Kaip gauti hipoteką dirbant savarankiškai

Būti savo viršininku atrodo didžiausia laisvė, tačiau savarankiškai dirbant neabejotinai yra minusų ir vienas iš jų pakelia negražią galvą, kai ruošiatės būti pirmuoju namų pirkėju. Norėdami gauti hipoteką kaip savarankiškai dirbantis asmuo, turėsite įveikti įvairius iššūkius, o paskolos davėjas gali nustatyti didesnes palūkanas. Procesą lengviau suprasti, jei prieš pradėdami žinote, į ką įsitraukiate, ir prieš pateikdami paraišką galite padaryti keletą dalykų, kurie padidins jūsų sėkmės tikimybę.

Pajamų įrodymas dirbant savarankiškai

Daugiau nei bet kada žmonių laikomi savarankiškai dirbančiais asmenimis. Tai apima ir jus, jei turite savo verslą, tačiau tai neapsiriboja parduotuvių savininkais ar profesionalais, kabančiais malksnas. Mokesčių tikslais jūs taip pat laikomas savarankiškai dirbančiu asmeniu, jei esate priskirtas nepriklausomiems rangovams, laisvai samdomiems darbuotojams ar koncertų darbuotojams. Tikėtina, kad bet kuris savarankiškai dirbantis asmuo susidurs su daugiau iššūkių, siekdamas gauti hipoteką, nei tas, kuris turi reguliarų atlyginimą ir W-2. Taip yra todėl, kad skolintojui sunkiau jaustis patogiai dėl jūsų nurodytų pajamų.

Norėdami tai kompensuoti, skolintojai savarankiškiems skolininkams taiko griežtesnes taisykles nei tiems, kurie namo neša įprastą atlyginimą. Raktas norint gauti hipoteką su minimaliomis problemomis ir vėlavimais yra žinoti, ko nori bankas. Jei einate pro duris su reikalinga dokumentacija, esate daug arčiau paskolos.

Įrodyti stabilias pajamas dirbant savarankiškai

Nėra paslapties, ko skolintojai ieško, kai kalbama apie skolininkus. Jie nori pamatyti:

• Aukštas kredito balas, atspindintis gerą kredito istoriją mokant laiku mėnesines sąskaitas.
  
• Pakankamas grynųjų ar likvidus turtas, skirtas padengti pradinį įnašą, sąlyginio deponavimo mokesčius ir kitas uždarymo išlaidas.
  
• Istorija. stabilus užimtumas ir pakankamos patikrinamos pajamos, kad galėtumėte gauti paskolą.

Tai paskutinis veiksnys, pakeliantis daugumą laisvai samdomų vertėjų. Stabilaus užimtumo ir patikrinamų pajamų poreikis kai kuriems savarankiškai dirbantiems žmonėms kelia keletą iššūkių. Pirma, reikia pažymėti, kad visiems, kurie neseniai perėjo į ekonominį darbą, gali būti sunku gauti paskolą. Skolintojams tai nepatinka, jei dirbate sau tik trumpą laiką (nes tai neparodo stabilaus modelio) arba uždirbate mažiau pinigų nei vidutinis skolininkas.

Net žmonėms, turintiems nuolatinį atlyginimą, skolintojai teikia pirmenybę skolininkams, kurie bent dvejus metus dirbo toje pačioje srityje. Nors tai nėra griežta taisyklė, dvejų metų nuosekli darbo patirtis taikoma dar daugiau jėgų tiems, kurie dirba savarankiškai. Jūs galite mokėti čiuožti, jei jūsų naujas laisvai samdomas darbas yra toje pačioje arenoje kaip ir jūsų ankstesnis darbas, pvz., A rašytojas, dirbantis laisvai samdomu darbu vienoje verslo svetainėje ir tada pradedantis rašyti kitam verslui Interneto svetainė. Tačiau jei jūs metus dirbate laisvai samdomu virėju ir po to pradėsite važiuoti dalijimosi paslauga paslaugomis, bankas gali nemanyti, kad jūsų darbo istorija yra pakankamai pastovi, kad galėtumėte suteikti paskolą.

Kitas savarankiškai dirbančių asmenų klausimas yra pajamų lygis. Laisvai samdomų darbuotojų pajamos kiekvienais metais skiriasi daugiau nei darbuotojų. Be to, savarankiškai dirbantys žmonės paprastai naudojasi visais verslo mokesčių mokesčio atskaitymais, kuriuos jiems suteikia federalinės deklaracijos. Kiekvienas, kuris maksimaliai išnaudoja savo verslo atskaitymus, tikrai sumažins savo grynąsias pajamas, ir tai yra puiku pajamų mokesčio tikslais. Tačiau gautos grynosios pajamos gali nukristi iki tokios žemos ribos, kad joms gali nebūti tinkamos hipotekos.

