מה הם בתים בעלות משותפת?

עיקרי הדברים

אי פעם הלוואי שיכולת לקנות א בית נופש בקולורדו, אחוזה ויקטוריאנית עם שבעה חדרי שינה, או ממש ‌כלבבית בסן פרנסיסקו? למרות שבדרך כלל אלה עשויים להיות מחוץ להישג יד, הסכם בית בעלות משותפת יכול להפוך את החלום הזה למציאות. הסכמי בעלות משותפת מאפשרים לך לאחד את כספך עם בעלי בתים שואפים אחרים כדי לקנות נכס שאולי לא תוכל להרשות לעצמך בעצמך.

בין אם אתה א המילניום שתמיד חשב שבעלות על בתים לא מציאותית או מישהו שחולם לקנות בית יוקרתי מחוץ לטווח המחירים שלכם, סידורי בית בבעלות משותפת הם דרך טובה לרכוש את בית החלומות שלכם. אבל בעלות משותפת על נכס לא מתאימה לכולם. שוחחנו עם כמה מומחי נדל"ן כדי ללמוד את הפרטים הקטנים של בעלות משותפת על הבית כדי שתוכל להחליט אם סוג זה של רכישת בית מתאים לך.

הכירו את המומחים שלנו

מהי בעלות משותפת על נכס?

בעלות משותפת בבית היא כאשר שני אנשים או יותר חולקים בעלות על דירה אחת. לכל בעל יש חלק מהבית והוא רשום על הכותרת. הבעלים חולקים לעתים קרובות גם משכנתא, אם כי זה לא תמיד נכון.

"בעלות משותפת יכולה לאפשר לאנשים מרובים לאגד את המשאבים שלהם ולרכוש נכס שאולי לא יוכלו להרשות לעצמם בעצמם", אומר פול מרטינז, מומחה לנדל"ן, להונקר. "בעלות משותפת יכולה גם לספק יתרונות חברתיים ורגשיים, כמו שיתוף באחריות ובניית קהילה עם בעלים משותפים אחרים", הוא אומר.

מהו בית בעלות משותפת?

בית שיתוף הוא דירה בבעלותם של מספר אנשים החותמים על הסכם שיתוף הקושר כל אחד מהם לרכוש המשותף.

כמה פופולרית בעלות משותפת בבית?

למרות שהסכמי בעלות משותפת קיימים כבר זמן רב, הם הופכים נפוצים יותר ויותר כמו מחירי הנדל"ן להמשיך לנסוק.

"בעלות משותפת הפכה פופולרית יותר ויותר בשנים האחרונות, במיוחד בקרב אלה שמחפשים לדרכים סבירות להחזיק נכס או להשקיע בנדל"ן", בויד רודי, ראש צוות ומתווך עמית בְּ- MiReloTeam של קלר וויליאמס Realty Living, אומר הונקר. "אני מצפה שבעלות משותפת תמשיך להיות אופציה פופולרית עבור אנשים שמחפשים להחזיק נכס, במיוחד באזורים עירוניים שבהם מחירי הנכסים גבוהים".

סוגי הסכמי בעלות משותפת לבית

דבר אחד שמקשה על אנשים להבין מה המשמעות של בעלות משותפת הוא שיש הרבה דרכים לארגן הסכם כזה. בעוד שכירות בשכירות משותפת ושכירות משותפת הן שתי הצורות הנפוצות ביותר של בעלות משותפת בבית, הן אינן האפשרויות היחידות העומדות לרשות בעלי בתים שאפתנים. להלן הסוגים הנפוצים ביותר של הסכמי בעלות משותפת וכיצד הם שונים.

שכירות במשותף

כאשר רוב האנשים מדברים על הסדר בית שיתוף, הם מתכוונים למצב שבו כל בעל שותף מחזיק בבעלות נפרדת חלק בנכס, המאפשר להם למכור, להעביר, להחכיר או לשעבד את האינטרס שלהם ללא הסכמת האחר בעלים. הסדר זה מכונה שכירות משותפת. "כשבעלים משותפים נפטר", אומר רודי, "החלק שלהם עובר ליורשיו ולא לשאר הבעלים המשותפים".

