האם הקבלן שלך קשור, בעל רישיון ומבוטח - ולמה זה משנה?

השכן שלך עשוי להיות אדם נהדר, שמוכן ומוכן לעבוד בזול רק כדי לעזור, אך הם אינם תחליף לקבלן מורשה, ערוב ומבוטח בעבודות גדולות ברחבי בַּיִת. שקול מה קורה אם השכן שלך - מיומן כפי שהוא - עושה טעות הגורמת לנזק לרכוש שלך. אין אחריות שהם ישלמו על מנת לתקן את הנזק שגרמו.

זו רק סיבה אחת לבחירת מקצוען על פני השכן שלך, שכן אחר שהמליצו עליו ברשתות החברתיות, או מישהו שפגשת בחצר עצים. תחשוב מה היה קורה אם יש לך דליפת צנרת תוקן על ידי שכן או מכר - או שיפוצניק שאתה מוצא ב- Craigslist - והתיקון נכשל ויוצר מצב חירום. אין שום ערובה לכך שהשכן שלך או כל שיפוצניק אחר יהיה מוכן לתקן את הבעיה, ואתה על הקרב על עלות התיקון. זה לא כך אם אתה שוכר מקצוען מורשה ומחויב.

מלבד היותם קשורים, קבלנים מקצועיים נושאים בדרך כלל ביטוח אחריות כדי להגן עליהם במקרה של תאונות בזמן העבודה. אם אתה שוכר מישהו ללא הגנה זו ותאונה מתרחשת בנכס שלך, אתה עלול להיות אחראי, ועלויות רפואיות עלולות לצאת מהביטוח של בעלי הדירות שלך, וכתוצאה מכך העלאת פרמיה.

אז מה זה אומר בדיוק להזמין קבלן מי בעל רישיון, ערבות ומבוטח? הנה מה שאתה צריך לדעת לפני שאתה חותם על חוזה.

עֵצָה

הגדרות של בעלי רישיון, ערבות ומבוטחים

כאשר קבלן המתמחה בתיקון בית מפרסם כי הוא בעל רישיון, ערבות ומבוטח, הוא טוען שלוש תביעות נפרדות.

בעל רישיון

קבלן מורשה נחשב על ידי רשויות הבנייה הרלוונטיות כשיר לבצע את השירותים המבוקשים ובדרך כלל עליו לעבור בחינה. לא הכל קבלנים כלליים צריך לקבל רישיון מדינה - מדינות מסוימות מפנות למחלקות הבנייה המקומיות בדרישות רישוי - אבל אנשי מקצוע מיוחדים, כגון חשמלאים, אינסטלטורים וטכנאי HVAC, דורשים בדרך כלל מדינה תעודה.

אם במקרה אתה גר בניו המפשייר, למשל, הקבלן הכללי שמניח את לוח הבטון שלך מטבח חיצוני הפטיו אינו זקוק לרישיון ממלכתי, אלא גם החשמלאי המתקין את תאורה חיצונית והאינסטלטור שמחבר את הכיור החיצוני עושה. בקליפורניה, כל שלושת הקבלנים זקוקים לרישיונות מדינה כדי לבצע את עבודתם כחוק, אך בניו יורק אף אחד מהם הקבלנים זקוקים לרישיונות מדינה, למרות שהם עשויים לדרוש רישיונות מהעיריות בהן הם עֲבוֹדָה.

מלוכדות

מבחינת סיוע לבעלי בתים לנשום קל יותר בעבודה עם קבלנים, הדבקות חשובה עוד יותר מאשר רישוי מכיוון שהוא מספק הגנה מפני ביצוע לקוי או אי השלמת עבודה כ מְכוּוָץ. איגרת החוב המבטיחה זאת נקראת ערבות ביצוע - סוג של ערבות ערבות שהונפקה על ידי חברת ביטוח. הקבלן משלם תשלום שנתי עבור ערבות ערבות. מדינות הדורשות רישוי לקבלנים דורשות בדרך כלל גם להיות כרוכות בקשר.

תשלום דמי האג"ח מספק גישה לסכום חד פעמי - בדרך כלל בין 10,000 $ ל -15,000 $ - במקרים של הפרת הסכם או ביצוע לא תקין. כדי לגשת לסכום זה, על בעל בית נפגע להגיש תביעה, ואם התביעה מתקבלת, הקבלן אחראי לחברת הערבות להחזר התשלום.

