האם אני צריך לחכות כדי לקנות בית?

כשהיומן עבר מ-2022 ל-2023, היה לי דבר אחד חשוב ברשימת המטלות שלי: לקנות בית חדש. המשפחה שלנו, בת חמש נפשות, מימשה במהירות את ביתנו עם ארבעת חדרי השינה, חדר האמבטיה, והיינו להוטים לעבור לחלל שיתאים יותר לכולנו. עבדנו על העלאת כל הברווזים שלנו ברצף - עד תחילת אפריל, כאשר כמה מהכלכלנים הבכירים במדינה התחילו להזהיר מפני המיתון המתקרב, ופתאום שאלתי "האם כדאי לחכות כדי לקנות בית?"

האזהרות הללו הדאיגו אותי במיוחד כסופרת עצמאית שרכשה את ביתה הראשון רגע לפני התרסקות שוק הסאב-פריים ב-2008, ולאחר מספר שיחות כואבות. (רובם על איך נצליח ללהטט בחדר האמבטיה הבודד הזה עוד שנה), בעלי ואני החלטנו שאולי זו בחירה חכמה יותר לחכות ולראות מה יקרה עם כַּלְכָּלָה. כפי שמתברר, אנחנו לא לבד בגישה שלנו שונאת סיכון לרכישת בית חדש.

אחרי שדיברתי עם פבלו ואדילו, סוכן נדל"ן מסן פרנסיסקו שמנהל צוות של סוכנים באזור המפרץ ובעמק הסיליקון, למדתי שאנחנו לא לבד בפחדים שלנו.

מה השתנה בשוק?

אני לא היחיד שמתכנן לעצור ולראות מה צופן הרבעון האחרון של 2023. ואדילו אומר שהוא רואה את רוכשי הדירות פורשים ודוחים מהלכים בגלל חוסר הוודאות שוק 2023, במיוחד באזור שלו, שבו פיטורים טכנולוגיים יוצרים מתח ואי ודאות. "הגורם התורם הנוסף הוא שהריבית עומדת על 6 אחוזים, [כאשר] רק לפני שנתיים וחצי הם היו חצי מזה - אז זו גלולה די קשה לבלוע. אם אתה לא מוכן להתחייבות הפיננסית הזו או אם נקלעת להייפ של הריבית של 2 1/2 ו-3 אחוזים, אתה הולך להיות מאוכזב".

אמנם פאני מיי חוזת שהריבית ל-30 שנה תרד ל-5.7 אחוזים ברבעון השני של השנה הבאה (ירידה מסביב ל-6 אחוז עכשיו), זו כמובן רק תחזית. ובכל זאת, זה יכול להיות ההפרש של מאות דולרים בתשלום המשכנתא שלך לחודש רק על ידי המתנה.

כוח קנייה מופחת

גורם מרכזי נוסף שגורם ללווים ללחוץ על השהייה במהלך המהלך שלהם הוא כוח הרכישה. עם העלאת הריבית מגיע כוח קנייה מופחת. אמנם אולי הצלחת להניף בית בנוחות של 400,706 דולר (המחיר החציוני לפי Redfin) עוד בשנת 2020, הריבית של היום דוחקת את זה מהישג ידם של רבים כל כך. "בגלל שכוח הקנייה ירד, אנחנו רואים אנשים יוצאים מהשוק ודוחים מהלכים", ואדילו אומר ומוסיף כי יש להכניס את הסלידה של אנשים רבים מהעלאות הריבית האחרונות בהקשר טוב יותר.

"רוב האנשים חושבים שהריביות כרגע שערורייתיות, וזה באמת נובע מהטיית העדכניות", הוא ממשיך. "אם מסתכלים על שיעורי ריבית על ממוצע היסטורי מ-1990 עד 2020, הממוצע ההיסטורי באותה תקופה היה 5.86 אחוז." אם אתה מסתכל על התעריפים של היום, שנעים בין 6 ל-6.50 אחוזים, אנחנו רק מעט גבוהים מהשיעור מְמוּצָע."

האם ואדילו חושב שעכשיו זה עדיין זמן טוב לקנות? ובכן, זה תלוי במה שהכי חשוב לך. "אם הריביות הן הגורם הגדול ביותר, אתה צריך להבין שהריביות כרגע הן באמת רק ממוצעות", הוא מסביר ומוסיף שהריבית לבדה לא אמורה להספיק כדי לעכב אותך.

האם כדאי לעבור דירה אם יש לך ריבית נמוכה?

אם אתה כמוני וכרגע יש לך חלק מהתמחור הזה של 2020 (הריבית שלי כרגע מתחת ל-3 אחוזים), ייתכן נראה טיפשי למכור ולהיכנס לריבית של 6.5 אחוזים, אבל ואדילו אומר שאולי אנחנו לא מסתכלים על הגדול תְמוּנָה. "מה שזה באמת מסתכם בשיעור ההערכה", הוא מסביר. "האם ההבדל הזה בשיעור הריבית מוצדק דיו לעלייה בנכס? זה המקום שבו יש לך מתווך גדול שמכיר את השוק, למד את הדפוסים ויודע איך דברים משתנים יכול לתת לך כמה תובנות נהדרות."

