8 būsto paskolų rūšys - ir kaip pasirinkti geriausią

Daugumai pirmą kartą pirkėjų, įsigyjančių nekilnojamąjį turtą, reikia gauti hipotekos paskolą. Taikymo procesas yra pats savaime iššūkis, bet dar labiau apsunkina tai, kad yra daug įvairių hipotekų. Jūsų pasirinkta rūšis turės įtakos bendroms paskolos išlaidoms, taip pat mėnesiniams hipotekos mokėjimams. Geriausia yra susipažinti su įprastomis turimomis hipotekomis ir jų privalumais bei trūkumais prieš einant į paskolą.

Hipotekos paskolos pagrindai

Nebent esate vienas iš nedaugelio laimingųjų, kurie pirmą kartą gali sau leisti sumokėti už namą grynaisiais būsto pirkėjui paprastai reikia būsto paskolos būstui, kuri yra paskola, kurią užtikrina turtas pirktas. Jei paskolos gavėjas nevykdo hipotekos paskolos įmokų, paskolos davėjas gali uždaryti namą ir jį parduoti, kad būtų pašalinta hipotekos skola.

Yra įvairių tipų hipotekos paskolos ir jos skiriasi daugiau nei keliais būdais. Kai kurie pagrindiniai skirtumai apima palūkanų skaičiavimo būdą, hipotekos sumą ir skolintojo tapatybę. Vyriausybės remiamos hipotekos turi tam tikrus reikalavimus, pavyzdžiui, tačiau hipotekos paskolos gali būti patvirtintos žmonėms, kurių įmokos yra nulinės arba mažos.

Vienas iš pirmųjų sprendimų, kuriuos turėsite priimti renkantis būsto paskolą, apima paskolos terminą. Populiariausi būsto hipotekos laikotarpiai yra 30 ir 15 metų, nors ir įmanoma rasti hipotekos laikotarpiams, kurie yra ilgesni (pvz., 40 metų) ir trumpesni (penkerius metus) pavyzdys). Naudojant bet kokią paskolą, paprastai taikoma ilgesnė atsipirkimo trukmė, tuo mažesnės mėnesinės įmokos. Tačiau skolintojai ima palūkanas už paskolintus pinigus. Nors pratęsus paskolos terminą sumažėja mėnesio įmoka, ji padidina paskolos gavėjo mokamų palūkanų sumą ir kartu visas paskolos išlaidas.

Paskolos tipas Nr. 1: įprastos būsto paskolos

Įprasta hipoteka yra tiesiog tokia, kurios nepalaiko federalinė vyriausybė, o ją prižiūri privatūs skolintojai, pavyzdžiui, bankai ir kredito unijos. Įprastos hipotekos yra arba atitinkančios paskolos (paskolos, kurios atitinka skolinimo taisykles, kurias nustato federalinės hipotekos bendrovės, vadinamos Fannie Mae ir Freddie Mac) arba neatitinkančios paskolos ( ne).

Įprasta pradinės įmokos suma už įprastą paskolą yra 20 procentų namų pardavimo kainos, tačiau dauguma pirmą kartą įsigyjančių namų pirkėjų uždeda daug mažiau. Visoms pagrindinėms paskolų rūšims galima sumokėti pradinį įnašą, mažesnį nei 5 proc., Tačiau teisę į mažesnę pradinę įmoką suteikia kaina: privatus hipotekos draudimas.

Namų pirkėjas, turintis mažiau nei 20 proc. Nuolaidą, privalo kasmet pirkti privatų hipotekos draudimą (PMI), kol nuosavas kapitalas pasieks 20 proc. Idėja yra suteikti paskolos davėjui kapitalo pagalvę, kuria galima pasikliauti tuo atveju, jei pirkėjas neįvykdo įsipareigojimų. Šis PMI skaičiuojamas kasmet, tačiau paprastai mokamas kas mėnesį, todėl prie jūsų mėnesinės hipotekos įmokos pridedama suma. Įprasti hipotekos draudimo tarifai skiriasi priklausomai nuo pradinės įmokos sumos ir skolininko kredito balo. Tipinės PMI įmokos gali svyruoti nuo 30–70 USD per mėnesį už kiekvieną 100 000 USD pasiskolino.

Paskolos tipas Nr. 2: „Jumbo“ hipotekos

„Jumbo“ hipoteka yra didesnė nei Fannie Mae ir Freddie Mac nustatytos gairės atitinkančios paskolos (arba paskolų rūšys, atitinkančios federalinio būsto nustatytas finansavimo gaires Finansų agentūra). Abi šios federaliniu būdu remiamos bendrovės perka ir garantuoja antrinėje hipotekos rinkoje per skolintojus išleistas hipotekas. 2020 m. Atitinkamas būsto paskolos dydžio limitas buvo 510 400 USD visoje šalyje, tačiau tam tikrose aukštos kainos rinkose jis gali būti didesnis. Paskolos, viršijančios šias ribas, vadinamos hipoteka arba neatitinkančia hipoteka.

