Investire nel settore immobiliare sta diventando sempre più difficile. Ecco perché questa è una buona notizia per gli acquirenti

Nel mondo degli investimenti immobiliari, l'acronimo BRRRR significa più di un semplice suono che faresti nel cuore dell'inverno. Invece, il suono di cinque lettere sta per buy, rehab, rent, refinance, repeat. Prima che arrivasse la pandemia di COVID-19 e capovolgesse il panorama immobiliare, BRRRR era il modo più affidabile per molti investitori di guadagnare con le proprietà nel loro portafoglio. Ora, grazie a una combinazione di aumenti dei tassi di interesse, la diminuzione dei valori immobiliari e il cambiamento delle formule fiscali, BRRRR sta lasciando al freddo molti investitori immobiliari.

Mentre quello ‌Maggio‌ essere una cattiva notizia per loro, sembra che significhi sollievo per gli acquirenti a cui è stato prezzato l'immobile mercato da investitori che hanno rapidamente inghiottito molte delle proprietà che tradizionalmente sarebbero andate per la prima volta acquirenti di case. Ecco cosa dicono alcuni dei professionisti con cui abbiamo parlato che significherà per il futuro del settore immobiliare.

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Cos'è BRRRR?

Secondo Doug Carey, presidente di Wealthtrace, BRRRR è un tipo di strategia di investimento immobiliare che prevede l'acquisto di una proprietà in difficoltà o sottovalutata, ristrutturandola per aumentarne il valore, affittandolo per generare reddito, rifinanziando la proprietà per accedere al suo maggiore patrimonio netto e utilizzando i proventi per ripetere il processo con un altro proprietà.

Questa è diventata una strategia popolare per gli investitori immobiliari perché offre diversi vantaggi, spiega Carey. "In primo luogo, consente agli investitori di acquistare proprietà a un prezzo scontato, il che può portare a guadagni significativi quando la proprietà viene infine venduta", afferma. "In secondo luogo, la fase di ristrutturazione consente agli investitori di aggiungere valore alla proprietà, il che può aumentare il reddito da locazione e il valore complessivo".

In terzo luogo, nella fase di affitto, gli investitori possono realizzare un flusso costante di reddito per aiutare a coprire le spese della proprietà e generare un ritorno sull'investimento. "In quarto luogo, il rifinanziamento della proprietà può consentire agli investitori di accedere al capitale che hanno accumulato nel immobiliare, che può essere utilizzata per investire in più proprietà e far crescere ulteriormente il proprio portafoglio immobiliare", afferma Carey.

Come BRRRR danneggia il mercato

Anche se può sembrare una vittoria per tutti, gli investitori sono in grado di sistemare case che potrebbero aver abbassato i valori delle proprietà locali mentre gli affittuari hanno accesso a spazi abitativi appena ristrutturati: ha effettivamente ridotto l'inventario a basso prezzo disponibile per gli acquirenti, che spesso sarebbero andati a redditi più bassi o per la prima volta acquirenti.

Come doppio colpo, una volta che queste proprietà sono state ristrutturate e sono finalmente tornate sul mercato e pronte per essere affittate, sono normalmente quotato a un tasso molto più alto di quanto sarebbe stato prima, prezzando molte di quelle stesse persone fuori dal mercato degli affitti anche.

La pandemia ha abbassato la redditività dei BRRRR

Il mercato immobiliare è ai massimi storici, secondo Crissi Cole, fondatore e CEO di Penny Finance, grazie alla frenesia degli acquisti creata da COVID-19. "Sembra che tutti in America abbiano comprato una casa. Perché? I tassi erano bassi bassi bassi, quindi il denaro era a buon mercato", ha detto, aggiungendo che quei tassi più bassi hanno dato agli investitori ancora più potere d'acquisto grazie ai tassi mensili più bassi pagamenti del mutuo sulle loro nuove proprietà in affitto. Una volta esaurito l'inventario, le persone offrivano un prezzo molto superiore a quello richiesto per poter entrare in una nuova casa. "Ciò ha fatto salire i prezzi delle case", continua, spiegando come l'aumento dei valori sia andato su tutta la linea, colpendo anche quelle proprietà tipicamente più convenienti. "Quindi, la tomaia riparatrice che potevi acquistare cinque anni fa per $ 300.000 ora va da $ 500.000 a $ 800.000 a seconda della posizione."

Inoltre, Cole afferma che gli aumenti dei tassi hanno causato un aumento dei pagamenti del mutuo, il che significava che gli investitori dovevano addebitare canoni di locazione più elevati. "Chi può pagare di più l'affitto quando i salari non hanno tenuto il passo? Per questo ci sono meno soldi da guadagnare".

Oltre a tutto ciò, anche l'inflazione ha danneggiato gli investitori. "Il costo dei materiali di costruzione e ristrutturazione è aumentato negli ultimi anni, il che può rendere più costosa la fase di riabilitazione della strategia BRRRR e ridurre i potenziali margini di profitto", aggiunge Carey.

Nemmeno gli affittuari possono permettersi di tenere il passo con i costi

"Siamo in un mercato davvero difficile sia per gli acquirenti che per gli affittuari", spiega Cole. "Il mercato immobiliare sta iniziando a rallentare, ma se stai cercando in località desiderabili, i prezzi delle case sono ancora molto alti e c'è pochissima offerta." In quelle aree più richieste dove i prezzi hanno continuato a salire, il mercato degli affitti ha dovuto farlo seguire. "Per gli affittuari, i proprietari devono pagare un mutuo e trasmettono il costo del loro più alto tassi di interesse per gli affittuari", continua, aggiungendo che New York City ha visto un aumento del 21% degli affitti l'ultima volta anno!

Alcune buone notizie per gli acquirenti

Quanto a quanti benefici vedranno i proprietari di case speranzosi con molti investitori che si ritirano da questo processo, Carey afferma che resta ancora da vedere. Crede che dovrebbe aiutare con i problemi di inventario, che da allora contribuiranno anche a ridurre i prezzi delle case le persone non saranno così veloci nel raccogliere quelle proprietà in difficoltà, ma non è la soluzione di cui il paese ha bisogno Proprio adesso.

"L'attuale mercato immobiliare è ancora molto difficile per coloro che stanno cercando di acquistare", afferma. "I prezzi delle case non sono tornati ai livelli pre-pandemia, ma i tassi dei mutui sono più che raddoppiati. Fino a quando i prezzi delle case non scenderanno ulteriormente, sarà ancora molto difficile e costoso per chi acquista una casa per la prima volta".

Fortunatamente, le notizie non sono tutte negative. Secondo Cole, ci sono molti programmi di cui le persone possono approfittare in questo momento per aiutare letteralmente a mettere piede nella porta principale. "La buona notizia è che continua ad esserci un'ampia varietà di programmi per l'acquisto di una casa per la prima volta nel mercato che ti consentono di investire meno del 20 percento su una proprietà", afferma. "L'amministrazione Biden ha anche messo in atto molte agevolazioni fiscali per i proprietari di case che possono aiutare ad alleviare il peso degli alti tassi di interesse e degli alti prezzi delle case".

Tutti questi cambiamenti, combinati con quella che sembra essere una promettente stagione delle vendite primaverili, potrebbero finalmente aiutare gli acquirenti a trovare la strada per la casa dei loro sogni.