Savarankiško darbo pajamų dokumentavimas

Skolintojai apsisaugo reikalaudami papildomų pajamų dokumentų savarankiškai dirbantiems asmenims. Skolintojai gali labai skirtis dėl to, kokių dokumentų reikia, todėl prieš rengiant paraišką visada verta pasitarti su konkrečiu skolintoju.

Hipotekos paskolos prašytojai, dirbantys samdomais darbuotojais, savo pajamas įrodo pateikdami W-2 formas - formas, kurias įmonės naudoja IRS pranešdamos apie savo darbuotojų pajamas. Kadangi šias formas rengia trečioji šalis - darbdavys ir jos siunčiamos vyriausybei, laikoma, kad jos yra teisingos.

Skolininkai, dirbantys savarankiškai, negauna W-2 formų, todėl negali jų naudoti kaip pajamų įrodymo. Norėdami įrodyti pajamas, savarankiškai dirbantys skolininkai turės pateikti dvejų ar daugiau metų 1040 mokesčių deklaracijas, įskaitant visus tvarkaraščius taip pat verslo mokesčių deklaracijas (jei taikoma), balansus, esamų skolų ir turto sąrašą ir panašiai dokumentus. Taip pat gali tekti parodyti pelno (nuostolio) ataskaitą iki metų ir verslo liudijimą.

Skolintojas tikisi, kad savarankiškai dirbančio asmens pajamos per metus didės, o ne mažės. Jei paskutiniųjų metų mokesčių deklaracijoje nurodomos mažesnės pajamos nei už praėjusius metus, skolintojas nebus vidutinės grynosios pajamos iš dviejų grąžų paskolos tikslais, o tiesiog naudos naujausias vienas. Tiesą sakant, jei grąža per pastaruosius metus žymiai sumažino pajamas, skolininkas gali būti diskvalifikuotas remiantis teorija, kad asmens verslas mažėja.

Užtikrinkite hipoteką, turėdami aukštą kredito balą

Savarankiškai dirbantis asmuo turės žengti visus įmanomus žingsnius, kad galėtų pateikti gerą kandidatą į paskolą. Tai apima tai, ką galite pakeisti, pvz., Kredito balą. Kredito balai apskaičiuojami pagal formulę, į kurią įeina tokie veiksniai kaip asmens mokėjimų istorija ir apskritai skolos lygį, taip pat asmens turimų kredito sąskaitų skaičių ir tų sąskaitų likučius.

Kiekvienam potencialiam skolininkui, tiek darbuotojui, tiek savarankiškai dirbančiam asmeniui, norint gauti paskolą reikės gero kredito balo. Norint gauti paskolą su mažomis palūkanomis, jums reikės gero balo. Pradėjus rimtai pirkti namą, vienas iš pirmųjų dalykų, kurį reikia padaryti, yra patikrinti savo kredito balą. Tai galite padaryti bet kuriame iš trijų pagrindinių kredito biurų: „Equifax“, „Experian“ ir „TransUnion“. Taip pat galite gauti nemokamą kredito ataskaitą kartą per metus iš kiekvieno trijų biurų.

Kredito balai svyruoja nuo 300 iki 850 ir apskritai, kuo aukštesnis balas, tuo geriau seksis asmeniui, skolinantis pinigus būsto paskolai. Skolininkai, kurių balai yra nuo 720 iki 850, laikomi pakankamai atsakingais už geriausias paskolas. 800–850 balai laikomi puikiais ir gali padėti įveikti kliūtis gaunant paskolą. Kaip savarankiškai dirbantis asmuo, tikėdamasis būti namų savininku, padidindamas savo kredito balą galite padidinti savo galimybes gauti būsto paskolą. Tai galite padaryti laiku atlikdami kreditines korteles ir kitus pasikartojančius mokėjimus, neperviršydami savo banko sąskaitos, sumažindami skolų lygį ir nenaudodami kreditinių sąskaitų, kurių likutis nulis.

Turėkite nemažą pradinį įnašą

Labai nedaug žmonių, perkančių nekilnojamąjį turtą, turi visą pirkimo kainą grynaisiais. Tačiau dauguma pirkėjų turi šiek tiek grynųjų, kuriuos naudoja kaip pradinį įnašą, kad sumokėtų dalį pirkimo kainos, o likusius finansuodami paskolomis. Idealiu atveju dauguma skolintojų nori, kad būtų sumokėta mažiausiai 20 procentų pirkimo kainos pradinė įmoka - 20 000 USD už kiekvieną 100 000 USD kaina - nors kai kurie kreditoriai, pavyzdžiui, Federalinė būsto administracija, skolins pinigus su mažesne pradine įmoka - vos 3,5 procentų.

