Namo pirkėjo skolos ir pajamų santykio vadovas

Tik sužinoję, kaip apskaičiuojamas jūsų kredito balas, skolintojai pradeda kalbėti apie skolos ir pajamų santykį arba DTI. Ne, tai nėra tas pats dalykas kitu vardu, tačiau jūsų DTI koeficientas yra dar vienas svarbus skaičius, kai reikia gauti hipoteką. Nors jūsų kredito balas sutelktas į tai, kaip tiksliai mokate skolas, skolos ir pajamų santykis rodo pačios skolos dydį. Norintiems įsigyti būstą per ateinančius kelerius metus reikia gerai suprasti DTI santykį.

Kas yra skolos ir pajamų santykis?

Skolinimo žaidimas yra pilnas sutrumpinimų, tokių kaip ARM, FHA ir DTI. Taip yra todėl, kad kai kurie ilgi terminai kartojami taip dažnai, kad sutaupo visiems laiko sukurti trumpesnį pavadinimą. Santrumpa „DTI“ reiškia „skolos ir pajamų“ santykį, ir tai yra vienas iš svarbiausių skolintojo finansinių rodiklių, svarstant paskolą.

DTI santykis apskaičiuojamas procentais ir palygina jūsų įprastas mėnesines skolas su jūsų įprastomis mėnesio pajamomis. Dėl to DTI santykis atspindi jūsų finansinę padėtį, nes jis parodo skolintojams, kaip jūs tvarkotės dabartinę skolą ir kiek pajamų turite išleisti vidutinio mėnesio pabaigoje sumokėję įprastą sąskaitos.

Šis koeficientas, be abejo, bus svarbus priimant sprendimus dėl kredito, tačiau taip pat naudinga apsvarstyti atskirai. Jei skoloms apmokėti kiekvieną mėnesį turite naudoti daugiau nei pusę savo pajamų, finansai neramūs, o gyventi patogų gyvenimą gali būti sunku. Suprasti savo skolos lygį gali būti pradžia tapti finansiškai sveikesne kelyje.

Suprasti pajamas už DTI santykį

Prieš pradėdami skaičiuoti skolos ir pajamų santykį, turėsite iki galo suprasti, kas yra kiekvieno iš susijusių skaičių. Viena yra jūsų mėnesinės pajamos. Tai reiškia, kad tik jūs ir jūsų, nebent paskoloje dalyvaus daugiau nei vienas asmuo.

Pajamos pagal DTI koeficientą reiškia bruto mėnesinį atlyginimą - sumą, kurią uždirbate neatskaičius mokesčių. Jei jūs dirbate savarankiškai, tai reiškia savarankiško darbo pajamos. Taip pat gali būti įtrauktas bet koks kitas pasikartojantis pajamų šaltinis, pavyzdžiui, alimentai, išlaikymas vaikams, socialinė apsauga bet kokio pobūdžio išmokos, nuomos pajamos iš jums priklausančio nekilnojamojo turto, pajamos iš pensijų ir net anuitetas, laimėjęs loteriją pajamos. Kreditorius neapima vienkartinių ar trumpalaikių mokėjimų, pvz., Vienkartinių lošimų laimėjimų. Greičiau skolintojai daugiausia dėmesio skiria pajamoms, kurias tikitės gauti per hipotekos terminą. Laikinos, atsitiktinės, nepatikimos ar nenuspėjamos pajamos paprastai neįtraukiamos.

Skolos už DTI santykį supratimas

Skaičiuojant mėnesinę skolą taip pat nustatomos specialios taisyklės. Yra dviejų tipų DTI santykiai: vienas vadinamas priekio / būsto santykiu, kitas - užpakaliniu santykiu. „Front-end“ žiūri tik į jūsų mėnesinius mokėjimus už namą, jei šiuo metu turite namą ar mėnesio nuomos mokestį. Tai taip pat apima visus jūsų sumokėtus nekilnojamojo turto mokesčius arba namų savininkų / apartamentų rinkliavas.

Išlaidų santykis apima visas būsto išlaidas ir kitas skolas, pvz., Išmokas šeimai (sutuoktinis arba vaiko išlaikymo išmokos), studentų paskolų, transporto priemonės paskolų mokėjimai, minimalios kredito kortelės įmokos ir mažmeninė sąskaita mokėjimai. Taip pat turėsite pridėti visus mokėjimus išieškojimo sąskaitoje arba mokėjimus už viršytas sąskaitas ar vėluojančius mokesčių grąžinimo planus.

O kiti mokėjimai, kurie iš tikrųjų nėra skolos, bet grindžiami sutartimis? Tokios sąskaitos kaip draudimas - sveikatos, transporto ar gyvybės draudimas - nėra pridedamos prie skolų, taip pat nėra ir langeliai sąskaitos už telefoną, sąskaitos už šildymą ar elektrą, saugojimo įrenginių nuoma ar televizijos ar muzikos transliacija prenumeratos.

