Ar turėčiau palaukti, kol nusipirksiu namą?

Kai kalendorius pasikeitė iš 2022 m. į 2023 m., mano darbų sąraše buvo vienas svarbus dalykas: nusipirkti naują namą. Mūsų penkių asmenų šeima greitai išnaudojo keturių miegamųjų, vieno vonios kambario namą, ir mes norėjome persikelti į erdvę, kuri mums visiems labiau tiktų. Stengėmės, kad visos mūsų antys būtų iš eilės – iki balandžio pradžios, kai kai kurie geriausi šalies ekonomistai pradėjo įspėti apie gresianti recesija, ir aš staiga paklausiau "Ar turėčiau palaukti, kol nusipirksiu namą?"

Tie įspėjimai buvo ypač nerimą keliantys man, kaip laisvai samdomai rašytojai, kuri įsigijo savo pirmąjį būstą prieš pat antrinės rizikos rinkos žlugimą 2008 m. ir po kelių skausmingų pokalbių. (dauguma jų apie tai, kaip mums pavyktų žongliruoti tuo vieninteliu vonios kambariu dar metus), su vyru nusprendėme, kad galbūt būtų protingesnis pasirinkimas palaukti ir pažiūrėti, kas nutiks ekonomika. Pasirodo, mes nesame vieni, vengiame rizikuoti perkant naują namą.

Po pokalbio su Pablo Vadillo, nekilnojamojo turto agentas iš San Francisko, vadovaujantis agentų komandai Bay Area ir Silicio slėnyje, sužinojau, kad mes nesame vieni su savo baimėmis.

Kas pasikeitė rinkoje?

Ne aš vienintelis planuoju palaukti ir pažiūrėti, kas bus paskutiniame 2023 m. ketvirtyje. Vadillo sako matantis, kaip namų pirkėjai traukiasi ir atideda veiksmus dėl neapibrėžtumo 2023 metų rinka, ypač jo regione, kur technologijų atleidimai kelia įtampą ir netikrumą. „Kitas prisidedantis veiksnys yra 6 procentų palūkanų normos, o prieš 2 1/2 metų jos buvo perpus mažesnės – taigi, tai gana sunku nuryti piliulę. Jei nesate pasirengęs tam finansiniam įsipareigojimui arba jei jus įtraukė 2 1/2 ir 3 procentų palūkanų normos, teks nusivilti.

nors Fannie Mae prognozuoja kad 30 metų palūkanų normos sumažės iki 5,7 procento kitų metų antrąjį ketvirtį (maždaug nuo 6 procentų dabar), tai, žinoma, tik prognozė. Vis dėlto tai gali būti šimtų dolerių skirtumas jūsų hipotekos įmokoje per mėnesį, tiesiog laukiant.

Sumažėjusi perkamoji galia

Kitas svarbus veiksnys, dėl kurio skolininkai pristabdo savo judėjimą, yra pirkimo galia. Padidėjus palūkanų normoms, mažėja perkamoji galia. Nors galbūt galėjote patogiai pasisiūbuoti 400 706 USD namą (vidutinė kaina pagal Raudonplaukis) dar 2020 m., dėl šiandieninių palūkanų normų daugeliui tai nepasiekiama. „Kadangi perkamoji galia sumažėjo, matome, kad žmonės pasitraukia iš rinkos ir atideda veiksmus“, Vadillo sako, pridurdamas, kad daugelio žmonių nepasitenkinimą pastaruoju metu kilusiomis palūkanų normomis reikia įtraukti į geresnį kontekstą.

„Dauguma žmonių mano, kad palūkanų normos šiuo metu yra siaubingos, ir tai iš tikrųjų yra dėl neseno šališkumo“, – tęsia jis. „Jei žiūrėti į palūkanų normas istoriniu vidurkiu nuo 1990 iki 2020 m., istorinis vidurkis per tą laiką buvo 5,86 procentų. vidutinis“.

Ar Vadillo mano, kad dabar vis dar geras laikas pirkti? Na, tai priklauso nuo to, kas jums svarbiausia. „Jei palūkanų normos yra didžiausias veiksnys, turite suvokti, kad palūkanų normos šiuo metu iš tikrųjų yra tik vidutinės“, – aiškina jis ir priduria, kad vien palūkanų neturėtų pakakti, kad jus sulaikytų.

Ar turėtumėte persikelti, jei turite žemą palūkanų normą?

Jei esate panašus į mane ir šiuo metu turite tam tikrą 2020 m. kainodarą (mano palūkanų norma šiuo metu yra mažesnė nei 3 proc.), tai gali atrodo kvaila parduoti ir užsifiksuoti 6,5 procento palūkanų normą, bet Vadillo sako, kad mes galbūt nežiūrime į dideles paveikslėlį. „Tai iš tikrųjų priklauso nuo įvertinimo normos“, - aiškina jis. „Ar tas palūkanų skirtumas yra pakankamai pateisinamas turto pabrangimui? Štai čia turint puikų maklerio, kuris išmano rinką, išstudijavo modelius ir žino, kaip viskas svyruoja, galima gauti puikių įžvalgų.

