מהו שמאי מקרקעין? הנה כל מה שאתה צריך לדעת

כאשר אתה קונה בית חדש, אחד מפרטי המידע החשובים ביותר שאתה צריך לאסוף הוא הערכה של שווי השוק הנוכחי של הבית, המכונה גם השמאות. מלאכת הרכבת ההערכה נופלת על שמאי מקרקעין, אשר מחשב אותה על ידי השוואת המכירות האחרונות של בתים באזור לנכס המוערך.

למרות שהמרוויח העיקרי מהערכה הוא מלווה המשכנתאות, אף קונה לא רוצה לשלם יותר מדי עבור נכס. זה עוזר לקבל סקירה כללית של תהליך ההערכה לפני שנכנסים.

אז מה בעצם עושה שמאי מקרקעין? ואיך הם קובעים את שווי הבית? הנה מה שאתה צריך לדעת.

עֵצָה

מהי הערכה?

רוב רוכשי הדירות מממנים את רכישתם בכסף שאול. המלווה בדרך כלל מבטיח את ההלוואה על ידי לקיחת ריבית בטוחה בבית. אם הלווה מפסיק לשלם את ההלוואה, למלווה יש את הזכות למכור אותה כדי להחזיר את ההלוואה. זה עושה את זה קריטי למלווה המשכנתאות לדעת את שווי שוק הנדל"ן ההוגן הנוכחי של הבית לפני שהוא מסכים להלוואה. אם היא רושמת משכנתא בסכום גבוה יותר ממה ששווה הנכס, יהיה לה סיכוי קטן להחזיר את סכום ההלוואה שלה אם הקונה יעמוד במחדל. המלווה ששוקל את המשכנתא משתמש בהערכה כדי לקבוע האם וכמה הוא מוכן להלוות על נכס מסוים.

שמאות היא אומדן של שווי מקרקעין עדכני של נכס, המתבצעת לבקשת המלווה על ידי שמאי מקרקעין. בעוד שמדינות רבות דורשות שאנשי מקצוע אלו יהיו שמאים מורשים, לא כולן מטילות דרישה זו. אם מתבצעת שמאות למלווה במהלך רכישת דירה, השמאי נבחר על ידי המלווה, אך הלווה/רוכש הדירה הוא שמשלם עבורו (אלא אם כן סוכמו הסדרים אחרים בחוזה ההלוואה). למרות שהערכה זו נועדה להוות כלי למלווה המשכנתאות, היא גם מיטיבה עם רוכש הדירות שכן אף פעם לא כדאי לשלם יותר מדי עבור נכס.

למרבה הצער, השמאות היא אחד השלבים האחרונים בעסקת מקרקעין, הרבה לאחר אישור משכנתא מראש, הצעה, קבלה ובדיקה. המכירה כולה רוכבת על השמאות. אם ההערכה מגיעה נמוכה מדי, הקונה יכול לקבל הערכה שנייה כדי לנסות לשכנע את המלווה לממן את ההלוואה, אך ההצלחה אינה מובטחת.

בעל בית יכול גם להזמין הערכת בית אם הם חושבים למכור את הנכס שלו (ורבים עושים את השלב הזה עוד לפני שהם פונים לסוכן נדל"ן). זה ייתן להם תמונה מדויקת של שווי השוק שלו. במקרה זה, בעל הבית בוחר את שמאי המקרקעין ומשלם עבור השירות.

תהליך שמאי מקרקעין

מאחר שתפקידה של שמאי הוא לקבוע את שווי השוק הנוכחי של בית, הכלי העיקרי של שמאי בית הוא בחינה של שוק הדיור המקומי הנוכחי. השמאי סוקר נכסים דומים שנמכרו לאחרונה באזור וגורם להבדלים בין אותם בתים לבית המוערך.

השמאי סוקר את מצבם הכולל של בתים שנמכרו לאחרונה, גודלם במטרים רבועים, ושלהם תכונות. הם מציינים את מספר חדרי השינה וחדרי האמבטיה בכל אחד מהם. בדרך כלל, ככל שיש יותר חדרי שינה וחדרי רחצה, הבית יהיה שווה יותר. הם רואים לא רק את המאפיינים המקוריים של הבית אלא גם שיפורים שבוצעו בנכס. תוספות, כגון מגרש טניס או יחידות מיזוג אוויר, יעלה את הערך. השמאי גם בוחן לראות אם בנכס למכירה דומה היו בעיות תחזוקה או תיקונים שהיו צריכים להילקח בחשבון על ידי הקונים.