לא כל חלקי הרכוש צריכים להיות שווים; הם יתבססו במקום זאת על הסכום שכל צד תורם לרכישה. אמנם בעלים משותפים עשויים להסכים לגור בבית יחד, אך הם אינם מחויבים לעשות זאת. כך, למשל, אם מבוגר צעיר מסכים לקנות בית עם הוריו, שמכניסים 25 אחוז מהכסף ומקבלים 25 אחוז מהריבית, החוזה שלהם עשוי לקבוע שרק המבוגר הצעיר ומשפחתו מתגוררים על תכונה.

בעלות משותפת

בניגוד לשכירות משותפת, בעלות משותפת (הידועה גם בשם שכירות משותפת עם זכויות השארים) "זה המקום שבו לכל הבעלים המשותפים יש חלק שווה בנכס" ללא קשר לכמה הם תורמים לרכישה, אומר רודי. "אם אחד מהבעלים נפטר, חלקו עובר אוטומטית לבעלים שנותרו בחיים". כמו שכירות משותפת, משקיעים יכולים עדיין מוכרים את חלקם ללא הסכמת הבעלים השני, ולא כל מי שתרם לרכישה חייב לגור בדירה בית.

מכיוון שמניותיו של בעלים משותפים שנפטרו עוברים לבעלי הבית האחרים ולא ליורשי המנוח, הסכמים אלו נערכים לרוב בין חברים ובני משפחה. כדי ליצור הסכם שכירות משותפת, על הבעלים לדבוק ב"ארבע היחידות" על ידי:

• השתלטות על זכויות הבעלות שלהם במקביל. זְמַן
• שיתוף אינטרס שווה בנכס
• בעל אותה כותרת בשטר
• פיצול שווה של זכויות גישה ושימוש ל-. תכונה
  

רכוש קהילתי

הסדר בעלות משותפת זה חל רק על זוגות המתגוררים בתשע המדינות עם קהילה חוקי קניין: אריזונה, קליפורניה, איידהו, לואיזיאנה, נבדה, ניו מקסיקו, טקסס, וושינגטון ו ויסקונסין.

"לפי דיני הקניין הקהילתי, כל הנכסים שנרכשו במהלך הנישואין נחשבים בבעלות משותפת של שני בני הזוג ללא קשר למי רכש אותם", מסביר מרטינז. כל אחד מבני הזוג צריך להחליט מה ברצונו שיקרה לחלקו בפטירתו מכיוון שהרכוש לא יועבר אוטומטית לבן הזוג במסגרת הסדר זה.

תושבי מדינות רכוש קהילתי שאינם מעוניינים להיות בבעלות משותפת עם בן זוגם במסגרת זו הסדר חייב לחתום על הסכם ממון או לאחר נישואין הקובע את חלק הרכוש כל אחד השותף הבעלים.

שכירות על ידי הכלל

כמו רכוש קהילתי, הסכמי שכירות בכלל קיימים רק בין בני זוג ומחלקים את הרכוש שווה בשווה בין הצדדים ללא קשר לכמה כל אחד תרם. הסדר זה זמין ב-26 מדינות ושונה מרכוש קהילתי בכך שכאשר אחד מבני הזוג נפטר, השני יורש אוטומטית את הבית.

מלבד העובדה ששכירות כולה יכולה לכלול רק צדדים נשואים, זה גם שונה משכירות משותפת בכך שאף אחד מבני הזוג אינו יכול למכור או להעביר את חלקו ללא שותפו הַסכָּמָה.

מי יכול להיות שותף בבעלות על בית?

מבחינה טכנית, כל אחד יכול לקנות בית ביחד, כולל חברים, בני משפחה, עסקים או אפילו זרים. מכיוון שבדרך כלל אתה רוצה להסתדר עם האדם שאיתו יש לך בית, עדיף לבחור בני משפחה או חברים קרובים שאתה יודע שאתה יכול לסמוך עליו. עם מי אתה רוכש בית אמור להשפיע על סוג הסדר שתבחר.

