Kas yra bendros nuosavybės namai?

Pabrėžia

Kada nors norėjai nusipirkti a atostogų namai Kolorado valstijoje, septynių miegamųjų Viktorijos laikų dvare, arba pažodžiui ‌bet koksnamuose San Franciske? Nors paprastai tai gali būti nepasiekiama, bendra nuosavybės sutartis gali paversti šią svajonę realybe. Bendrosios nuosavybės būsto sutartys leidžia sujungti pinigus su kitais trokštančiais namų savininkais įsigyti nekilnojamąjį turtą, kurio galbūt negalėsite sau leisti.

Nesvarbu, ar esate a tūkstantmečio, kuris visada manė, kad būsto nuosavybė yra nereali arba kažkas, kas svajoja įsigyti prabangų namą, nepriklausantį jūsų kainų diapazonui, bendrai nuosavybė yra geras būdas įsigyti savo svajonių namą. Tačiau bendra nuosavybė tinka ne visiems. Kalbėjomės su keliais nekilnojamojo turto ekspertais, kad sužinotume apie namo bendrąją nuosavybę, kad galėtumėte nuspręsti, ar tokio tipo būsto įsigijimas jums tinka.

Susipažinkite su mūsų ekspertais

Kas yra bendra nuosavybės teisė į nekilnojamąjį turtą?

Namo bendroji nuosavybė yra tada, kai du ar daugiau žmonių dalijasi vieno būsto nuosavybe. Kiekvienas savininkas turi dalį namo ir yra nurodytas nuosavybės teisės aktuose. Savininkai dažnai taip pat dalijasi hipoteka, nors tai ne visada tiesa.

„Bendra nuosavybė gali leisti keliems asmenims sujungti savo išteklius ir nusipirkti nekilnojamojo turto, kurio jie patys negalėtų sau leisti“, – „Hunker“ pasakoja nekilnojamojo turto ekspertas Paulas Martinezas. „Bendraturtis taip pat gali suteikti socialinę ir emocinę naudą, pavyzdžiui, dalytis atsakomybe ir kurti bendruomenę su kitais bendraturčiais“, – sako jis.

Kas yra bendros nuosavybės namai?

Bendrosios nuosavybės namas yra būstas, priklausantis keliems asmenims, kurie sudaro bendrosios dalinės nuosavybės sutartį, kuri kiekvieną iš jų sieja su bendru turtu.

Kuo populiari bendra nuosavybė namuose?

Nors bendrosios nuosavybės sutartys egzistuoja jau seniai, jos tampa vis dažnesnės kaip nekilnojamojo turto kainos toliau sklandyti.

„Bendra nuosavybė pastaraisiais metais tapo vis populiaresnė, ypač tarp tų, kurie ieško už prieinamą kainą turėti nuosavybę arba investuoti į nekilnojamąjį turtą“, – komandos vadovas ir asocijuotas brokeris Boydas Rudy adresu MiReloTeam iš Keller Williams Realty Living, pasakoja Hunker. „Tikiuosi, kad bendra nuosavybė ir toliau bus populiarus pasirinkimas žmonėms, kurie nori turėti nuosavybę, ypač miesto vietovėse, kur nekilnojamojo turto kainos yra aukštos.

Namo bendrosios nuosavybės sutarčių rūšys

Vienas dalykas, dėl kurio žmonėms sunkiau suprasti, ką reiškia bendroji nuosavybė, yra tai, kad yra daug būdų, kaip susitarti dėl tokio susitarimo. Nors bendroji nuoma ir bendra nuoma yra dvi labiausiai paplitusios namo bendrosios nuosavybės formos, jos nėra vienintelės galimybės, kurias gali pasiūlyti būsimi namų savininkai. Pateikiame dažniausiai pasitaikančius bendrosios nuosavybės sutarčių tipus ir jų skirtumus.

Bendra nuoma

Kai dauguma žmonių kalba apie bendrosios nuosavybės būsto susitarimą, jie turi omenyje situaciją, kai kiekvienam bendrasavininkui priklauso atskiras turto dalį, leidžiančią parduoti, perleisti, išnuomoti ar įkeisti savo turtą be kito sutikimo savininkai. Šis susitarimas žinomas kaip bendra nuoma. „Kai bendraturtis miršta, – sako Rudy, – jų dalis pereina įpėdiniams, o ne kitiems bendrasavininkams.

