Uždarymo procesas 7 etapais

Jei dar niekada nepirkote būsto, būtų lengva manyti, kad uždarymo procesas yra tik formalumas. Priėmus jūsų pasiūlymą, kas belieka, jei paspausite pardavėjui rankas ir užvaldysite raktus? Pasirodo, kad dar reikia atlikti nemažai žingsnių.

Jei anksčiau nusipirkote būstą, žinote, kad uždarymo procesas nėra toks paprastas ir kad norint užbaigti sandorį dažnai vyksta daugybė procesų. Jūsų pasiūlymo priėmimas yra tik sudėtingos ir kartais varginančios kelionės pradžia, paprastai - bet ne visada - vedanti į namų pardavimą. Daugybė dalykų gali būti neteisingi per uždarymo procesą, todėl prieš pradėdami svarbu turėti kelio žemėlapį.

1. Atidarykite sąlyginio deponavimo sąskaitą

Pirkdami namą paprastai turite užsidirbti nuoširdžius pinigus, kurie paprastai yra nuo 1 iki 3 procentų prašomos kainos. Uždirbti pinigai, dar vadinami sąžiningu indėliu, parodo pardavėjui, kad esate rimtas pirkėjas.

Didžiausi pinigai tada pervedami į depozitinę sąskaitą, kurią atidaro pirkėjo nekilnojamojo turto agentas arba pardavėjo agentas. Depozitinę sąskaitą valdo atskira trečiosios šalies įmonė, kol bus baigtas uždarymo procesas, siekiant užtikrinti sandorio saugumą. Nesijaudinkite - patys didžiausi pinigai yra įskaitomi į paskutinį pradinį įnašą, todėl jų neprarasite, nebent jūs pasirinkti savanoriškai nutolti nuo pardavimo be rimtų priežasčių (pavyzdžiui, blogo patikrinimo ar žemo lygio) vertinimas).

Patys pinigai sumokami per tris dienas, kai pirkėjas ir pardavėjas pasirašo pirkimo sutartį, o pirkėjas gali sumokėti sumą kasos čekiu arba pavedimu.

2. Samdykite tituluotą įmonę

Vienas pagrindinių uždarymo proceso etapų yra nuosavybės teisių paieška, kuri iš esmės įrodys, kad pardavėjas iš tikrųjų turi teisę parduoti turtą. Pavadinimo paieška atliekama iškart po to, kai pardavėjas priima pirkėjo pasiūlymą, ir trunka nuo kelių valandų (naujuose namuose) iki kelių savaičių (senesniuose namuose su sudėtinga istorija). Pavadinimų paieška paprastai kainuoja nuo 75 iki 200 USD.

Pavadinimų paieškos metu titulų kompanija ištirs namo pavadinimą ir užtikrins, kad jų nebūtų klausimai, pvz., kiti galimi savininkai (pvz., įpėdinis, kuris turėjo perimti nuosavybę), skolų sudarymas ar išlaikymas vaikams suvaržymai.

Nors pavadinimų klausimai yra reti, vis tiek reikia juos patikrinti ir išsiaiškinti, kad sandoris nepatektų. Priklausomai nuo scenarijaus, pardavėjas gali arba sumokėti visas skolas, kad išvalytų nuosavybės teises, pirkėjas ir pardavėjas gali derėtis dėl sandorio arba pirkėjas gali nutolti nuo sandorio.

3. Numatykite namų apžiūrą

Patikrinimas yra viena iš svarbiausių uždarymo proceso dalių. Patikrinimas yra vienas iš kelių nekilnojamojo turto sutarties nenumatytų atvejų, ir tai suteikia pirkėjui teisę gauti būstą kruopščiai peržiūrėjo profesionalas per nustatytą laiką po sutarties pasirašymo (paprastai tai yra penki) Septynios dienos).

Patikrinimo metu profesionalus namų inspektorius keletą valandų lankysis namuose ir visus ištirs išorės ir interjero detalės, įskaitant prietaisus, santechniką, elektros sistemą ir šildymo bei aušinimo sistemas. Patikrinimas paprastai kainuoja nuo 200 iki 600 USD. Inspektorius pažymės visas raudonas vėliavas, tai yra informacija, kurią galite naudoti norėdami atšaukti pardavimą arba derėtis su pardavėju dėl remonto.

Pavyzdžiui, jei inspektorius namuose aptinka termitų, galite atsiimti pasiūlymą, paprašyti pardavėjo sumokėti už termitų pašalinimą arba paprašyti sumokėti už tą paslaugą uždarymo metu. Patikrinimas yra viena iš paskutinių galimybių derėtis su pardavėju, todėl labai svarbu susirasti patyrusį namų inspektorius ir, pageidautina, susijęs su profesinėmis organizacijomis, tokiomis kaip Amerikos namų draugija Inspektoriai. Po įsikraustymo pastebėsite, kad name yra termitų, tai dabar jūsų, o ne pardavėjo problema.

4. Suplanuokite vertinimą

Be namų apžiūros, taip pat turėsite suplanuoti a namų vertinimas uždarymo proceso metu. Kaip ir namų apžiūra, profesionalas žiūrės į namo vidinę ir išorinę būklę, tačiau tikslas yra daug kitoks. Užuot padėjęs pirkėjui nustatyti, ką reikia išspręsti, samdomas licencijuotas vertintojas, kuris eina per namus ir pateikia nuomonę, kiek namai yra verti.