מְבוּטָח

למרות שהקשרים נשמעים כמו ביטוח, זה לא אותו דבר. בעוד שמטרת ההתקשרות היא להגן על בעל הבית, הביטוח מגן בעיקר על הקבלן. הוא מספק כיסוי לחשיפת אחריות הקשורה לעסקים ואינו דרישת רישוי. למרות שהביטוח מועיל בעיקר לקבלן, בעל בית יכול להגיש תביעה במקרים בהם הוצאות הנזק עולות על סכום האג"ח.

סוגים שונים של איגרות חוזה

בדרך כלל יש לקבלן ערבות ערבות ביצוע החלה על העבודה הספציפית שהקבלן מתקשר, אך זה אינו הסוג היחיד האפשרי. בהתאם לגודל פרויקט הבנייה, ייתכן שתידרש גם ערבות תשלום. סוג זה של ערבות חוזית מבטיח כי ספקי חומרים, קבלני משנה ושירותי תמיכה (כמו חברות ניקיון) ישולמו במלואם. הערבות מכסה ברירות מחדל של הקבלן ומונעת פעולות נגד בעל הבית, כגון שעבוד רכוש או חיוב של צד שלישי. איגרות חוב קשורות כוללות סוגים אלה:

• ​איגרות חוב לרישיון קבלן, שהם שילוב של איגרות חוב לביצוע ותשלום, נדרשים בדרך כלל על ידי מדינות המנפיקות רישיונות קבלן. סכומי האג"ח המינימליים משתנים בהתאם למדינה. בקליפורניה ובמקומות אחרים זה 15,000 $, אבל זה יכול להגיע עד $ 1,000 (ניו ג'רזי) או עד 20,000 $ (אורגון). במדינות מסוימות, סכומי האג"ח המינימליים נקבעים על ידי הרשויות המקומיות.
• ​קשרי אספקהדומים לאגרות חוב לתשלום, אך מטרתם העיקרית היא להבטיח כי כל האספקה ​​והחומרים הדרושים לעבודה כמפורט בחוזה העבודה מסופקים. ספקים וגם קבלנים משיגים איגרות חוב אלה.
• ​ערבות אחריות, המכונה גם אגרות חוב, מבטיחות ביצוע לתקופה מסוימת לאחר סיום העבודה. אם משהו השתבש במהלך תקופת האחריות, בעל הבית יכול להגיש תביעה נגד הערבות כהחזר על כל התיקונים הדרושים, גם אם התיקונים יושלמו על ידי אחר קַבְּלָן.
• ​קשרים נלווים, כגון איגרות חוב חלוקה, עשויים להידרש כאשר הקבלנים מבצעים שינויים ברכוש הציבור כחלק מפרויקט. דוגמה לכך היא חיתוך דרך מדרכה אל לתקן ביוב שבור. איגרות חוב להצעות מחיר נפוצות לפרויקטים גדולים של בנייה. הם מספקים ביטחון שהמציע הזוכה מספק חומרים ושירותים כמפורט בהצעה.

ביטוח אחריות לקבלנים

קבלן מוציא פוליסת ביטוח מאותן סיבות שכל אחד אחר עושה: כדי להימנע מפני חורבן כלכלי כתוצאה מתאונות וההתקנות וההוצאות המשפטיות הנובעות מכך. לקבלנים עם עובדים יש בדרך כלל מדיניות פיצויים של עובדים כדי לכסות את עלויות תאונות העובדים במקום העבודה, וכן יש להם גם ביטוח אחריות לכיסוי הפסדים מתביעות שהוגשו כנגד עבודת עבודה או פגמים בחומרים הגורמים לפגיעה או נֵזֶק.

ביטוח אחריות מכסה נזקי גוף, נזק לרכוש, הוצאות שימוש ואובדן שימוש וכן הוצאות משפט הנגרמות כתוצאה מעבודות המבוצעות על ידי קבלן תוך הקפדה על נהלים תקינים. עם זאת, הוא אינו מכסה פגיעות עובדים, ולכן גם לקבלנים עם מספר עובדים יש ביטוח עובדים. דוגמה לתרחיש שבו בעל בית יכול להגיש תביעה נגד א פוליסת ביטוח קבלן יהיה אם חשמלאי יתקין מכשיר חשמלי פגום מבלי לדעת שהוא פגום, והוא נכשל וגרם לשריפה, וכתוצאה מכך נגרם נזק לעשרות אלפי דולרים.