Ne visos nuosavybės dalys turi būti lygios; vietoj to jie bus pagrįsti kiekvienos šalies indėliu prie pirkimo. Nors bendraturčiai gali susitarti gyventi name kartu, jie to daryti neprivalo. Taigi, pavyzdžiui, jei jaunas suaugęs žmogus sutinka pirkti būstą su savo tėvais, kurie įdeda 25 procentus pinigų ir gauna 25 procentus palūkanų, jų sutartyje gali būti numatyta, kad iš to gyventų tik jaunas suaugęs asmuo ir jo šeima nuosavybė.

Bendroji nuosavybė

Skirtingai nuo bendros nuomos, bendroji nuosavybė (taip pat žinoma kaip bendra nuoma su maitintojo netekimo teisėmis) yra vieta, kur visi bendraturčiai turi vienodą turto dalį“, nepaisant to, kiek prisidės prie pirkimo, – sako Rudy. „Jei vienas iš savininkų miršta, jų dalis automatiškai pereina likusiems savininkams. Kaip ir bendra nuoma, investuotojai gali vis dar parduoda savo dalį be kito savininko sutikimo, o ne visi prisidėję prie pirkimo turi gyventi namai.

Kadangi mirusio bendraturčio dalys atitenka kitiems būsto savininkams, o ne mirusiojo įpėdiniams, šios sutartys dažniausiai sudaromos tarp draugų ir šeimos narių. Norėdami sudaryti bendrą nuomos sutartį, savininkai privalo laikytis „keturių vienetų“:

• Tuo pačiu perimti jų nuosavybės dalį. laikas
• Dalintis vienodomis dalimis nuosavybės teise
• Akte turintis tą patį pavadinimą
• Vienodai padalijant prieigos ir naudojimo teises į. nuosavybė
  

Bendrijos nuosavybė

Šis bendros nuosavybės susitarimas taikomas tik poroms, kurios gyvena devyniose valstijose su bendruomene nuosavybės įstatymai: Arizona, Kalifornija, Aidahas, Luiziana, Nevada, Naujoji Meksika, Teksasas, Vašingtonas ir Viskonsinas.

„Pagal bendrijos nuosavybės teisę visas santuokos metu įgytas turtas laikomas abiejų sutuoktinių bendrosios jungtinės nuosavybės teise, neatsižvelgiant į tai, kas jį įsigijo“, – aiškina Martinez. Kiekvienas santykiuose dalyvaujantis asmuo turi nuspręsti, ką jis nori, kad jo dalis atsitiktų mirus, nes pagal šį susitarimą turtas nebus automatiškai perduotas sutuoktiniui.

Bendruomenės nuosavybės valstybių gyventojai, nenorintys kartu su sutuoktiniu turėti būsto pagal šį susitarimas turi pasirašyti ikivedybinę arba povedybinę sutartį, kurioje būtų nurodyta kiekvieno turto dalis priklauso partneriui.

Nuomos sutartis visapusiškai

Kaip ir bendrasis turtas, nuomos visuma sudaromos tik tarp sutuoktinių ir turtas dalijamas šalims lygiomis dalimis, neatsižvelgiant į tai, kiek kiekviena įnešė įnašo. Šis susitarimas yra prieinamas 26 valstijose ir skiriasi nuo bendrosios nuosavybės tuo, kad vienam sutuoktiniui mirus, kitas automatiškai paveldi būstą.

Be to, kad visa nuoma gali apimti tik susituokusias šalis, ji taip pat skiriasi iš bendros nuomos, nes nė vienas sutuoktinis negali parduoti ar perleisti savo dalies be savo partnerio sutikimas.

Kas gali turėti bendrą namą?

Techniškai kiekvienas galėtų nusipirkti namą kartu, įskaitant draugus, šeimos narius, įmones ar net nepažįstamus žmones. Kadangi paprastai norite sutarti su žmogumi, su kuriuo turite namus, geriausia rinktis šeimos narius ar artimus draugus, kuriais galite pasitikėti. Tai, su kuo perkate namą, turėtų turėti įtakos jūsų pasirinkto susitarimo tipui.

