invendibile. Gli istituti di credito immobiliare tendono a rifiutare prestiti a proprietà non autorizzate, in particolare quelle che violano le ordinanze urbanistiche locali. Il costo del permesso dipende da dove vivi e dall'ambito della conversione e di solito è compreso tra $ 600 e $ 1.500.

È necessario redigere una planimetria per ottenere un permesso e, se si aggiungono impianti elettrici e idraulici, si consiglia vivamente di assumere un professionista per farlo. Se tu assumere un appaltatore generale per l'intero progetto, l'appaltatore eseguirà il piano come parte del lavoro, ma se lo sei agendo come proprio appaltatore, potresti assumere un architetto, che probabilmente addebiterà tra $ 2.000 e $ 4.000.

Demolizione

Una parte spesso trascurata della conversione di un garage, la demolizione è un progetto a sé stante. In genere è necessario:

• Rimuovi tutto il muro a secco in modo da poter isolare le pareti
• Rimuovi porte e finestre indesiderate, inclusa la porta del garage, i binari della porta e l'apriporta
• Rimuovere armadi, scaffali e banchi da lavoro incorporati

Non devi necessariamente ridurre lo spazio a nient'altro che muri a montanti aperti, ma aiuta, soprattutto se hai intenzione di installare un nuovo cablaggio e tubi idraulici. Puoi eseguire la demolizione da solo, ma è più sicuro assumere professionisti qualificati, che in genere fanno pagare tra $ 2 e $ 7 per piede quadrato o da $ 720 a $ 2.520 per un garage di 3.600 piedi quadrati.

Cornici, porte e finestre

Una volta che hai sventrato il garage e sei pronto per costruire, probabilmente dovrai fare quanto segue:

• Incornicia eventuali nuove pareti divisorie che intendi aggiungere per un bagno, una camera da letto privata o uno spazio cucina
• Telaio nell'apertura della porta del garage e installa eventuali nuove porte o finestre che desideri aggiungere alla stanza
• Installa una porta d'ingresso nello spazio occupato dalla porta del garage
• Aggiungi nuovi travetti del soffitto per l'isolamento e il muro a secco (poiché molti garage hanno soffitti alti o nessun soffitto - solo la parte inferiore del tetto - che perde aria)
• Aggiungi nuove porte e finestre

L'inquadratura può essere stimata in base alla metratura, con il costo medio per manodopera e materiali tra $ 7 e $ 16 per piede quadrato, o da $ 700 a $ 1.600 per ogni 100 piedi quadrati di nuovo muro e soffitto la zona. I materiali per l'inquadratura - borchie e lastre da parete - non sono molto costosi, costano tra $ 100 e $ 200 per 100 piedi quadrati, quindi è qui che puoi risparmiare molto tempo facendo il lavoro da solo purché non modifichi la struttura esistente in un modo che viola la costruzione codici. Se non sei sicuro, controlla con un appaltatore prima di fare qualsiasi cosa.

Per quanto riguarda il costo dell'aggiunta di porte e finestre: ogni finestra può costare da $ 400 a $ 2.000 a seconda delle dimensioni, della qualità e del materiale, e una nuova porta esterna costa da $ 700 a $ 2.000 a seconda che si tratti di un patio oscillante, di sicurezza o scorrevole convenzionale porta. Se prevedi di installare porte interne standard o tascabili, pianifica di spendere da $ 400 a $ 1.500 per ciascuna, esclusa l'installazione. Risparmierai se puoi eseguire l'installazione da solo.

Impianti idraulici ed elettrici di massima

Pianifica estesi lavori elettrici e idraulici se stai costruendo un ADU o un appartamento per nonni perché dovrai fare quanto segue:

• Aggiornare i circuiti elettrici (ed eventualmente un nuovo pannello secondario e/o un servizio di utilità aggiornato)
• Aggiungi nuove linee di acqua e scarico per il bagno e la cucina
• Installa una linea fognaria, il che significa che potresti dover scavare nel pavimento per creare una trincea (e, a seconda di dove colleghi la fogna, probabilmente dovrai anche scavare all'esterno)

Contare su pagare un elettricista da $ 3.000 a $ 5.000 (a seconda che tu abbia bisogno di un nuovo pannello secondario) e probabilmente circa lo stesso importo per l'idraulico. Potrebbe anche essere necessario assumere qualcuno per eseguire qualsiasi lavoro di scavo e concreto richiesto e che costa di più.

