Kiek galiu nusipirkti namą?

Siekdami pirkti naują būstą, tikriausiai pastebėsite, kad finišą galite pasiekti šiek tiek lengviau, jei pirmiausia nuspręsite kiek namo gali sau leisti. Nors jūs galite įvertinti įperkamą mėnesio hipotekos mokėjimą, ši suma iš tikrųjų reiškia ne tik savavališką skaičių, kuris „skamba teisingai“ ar „jaučiasi“. "Hipotekos reikalavimus atitinkančiame galvosūkyje yra daugybė vienetų, kurie visi kartu sukuria galimybę įperkamą namų valdą paversti realybe ir palieka jums kas mėnesį mokamas skolas valdomas.

Taigi, prieš susitardami su paskolos davėju, norėdami kreiptis dėl hipotekos, pamatę to „mielo kyšulio“ kiemo kieme su „tvora“, pamatysite „pardavimui“ ženklą. Tokiu būdu galite atrasti tuos pačius skaičius, kuriuos hipotekos skolintojai apskaičiuoja tvirtindami paskolas nekilnojamam turtui. Galite naudoti savo skaičiuoklę, o dar paprasčiau - galite prijungti savo numerius prie kai kurių patikimų internetinių hipotekos skaičiuoklių ir leisti jiems atlikti matematiką už jus.

Patarimas

Skolos ir pajamų santykio apskaičiavimas

Vienas svarbus aspektas, kuris paverčia potencialius namų pirkėjus namų savininkais pirmą kartą, yra jų skolos ir pajamų santykis arba DTI. Šis skaičiavimas padeda hipotekos skolintojams nustatyti hipotekos skolos sumą, kurią pareiškėjas gali tvarkyti, atsižvelgdamas į pareiškėjo mėnesines pajamas ir skolos mokėjimus. Apskaičiuokite savo DTI, padalydami visas mėnesines skolas iš savo bendrųjų mėnesinių pajamų (uždirbtų pinigų suma prieš mokesčius) ir padauginę iš 100, kad rezultatas būtų išreikštas procentais.

Mėnesinių skolų pavyzdžiai yra hipotekos / nuomos mokėjimai, mokėjimai kreditinėmis kortelėmis, paskolos studentams ir mokėjimai už automobilį. Skaičiuojant DTI taip pat įskaičiuojamos vaiko išlaikymo ir alimentų išmokos. Kitos mėnesinės išlaidos, kurių neįtraukiate skaičiuodami DTI, yra komunaliniai mokesčiai, maisto prekių išlaidos, automobilio draudimo įmokos ir sveikatos draudimas. Šios išlaidos nepriskiriamos tikroms skoloms, tiesiog išlaidoms.

Pavyzdžiui, jei jūsų bendrosios mėnesinės pajamos yra 6000 USD, o jūsų skolos per mėnesį yra 2100 USD, DTI yra 35 proc. (2100 USD skola padalyta iš 6 000 USD x 100). 36 procentų (ar mažiau) DTI patenka į tą vietą, kurią mėgsta matyti dauguma hipotekos skolintojų. Kai kurie skolintojai, priklausomai nuo hipotekos rūšies, tvirtina iki 45 proc. DTI hipoteką, o kai kurios Federalinės būsto administracijos (FHA) paskolos leidžia DTI 50 proc. Tačiau jei jūsų DTI yra 36 proc. Ar mažesnis, turėsite daugiau lankstumo pretenduoti į skirtingų tipų hipotekas.

Naudojant internetinė skolų ir pajamų skaičiuoklė, tereikia į pateiktus laukus įvesti informaciją apie pajamas ir skolas, o skaičiuoklė automatiškai apskaičiuos jūsų DTI. Jei jūsų DTI yra per didelis norint gauti hipoteką, laukuose galite įvesti skirtingus skaičius, kad sužinotumėte, kaip tai padaryti daug turėsite padidinti savo pajamas arba sumažinti tam tikras skolas, kad sumažintumėte DTI per priimtiną slenkstis.

Naudojant 28 procentų / 36 procentų taisyklę

Norėdami pamatyti hipotekos skolintojų akimis ir nustatyti, kiek galite suvaldyti mėnesinės hipotekos skolos, apskaičiuokite du skirtingus DTI tipus: „front-end DTI“ ir „back-end DTI“. Tai taip pat vadinama 28 procentų / 36 procentų taisykle. „Front-end DTI“ atsižvelgia į jūsų skolos dalį, į kurią įeina tik būsto išlaidos, įskaitant hipotekos mokėjimus, namų savininkų draudimą ir turto mokesčius. Šis skaičiavimas turėtų būti 28 proc. Ar mažiau. Galinis DTI atsižvelgia į visus jūsų mėnesinius skolų mokėjimus (įskaitant kreditines korteles, studentų paskolas ir kt.); tai turėtų būti 36 proc. ar mažiau.

Norėdami apskaičiuoti maksimalią mėnesinę hipotekos įmoką, kurią gali išlaikyti jūsų pajamos ir skolos apkrova, padauginkite tą patį bruto mėnesį pajamų (šiame pavyzdyje - 6 000 USD) iš 28 (6 000 x 28 = 168 000) ir padalijus iš 100, kad būtų nustatyta maksimali mėnesio hipotekos įmoka $1,680. Į šį mokėjimą įeina hipotekos pagrindinė suma, palūkanos, turto mokesčiai ir namų savininkų draudimas bei namų savininkų asociacijos (HOA) mokesčiai, jei taikoma.