Susituokusios poros turi unikalių galimybių, kurios gali būti standartinės jų gyvenamojoje šalyje. Tuo pačiu metu tie perkant namą įmonės investicijų pagalba ar mažiau žinomas pažįstamas tikriausiai norėtų rinktis nuomą m. bendras siekiant užtikrinti, kad kiekvienas savininkas gautų dalį, lygią jo investicijai, ir galėtų perduoti savo interesus pasirinktam naudos gavėjai.

Kalbant apie tai, kiek žmonių gali įsigyti nekilnojamojo turto, „nėra griežtos taisyklės, kiek žmonių gali turėtų turėti bendrą būstą, nes tai priklausys nuo konkrečių aplinkybių ir bendraturčių tikslų“, – aiškina Rudy. "Tačiau yra keletas praktinių sumetimų, kuriuos reikia nepamiršti." Jis sako, kad daugiau savininkų reiškia daugiau nuomonių ir konfliktų dėl to, kaip turtas turėtų būti naudojamas ar prižiūrimas.

Be to, jei pirkime dalyvauja daugiau nei keturi žmonės, gali būti labai sunku gauti būsto paskolą. „Didesnėms bendraturčių grupėms gali prireikti sudėtingesnių teisinių ir finansinių susitarimų, kad turtas būtų tinkamai valdomas ir prižiūrimas“, – sako jis.

Bendrosios nuosavybės sutarties pradžia

Kad bendros nuosavybės būsto pirkimas vyktų kuo sklandžiau, investuotojai turi parengti ir pasirašyti teisiškai įpareigojančią sutartį prieš baigiant pardavimą. Išimtis yra tada, kai kas nors perka namą su sutuoktiniu valstybėje, kuri pagal nutylėjimą naudojasi bendru turtu arba nuomos sutartimi, ir pora nenori sudaryti kitokio susitarimo. Rengiant bendrosios dalinės nuosavybės sutartis turėtų dalyvauti advokatas, nes šie dokumentai yra sudėtingi ir turi būti laikomi teisme. Dokumentuose visada turi būti:

• Nurodykite bendrasavininkus, įskaitant kiekvieno asmens. nuosavybės, finansinės atsakomybės ir teisinių įsipareigojimų procentas
• Nurodykite bendrosios nuosavybės tipą
• Apibūdinkite namus
• Apibrėžkite taisykles ir gaires „už. sprendimų priėmimas, išlaidų pasidalijimas, naudojimasis turtu ir ginčų sprendimas“, sako Rudy
• Nurodykite, kas bus, jei kuri nors šalis to norės. nutraukti sutartį. „Tai gali apimti pirmumo teisę“, – pažymi. Rudy“, – tai suteikia kitiems bendrasavininkams galimybę išpirkti išvykstančius daiktus. bendraturčio dalis“.

Kai visos šalys peržiūrės ir pasirašys bendrosios nuosavybės sutartį, ji taps teisiškai privaloma. Vis dėlto, jei reikia, Rudy pažymi, kad laikui bėgant ir iškilus naujiems klausimams šias sutartis galima keisti, tačiau vėlgi, geriausia tai padaryti padedant advokatui.

Kokių taisyklių turėtų laikytis bendraturčiai?

„Turto bendraturčiai turi tam tikras teises ir pareigas, kurių jie privalo laikytis, kad turtas būtų tinkamai valdomas ir prižiūrimas“, – sako Martinez. Daugelis šių detalių turėtų būti aiškiai nurodytos bendrosios nuosavybės sutartyje, tačiau net ir dėl kurių nėra, reikėtų bent jau susitarti prieš perkant turtą. Štai keletas dalykų, kuriuos turėtumėte būti pasirengę daryti, jei planuojate turėti namą kartu su kitais žmonėmis.

Susitarkite dėl nuosavybės naudojimo

Pirmas dalykas, dėl kurio turite susitarti perkant būstą su kuo nors, kaip namas bus naudojamas. Jei turtas bus atostogų namas, Rudy sako, kad savininkai „turi nustatyti gaires, kaip kiekvienas bendrasavininkas naudosis turtu, įskaitant tai, kaip dažnai jie gali juo naudotis ir kiek laiko“.

Jei namas bus naudojamas ir dalijamasi kaip pagrindinė gyvenamoji vieta, savininkai turėtų susitarti, kas gyvens kiekviename kambaryje iki būsto pardavimo pabaigos, todėl nėra jokių ginčų dėl to, kas gali pretenduoti į kurį nors konkretų miegamąjį ar vonia.

