Ko ieško namų vertintojas?

Kai perkate ar refinansuojate būstą, kitaip tariant, kai jums reikia hipotekos paskolos, jums reikia namo įvertinimo, kuris yra nepriklausomas namo vertės įvertinimas. Kiekvienam paskolos davėjui reikia įvertinti, ar jis nefinansuoja turto daugiau nei verta nes jei taip atsitiktų, paskolos davėjas negalėtų susigrąžinti savo investicijų, jei jam tektų uždaryti ir parduoti nuosavybė. Nešališkumas yra pagrindinis dalykas, todėl namų vertintojas yra neutrali trečioji šalis, neturinti ryšio nei su skolintoju, nei su skolininku.

Pirkimo iš namų proceso metu būsto įvertinimas paprastai įvyksta po to, kai pardavėjas priima pirkėjo pasiūlymą, ir nors skolintojas dažniausiai jį organizuoja, už jį moka pirkėjas. namo įvertinimo kaina yra nuo 300 iki 500 USD, priklausomai nuo turto dydžio ir sudėtingumo, ir dauguma žmonių mokės šiek tiek daugiau nei 330 USD. Kartais pirkėjui tenka sugalvoti tuos pinigus iš kišenės, tačiau juos taip pat galima pritaikyti uždarymo išlaidoms padengti. Refinansavimo metu namo savininkas moka už įvertinimą, kuris turi įvykti prieš patvirtinant naują paskolą.

Namų vertinimas gali būti įtemptas reikalas, nes tai gali sudaryti ar sulaužyti nekilnojamojo turto sandorį. Neįprasta, kad pardavimas ar refinansavimas žlunga, nes įvertinta namo vertė buvo mažesnė nei sutarta pirkimo kaina arba prašoma hipotekos suma. Nors daugelis nekilnojamojo turto savybių, turinčių įtakos vertinamai vertei, yra fiksuotos, būsto savininkai tai daro kontroliuoti svarbius dalykus, kurie gali padidinti vertinamą vertę, suteikdami vertintojui gėrį įspūdis.

Patarimas

Namų vertinimas yra profesionali nuomonė

Nors vertinimas yra išsamus turto įvertinimas, atsižvelgiant tiek į namo vidų, tiek į išorę, tai nėra tas pats, kas namų apžiūra. Skirtingai nei namų inspektorius, vertintojas nekreipia dėmesio į namų tobulinimą ir remontą. Vertintojui rūpi tik priskirti nekilnojamąjį turtą rinkos vertei atsižvelgiant į jo būklę, taip pat kaimynystėje esančių panašių objektų pardavimo kainas. Vertinimo ataskaita yra nuomonė, tačiau ji gali turėti drastiškų pasekmių ir buvęs namo savininkas viltis gauti didesnę vertinamą vertę tikrai gali pasinaudoti, įskaitant prašymą pakartotinai įvertinti arba antrojo nuomonė.

Namų vertintojai yra licencijuoti specialistai, turintys 75 ir daugiau valandų mokymo, kurie, priklausomai nuo valstybės, išlaikė valstybės patvirtintą namų vertinimo egzaminą. Kad būtų užtikrintas nešališkumas, vertintojui yra neteisėta domėtis finansiniais pardavimo ar refinansavimo duomenimis arba turėti asmeninių ryšių su susijusiomis šalimis.

Vertintojai laikosi vienodų profesinio vertinimo praktikos standartų, paskelbtų vertinime Fondas, o skolintojai juos paprastai samdo per neutralią trečiąją šalį, vadinamą vertinimo valdymo įmone (AMC). AMC skaičius išaugo nuo 2010 m., Kai Kongresas priėmė teisės aktus, siekdamas užkirsti kelią namų verčių didinimui, kad paskolos davėjams būtų lengviau patvirtinti hipoteką.

Namų vertinimas neilgai trunka

Namų įvertinimas gali trukti nuo 30 minučių iki 3 valandų, atsižvelgiant į tokius veiksnius kaip turto dydis ir bendra jo būklė. Kai kuriais atvejais, pavyzdžiui, vertinant didelį, senesnį būstą istoriniame rajone, vertinimas gali užtrukti kelias dienas.

Vertinimo proceso metu vertintojas atliks matavimus ir apskaičiuos kvadratinius metrus, atliks vaizdą patikrinimą ir įveskite užrašus vertinimo formoje, dažniausiai standartinėje, pvz., Fannie Mae „Uniform Residential“ Vertinimo ataskaita. Nustatydamas vertinimo vertę, vertintojas taip pat tikrina palyginamų nekilnojamojo turto fiksuoto spindulio (dažnai mylios ar dviejų) kainas, kurios buvo parduotos per pastarąsias kelias savaites ar mėnesius.