מחפשים קבלן ערובה?

אם יש לך עבודה מסובכת יותר מצביעת מדף או תיקון אסלה, הישארו על הצד הבטוח וחפשו קבלן מלוכד ומבוטח שיטפל בעבודה. במדינות בהן יש צורך ברישוי, תרצה לדעת את מספר הרישיון של הקבלן. קבלנים רבים מפרסמים את מספרם ברכבם ושמחים לספק לכם אותו אם לא. מספר הרישיון בעל ערך מכיוון שהוא נותן לך גישה לנתוני מליטה וביטוח.

בקליפורניה, למשל, תוכלו לחפש במספר הרישיון באתר לוח הקבלנים במדינה ובחיפוש יחזיר את מספר האג"ח של הקבלן, את סכום האג"ח, ואת שם חברת הערבות המייצרת את החוזה אגרת חוב. תוכל לראות במבט אחד אם הקבלן או העסק של הקבלן (אם הקבלן הוא בעל עסק) עומד בדרישות האג"ח של המדינה, ואפילו תקבל היסטוריית איגרות חוב מלאה על כך קַבְּלָן. תוכלו גם לראות איזה סוג של פוליסת ביטוח הקבלן מחזיק.

לא כל המדינות והעיריות מאורגנות כמו קליפורניה, אך אם נדרש רישוי, תוכל לחפש ברישיון באתר אחר לוח הרישוי הרלוונטי. המידע שאתה מוצא שם אינו מהווה תחליף להפניות מחברים ולקוחות קודמים, אך הוא מספק אבטחה לאישור הקבלן. היזהר מקבלנים עם רישיונות לא מעודכנים, יתרות חוב יוצאות, תשלומי איגרות חוב שחלפו, או כיסוי ביטוחי לא מספיק, שכל אחד מהם יכול לשים אותך על הכס כלכלית אם משהו ילך שגוי.

כיצד להגיש תביעת איגרת חוב

ראשית, הקפד לקבל בכתב את כל פרטי העבודה שאתה מתקשר אליה לפני שהקבלן מתחיל את העבודה. החוזה צריך לפרט כל פרט שאתה מחשיב, כולל תאריך הסיום הצפוי והעלות המוסכמת של הפרויקט. מסמך זה יהיה חשוב במיוחד אם יהיה צורך להגיש תביעה. אתה יכול להגיש תביעה בלעדיה, אך סיכויי ההצלחה שלך אינם כה גדולים.

תהליך התביעה מתחיל במציאת שמה של חברת הערבות אשר חיתמה על האיגרת ושולחת לה מכתב מקדים המציין את כוונתך להגיש תביעה, כולל עותק של החוזה ומסמכים ותמונות אחרים התומכים בך תְבִיעָה. החברה תשלח לך מסמכים נוספים למילוי ותבקש ממך הצהרה רשמית בכתב ומידע אחר שהיא רואה צורך. כאשר אתה שולח בחזרה את כל המסמכים הדרושים, החברה תעריך את טענתך ותקבע אם היא חייבת לך כסף או לא. עם זאת, אל תעצור את נשימתך בהמתנה לתשובה מהירה; זה יכול לקחת שבועות או חודשים.

אם אינך שבע רצון מהחלטת חברת הערבות, תוכל להגיש תלונה בפני הממונה בית משפט או בבית משפט לתביעות קטנות במחוז בו בוצעה העבודה או בה נמצא הקבלן פָּעִיל. יש הגבלת זמן להגשת תלונות כאלה - שנתיים מרגע שהקבלן עזב את העבודה הוא אופייני, למרות שהוא משתנה בהתאם למדינה - ואתה חייב ספק הודעה בכתב לקבלן בכוונה לתבוע היטב לפני שתגיש (45 ימים אופייניים) כדי לספק לקבלן הזדמנות לתקן את בְּעָיָה. תהליך ההגשה מפורט ומטופל בצורה הטובה ביותר על ידי עורך דין.