לזוגות נשואים יש אפשרויות ייחודיות זמינות שעשויות להיות סטנדרטיות במדינת מגוריהם. יחד עם זאת, אלה קניית בית בעזרת השקעה של חברה או מכר פחות מוכר כנראה ירצה לבחור שכירות ב משותף להבטיח שכל בעלים יקבל חלק שווה להשקעה שלו ויוכל להעביר את האינטרס שלו לבחירתו מוטבים.

באשר לכמה אנשים יכולים להתכנס לרכישת נכס, "אין כלל קשיח ומהיר לגבי כמה אנשים יכולים או צריך להיות בבעלות משותפת על בית, שכן זה יהיה תלוי בנסיבות הספציפיות ובמטרות של הבעלים המשותפים", מסביר רודי. "עם זאת, יש כמה שיקולים מעשיים שצריך לזכור". לדבריו, יותר בעלים משמעו יותר דעות ועימותים לגבי האופן שבו יש להשתמש בנכס או לתחזק אותו.

בנוסף, מעורבות של יותר מארבעה אנשים ברכישה יכולה להקשות מאוד על קבלת משכנתא לבית. "קבוצות גדולות יותר של בעלים משותפים עשויים לדרוש הסדרים משפטיים ופיננסיים מורכבים יותר כדי להבטיח שהנכס מנוהל ומתוחזק כראוי", הוא אומר.

פתיחת הסכם בעלות משותפת

כדי שרכישת בית בעלות משותפת תעבור בצורה חלקה ככל האפשר, על המשקיעים לנסח ולחתום על הסכם משפטי מחייב לפני השלמת המכירה. היוצא מן הכלל הוא כאשר מישהו קונה בית עם בן זוג במדינה שמשתמשת ברכוש קהילתי או בשכירות על פי ההסדרים שלמות כברירת מחדל, ובני הזוג לא רוצים לקבוע הסכם שונה. עורך דין צריך להיות מעורב בעריכת חוזי בעלות משותפת מכיוון שמסמכים אלו מורכבים וחייבים להיות מסוגלים להחזיק מעמד בבית המשפט. הניירת צריכה תמיד:

• זהה את הבעלים המשותפים, כולל כל אחד. אחוז הבעלות, אחריות פיננסית והתחייבויות משפטיות
• ציינו את סוג הבעלות המשותפת
• תאר את הבית
• הגדירו כללים והנחיות "עבור. קבלת החלטות, חלוקת הוצאות, שימוש בנכס ויישוב סכסוכים". אומר רודי
• פרט מה יקרה אם מפלגה כלשהי תרצה. לסיים את ההסכם. "זה עשוי לכלול זכות סירוב ראשונה", מציין. רודי, "מה שנותן לבעלים המשותפים האחרים את האפשרות לקנות את היוצאים. חלקו של בעלים משותפים."

לאחר שכל הצדדים יבדקו ויחתמו על הסכם השיתוף, הוא יחייב מבחינה משפטית. אם יש צורך, רודי מציין כי ניתן לשנות את החוזים הללו ככל שהזמן עובר ובעיות חדשות מתעוררות, אם כי שוב, הדבר נעשה בצורה הטובה ביותר בעזרת עורך דין.

אילו כללים צריכים בעלים משותפים לפעול?

"לבעלים משותפים של נכס יש זכויות וחובות מסוימות שעליהם לעמוד בהם כדי להבטיח שהנכס מנוהל ומתוחזק כראוי", אומר מרטינז. רבים מהפרטים הללו צריכים להיות מצוינים במפורש בהסכם השיתוף, אך גם על אלו שאינם קיימים יש להסכים לפחות לפני רכישת נכס. הנה כמה דברים שאתה צריך להיות מוכן לעשות אם אתה מתכנן להחזיק בית עם אנשים אחרים.