Baigęs patikrinimą, vertintojas pateikia vertinimo ataskaitą tiems, kurie už ją sumokėjo (paprastai pirkėjai namuose ar namų savininkai) kurie refinansuoja), taip pat skolintojas, o paskolos davėjas priima sprendimą dėl paskolos suteikimo ar ne, remdamasis namo vertė. Kredito davėjas gali atsisakyti paskolos, jei įvertinta vertė yra mažesnė už paskolos sumą, nors taip ir yra jis tik šiek tiek mažesnis, pirkėjas turi galimybę padidinti pradinį įnašą, kad kompensuotų skirtumas.

Jei įvertinta vertė yra labai maža, pardavėjas paprastai turi sumažinti kainą, kad sandoris judėtų į priekį. Pirkėjai savo sutartyje taip pat gali nurodyti įvertinimo atvejį, o tai reiškia, kad jei namas vertina mažesnę nei pirkimo kainą, jie gali nueiti nuo pardavimo turėdami rimtą užstatą rankoje.

Namų išorės vertinimas

Kai kurie veiksniai, į kuriuos vertintojas atsižvelgia vertindamas namo išorę, yra teisiniai pavadinimai, kuriuos galima gauti iš viešų įrašų, tokių kaip nuosavybės linijos, zonavimas ir būtiniausių komunalinių paslaugų prieinamumas, pastarieji yra ypač svarbūs vertinant kaimo vietoves savybės.

Aplinkinių ypatybės kaimynystėje - ar tai būtų kaimas, miestas ar priemiesčiai, tyliai ar triukšmingai. Kaimynystė yra vienas iš pagrindinių namų vertes lemiančių veiksnių, ir tai atspindi palyginamos namų kainos, kurios yra vertintojo vertinimo dalis. Vertintojas taip pat gali apsvarstyti kraštovaizdžio ypatybes, tokias kaip privatumo medžiai ar alpinariumas, jei jie prisideda prie nuolatinės vertės, kuri bus naudinga naujam gyventojui.

Be to, vertintojas atsižvelgia į bendrą konstrukcijų būklę, įskaitant medžiagas ir jų būklę

• Stogo danga
• Dailylentės ir apdaila
• Latakai
• Privažiavimas ir pėsčiųjų takai
• Tvoros

Vertintojas ieško defektų ar problemų, galinčių turėti įtakos pastato konstrukciniam vientisumui, kad jis būtų padarytas mažiau tinkamas gyventi, taip pat pažymi atnaujinimus, pvz., visiškai naują stogą ar denį, kurie teigiamai veikia turto vertė. Atsižvelgiama tik į nuolatinius požymius, taigi antžeminis baseinas būtų įtrauktos į vertinimo ataskaitą, o antžeminis baseinas ar kubilas, kurį savininkai galėtų parduoti ar pasiimti su savimi, kai jie atsikraustys, nebus įtraukti. Nors kai kurie daiktai, pavyzdžiui, kubilai, nėra įtraukti į vertinimo ataskaitą, jie nėra be vertės nes jie yra pageidautini ir gali padaryti nekilnojamąjį turtą labiau parduodamą, tačiau tai neišduodama vertintojas.

Namų interjero vertinimas

Būsto viduje vertintojas išmatuoja kiekvieno kambario kvadratūrą ir pažymi bendrą grindų išdėstymą planą, įskaitant miegamųjų ir vonios kambarių skaičių, nepriklausomai nuo to, ar yra rūsys, ar ne tinkamas naudoti. Vertintojas atkreipia ypatingą dėmesį į visas namo dalis, kurios buvo neseniai pertvarkytos, ir apie pastaruosius namo ŠVOK, elektros ar santechnikos sistemų atnaujinimas, kuris padaro namus funkcionalesnius ir tinkamesnius data. Taip pat svarbu yra spintelių, stalviršių, grindų ir kitų įmontuotų funkcijų, tokių kaip laiptai, židiniai ir stoglangiai, būklė bei joms naudojamos medžiagos.

Geros būklės kietmedžio grindys ir akmeniniai stalviršiai greičiausiai padidins įvertinimo vertę, o senas kilimas ir beicuoti laminato stalviršiai turės priešingą poveikį. Kiti kenksmingi daiktai būtų sienų dažų lupimasis, pūlingi kvapai, rodantys pelėsių buvimą, ir durų klijavimas, o tai gali reikšti pamato problemas. Kai kurios interjero ypatybės, tokios kaip lubų ventiliatoriai, langinės ir veidrodžiai, gali padaryti namus labiau patogu, bet nebūtų įtraukta į vertinimą, nes, kaip ir kubilai, jie yra techniškai kilnojamasis.

