Cosa sono le case in comproprietà?

Punti salienti

Hai mai desiderato di poter acquistare un casa vacanze in Colorado, un maniero vittoriano con sette camere da letto, o letteralmente ‌Qualunque‌ casa a San Francisco? Sebbene questi possano normalmente essere fuori portata, un accordo di comproprietà potrebbe trasformare questo sogno in realtà. Gli accordi di comproprietà della casa ti consentono di mettere in comune i tuoi soldi con altri aspiranti proprietari di case per acquistare una proprietà che potresti non essere in grado di permetterti da solo.

Che tu sia un millennial che ha sempre pensato che la proprietà della casa fosse irrealistica o qualcuno che sogna di acquistare una casa di lusso fuori dalla tua fascia di prezzo, gli accordi per la casa in comproprietà sono un modo valido per acquistare la casa dei tuoi sogni. Ma la comproprietà di una proprietà non è per tutti. Abbiamo parlato con alcuni esperti immobiliari per conoscere i dettagli della comproprietà della casa in modo da poter decidere se questo tipo di acquisto di casa è giusto per te.

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Cos'è la comproprietà di un immobile?

La comproprietà della casa è quando due o più persone condividono la proprietà di un'unica abitazione. Ogni proprietario ha una quota della casa ed è elencato nel titolo. I proprietari spesso condividono anche un mutuo, anche se questo non è sempre vero.

"La comproprietà può consentire a più persone di mettere in comune le proprie risorse e acquistare una proprietà che potrebbero non essere in grado di permettersi da sole", dice a Hunker Paul Martinez, esperto di immobili. "La comproprietà può anche fornire vantaggi sociali ed emotivi, come la condivisione delle responsabilità e la costruzione di una comunità con altri comproprietari", afferma.

Cos'è una casa in comproprietà?

Una casa in comproprietà è un'abitazione di proprietà di più persone che stipulano un patto di comproprietà che lega ciascuna di esse alla proprietà condivisa.

Quanto è popolare la comproprietà domestica?

Sebbene gli accordi di comproprietà esistano da molto tempo, stanno diventando sempre più comuni come prezzi immobiliari continua a salire.

"La comproprietà è diventata sempre più popolare negli ultimi anni, in particolare tra coloro che cercano per modi convenienti per possedere proprietà o investire in proprietà immobiliari", Boyd Rudy, team leader e broker associato A MiReloTeam di Keller Williams Realty Living, dice Hunker. "Mi aspetto che la comproprietà continui ad essere un'opzione popolare per le persone che cercano di possedere proprietà, in particolare nelle aree urbane dove i prezzi degli immobili sono alti".

Tipi di accordi di comproprietà domestica

Una cosa che rende più difficile per le persone capire cosa significhi la comproprietà è che ci sono molti modi per organizzare un simile accordo. Mentre l'affitto in comune e l'affitto congiunto sono le due forme più comuni di comproprietà della casa, non sono le uniche opzioni disponibili per gli aspiranti proprietari di case. Ecco i tipi più comuni di accordi di comproprietà e come differiscono.

Locazione in Comune

Quando la maggior parte delle persone parla di un accordo di comproprietà, intende una situazione in cui ogni comproprietario possiede un distinto quota della proprietà, consentendo loro di vendere, trasferire, affittare o ipotecare il loro interesse senza il consenso dell'altro proprietari. Questa disposizione è nota come locazione in comune. "Quando muore un comproprietario", dice Rudy, "la sua parte passa agli eredi piuttosto che agli altri comproprietari".

Non tutte le quote di proprietà devono essere uguali; saranno invece basati su quanto ciascuna parte contribuisce all'acquisto. Sebbene i comproprietari possano accettare di vivere insieme nella casa, non sono obbligati a farlo. Quindi, per esempio, se un giovane adulto accetta di comprare una casa con i suoi genitori, che mettono il 25% del denaro e ottengono 25 per cento degli interessi, il loro contratto può prevedere che solo il giovane adulto e la sua famiglia vivano sul proprietà.