Kredito balų svarba

Kitas hipotekos įperkamumo faktorius yra jūsų kredito balas, kuris suteikia skolintojams jūsų finansinės būklės apžvalgą. Šie balai, svyruojantys nuo 300 iki 850, yra sugrupuoti į pakopas. Pirmoji pakopa reiškia geriausią kredito reitingą, antra pakopa yra kita geriausia ir pan. Skirtingi skolintojai naudoja skirtingus skaičiavimus, kad nustatytų, kurie skolininkai patenka į kiekvieną pakopą, todėl tas pats paskolos gavėjas gali patekti į pirmojo lygio su vienu skolintoju, bet po antrojo lygio su kitu skolintoju.

Naudojant FICO balų modelį, kredito reitingas nuo 800 iki 850 yra laikomas geriausiu reitingu (pirmojo lygio), tačiau kai kurie kreditoriai gali apsvarstyti pirmojo lygio kredito reitingus nuo 750 iki 850. Kreipiantis dėl hipotekos, dažnai apsimoka pirkti skirtingus skolintojus, kad gautų geriausią palūkanų normą, nes hipotekos palūkanos iš dalies priklauso nuo kredito balų. Paprastai sakant, kuo aukštesnis kredito balas, tuo mažesnė palūkanų norma (taigi ir mažesnė mėnesio įmoka).

Pradinė įmoka daro įtaką namų prieinamumui

Namą galite sau leisti nusipirkti tik tuo atveju, jei galite sumokėti ir pradinį įnašą. Idealiame pasaulyje visi namų pirkėjai galėtų sau leisti sumokėti 20 procentų pirkimo kainos kaip pradinį įnašą, o jūsų skolintojas 80 procentų likutį finansuos kaip hipoteką. Tačiau dauguma amerikiečių (aplink Nacionalinės nekilnojamojo turto agentų asociacijos duomenimis, 76 proc) atidėjo mažiau nei 20 procentų pradiniam įnašui. Daugelis skolintojų greičiausiai patvirtins hipoteką, kurios pradinis įnašas bus mažesnis nei 20 procentų, tačiau mokėdami turėsite spręsti privataus hipotekos draudimo (PMI) klausimą. PMI yra draudimo polisas, apsaugantis skolintojus nuo nuostolių, kai skolininkas nevykdo įsipareigojimų.

Neturite grynaisiais 20 procentų aukciono kainos? Jūs turite daugybę kitų galimybių. Pažymėtina, kad kai kurioms įprastoms paskoloms reikalinga tik 3–5 procentų įmoka, o FHA paskoloms - 3,5 proc. Nepaisant to, kokią (-ias) hipotekos rūšį (-es) jūs atitinkate, galite sumokėti didesnę nei reikalaujama pradinę įmoką sumažinkite mėnesinius mokėjimus ir (arba) sutrumpinkite paskolos terminą, todėl idealiu atveju sumokėsite tiek pat, kiek ir jūs gali. Tačiau pasitarkite su savo skolintoju, kad nustatytumėte, ar jūsų turto paskirstymas yra naudingesnis per visą paskolos galiojimo laiką didesnis pradinis įnašas, uždarymo išlaidų sumokėjimas grynaisiais pinigais (užuot juos panaudojus hipotekoje) ar kitas finansavimas svarstymai.

Namų prieinamumo skaičiuoklės

Naudojant a namų įperkamumo skaičiuoklė negarantuoja hipotekos paskolos patvirtinimo, tačiau tai gali būti naudinga priemonė, padedanti nustatyti, kiek namo galite sau leisti. Užuot išmokę sudėti visas dėlionės dalis, naudodami rankinius skaičiavimus, pvz DTI, kredito balas ir pradinis įnašas, tiesiog įveskite informaciją, kaip paragino kiekvienas laukas skaičiuoklė. Kai skaičiuoklė apdoroja duomenis, ji parodo namo kainą, kuri turėtų atitikti jūsų pajamas ir skolos apkrovą.

Be pajamų ir skolų, taip pat turėsite žinoti turto mokesčių ir namų savininkų draudimo sumą (įskaitant PMI, jei reikalingi), kuriuos turėsite sumokėti. Jie abu turi būti įtraukti į bendrą būsto skolą kaip eilutės įperkant namą skaičiuoklė. Internetinė paieška arba skambutis į vietinę mokesčių inspekciją atskleidžia, kiek turto mokestis apskaičiuojamas pagal jūsų galimų naujų namų adresą. Susisiekite su draudimo kompanijomis, kad sužinotumėte, kiek mokėsite už būsto savininkų draudimą. Jei jūsų svarstomą nuosavybę valdo HOA, turėsite įvesti HOA rinkliavų sumą.

Galiausiai nepamirškite, kad svarbu turėti nedidelį kambarį, kai nustatote, kiek namo galite sau leisti. Priežiūros ir remonto išlaidos yra namų savininkų atsakomybės dalis. Apsvarstykite pramonės rekomendaciją, kad nuo 1 iki 3 procentų jūsų namų vertės būtų atidėta avarinio remonto fonde. Tokiu būdu, jei jūsų oro kondicionierius išsijungs karščiausią vasaros mėnesį (pagalvokite apie Murphy įstatymą), turėsite lėšų greitai pakeitimui.