Namo vertės vertinimas

Prieš žengdami į nekilnojamąjį turtą, namų vertintojai ištirs naujausią namų pardavimo istoriją kaimynystėje, kad gautų bendrą vertinimo diapazoną. Jei netoliese esančio panašios vertės namo, kuris buvo parduotas prieš dvi savaites, pirkimo kaina buvo 330 000 USD ir kito panašaus būsto parduota už 350 000 USD prieš mėnesį, tai suteikia vertintojui vidutinę kaimynystėje esančių namų rinkos vertę nuoroda. Dabar klausimas yra šios vertės pridėjimas ir atėmimas pagal ypatybes ir defektus, pažymėtus objekto nuosavybėje.

Be struktūrinių ir kosmetinių turto savybių, vertintojas taip pat atsižvelgia į apčiuopiamus ir nematerialius požymius, turinčius įtakos turto pageidaujamumui, tokius kaip:

• Per daug pritaikytos interjero savybės, kurios nėra patrauklios
• Pažaboti patrauklumą ar jo nebuvimą ir tai, kaip namas gerai tinka kaimynystėje
• Energiją taupančių prietaisų buvimas
• Užimtos netoliese esančios magistralės, dėl kurių apylinkės tampa triukšmingos
• Apleisti namai ar apleistos struktūros kaimynystėje
• Sandėliavimo vietos trūkumas.

Apibendrinant viską, vertintojas nustato turto rinkos vertę. Svarbu nepamiršti, kad vertinama vertė - tai nuodugnių patikrinimų ir vertintojo bendrų įspūdžių derinys - yra nuomonė. Atsižvelgiant į tai, kad vertintojai yra žmonės ir daro klaidų, suinteresuotosios šalys visada gali peržiūrėti vertinimo ataskaitą ir paprašyti pakartotinio įvertinimo, jei buvo padaryta didelių klaidų. Nesant pakeitimų, taip pat galima gauti antrą nuomonę.

Pasiruošimas vertinimui

Kai parduodate būstą ar refinansuojate namą, norite, kad įvertinta vertė būtų kuo didesnė ir atsižvelgiant į tai, kad skaičiuojami pirmieji įspūdžiai, prieš vertintoją svarbu skirti šiek tiek energijos valymui atvyksta. Vertintojai, vertindami turto vertę, techniškai neturėtų atsižvelgti į bendrą švarą, bet praktiškai labai svarbu, ar šiukšlės griozdina kiemą, ar spintelės yra nesutvarkytos ir pilnos voratinkliai.

Be to, kad susidarytų palankus įspūdis, vertinimas gali būti vertinamas greičiau, nei tai padarė vertintojas laisvas priėjimas prie kiekvienos namo dalies ir nereikia lipti per netvarka norint patekti į spintas ar patekti pro nugarą durys. Tai nėra bloga mintis vaikščioti po namus su savo nekilnojamojo turto agentu, kad būtų galima išskirti konkrečius darbus, kurie turi įvykti prieš atvykstant vertintojui.

Jūs taip pat galite padėti vertintojui surinkdami dokumentus, rodančius, kad neseniai įsigijote brangių naujų prietaisų arba įdėjote izoliuotus langus. Savo atliktus patobulinimus galite surinkti į puikų lapą ir pristatyti juos vertintojui, tačiau po to geriausia likti nuošalyje nes vertintojo užduotis yra atlikti nešališką peržiūrą, ir tai yra sunkiau, jei pardavėjas apžiūri namas. Jei baigėte neseniai atliktus remonto darbus, būtinai turėkite leidimus, nes neleistini patobulinimai labiau sumenkina namo vertę nei padidina ją.

Nors vertinimas nėra namų apžiūra, vertintojas negali nepastebėti, kad dažai nulupami, pakyla ar trūksta apdailos ir kiti kosmetikos defektai, ir kadangi jie padarys nepalankų įspūdį, verta juos ištaisyti prieš vertintoją atvyksta. Būkite atsargūs ir nebandykite išspręsti esminio patobulinimo, pavyzdžiui, virtuvės pertvarkymo, kurio negalite padaryti baigti prieš vertinimą, nes neužbaigti darbai greičiausiai atliks vertinimą ir sumažins turtą vertė. Tuo pačiu principu, jei prieš vykdami sprendimą parduoti namą ar jį refinansuoti, turite projektą, kurį norite užbaigti prieš įvertinimą.