Comproprietà

A differenza di una locazione in comune, la comproprietà (nota anche come locazione congiunta con diritti di sopravvivenza) "è dove tutti i comproprietari hanno una quota uguale nella proprietà" indipendentemente da quanto contribuiscono all'acquisto, dice Rudi. "Se uno dei proprietari muore, la sua quota passa automaticamente ai proprietari sopravvissuti." Come l'affitto in comune, gli investitori possono farlo continuano a vendere la loro quota senza il consenso dell'altro proprietario, e non tutti coloro che hanno contribuito all'acquisto devono vivere nel casa.

Poiché le quote di un comproprietario deceduto vanno agli altri proprietari della casa piuttosto che agli eredi del defunto, questi accordi sono più comunemente stipulati tra amici e familiari. Per creare un contratto di locazione congiunta, i proprietari devono aderire alle "quattro unità" mediante:

• Prendendo il controllo del loro interesse di proprietà allo stesso. tempo
• Condivisione di un uguale interesse nella proprietà
• Avere lo stesso titolo nell'atto
• Divisione equa dei diritti di accesso e utilizzo del file. proprietà
  

Proprietà della Comunità

Questo accordo di comproprietà si applica solo alle coppie che vivono nei nove stati con comunità leggi sulla proprietà: Arizona, California, Idaho, Louisiana, Nevada, New Mexico, Texas, Washington e Wisconsin.

"In base alla legge sulla proprietà comunitaria, tutti i beni acquisiti durante il matrimonio sono considerati di proprietà congiunta di entrambi i coniugi indipendentemente da chi li ha acquisiti", spiega Martinez. Ogni persona nella relazione deve decidere cosa vuole che accada alla propria quota quando muore perché la proprietà non sarà automaticamente trasferita al coniuge in base a questo accordo.

I residenti di stati di proprietà della comunità che non vogliono essere comproprietari di una casa con il coniuge ai sensi di questo accordo deve firmare un accordo prematrimoniale o postmatrimoniale che stabilisca la porzione di proprietà ciascuno socio possiede.

Locazione per intero

Come la comunione dei beni, gli accordi di locazione per totalità esistono solo tra i coniugi e dividono equamente la proprietà tra le parti indipendentemente da quanto ciascuno abbia contribuito. Questa disposizione è disponibile in 26 stati e differisce dalla proprietà della comunità in quanto quando uno dei coniugi muore, l'altro eredita automaticamente la casa.

A parte il fatto che l'affitto per intero può coinvolgere solo parti sposate, differisce anche dalla locazione congiunta in quanto nessuno dei coniugi può vendere o trasferire la propria quota senza quella del partner consenso.

Chi può essere comproprietario di una casa?

Tecnicamente, chiunque potrebbe comprare una casa insieme, inclusi amici, familiari, aziende o persino estranei. Poiché in genere vuoi andare d'accordo con la persona con cui possiedi una casa, è meglio scegliere membri della famiglia o amici intimi di cui sai di poterti fidare. Con chi acquisti una casa dovrebbe influire sul tipo di sistemazione che scegli.

Le coppie sposate hanno a disposizione opzioni uniche che possono essere standard nel loro stato di residenza. Allo stesso tempo, quelli l'acquisto di una casa con l'aiuto di un investimento da parte di un'azienda o di un conoscente meno noto probabilmente vorrebbe scegliere un affitto in comune per garantire che ogni proprietario riceva una quota pari al proprio investimento e possa trasferire i propri interessi al prescelto beneficiari.

Per quanto riguarda il numero di persone che possono riunirsi per acquistare una proprietà, "non esiste una regola ferrea su quante persone possono o dovrebbero essere comproprietari di una casa insieme, in quanto dipenderà dalle circostanze specifiche e dagli obiettivi dei comproprietari", spiega Rudy. "Tuttavia, ci sono alcune considerazioni pratiche da tenere a mente." Dice che più proprietari significano più opinioni e conflitti su come una proprietà dovrebbe essere utilizzata o mantenuta.

Inoltre, avere più di quattro persone coinvolte in un acquisto può rendere molto difficile ottenere un mutuo per la casa. "Gruppi più grandi di comproprietari possono richiedere accordi legali e finanziari più complessi per garantire che la proprietà sia gestita e mantenuta correttamente", afferma.