Kaip apskaičiuoti DTI santykį

Faktinis DTI santykio apskaičiavimas yra gana lengvas, kai žinai savo bendrą mėnesio skolos mokėjimo sumą ir visas mėnesio pajamas. Formulė iš esmės padalija pirmąją iš antrosios. Būkite tikri, kad suprantate, ar skaičiuojate „front-end“ (tik būsto skola), ar „back-end“ (būstas plius visos kitos skolos) santykį.

Jei jūsų bendros mėnesio skolos yra 2 500 USD, o bendros mėnesio pajamos yra 5 000 USD, jūsų skolos ir pajamų santykis yra 2 500/5 000 arba 0,5. Norėdami gauti procentą, padauginkite iš 100. 0,5 x 100 rezultatas yra 50 proc. Jei tai būtų jūsų aplinkybė, jūsų DTI santykis būtų 50 proc.

Kvalifikuojamas galinis DTI santykis

Apskritai, kuo mažesnis skolos ir pajamų santykis, tuo geriau tiems, kurie tikisi gauti hipotekos paskolą. Tai yra, 10 proc. Yra geriau nei 20, o tai geriau nei 30, geriau nei 40 ir t. T. Skolintojai turės savo idealų paskolų gavėjų DTI koeficientą ir dažnai savo maksimalų dydį, todėl verta patikrinti. Paprastai hipotekos skolintojai norėtų, kad būtų galutinis skolų ir pajamų santykis 28 ir 36 proc., ir visi, turintys DTI santykį šiame diapazone, laikomi mažos rizikos skolininku.

Dauguma skolintojų turi didžiausią DTI santykį. Pavyzdžiui, federalinis rezervas nustato didžiausią galinio kredito DTI santykį 40 proc., tačiau dažnai skolintojai maksimaliai naudoja 43 proc. Nors federalinės programos, kaip ir Federalinė būsto administracija, nurodo DTI viršutinę ribą nuo 43 iki 50 proc., Jos draudžia paskolas skolininkams, kurių DTI rodikliai virš 50 proc.

Paprastai norint gauti hipoteką su įprastu skolintoju, DTI santykis turi būti 43 proc., O geriausia - 36 proc. Šis mažas santykis suteikia pasitikėjimo, kad galite sumokėti tai, ką esate skolingi, pasirūpinti mėnesio išlaidomis ir padėti santaupas. Aukštas DTI santykis skolintojui kelia nerimą, kad jūsų turimų pajamų nepakaks jūsų mėnesinėms išlaidoms padengti ir paskolos aptarnavimui.

DTI diapazonų praktinė reikšmė

Jei jau žinote savo galutinį DTI asortimentą, jums gali būti įdomu, ką tai reiškia jūsų pačių finansai ir kaip elgiatės su skolomis. Apsvarstykite tai bendras suskirstymas ką reiškia skirtingi DTI diapazonai:

• DTI santykis mažesnis nei 36 proc.: Jūs gerai kontroliuojate savo skolas, palyginti su savo atlyginimu. Daugelis skolintojų džiaugsis matydami, kaip jūs einate pro duris. Jūs gerai tvarkotės su savo finansais.
  
• DTI santykis tarp 36 ir 42 procentų: pagal šį scenarijų turite daugiau skolų ar mažiau pajamų ir galite būti per daug pratęstas. Kai kurių skolų apmokėjimą nustatykite kaip prioritetą.
  
• DTI santykis tarp 43 ir 50 procentų: jūsų skolos lygis yra aukštas ir galbūt norėsite palaukite, kol nusipirksite namą, kol sumažinsite skolingą sumą. Apsvarstykite galimybę pasitarti su kredito konsultavimo agentūra.
  
• DTI santykis viršija 50 procentų: vargu ar gausite hipoteką nedidindami mėnesinių pajamų ar nesumažindami mėnesio skolos. Skolos lygį sumažinti gali būti sunku, todėl turėtumėte apsvarstyti visas galimybes.
  

Kvalifikacinis priekinio galo DTI santykis

Kadangi vien būsto išlaidos yra pateikiamos priekinio DTI santykiu, nenuostabu, kad idealus front-end DTI santykis bus mažesnis nei idealus back-end DTI santykis. Ne visi skolintojai nustato tą patį maksimalų „front-end“ DTI santykį, tačiau tokia yra bendroji taisyklė būsto išlaidos neturėtų viršyti 28 proc bendrųjų mėnesinių pajamų. Viskas virš 30 procentų laikoma aukšta.