Vertinimas bus pagrįstas ne tik esama būsto būkle, bet ir palyginamais pardavimais (dažnai nurodomi toje vietoje kaip "kompai"), kurie neseniai parduodami namai, kurių kvadratinių metrų plotas ir savybės yra panašios namas. Visa vertinimo idėja yra tokia, kad hipotekos davėjas galėtų užtikrinti, kad paskolinama pinigų suma būstas nėra didesnis už turto vertę, kad jis galėtų padengti savo išlaidas tuo atveju, jei skolininkas nutylėjimą.

Vertinimas turėtų užtrukti tik kelias valandas, o jis turėtų būti baigtas maždaug per savaitę po to, kai inspektorius apžiūri namus. Profesionalų vertinimai, atsižvelgiant į vietovę, turėtų kainuoti apie 300–400 USD.

Nors vertinimai paprastai bus tikslūs pagal pirkimo sutartį arba net pasibaigs (pasisekė!), Kartais jie bus mažesni. Kai taip atsitinka, pirkėjas gali arba kompensuoti skirtumą tarp įvertintos sumos ir pirkimo sutarties grynaisiais, apskųsti įvertinimą arba atsisakyti sandorio.

5. Pirkite būsto savininkų draudimą

Prieš ateidami iki uždarymo datos, turėsite įsigyti namų savininkų draudimo polisą. Tai yra reikalavimas, jei finansuojate būsto įsigijimą, tačiau vis tiek tai yra gera idėja, net jei namą perkate grynaisiais. Galite naudoti tą pačią įmonę, kurią naudojate savo automobilio draudimui - ir daugelis namų savininkų taupo pinigus, susiedami abi įmokas kartu, tačiau galite pasirinkti ir kitą įmonę.

Pirkdami namų savininkų draudimą, nepamirškite palyginti to paties lygio draudimo, kad gautumėte tikslų palyginimą. Būsto savininkų draudimo kaina skiriasi priklausomai nuo įmonės ir nuo to, kokio draudimo jūs norite. Kai kurie pirkėjai nusprendžia apdrausti būstą už pardavimo kainą, o kiti - pirkti daugiau aprėpties. Namo atstatymo ar remonto kaina dažnai yra didesnė nei pirkimo kaina, todėl gali būti protinga pirkti papildomą dangą.

Jūsų skolintojas greičiausiai praneš, kada tiksliai uždarymo metu turėsite įsigyti būsto savininkų draudimą ir kokius minimalius reikalavimus politika turėtų atitikti.

6. Dalyvaukite paskutiniame pasivaikščiojime

paskutinis pasivaikščiojimas paprastai vyksta dieną ar dvi prieš uždarymo dieną ir užtikrina, kad pardavėjai išsikraustė ir išėjo iš namų priimtinos būklės. Priklausomai nuo to, kas atsirado patikrinimo metu (ir dėl kokio remonto susitiko namo pirkėjas), gali būti pardavėjas prieš uždarant reikia atlikti tam tikrus remonto darbus, pvz., ištaisyti ventiliacijos kaminą ant kamino arba sutvarkyti sunykusį rūsio pakopa.

Paskutinis peržiūra yra jūsų galimybė patikrinti, ar šie remonto darbai buvo baigti ir ar namuose yra sąlyga, kuri buvo tada, kai sutikote jį įsigyti (t. y. jis nebuvo sugadintas ar vamzdis nebuvo sprogo). Jei pardavėjas neištaisė prašomų daiktų arba kažkas dar negerai, turėtumėte susisiekti su pardavėju ir išsiaiškinti sprendimą. Šios problemos gali uždelsti uždarymą.

7. Sumokėkite pradinį įnašą ir uždarymo išlaidas

Likusią pradinę įmoką ir uždarymo išlaidas turėsite sumokėti faktinę uždarymo dieną. Įsitikinkite, kad paskolos davėjui įforminote bendrą sumą, tačiau patys atlikite matematiką, kad įsitikintumėte, jog viskas buvo teisingai suskaičiuota. Jei turite klausimų apie įvairius ir neišvengiamus mokesčius, paprašykite savo nekilnojamojo turto agento paaiškinimo.

Norėdami sumokėti pradinį įnašą ir uždarymo išlaidas, skolintojas gali leisti jums atsinešti kasos čekį arba patvirtintą čekį iki pabaigos. Tai galite gauti iš savo banko. Kai kurie skolintojai reikalauja, kad pradinis įnašas būtų išsiųstas pavedimu. Prieš pateikdami pavedimą, patikrinkite jį tiesiogiai skolintojui. Yra atvejų, kai paskolos davėjas buvo įsilaužtas, o el. Laiškai su klaidingomis pavedimo instrukcijomis išeina klientams. Išsiuntę pinigus pavedimu, jų susigrąžinti beveik neįmanoma.

Jei dėl kokių nors priežasčių neturite paruoštų lėšų uždarymo metu, tai gali atidėti uždarymą, todėl būtinai turėkite viską pasiruošę prieš dieną ar dvi.