Avvio di un accordo di comproprietà

Per fare in modo che l'acquisto di una casa in comproprietà proceda nel modo più agevole possibile, gli investitori devono redigere e firmare un accordo legalmente vincolante prima che la vendita sia completata. L'unica eccezione è quando qualcuno compra una casa con un coniuge in uno stato che utilizza la proprietà della comunità o l'affitto per impostazione predefinita e la coppia non vuole istituire un accordo diverso. Un avvocato dovrebbe essere coinvolto nella stesura dei contratti di comproprietà perché questi documenti sono complessi e devono essere in grado di reggere in tribunale. La documentazione deve sempre:

• Identifica i comproprietari, compresi quelli di ogni persona. percentuale di proprietà, responsabilità finanziarie e obblighi legali
• Indicare il tipo di comproprietà
• Descrivi la casa
• Definire regole e linee guida "per. processo decisionale, condivisione delle spese, uso della proprietà e risoluzione delle controversie," dice Rudy
• Descrivi in ​​dettaglio cosa accadrà se una delle parti lo desidera. risolvere il contratto. "Ciò può includere un diritto di prelazione", osserva. Rudy, "che dà agli altri comproprietari la possibilità di rilevare la partenza. quota di comproprietà”.

Una volta che tutte le parti rivedranno e firmeranno l'accordo di comproprietà, sarà legalmente vincolante. Se necessario, però, Rudy nota che è possibile modificare questi contratti col passare del tempo e sorgono nuovi problemi, anche se, ancora una volta, è meglio farlo con l'aiuto di un avvocato.

Quali regole dovrebbero seguire i comproprietari?

"I comproprietari di una proprietà hanno determinati diritti e responsabilità che devono rispettare per garantire che la proprietà sia gestita e mantenuta correttamente", afferma Martinez. Molti di questi dettagli dovrebbero essere dichiarati esplicitamente nel contratto di comproprietà, ma anche quelli che non lo sono dovrebbero almeno essere concordati prima dell'acquisto di un immobile. Ecco alcune cose che dovresti essere pronto a fare se prevedi di diventare proprietario di una casa con altre persone.

Concordare l'uso della proprietà

La prima cosa su cui devi concordare quando acquisti una casa con qualcuno è come verrà utilizzata la casa. Se la proprietà sarà una casa per le vacanze, Rudy afferma che i proprietari "devono stabilire linee guida su come la proprietà verrà utilizzata da ciascun comproprietario, inclusa la frequenza con cui possono utilizzarla e per quanto tempo".

Se la casa verrà utilizzata e condivisa come residenza principale, i proprietari dovrebbero concordare chi vivrà in ogni stanza prima che la vendita di una casa sia completata, quindi non ci sono discussioni su chi può rivendicare una particolare camera da letto o bagno.

Condividi le spese

"I comproprietari sono responsabili della condivisione delle spese associate alla proprietà, comprese le rate del mutuo, tasse di proprietà, assicurazioni e costi di manutenzione”, dice Martinez. A seconda del tipo di sistemazione, i proprietari potrebbero anche dover condividere i costi delle utenze. Questo sistema deve essere giusto ed equo e può includere la creazione di un conto bancario cointestato per pagare le spese relative alla casa o dividere le spese in base alla percentuale della quota di ciascun proprietario.

Mantenere la proprietà

Chiunque acquisti una casa dovrebbe essere preparato a gestire il manutenzione dell'immobile, ma con una casa in comproprietà, "i comproprietari dovrebbero stabilire un programma di manutenzione e un budget per garantire che la proprietà sia ben mantenuta", afferma Martinez. La manutenzione può includere attività di manutenzione come l'abbellimento del paesaggio, la pulizia della casa, l'inverno, la pittura, controllo dei parassitie servizi di riparazione per quando le cose inevitabilmente vanno male. L'ultima cosa che vuoi fare come comproprietario è perdere tempo a discutere su chi pagherà per assumere un idraulico mentre una perdita d'acqua allaga il tuo bagno.

Prendere decisioni congiuntamente

Poiché più di una persona ha una partecipazione finanziaria nella proprietà, tutti coloro che hanno una quota nella casa dovrebbero lavorare insieme per prendere decisioni sulla proprietà, incluso come e quando ristrutturazioni, riparazioni o aggiornamenti sarà eseguita. Mentre queste scelte dovrebbero essere fatte il più possibile in modo democratico, a volte le cose possono essere complicato dal tipo di accordo, dal rapporto tra comproprietari e se una delle parti è più colpita di altri.

