Come funziona un mutuo presumibile?

Con i tassi di interesse in aumento, molti proprietari di case speranzosi sono alla ricerca di modi creativi per rendere la proprietà della casa più conveniente. Altro che riscatti sui tassi di interesse e acconti più grandi, non ci sono molti modi per ottenere un pagamento mensile inferiore. Questo è il motivo per cui molte persone stanno iniziando a considerare l'acquisto di una casa utilizzando un mutuo ipotecario.

Mentre ipoteche ipotizzabili ‌Fare‌ offrire ai mutuatari un modo per accedere ai tassi di interesse più bassi di un tempo, non sono un'opzione valida per tutti. Per maggiori informazioni su ciò che ogni acquirente di case deve sapere su questo termine vivace nel settore dei mutui, ecco cosa hanno detto a Hunker due professionisti dei mutui.

Cos'è un mutuo presumibile?

Un mutuo ipotecario è un mutuo che consente agli acquirenti di case in arrivo di assumersi gli obblighi di un mutuo esistente da il venditore, compreso il saldo del prestito, il tasso ipotecario e la durata residua, secondo Dan Green, presidente di Homebuyer.com, una società di mutui per acquirenti di case per la prima volta. "La funzione ipotecaria presumibile è inclusa come standard su tutti i mutui FHA, VA e USDA", afferma.

I prestiti governativi non sono gli unici che hanno la possibilità di essere assunti dal nuovo proprietario di un immobile, secondo Tony Grec, promotore di prestiti ipotecari senior per CrossCountry Mortgage. "I prestiti governativi (FHA, VA, USDA) sono i più comunemente ipotizzabili, mentre solo alcuni prestiti convenzionali lo sono - più tipicamente mutui a tasso variabile," lui dice.

In altre parole, non tutti tipi di mutui possono essere un mutuo presumibile.

Come puoi sapere se sei idoneo per un presumibile mutuo?

Tuttavia, non tutti possono trarre vantaggio da questo tipo di accordo. Green spiega che i mutuatari che sperano di assumere il mutuo del venditore lo faranno devono ancora qualificarsi sulla base di linee guida di approvazione standard, inclusi standard di credito, reddito e idoneità all'occupazione. Come ulteriore ostacolo, il venditore dovrà anche accettare l'ipotesi, che consentirebbe al venditore di trasferire la responsabilità del mutuo esistente all'acquirente della casa.

Successivamente, dovrai coinvolgere anche l'attuale servicer. "L'acquirente deve fare domanda con il gestore del mutuo esistente per poter assumere il prestito e deve qualificarsi proprio come se stesse richiedendo un prestito normale", afferma Grech. "Se si tratta di un prestito VA, devono essere un veterano qualificato. Se è FHA, devono soddisfare i requisiti minimi di punteggio di credito, linee guida debito/reddito, eccetera." Ci sono anche altri fattori qualificanti, come mantenere la casa come residenza principale.

Il potenziale di risparmio mensile è la più grande attrazione

I venditori possono sicuramente ottenere un vantaggio se stanno seguendo questa strada perché la loro casa avrà il vantaggio di essere collegata a un tasso di interesse inferiore a quello di mercato. "Un mutuo da $ 400.000 con un presumibile tasso ipotecario del 4% costa il 25% in meno al mese rispetto a un tasso comparabile del 6% sulla stessa casa", spiega Green.

Sebbene i risparmi a lungo termine possano essere la maggiore attrazione - si prevede che i tassi si aggireranno intorno al 7% fino al primo trimestre del 2023 - possono esserci anche alcuni risparmi iniziali. "In genere, non è richiesta una valutazione", afferma Grech. "Le commissioni del prestatore come le spese di originazione e le spese di sottoscrizione normalmente non vengono addebitate".

La loro natura insolita può aggiungere uno strato di complicazione alla chiusura

Il più grande svantaggio di cercare di chiudere una casa con un mutuo presumibile potrebbe essere trovare professionisti immobiliari che abbiano esperienza con loro. "Negli ultimi 20 e più anni c'è stato un calo dei tassi ipotecari, quindi le ipotesi sui mutui sono rare", afferma Green. "Pochi agenti immobiliari e prestatori hanno esperienza recente con loro."

Poiché supporre che un mutuo aggiunga uno strato di complessità all'acquisto di una casa, Green afferma che potrebbero non essere così facili da trovare. "È più probabile che vengano accettati in a mercato dell'acquirente, quando la domanda di case è debole", afferma. "Il mercato ideale per le ipotesi di mutuo è quando la domanda di case è bassa e i tassi ipotecari sono alti." Il modo migliore per trovarne uno è chiedere se il mutuo di un venditore è ipotizzabile e se il venditore è disposto a negoziare il mutuo come parte di una vendita.

Un altro aspetto negativo che Grech sottolinea è che potrebbero non funzionare se hai fretta di arrivare al tavolo di chiusura. Secondo lui, alcune ipotesi possono richiedere da 45 a 90 giorni, mentre un buon prestatore di mutui può elaborare un prestito in tre o quattro settimane nella maggior parte dei casi. "A volte l'acquirente e il venditore devono concludere più velocemente e non vogliono aspettare (o non possono aspettare)", afferma.

I mutui presumibili possono costare di più in anticipo

Un altro potenziale ostacolo è che potrebbe essere necessario versare una somma maggiore di quella richiesta da un mutuo tradizionale. "L'acquirente può finanziare solo ciò che il venditore deve sul mutuo", afferma Grinch. "Quindi, per esempio, se qualcuno ha comprato una casa con un mutuo FHA da $ 200.000 qualche anno fa a un tasso di interesse del 4% e vogliono vendere la casa per $ 250.000 ora e devono $ 185.000 sul prestito, l'acquirente deve ottenere $ 65.000 in meno pagamento."

Per metterlo in prospettiva, se lo stesso acquirente decidesse di acquistare quella casa utilizzando un mutuo FHA tradizionale, che richiede solo un minimo del 3,5% in meno, dovrebbero solo ottenere un ribasso di $ 8.750 pagamento.

Cosa devi sapere prima di chiudere

Ogni volta che qualcosa sembra troppo bello per essere vero, è probabile che lo sia. Grech dice che dovrai ottenere il quadro finanziario completo prima di accettare di chiudere con un mutuo presumibile. "Quindi, quello che direi agli acquirenti che considerano un mutuo presumibile è: se vedi una casa in vendita che promuove un mutuo presumibile, potrebbe essere o meno un buon affare", afferma. "Scopri quanto è dovuto sul prestito, a quale tasso è e che tipo di prestito è." Una volta che hai queste informazioni, puoi confrontarle con il finanziamento attualmente offerto e vedere se i termini del prestito esistente saranno un vantaggio maggiore e se è possibile soddisfare l'acconto maggiore termini.

Se tutto ciò si allinea, il venditore è d'accordo e puoi qualificarti tramite il servicer che detiene il prestito, i mutui ipotizzabili potrebbero essere solo il modo migliore per ottenere i tassi del 2020 nel 2023.