Mancia

Raccordo, isolamento e cartongesso

Con le pareti scoperte e tutti i tubi e i cavi in ​​posizione, sei quasi pronto per isolare, ma prima devi:

• Installa il raccordo all'esterno del muro che hai incorniciato per coprire l'apertura della porta del garage
• Isolare l'intera struttura, se necessario
• Appendi e finisci il muro a secco

I materiali per i rivestimenti, compresi l'involucro della casa e il materiale dei rivestimenti, non dovrebbero costare più di qualche centinaio di dollari e la manodopera dovrebbe costare all'incirca lo stesso. Un totale di $ 500 è una stima equa, ma dipende dal raccordo che scegli.

Isolamento che potresti facilmente fare da solo, e avrai bisogno di un isolamento in battuta da R13 a R15 per le pareti, che costa circa $ 1 per piede quadrato e da R38 a R60 per il soffitto (a seconda del clima), che costa circa $ 2 per quadrato piede. Se non vuoi avere prurito facendo il lavoro da solo, dovrai pagare da $ 300 a $ 500 per il lavoro.

Per quanto riguarda l'installazione del muro a secco, il lavoro prevede di appenderlo, fissarlo con nastro adesivo e applicare tre strati di composto per giunti (noto anche come fango) più qualsiasi struttura del muro desiderata. I costi del materiale per un muro di 8 x 10 piedi sono di circa $ 200, o circa $ 2,50 per piede quadrato. Se non lo installi da solo, aspettati di pagare circa $ 2,50 per piede quadrato per l'installazione professionale, circa $ 5 per piede quadrato in totale.

Nuova pavimentazione

La maggior parte delle persone sceglie la via più facile coprendo il pavimento del garage in cemento con un laminato o piastrella in vinile di lusso (LVT) rivestimento per pavimenti, con LVT che è la scelta migliore per condizioni di elevata umidità. Entrambi costano da $ 1 a $ 5 per piede quadrato e sono facili da fai-da-te perché sono pavimenti "galleggianti" che non hanno bisogno di essere incollati o inchiodati alla lastra di cemento del garage. Altre popolari opzioni di pavimenti galleggianti includono sughero, linoleum e legno duro ingegnerizzato.

Finiture per porte e finestre, battiscopa e verniciatura

Spesso trascurati in fase di progettazione, le rifiniture e la verniciatura trasformano il tuo progetto di conversione del garage in uno spazio abitativo finito. A seconda delle dimensioni del garage, costeranno gli infissi di porte e finestre e i battiscopa tra $ 830 e $ 1.250 se lo hai installato professionalmente e circa la metà se lo fai te stesso. Il costo medio nazionale a dipingere una stanza è di circa $ 1.800 e puoi risparmiarne una parte significativa facendo il tuo dipinto.

Riscaldamento e raffreddamento

Il modo più economico per riscaldare un garage annesso è probabilmente installare condotti di riscaldamento che si collegano al sistema HVAC della casa e il costo varia a seconda della configurazione del sistema. Normalmente si tratterebbe di un'installazione di condotti di fascia bassa che costerebbe circa $ 450 e avverrebbe durante la fase di montaggio elettrico e idraulico. UN mini-divisione il sistema di riscaldamento/raffrescamento a pompa di calore è un'alternativa e una scelta migliore per un garage indipendente. L'unità costerà da $ 2.000 a $ 4.000 installata a seconda della marca e della capacità di riscaldamento/raffreddamento.

Finiture

Se stai convertendo il tuo garage in una camera da letto, un ufficio in casa o un ripostiglio, il tuo lavoro è praticamente finito, ma se stai realizzando un'unità abitativa, avrai bisogno di:

• impianti idraulici
• armadietti
• elettrodomestici

Il costo dei prodotti da bagno necessari, inclusi servizi igienici, doccia, vanità e lavandino, dipende dalle tue scelte di stile, ma calcola almeno $ 2.000 per installarli tutti. Allo stesso modo, il lavello e il mobile della cucina sono soggetti alle tue preferenze. Una combinazione lavello / armadio acquistata in negozio può essere installata professionalmente per meno di $ 700, ma se tu vuoi una cucina completamente arredata con armadi e controsoffitti standard, la stanza potrebbe costare 10 volte Quello.

Ultimi nella lista sono gli elettrodomestici necessari, come:

• scaldabagno
• stufa
• frigorifero
• lavastoviglie

Se acquisti questi nuovi, conta di spendere da $ 2.000 a $ 5.000 per unità di fascia media o un po' di più per i modelli di fascia alta. Una volta installati gli elettrodomestici, la tua nuova unità abitativa è pronta per un'ispezione finale prima che sia legale viverci o affittarla.