Ad esempio, se due persone in un contratto di locazione in comune accordo non sono d'accordo sul fatto che la casa abbia bisogno di a nuova porta d'ingresso, il proprietario con una quota del 75 per cento può prevalere sul proprietario con una quota di soli 25 per cento. D'altra parte, in una locazione congiunta in cui tutte le persone coinvolte vivono nella casa, se un proprietario desidera installare un ventilatore a soffitto nella loro camera da letto, la loro opinione può avere più peso perché la decisione coinvolge il loro privato spazio.

Quando i comproprietari non riescono a concordare una decisione, dovrebbero utilizzare il processo di risoluzione delle controversie descritto nel loro contratto di comproprietà. "Ciò può includere la mediazione o l'arbitrato", afferma Rudy, "o qualche altra forma di risoluzione delle controversie concordata da tutti i comproprietari".

Sii rispettoso l'uno dell'altro

Prendere decisioni in una casa in comproprietà può essere difficile, quindi i comproprietari devono rispettare i reciproci diritti e proprietà. Martinez afferma che "non dovrebbero utilizzare la proprietà senza il permesso dell'altro comproprietario e dovrebbero rispettare la privacy e lo spazio personale reciproci".

Trovare un mutuo per una casa in comproprietà

"Ottenere un mutuo per una casa in comproprietà può essere più difficile che ottenere un mutuo per una proprietà uniproprietaria", afferma Martinez. "I finanziatori in genere preferiscono prestare a singoli proprietari che hanno un diritto chiaro e non gravato sulla proprietà". Parla con un broker ipotecario o un agente di prestito per trovare il migliore tipo di prestito per la tua situazione unica. I prestiti più comuni utilizzati negli accordi per la casa in comproprietà includono:

• ‌Mutui congiunti:‌ Questi prestiti detengono due o. più persone corresponsabili dei pagamenti. Con questo prestito, ogni comproprietario. saranno presi in considerazione il reddito e il punteggio di credito, e gli istituti di credito in genere baseranno il loro. tasso di interesse sul punteggio di credito più basso del gruppo.
• ‌Prestiti frazionati:‌ Questi mutui sono esplicitamente. utilizzato per le proprietà con proprietà condivisa e richiede che ogni comproprietario lo sia. responsabile della loro parte della rata del mutuo. I tassi di interesse sono. tipicamente più alto sui prestiti frazionati e meno istituti offrono questi mutui.
• ‌Prestiti personali:‌ Quelli che non vogliono. condividere un mutuo con i propri comproprietari potrebbe trovare più semplice ottenere un prestito personale per. la loro parte dell'acquisto.
• ‌Prestiti di equità domestica o linee di credito:‌ Una volta acquistata una casa in comproprietà, i proprietari potrebbero essere in grado di farlo. stipulare un mutuo o una linea di credito per coprire il costo di lavori di ristrutturazione o significativi. riparazioni alla casa.

Acquista una casa solo con persone di cui ti fidi per saldare la loro parte del debito. Quando si utilizza un mutuo congiunto per acquistare una casa, Rudy osserva che "se un comproprietario è inadempiente sul prestito, gli altri comproprietari potrebbero essere responsabili di fare i mancati pagamenti." Se gli altri proprietari non possono permettersi le rate del mutuo, il mutuo potrebbe andare in default e la casa potrebbe persino essere precluso.

I finanziatori sono preoccupati per questo rischio, motivo per cui sono più cauti nel concedere prestiti a gruppi piuttosto che a singoli individui. Per proteggersi, afferma Martinez, "i finanziatori possono richiedere un acconto più elevato o punteggi di credito più elevati dai comproprietari per mitigare l'aumento del rischio associato alla comproprietà".

Vendere una casa con più proprietari

Le proprietà in comproprietà sono di più impegnativo da vendere rispetto alle case tradizionali, ma il livello di difficoltà preciso varia a seconda dei dettagli del contratto di proprietà. Vendere una casa con più di un proprietario è più difficile quando un proprietario deve ottenere l'approvazione dei suoi comproprietari prima di vendere.