ואדילו אומר שחשוב לזכור שאמנם אתה עובר מריבית של 3 אחוזים לריבית של 6 אחוזים, אבל ייתכן שגם אתה עובר את עצמך ומשפחתך לשכונה שמעריכה הרבה יותר מ-3 האחוזים האלה או אפילו לבית עם חדר אמבטיה נוסף. (או שתיים). "בטווח הארוך, למרות שזה עשוי לעלות לך כסף באופן זמני מהכיס, אתה יכול למעשה לראות הערכה גדולה יותר לאורך זמן."

להיות זהיר לעומת מודאג יתר על המידה

הדרך הטובה ביותר להימנע מפחדי מיתון ולהתגבר על דאגות לגבי הכפלת הריבית שלך היא לקחת א תסתכל טוב וקשה על הכספים שלך, לפי ואדילו, שאומר שתפקידו של סוכן נדל"ן טוב הוא ל תסתכל על האישור מראש שלך ולעזור לך להחליט כמה אתה יכולבאופן סבירלהרשות לעצמם.

"המטרה שלנו כסוכנים היא לשים אותך במצב הפיננסי הטוב ביותר שאפשר", הוא אומר. "אז, אם אתה עצבני או אם יש לך לקוח עצבני, הדבר הכי גדול שצריך להבין הוא: מה זה גורם להם להיות עצבניים? זה התשלום החודשי? האם זו ההתחייבות להיות קשור לנכס למשך 30 השנים הבאות? האם זה הסיכון של כל זה? ובדרך כלל, מה שאנחנו מגלים זה שאנשים מתעצבנים מהלא נודע. מה שגורם להם לעצבן זה להרגיש שיש משהו שהולך להיות לא בטוח או לא צפוי לאורך הרכישה או אפילו דרך הבעלות על הבית".

כלכלה משתנה ללא הרף

"אנחנו ממליצים ללקוחות לא למתוח את התקציב שלהם", הוא אומר, ומוסיף כי זו לא תמיד הייתה גישה פופולרית, במיוחד מ-2020 עד תחילת 2022, כאשר אנשים הציעו מאות אלפי דולרים על פני שביקשו להנחית את החלום שלהם בית. "אנחנו מחנכים את הלקוחות שלנו לעולם לא לשלם יותר מדי עבור נכסים על ידי לימוד השוק איתם ומעבר על העובדות והמציאות של כלכלת השכונה הזו. והיינו צריכים להיות ממש ממש סבלניים במהלך התהליך".

הסבלנות הזו השתלמה ללווים שהקשיבו. "כיום, אתה מתחיל לראות את הכתבות החדשות האלה שאומרות של 72% מרוכשי הדירות [שקנו] במהלך המגיפה יש למעשה חרטה של ​​הקונים ושל 80% של רוכשי מגיפה נאלצו להתפשר על סדרי עדיפויות", הוא אומר, ומוסיף שזה בגלל שהם זזו מהר מדי והכניסו את עצמם למצבים שהם לא היו מוכנים. ל.

"העצה הכי גדולה שלי היא לצאת ולהשכיל", הוא ממשיך. "יש הרבה תוכניות שונות. יש הרבה שיטות שונות שיכולות לעזור להקל על העצבנות והפחד. העצבנות והפחד נובעים בדרך כלל רק מחוסר ביטחון עצמי או מחוסר ידע. אז, לך תחמש את עצמך בידע הזה - לך קח סוכן נדל"ן לקפה (אנחנו אוהבים קפה, אגב) ושאל את השאלות שלך".

איך להתכונן לעתיד

לצערי, אני עדיין לא בטוח ברעיון הקנייה עד שאני יודע איך השוק מתנער. ואדילו אומר שאני (ואנשים אחרים כמוני) צריכים לנצל את ההזדמנות הזו כדי להתקדם בשוק הנדל"ן של 2024, כולל ביצוע שדרוגים ברחבי הבית - גינון, כביסה חזקה ושדרוגי צבע יכולים להשפיע עצומה - וביקורת הכספים שלנו כך שנהיה מוכנים לעשות מהלך ברגע שנהיה נוחים עם הנדל"ן המשתנה שׁוּק.

"זה לא מרוץ", הוא מוסיף. "אני יודע שהחלום האמריקאי הוא הבית המשפחתי והגדר הלבנה. אבל אל תמהרו למשהו כי אתם משווים את הצד הפנימי שלכם לבחוץ של מישהו אחר."

המצב הכלכלי של כל אחד שונה, ובדרך כלל, אנשים קרובים הרבה יותר לחלום שלהם לבעלות על הבית ממה שהם חושבים. "הם פשוט לא יודעים עד כמה הם קרובים כי הם אף פעם לא לקחו את הזמן לעשות את המחקר או לקבל את ההשכלה", אומר ואדילו.