Vadillo sako, kad svarbu atsiminti, kad nors galite pereiti nuo 3 procentų palūkanų normos prie 6 procentų normos, jūs taip pat galite pereiti. sau ir savo šeimai į kaimynystę, kuri vertina daug daugiau nei tuos 3 procentus, arba net į namus su tuo labai reikalingu papildomu vonios kambariu (arba du). „Ilgainiui, nors tai gali laikinai kainuoti iš savo kišenės, iš tikrųjų laikui bėgant galite pastebėti didesnį įvertinimą.

Būdamas atsargus vs. Pernelyg susirūpinęs

Geriausias būdas išvengti nuosmukio baimių ir įveikti nerimą dėl palūkanų normos padvigubinimo yra Vadillo, kuris sako, kad geras nekilnojamojo turto agento darbas yra geras, gerai pažvelkite į savo finansus į pažiūrėkite į savo išankstinį patvirtinimą ir padės jums nuspręsti, kiek galitepagrįstaisau leisti.

„Mūsų, kaip agentų, tikslas – padėti jums kuo geresnėje finansinėje padėtyje“, – sako jis. „Taigi, jei nervinatės arba turite nervingą klientą, svarbiausia suprasti: kas juos nervina? Ar tai mėnesinė įmoka? Ar tai įsipareigojimas būti susietam su nuosavybe ateinančius 30 metų? Ar visa tai rizikuoja? Ir paprastai mes sužinome, kad žmonės nervinasi dėl nežinomybės. Juos nervina jausmas, kad pirkimo metu ar net dėl ​​būsto nuosavybės kažkas bus neaišku ar netikėta.

Nuolat besikeičianti ekonomika

„Patariame klientams netempti savo biudžeto“, – sako jis ir priduria, kad tai ne visada buvo populiarus būdas, ypač nuo 2020 m. iki 2022 m. pradžios, kai žmonės siūlydavo šimtus tūkstančių dolerių, prašydami įgyvendinti savo svajonę namai. „Mes mokome savo klientus, kad jie niekada nepermokėtų už nekilnojamąjį turtą, kartu su jais tirdami rinką ir peržvelgdami to rajono ekonomikos faktus bei tikrovę. Ir mes turėjome būti tikrai labai kantrūs proceso metu.

Ta kantrybė pasiteisino skolininkams, kurie klausėsi. „Šiais laikais jūs pradedate matyti šiuos naujienų straipsnius, kuriuose teigiama, kad 72 procentai būstą perkančių žmonių iš tikrųjų gailisi, o 80 procentų. Pandemijos pirkėjų turėjo eiti į kompromisus dėl prioritetų“, – sako jis ir priduria, kad taip yra todėl, kad jie judėjo per greitai ir pateko į situacijas, kurioms nebuvo pasiruošę. dėl.

„Mano didžiausias patarimas yra išeiti ir įgyti išsilavinimą“, - tęsia jis. „Yra daug įvairių programų. Yra daug įvairių metodų, kurie gali padėti numalšinti nervingumą ir baimę. Nervingumas ir baimė dažniausiai kyla dėl nepasitikėjimo ar žinių stokos. Taigi, apsiginkluokite šiomis žiniomis – nuveskite nekilnojamojo turto agentą išgerti kavos (beje, mes mėgstame kavą) ir užduokite klausimus.

Kaip pasiruošti ateičiai

Deja, aš vis dar nelabai pasitikiu mintimi pirkti, kol nesuprantu, kaip rinka supurto. Vadillo sako, kad aš (ir kiti žmonės, tokie kaip aš) turėčiau pasinaudoti šia galimybe, kad įsitvirtinčiau 2024 m. nekilnojamojo turto rinkoje, įskaitant namų atnaujinimą – kraštovaizdžio tvarkymą, elektrinis plovimas ir dažų atnaujinimas gali turėti didžiulį poveikį – ir mūsų finansų auditas, kad būtume pasiruošę imtis veiksmų, kai tik būsime patenkinti kintančiu nekilnojamuoju turtu turgus.

„Tai ne lenktynės“, – priduria jis. „Žinau, kad amerikietiška svajonė yra vienas šeimos namas ir balta tvora. Bet neskubėkite į kažką, nes lyginate savo vidų su kieno nors kito išore.

Kiekvieno žmogaus finansinė padėtis yra skirtinga, ir paprastai žmonės yra daug arčiau savo svajonės turėti būstą, nei jie galvoja. „Jie tiesiog nežino, kaip artimi yra, nes niekada neskirdavo laiko tyrimams ar išsilavinimui“, – sako Vadillo.