Kredito davėjai ieško tų pačių kredito elementų, kaip ir paskolos, įskaitant kredito balą (mažiausiai 680), pradinio įnašo dydį, mėnesinius skolinius įsipareigojimus, palyginti su pajamos (skolos ir pajamų santykis) ir pinigai, likę rezerve po uždarymo. „Jumbo“ skolintojai leidžia didesnį skolų ir pajamų santykį ir gali neprivalyti privataus hipotekos draudimo, tačiau po uždarymo jie ieškos 12 mėnesių pinigų atsargų.

Paskolos tipas Nr. 3: Federalinės būsto administracijos paskolos

FHA paskolas administruoja Federalinė būsto administracija. FHA pati nesuteikia paskolų, tačiau draudžia patvirtintus skolintojus, kurie išduoda paskolas. Ši programa buvo sukurta siekiant padėti tiems, kurie negalėtų gauti įprastų paskolų, ir siūlo mažiausias visų paskolų rūšies palūkanų normas. FHA paskolą galima gauti sumokėjus tik 3,5 proc. Pradinį įnašą, o šeimos dovanos yra leidžiamos kaip pradinės įmokos. Tai labai populiarios būsto pirkėjų hipotekos.

Be mažos pradinės įmokos, FHA paskolos suteikia paskolą skolininkams, kurių kredito balai yra žemi - net 580. Jei jūsų kredito balas yra nuo 500 iki 579, paskolą taip pat galite gauti, jei sugalvosite 10 procentų pradinį įnašą. Tačiau nepamirškite, kad kuo žemesnis jūsų kredito balas, tuo didesnė palūkanų norma jums greičiausiai bus siūloma. Taip pat turėsite parodyti dvejų metų nuolatinio darbo užimtumo istoriją. Paskolas galima gauti tik pirminėms gyvenamosioms patalpoms.

Didelis šios paskolos trūkumas yra hipotekos draudimas. FHA paskoloms reikalingos dviejų rūšių hipotekos draudimo įmokos. Vienas yra išankstinis mokėjimas - Hipotekos - 1,75 proc - kurį galima sumokėti grynaisiais arba įstoti į hipoteką. Pvz., Jei turite 300 000 USD FHA paskolą, išankstinė 1,75 proc. Draudimo išmoka bus 5250 USD. Kita hipotekos draudimo suma, vadinama hipotekos draudimo įmoka, yra kas mėnesį mokama metinė įmoka. Palūkanų norma yra procentinė paskolos suma, pagrįsta keliais veiksniais, įskaitant paskolos gavėjo paskolos ir vertės santykį, paskolos sumą ir paskolos trukmę.

Paskolos tipas Nr. 4: Veteranų administracijos paskolos

Antroji paplitusi hipotekos paskolos rūšis, kurią remia vyriausybė, yra VA paskola, kurią administruoja Veteranų administracija. VA tiesiogiai neskolina pinigų, tačiau remia privačių skolintojų paskolas. Pagal šią programą kvalifikuoti pareiškėjai - dabartinis ir buvęs karinis personalas bei kai kurie likę gyvi sutuoktiniai - gali gauti hipoteką už mažą palūkanų normą, nieko nedarant. Be to, jiems nereikia mokėti privataus hipotekos draudimo, o tai leidžia jiems sutaupyti daugiau pinigų, o paskolos yra prisiimamos. VA paskolai nėra taikomos išankstinio apmokėjimo baudos, o tai reiškia, kad jei anksti sumokėsite savo hipoteką, jums nebus imamas mokestis.

Didžiausias šią programą ribojantis veiksnys yra tas, kad teisę gauti gali tik karinis personalas, veteranai ar kai kurie išgyvenę sutuoktiniai. Tai apima aktyvią karinę tarnybą, karinį personalą, kuris buvo garbingai atleistas, atsargos ar Nacionalinės gvardijos narius ir tarnybos narių sutuoktinius, nužudytus vykdant tarnybą.

Paskolos tipas Nr. 5: Jungtinių Valstijų žemės ūkio departamento paskolos

Jei nesate veteranas ar veterano likęs gyvas sutuoktinis, geriausios turimos hipotekos paskolos normos yra USDA paskolos, būsto paskolos, kurias remia JAV žemės ūkio departamentas kaip savo kaimo plėtros garantuojamos būsto paskolos dalį programa. Ši paskolų programa skirta namų pirkėjams, kurių pajamos yra mažos arba vidutinės. Siūlomos paskolos be jokių nuolaidų, sumažintas hipotekos draudimas ir žemesnės nei rinkos rinkos paskolos 0,5–0,75 proc mažesnės nei FHA paskolų programos ir įprastos paskolos.