Savarankiškai dirbantys namų pirkėjai gali sau padėti gauti hipoteką, sutaupydami už solidžią pradinę įmoką. Norint gauti nekilnojamojo turto paskolą, jiems greičiausiai reikės bent 20 proc. Pradinės įmokos, tačiau atsižvelgiant į streikus prieš savarankiškai dirbantį skolininką, geriau siekti 25 ar net 30 proc. Kuo daugiau likvidaus turto turite, tuo didesnė tikimybė gauti hipoteką. Skolintojas tikisi sumokėti papildomą pinigų srautą uždarymo išlaidos ir namo išlaikymo išlaidos.

Skolos ir pajamų klausimų supratimas

Skolos ir pajamų santykis (DTI) yra pagrindinis veiksnys priimant kiekvieno hipotekos davėjo sprendimą dėl būsto paskolų. Kas iš tikrųjų yra DTI? Tai yra santykis, lyginantis skolininko bendrus mėnesinius skolų mokėjimus (kreditinės kortelės, paskolos automobiliams, paskolos studentams, jų mėnesio pajamoms. Pavyzdžiui, jei asmens pajamos yra 4000 USD per mėnesį, o visos mėnesio skolos yra 2 000 USD, tada jų skolos ir pajamų santykis yra 2 000/4 000 arba 50 proc.

Bankai nori, kad DTI koeficientas, įskaitant naujus paskolos, kurios skolininkas siekia, hipotekos mokėjimus, būtų ne didesnis kaip 43 procentai mėnesio pajamų. Tai reiškia, kad jei uždirbate 4000 USD per mėnesį, neturėtumėte mokėti daugiau kaip 1720 USD per mėnesį, įskaitant naują hipoteką. Suskaičiuokite visas savo mėnesines skolas ir atimkite tą skaičių nuo 1 720 USD, kad sužinotumėte, kiek galite sau leisti.

DTI koeficientas, kuris yra 43 proc. Ar mažesnis, ne visada yra lengvas, jei turite daug neapmokėtų skolų. Dar sunkiau savarankiškai dirbančiam asmeniui. Nors bankai leidžia darbuotojams naudoti bendrąsias pajamas (pajamas prieš atskaitymus) apskaičiuojant DTI, savarankiškai dirbantys skolininkai turi naudoti visas pajamas, likusias po visų tų verslo išlaidų atskaitymų.

Kaip sumažinti DTI santykį? Kuo greičiau sumokėkite esamas skolas ir nepriimkite jokių naujų skolų. Kita alternatyva yra uždirbti daugiau pinigų. Taip pat galite apsvarstyti galimybę iš mokesčių atskaityti mažiau verslo išlaidų, kad padidintumėte grynąsias pajamas, nurodytas tose mokesčių deklaracijose, nors tai reiškia didesnių mokesčių mokėjimą.

Kvalifikacija gauti paskolą

Turint omenyje, kad skolininkai, norėdami gauti paskolą, turi savarankiškai dirbantys skolininkai, norėdami gauti paskolą kreiptis dėl specialių paskolų, specialiai sukurtų verslo savininkams ir laisvai samdomiems darbuotojams, tačiau tai nėra atveju. Savarankiškai dirbantys asmenys gali gauti visas arba beveik visas tas pačias hipotekines paskolas, kurios darbuotojams siūlomos įsigyti nekilnojamąjį turtą. Tai reiškia, kad galite bendradarbiauti su daugeliu skirtingų skolintojų ir sužinoti, ar turite teisę į jų paskolas. Tai apima Fannie Mae, Freddie Mac ir Federalinę būsto administraciją.

Taip pat yra ir kitų alternatyvų, kurias galite išbandyti, jei atsisakote įprastos hipotekos. Kai kurie skolintojai siūlo neatitinkančias paskolas, dar vadinamas nekvalifikuotomis hipotekomis (ne QM). Iš esmės ne QM paskolos yra tokios, kuriose nėra apsaugos, reikalingos kvalifikuojančios hipotekos taisyklėje. Po būsto krizės Vartotojų finansinės apsaugos biuras priėmė šią taisyklę, reikalaudamas bankų ir kitų skolintojai siūlyti hipotekines paskolas su stabiliomis savybėmis, kad paskolos gavėjai galėtų sau leisti hipoteką, kokia buvo pasiūlytas.

Jei skolininkas negali sau leisti įsigyti tinkamos hipotekos, jis gali apsvarstyti paskolą, kuri nėra QM. Ne QM paskolų palūkanos yra aukštesnės nei įprastos 30 metų hipotekos, arba yra didesnės uždarymo išlaidos ir mažiau palankios grąžinimo sąlygos.