מסכים לגבי השימוש בנכס

הדבר הראשון שעליו עליכם להסכים בעת רכישת בית עם מישהו הוא כיצד ישמש הבית. אם הנכס יהיה בית נופש, רודי אומר שהבעלים "צריכים לקבוע הנחיות כיצד הנכס ישמש את כל בעלים משותפים, כולל התדירות שבה הם יכולים להשתמש בו ולכמה זמן".

אם הבית ישמש וישותף כבית מגורים ראשוני, על הבעלים להסכים מי יתגורר בכל חדר לפני השלמת מכירת בית, כך שאין ויכוחים על מי יכול לתבוע כל חדר שינה מסוים או חדר אמבטיה.

חלק בהוצאות

"בעלים משותפים אחראים לחלוק את ההוצאות הקשורות לנכס, לרבות תשלומי משכנתא, עלויות ארנונה, ביטוח ותחזוקה", אומר מרטינז. בהתאם לסוג ההסדר, ייתכן שהבעלים יצטרכו גם לחלוק את עלויות השירות. מערכת זו צריכה להיות הוגנת ושוויונית ועשויה לכלול הקמת חשבון בנק משותף לתשלום הוצאות הקשורות לבית או חלוקת הוצאות לפי אחוז כל בעלים מהחלקה.

לשמור על הנכס

כל מי שרוכש בית צריך להיות מוכן להתמודד עם אחזקת הנכס, אבל עם בית בבעלות משותפת, "בעלים משותפים צריכים לקבוע לוח זמנים לתחזוקה ותקציב כדי להבטיח שהנכס מתוחזק היטב", אומר מרטינז. תחזוקה יכולה לכלול משימות תחזוקה כמו גינון, ניקיון בית, חורף, צביעה, הדברה, ושירותי תיקונים למקרים בהם דברים משתבשים בהכרח. הדבר האחרון שאתה רוצה לעשות כבעלים משותף הוא לבזבז זמן בוויכוחים מי ישלם על העסקת אינסטלטור שכן נזילת מים מציפה את חדר האמבטיה שלך.

לקבל החלטות במשותף

מכיוון שליותר מאדם אחד יש חלק כספי בנכס, כל מי שיש לו חלק בבית צריך לעבוד יחד כדי לקבל החלטות לגבי הנכס, כולל איך ומתי שיפוצים, תיקונים או שדרוגים יבוצע. אמנם הבחירות הללו צריכות להיעשות בעניין דמוקרטי ככל האפשר, אבל לפעמים הדברים עשויים להיות כאלה מסובך על ידי סוג ההסכם, היחסים בין בעלים משותפים, ואם צד אחד מושפע יותר מאחרים.

כדוגמה, אם שני אנשים בשכירות בהסכמה משותפת חלוקים בשאלה האם הבית צריך א דלת כניסה חדשה, הבעלים עם 75 אחוז מהמניות עשוי לעקוף את הבעלים עם חלק של 25 בלבד אָחוּז. לעומת זאת, בשכירות משותפת בה מתגוררים כל המעורבים בבית, אם בעלים אחד רוצה להתקין א מאוורר תקרה בחדר השינה שלהם, דעתם עשויה להיות בעלת משקל רב יותר מכיוון שההחלטה כרוכה בפרטיות שלהם מֶרחָב.

כאשר בעלים משותפים אינם יכולים להסכים על החלטה, עליהם להשתמש בתהליך יישוב המחלוקות המפורט בהסכם הבעלות המשותפת שלהם. "זה עשוי לכלול גישור או בוררות", אומר רודי, "או צורה אחרת של יישוב סכסוכים שהוסכם על כל הבעלים המשותפים".

היו מכבדים אחד את השני

קבלת החלטות בבית שיתוף יכולה להיות קשה, ולכן הבעלים המשותפים חייבים לכבד זה את זכויותיו ורכושו של זה. מרטינז אומר שהם "לא צריכים להשתמש בנכס ללא רשותו של הבעלים השותפים האחרים ועליהם לכבד את הפרטיות והמרחב האישי של זה".