Anche se tutti gli altri proprietari concordano sul prezzo e sui termini di vendita, tuttavia, Martinez osserva che "i potenziali acquirenti potrebbero essere riluttanti ad acquistare una proprietà in comproprietà a causa delle complessità e dei potenziali rischi associati alla comproprietà." A peggiorare le cose, un potenziale investitore in una proprietà in comproprietà può ancora cambiare idea o non essere in grado di completare la vendita se non riescono a trovare un prestito adatto per tale impresa poiché il finanziamento di case in comproprietà può essere stimolante.

Avere un accordo di comproprietà forte, chiaro e ben definito può aiutare a far procedere il processo di vendita nel modo più fluido possibile, così come lavorare con un agente immobiliare esperto che ha esperienza nella vendita in comproprietà le case.

Pro e contro delle case in comproprietà

"Nel complesso, la comproprietà può essere un'opzione praticabile per le persone che sono disposte a lavorare insieme e condividere le responsabilità ei vantaggi della proprietà della proprietà", afferma Rudy. "Tuttavia, è importante considerare attentamente i potenziali pro e contro prima di entrare in comproprietà accordo." Prima di decidere di acquistare una casa in questo modo, considerare sia i vantaggi che gli svantaggi, che potrebbero includere:

Suggerimenti per i potenziali comproprietari

La comproprietà di una casa può aiutarti a ridurre il costi e responsabilità della proprietà della casa. Tuttavia, è necessario considerare tutti i rischi e i potenziali problemi per garantire un'esperienza positiva. I nostri esperti hanno i seguenti consigli per coloro che stanno valutando l'acquisto di una casa utilizzando un accordo di comproprietà.

Scegli i partner con attenzione

"La comproprietà di una casa richiede fiducia, comunicazione e una visione condivisa per la proprietà", afferma Martinez. "Assicurati di scegliere comproprietari che condividano i tuoi valori e obiettivi finanziari e che si impegnino a mantenere una relazione positiva e rispettosa."

Rudy aggiunge: "È anche importante garantire che tutti i soggetti coinvolti siano finanziariamente responsabili e in grado di contribuire alle spese della proprietà". Inizia a discutere insieme il tuo reddito e i tuoi punteggi di credito sin dalle prime fasi del processo in modo da avere una buona idea di cosa potresti ragionevolmente permetterti acquistare.

Crea un accordo di comproprietà dettagliato

"Avere un accordo legale in atto che delinei le responsabilità e gli obblighi di ciascun comproprietario può aiutare a evitare conflitti lungo la strada", afferma Rudy. "Assicurati che l'accordo copra tutti i possibili scenari, ad esempio cosa succede se un comproprietario lo desidera vendere l'immobile o cosa succede se uno dei comproprietari non è in grado di contribuire alle spese dell'immobile."

Cerca un consiglio professionale

"La comproprietà di una casa può essere complessa", avverte Martinez, "ed è importante chiedere consiglio a professionisti come avvocati, consulenti finanziari e agenti immobiliari per assicurarti di avere una solida comprensione dei tuoi obblighi legali e finanziari." Potresti anche voler parlare con un consulente fiscale per capire quanto sarà la tua parte delle tasse sulla proprietà.

Considera le opzioni di finanziamento

"Assicurati di cercare i migliori tassi e condizioni del mutuo", consiglia Rudy, "e di considerare come le rate del mutuo verranno suddivise tra i comproprietari".

Comunicare apertamente e regolarmente

"Una buona comunicazione è essenziale per un accordo di comproprietà di successo", consiglia Martinez. "Assicurati di fare regolarmente il check-in con i tuoi comproprietari e di affrontare tempestivamente eventuali dubbi o problemi per evitare malintesi."

Piano per l'inaspettato

"Sebbene non sia possibile prevedere ogni possibile scenario", spiega Martinez, "è importante avere la contingenza piani in atto per eventi imprevisti, come la morte di un comproprietario o l'impossibilità di far fronte alle finanze obblighi”.

Rudy suggerisce inoltre a tutti i comproprietari di "avere una strategia di uscita nel caso in cui uno dei comproprietari voglia vendere la propria quota nella proprietà o se i comproprietari decidono di vendere del tutto la proprietà".

Domande frequenti