Kaip tai atrodytų? Tarkime, kad bendrosios mėnesinės pajamos yra 6000 USD. Priekinis DTI santykis būtų 28 procentai nuo 6 000 USD arba 1 680 USD. Taigi, jei mokėtumėte 1000 USD nuomos mokestį, jums būtų mažiau nei 28 procentai. Tačiau 2000 USD nuomos mokestis būtų daug didesnis nei maksimalus. Turėdami 8000 USD bendrąsias mėnesines pajamas, galite sumokėti iki 2240 USD nuomos ar būsto paskolos ir mokesčių bei mokesčių, kad būtų atsižvelgta į idealų DTI santykį.

Numatomas priekio ir galo DTI santykis

Skolintojai greičiausiai bus labiau suinteresuoti jūsų prognozuojamu skolos ir pajamų santykiu, nei jūsų dabartinis „front-end“ DTI santykis. Tokio tipo „DTI“ santykio koeficientai priklauso nuo būsto išlaidų, kurias turėsite, jei bus suteikta hipotekos paskola, o būstą įsigysite pagal kainų intervalą. Į jį bus įtrauktas nekilnojamojo turto mokestis už tą namą, taip pat visi namų savininkų ar daugiabučių namų asociacijos mokesčiai.

Skolintojai, kaip ir dabartinis „DTI“ santykis, nori tai pamatyti numatomas priekinio DTI santykis yra 30 proc. arba mažesnis. Šį kartą į apskaičiavimą bus įtraukta jūsų numatoma mėnesinė hipotekos įmoka, o ne dabartinė nuomos įmoka. Tiesą sakant, numatomas išankstinis DTI santykis yra veiksnys, nustatantis, kiek galite įsigyti hipotekos paskolos. Pvz., Jei jūsų bendrosios mėnesinės pajamos yra 6000 USD, negalėsite sau leisti hipotekos su mėnesinėmis įmokomis, viršijančiomis 1680 USD per mėnesį (28 proc. Nuo 6000 USD).

Kredito balas ir DTI santykis

Lengva sumaišyti kredito balo veiksnius ir skolos ir pajamų santykį. Natūralu stebėtis, kaip abu yra susiję, nes šie du skaičiavimai yra bene svarbiausi skolinantis pinigus arba suteikiant kreditą.

DTI koeficientas neturi įtakos jūsų kredito balui. Parengta kredito ataskaitų biurų, jūsų kredito balas priklauso nuo to, kaip gerai sekate dabartinius skolų mokėjimus. Pvz., Jei turite mėnesinius skolų mokėjimus, kurie suvalgo 75 procentus jūsų bendros mėnesinės algos, vis tiek galite turėti gerą kredito balą, jei visada laiku sumokėsite sąskaitas. Kita vertus, jūsų DTI rodiklis bus gerokai per didelis, kad gautumėte paskolą.

Vienas iš jūsų kredito balo veiksnių yra jūsų kredito panaudojimo santykis. Taip palyginama visa jūsų naudojama kredito suma, palyginti su jūsų kredito limitais kredito kortelėse. Norėdami išlaikyti gerą kredito balą, turėtumėte išlaikyti savo likutį mažiau nei trečdaliu savo kredito limito. Tai gali sumažinti jūsų mėnesinius mokėjimus kreditine kortele, o tai bus naudinga jūsų DTI santykiui. Tačiau jei jūsų mėnesio nuoma ar mokėjimai už paskolą automobiliui ar studentų paskoloms yra dideli, jums vis tiek gali būti per didelis DTI santykis.

DTI santykio gerinimas

Kadangi jūsų skolos ir pajamų santykis palygina jūsų mėnesines skolas su jūsų mėnesio pajamomis, vienintelis būdas jas pagerinti yra pakeisti vieną iš šių veiksnių. Tai yra, galite padidinti savo pajamas arba sumažinti skolas. Kiekvienas iš jų padidins jūsų DTI koeficientą skolintojams.

Pvz., Jei šiuo metu uždirbate 5000 USD per mėnesį ir mokate 2 000 USD per mėnesį nuomai, 300 USD per mėnesį kredito kortelėms, 200 USD per mėnesį studentų paskoloms ir 300 USD per mėnesį, kai mokate už automobilį, turite 2000–5000 arba 40 proc. „front-end“ DTI santykį, o 2800/5 000 arba 56 - „back-end“ DTI santykį. procentų. Abi šios yra per didelės, kad užkluptų įprastą būsto paskolą. Tačiau jei padidinsite savo pajamas iki 7000 USD per mėnesį, jūsų DTI santykis sumažės iki priimtino 29 proc., O DTI galinio lygio santykis sumažės iki 40 proc.

Arba, jei persikelsite į naują vietą su 1 000 USD per mėnesį nuoma ir sumokėsite kreditines korteles, jūs frontalinės DTI santykis yra 20 procentų (1 000/5 000), o galinės DTI - 30 procentų (1,500/5,000). Šie skaičiai bus priimtini ir skolintojui.