מציאת משכנתא לבית שיתוף

"קבלת משכנתא עבור בית בבעלות משותפת יכולה להיות מאתגרת יותר מאשר קבלת משכנתא עבור נכס בעל בעלים בודדים", אומר מרטינז. "מלווים מעדיפים בדרך כלל להלוות לבעלים בודדים שיש להם תביעה ברורה ובלתי משועבדת לנכס". שוחח עם מתווך משכנתאות או פקיד הלוואות כדי למצוא את הטוב ביותר סוג הלוואה למצבך הייחודי. ההלוואות הנפוצות ביותר המשמשות בהסדרי בית בבעלות משותפת כוללות:

• ‌משכנתאות משותפות:הלוואות אלו מחזיקות בשתי או. יותר אנשים אחראים במשותף לתשלומים. בהלוואה זו, של כל בעלים משותפים. הכנסה וציון אשראי ייחשב, והמלווים בדרך כלל יבססו את שלהם. ריבית על ניקוד האשראי הנמוך ביותר של הקבוצה.
• ‌הלוואות חלקיות:המשכנתאות הללו הן במפורש. משמש לנכסים עם בעלות משותפת ודורשים כל בעלים משותפים להיות. אחראים על חלקם בתשלום המשכנתא. שיעורי הריבית הם. בדרך כלל גבוה יותר בהלוואות חלקיות, ופחות מוסדות מציעים משכנתאות אלו.
• ‌הלוואות אישיות:אלה שלא רוצים. לחלוק משכנתא עם הבעלים המשותפים שלהם עשוי למצוא את זה פשוט יותר לקבל הלוואה אישית עבור. החלק שלהם ברכישה.
• ‌הלוואות להון עצמי או קווי אשראי:‌ לאחר שנרכש בית בעלות משותפת, ייתכן שהבעלים יוכלו לעשות זאת. לקחת הלוואה או קו אשראי לכיסוי עלות שיפוץ או משמעותי. תיקונים לבית.

רכוש בית רק עם אנשים שאתה סומך עליהם כדי לשלם את חלקם מהחוב. כאשר נעשה שימוש במשכנתא משותפת לרכישת בית, רודי מציין כי "אם בעלים משותף אחד יפרע את ההלוואה, הבעלים האחרים עשויים להיות אחראים לבצע להעלות את התשלומים שהוחמצו." אם הבעלים האחרים לא יכולים לעמוד בתשלומי המשכנתא שלהם, ההלוואה עלולה להיגמר במחדל, והבית יכול אפילו להיות מעוקל.

המלווים מודאגים מהסיכון הזה, וזו אחת הסיבות לכך שהם זהירים יותר בהלוואות לקבוצות ולא ליחידים. כדי לעזור להגן על עצמם, אומר מרטינז, "מלווים עשויים לדרוש מקדמה גדולה יותר או ציוני אשראי גבוהים יותר מבעלים משותפים כדי להפחית את הסיכון המוגבר הקשור בבעלות משותפת".

מכירת בית עם מספר בעלים

נכסים בבעלות משותפת הם יותר מאתגר למכור מאשר בתים מסורתיים, אך רמת הקושי המדויקת משתנה בהתאם לפרטי הסכם הבעלות. מכירת בית עם יותר מבעלים אחד היא הקשה ביותר כאשר בעלים חייב לקבל את אישור הבעלים המשותפים שלו לפני המכירה.

עם זאת, גם אם כל הבעלים האחרים מסכימים על מחיר המכירה והתנאים, מרטינז מציינת כי "קונים פוטנציאליים עשויים להסס לרכוש נכס בבעלות משותפת בשל המורכבות והסיכונים הפוטנציאליים הקשורים בבעלות משותפת." כדי להחמיר את המצב, משקיע פוטנציאלי בנכס בבעלות משותפת עשוי עדיין ישנו את דעתם או לא יוכלו להשלים את המכירה אם הם לא יכולים למצוא הלוואה מתאימה למאמץ כזה שכן מימון בתים בעלות משותפת יכול להיות מאתגר.

קיום הסכם בעלות משותפת חזק, ברור ומוגדר היטב יכול לעזור להפוך את תהליך המכירה להתנהל כמו בצורה חלקה ככל האפשר, וכך גם עבודה עם סוכן נדל"ן בעל ידע רב שיש לו ניסיון במכירה בבעלות משותפת בתים.