Ši paskolų programa buvo sukurta siekiant skatinti namų nuosavybę ir ekonominę veiklą už didžiųjų miestų teritorijų ribų, todėl San Francisko ar Niujorko pirkėjai turės ieškoti kitur. Norint, kad būsto pirkimas būtų tinkamas USDA hipotekai, tiek namo pirkėjas, tiek nekilnojamasis turtas turi atitikti reikalavimus. Namai turi būti skirti kaip pagrindinė gyvenamoji vieta ir jie turi būti kaimo vietovėje, kaip apibrėžta USDA, paprastai tai reiškia miestą, kuriame gyvena mažiau nei 20 000 gyventojų. Pirkėjo pajamos turi būti 15 proc vidutinių vietinių pajamų, o kredito balas turėtų būti bent 640.

USDA siūlo apsaugą hipotekos kreditoriams tuo atveju, jei paskolos gavėjas nevykdo įsipareigojimų, tačiau USDA reikalauja, kad garantija būtų paremta hipotekos draudimu. Draudimas grindžiamas negrąžinta paskola ir reikalauja 1 proc. Išankstinio mokesčio ir 0,35 proc. Metinio mokesčio (mokamo kas mėnesį). Pavyzdžiui, būsto pirkėjas, turėdamas USDA paskolą 100 000 USD, sumokėtų išankstinį 1 000 USD hipotekos draudimo mokestį ir 29,17 USD mėnesinę įmoką už hipotekos draudimą.

6 paskolos tipas: fiksuoto dydžio paskolos

Kitas didelis skirtumas tarp hipotekinių paskolų yra tai, kaip apskaičiuojamos palūkanos už jas. Mėnesiniai hipotekos mokėjimai apima pagrindinės sumos sumokėjimą (sumą, kurią pasiskolinote ir kurią turite grąžinti), taip pat palūkanų mokėjimas - išskyrus tik palūkanų hipoteką, kai pirkėjas pirmiausia grąžina palūkanas, o tada sprendžia pagrindinis. Dvi įprastos palūkanų rūšys yra fiksuotos ir koreguojamos palūkanų paskolos. Kiekvienas iš jų turi savo privalumų.

Fiksuoto dydžio hipotekoje palūkanos nustatomos pagal tam tikrą palūkanų normą, kuri išlieka tokia pati per visą paskolos galiojimo laiką. Jei paskolos suteikimo metu fiksuota palūkanų norma yra 3 proc., Visa paskolos trukmė išlieka 3 proc. (Nebent, žinoma, namo savininkas nusprendžia refinansuoti). Šios rūšies hipoteka turi stabilią mėnesinę įmoką, kuria pirkėjas gali pasikliauti.

Paskolos tipas Nr. 7: hipotekos su reguliuojamomis palūkanomis

Reguliuojamos palūkanų normos hipoteka (ARM) skiriasi nuo fiksuotos palūkanų normos, kaip skamba - palūkanų norma yra koreguojama visą paskolos galiojimo laiką. Daugeliu atvejų pradinė ARM palūkanų norma yra nustatyta fiksuota palūkanų norma, mažesnė už rinkos palūkanas, todėl paskola yra labai patraukli ir prieinama per trumpą laiką. Tačiau pakoregavus normą, mėnesinė įmoka gali padidėti. Palūkanų normos koreguojamos per visą paskolos galiojimo laiką, todėl skolininkui gali smarkiai išaugti mokėjimai. Žinoma, jei palūkanų normos sumažės, mokėjimai gali sumažėti.

8 paskolos tipas: tik palūkanų paskolos

Kitas grąžinimo sąlygų variantas yra tik palūkanų hipoteka. Šios rūšies hipotekos paskolos atveju paskolos gavėjas kas mėnesį moka palūkanas (be pagrindinių įmokų) nustatytą laikotarpį, paprastai penkerius, septynerius ar 10 metų. To laikotarpio pabaigoje prasideda ir pagrindinė suma, kartais reikalaujant didesnių mokėjimų, apimančių ir palūkanas, ir pagrindinę sumą, o kartais reikalaujant vienkartinės išmokos.

Dėl mažų mėnesinių įmokų tik palūkanų laikotarpiu paskola tampa patraukli, tačiau daugeliui namų savininkų tai nėra sklandu. Šios paskolų rūšys sukėlė pirkėjų problemų per 2000-ųjų pradžios būsto burbulą. Pirkėjai namuose nesukaupia nuosavo kapitalo, kol nepradeda mokėti pagrindinės sumos. Kai kurie pirkėjai sutinka su tokio tipo paskolų planavimu parduoti ar refinansuoti pasibaigus tik palūkanų laikotarpiui. Kiti taupo tik palūkanų laikotarpiu, kad sumokėtų pagrindinę vienkartinę sumą.