השמאי מציין כל המידע הזה, בדרך כלל בטופס הסטנדרטי. רוב שמאי המקרקעין משתמשים בטופס סטנדרטי המכונה דוח שמאות מגורים אחיד. לאחר מכן משווה השמאי את פרטי הבתים שנמכרו לאחרונה לאלו של הבית המוערך. הם מתאימים את מחיר המכירה הממוצע למעלה או למטה בהתאם להשוואה זו.

לדוגמה, אם בכל הבתים שנמכרו לאחרונה היו שלושה חדרי שינה ושתי אמבטיות והבית המוערך בעל ארבעה חדרי שינה ושלוש אמבטיות, ערכו יהיה גבוה מהערך הממוצע של הנמכר לאחרונה בתים. גורמים נוספים יכולים להשפיע על המחיר ונלקחים בחשבון על ידי שמאי מקרקעין. לדוגמה, סביר להניח שיהיו נסיבות כמו מוות לאחרונה או אירוע טרגי אחר בנכס השפעה שלילית על הערכה, ואפילו היסטוריה של שימוש בטבק בבית יכולה להוריד את השוק שלו ערך.

הערכה לעומת בדק בית

כאשר אתה קונה דירה, נדרשים שלבים רבים ושונים כדי לקבוע את ערכו ומצבו. ההערכה ובדק הבית נדרשים שניהם שכן כל אחד משרת מטרה אחרת.

הערכה היא הדרך העיקרית לקביעת שווי השוק ההוגן הנוכחי של הנכס. בעוד שמאי המקרקעין לוקח בחשבון את מצב הבית, לרבות תחזוקה ו נדרשים תיקונים, מטרת ההערכה היא לא לקבוע מה עובד ומה לא עובד ב דִירָה.

שמאי מקרקעין יסייר בבית, בדרך כלל יבצע מעבר חדר אחר חדר כדי לראות ולציין את מצב הפנים. הם מסתובבים בחלק החיצוני כדי לקבוע ולציין את מצבו; מעריך את הערך של כל השירותים, כמו בריכת שחייה, מִזרָקָה, או מבני חוץ; מפרט כל הפרה של חוקי בריאות ובטיחות; ומתעד את פריסת הנכס. רוב חישוב השמאות יהיה תלוי במכירות דומות, ועבודה זו תתבצע במשרדו.

א בדק בית, לעומת זאת, מתמקד במצבו של הבית הספציפי. זה מנוהל על ידי איש מקצוע אחר - פקח בית מורשה. הפקח מבלה הרבה יותר זמן בנכס בביצוע סקירה מקיפה של מצבו הגופני. חלק מזה הוא בדיקה ויזואלית, אבל חלק אחר כולל בדיקה אם מערכות ביתיות מרכזיות פועלות. הבדיקה נועדה לספק מידע לרוכש הדירה על מה צריך לתקן או הוחלף בבית לפני או אחרי הסגירה.

עלויות של הערכה

כאשר אתם נוטלים משכנתא לרכישת דירה, במסמכי הסכם ההלוואה מצוין סכום מוגדר להערכת הנכס. זה חייב להיות משולם על ידי הלווה אלא אם כן יש שפה ספציפית הפוכה בחוזה ההלוואה. לפעמים, קונה משלם את עמלת ההערכה כחלק מעלויות הסגירה, ומדי פעם, מוכרים בעלי מוטיבציה עשויים להסכים לשלם עבור ההערכה. עמלת השמאות נקבעת כאשר המלווה שוכר את השמאי ולא ניתן להתאים אותה לאחר מכן.

טווח מחירים טיפוסי להערכת מקרקעין נע בין 300 ל-600 דולר. גודל הנכס, שוויו המוערך ומיקומו קובעים אם ההערכה היא בקצה העליון או התחתון של טווח זה. הדבר תלוי בעצם כמה זמן שמאי מקרקעין יצטרכו להשקיע על השמאות והאם הנכס הוא למגורים או מסחריים. הערכת המקרקעין האופיינית אינה גוזלת זמן. בדרך כלל נדרשות רק כמה שעות מהזמן של שמאי מקרקעין כדי להעריך את שווי השוק. דוח ההערכה מונפק בין שלושה לשבעה ימי עסקים לאחר מכן.