היתרונות והחסרונות של בתים בעלות משותפת

"בסך הכל, בעלות משותפת יכולה להיות אפשרות מעשית עבור אנשים שמוכנים לעבוד יחד ולחלוק את האחריות והיתרונות של בעלות על נכס", אומר רודי. "עם זאת, חשוב לשקול היטב את היתרונות והחסרונות הפוטנציאליים לפני כניסה לבעלות משותפת הסדר." לפני שתחליט לרכוש בית בצורה זו, שקול את היתרונות והחסרונות, שיכולים להיות לִכלוֹל:

טיפים לבעלים שותפים פוטנציאליים

בעלות משותפת על בית יכולה לעזור לך להפחית את עלות ואחריות של בעלות על הבית. ובכל זאת, עליך לשקול את כל הסיכונים והבעיות הפוטנציאליות כדי להבטיח חוויה חיובית. למומחים שלנו יש את העצות הבאות למי ששוקל לקנות בית באמצעות הסכם בעלות משותפת.

בחר שותפים בזהירות

"בעלות משותפת על בית דורשת אמון, תקשורת וחזון משותף לנכס", אומר מרטינז. "הקפד לבחור בבעלים משותפים שחולקים את הערכים והמטרות הפיננסיות שלך ואשר מחויבים לשמור על מערכת יחסים חיובית ומכבדת."

רודי מוסיף, "חשוב גם לוודא שכל המעורבים אחראים כלכלית ויכולים לתרום להוצאות הנכס". התחל לדון בהכנסה ובציוני האשראי שלך יחד מהשלבים המוקדמים של התהליך כדי לקבל מושג טוב על מה אתה יכול להרשות לעצמך לִקְנוֹת.

צור הסכם בעלות משותפת מפורט

"קיום הסכם משפטי המתאר את האחריות והחובות של כל בעלים משותף יכול לעזור למנוע סכסוכים בהמשך הדרך", אומר רודי. "ודא שההסכם מכסה את כל התרחישים האפשריים, כמו מה קורה אם בעלים משותף אחד רוצה למכור את הנכס או מה קורה אם בעלים משותפים אחד לא מסוגל לתרום להוצאות הנכס".

פנה לייעוץ מקצועי

"בעלות משותפת על בית יכולה להיות מורכבת", מזהירה מרטינז, "וחשוב לפנות לייעוץ מאנשי מקצוע כמו עורכי דין, יועצים פיננסיים ו סוכני נדל"ן כדי להבטיח שיש לך הבנה מוצקה של ההתחייבויות המשפטיות והפיננסיות שלך." אולי תרצה גם לדבר עם יועץ מס כדי להבין כמה יהיה החלק שלך בארנונה.

שקול אפשרויות מימון

"הקפד לחפש את שיעורי המשכנתא והתנאים הטובים ביותר", מייעץ רודי, "ולשקול כיצד יחולקו תשלומי המשכנתא בין הבעלים המשותפים".

תקשר בגלוי ובאופן קבוע

"תקשורת טובה חיונית להסדר מוצלח של בעלות משותפת", מייעץ מרטינז. "הקפד לבדוק באופן קבוע עם הבעלים המשותפים שלך ולטפל בדאגות או בעיות באופן מיידי כדי למנוע אי הבנות."

תכנן את הבלתי צפוי

"אמנם אתה לא יכול לחזות כל תרחיש אפשרי", מסביר מרטינז, "חשוב שתהיה הזדמנות תוכניות לאירועים בלתי צפויים, כגון מותו של בעלים משותפים או חוסר יכולת לעמוד בכספים התחייבויות".

רודי גם מציע לכל הבעלים המשותפים "לקיים אסטרטגיית יציאה למקרה שאחד מהבעלים המשותפים ירצה למכור את חלקם בנכס או אם הבעלים המשותפים יחליטו למכור את הנכס לחלוטין".

שאלות נפוצות