Pasidalinkite išlaidas

„Bendraturčiai yra atsakingi už išlaidų, susijusių su turtu, pasidalijimą, įskaitant hipotekos mokėjimus, nekilnojamojo turto mokesčiai, draudimas ir priežiūros išlaidos“, - sako Martinezas. Priklausomai nuo susitarimo tipo, savininkams taip pat gali tekti pasidalyti komunalines išlaidas. Ši sistema turi būti sąžininga ir teisinga ir gali apimti bendros banko sąskaitos sukūrimą su būstu susijusioms išlaidoms apmokėti arba išlaidų paskirstymą pagal kiekvieno savininko dalies procentinę dalį.

Prižiūrėti Turtą

Kiekvienas, kuris perka namą, turėtų būti pasirengęs tvarkyti turto priežiūra, tačiau turint bendrą namą, „bendrasavininkai turėtų sudaryti priežiūros grafiką ir biudžetą, kad užtikrintų, jog turtas būtų gerai prižiūrimas“, – sako Martinezas. Priežiūra gali apimti priežiūros darbus, pvz., kraštovaizdžio tvarkymą, namų valymą, žiemojimą, dažymą, kenkėjų kontrolėir remonto paslaugas, kai reikalai neišvengiamai sugenda. Paskutinis dalykas, kurį norite padaryti kaip bendrasavininkis, yra gaišti laiką ginčydamasis, kas mokės samdyti santechniką, nes vandens nutekėjimas užlieja jūsų vonios kambarį.

Priimkite sprendimus kartu

Kadangi daugiau nei vienas asmuo turi finansinę nuosavybės dalį, visi, turintys namo dalį, turėtų dirbti kartu, kad priimtų sprendimus dėl turto, įskaitant tai, kaip ir kada. renovacija, remontas ar atnaujinimas bus atliekami. Nors šie pasirinkimai turėtų būti daromi kiek įmanoma demokratiniais klausimais, kartais taip gali nutikti apsunkina susitarimo pobūdis, bendraturčių santykiai ir jei viena šalis nukenčia labiau nei kiti.

Pavyzdžiui, jei du asmenys, esantys bendru susitarimu, nesutaria dėl to, ar namui reikia a naujos lauko durys, savininkas, turintis 75 procentus akcijų paketo, gali aplenkti savininką, turintį tik 25 proc. Kita vertus, bendroje nuomoje, kai name gyvena visi dalyvaujantys, jei vienas savininkas nori įsirengti a lubų ventiliatorius savo miegamajame, jų nuomonė gali turėti daugiau svarbos, nes sprendimas susijęs su jų asmeniniu erdvė.

Kai bendraturčiai negali susitarti dėl sprendimo, jie turėtų naudoti ginčo sprendimo procesą, nurodytą jų bendrosios nuosavybės sutartyje. „Tai gali apimti tarpininkavimą ar arbitražą, – sako Rudy, – arba kitą ginčų sprendimo formą, dėl kurios susitaria visi bendrasavininkai.

Būkite pagarbūs vieni kitiems

Priimti sprendimus bendraturčių namuose gali būti sunku, todėl bendraturčiai turi gerbti vieni kitų teises ir nuosavybę. Martinezas sako, kad jie „neturėtų naudotis nuosavybe be kito bendraturčio leidimo ir turėtų gerbti vienas kito privatumą ir asmeninę erdvę“.

Ieškome hipotekos bendrai nuosavybei namui

„Gauti hipoteką bendrai nuosavybės teise valdomam namui gali būti sudėtingesnė nei vieno savininko nekilnojamojo turto hipoteka“, – sako Martinezas. „Skolintojai paprastai teikia pirmenybę vienišiems savininkams, kurie turi aiškias ir nesuvaržytas pretenzijas į turtą. Pasikalbėkite su hipotekos brokeriu arba paskolų pareigūnu, kad surastumėte geriausią paskolos rūšis dėl jūsų unikalios situacijos. Dažniausios paskolos, naudojamos sudarant bendro nuosavo būsto susitarimus, yra šios:

• ‌Bendra hipoteka:Šios paskolos turi dvi arba. daugiau bendrai atsakingų už mokėjimus žmonių. Su šia paskola kiekvieno bendraturčio. bus atsižvelgiama į pajamas ir kredito balą, o skolintojai paprastai pagrįsti savo. palūkanų norma už žemiausią grupės kredito balą.
• ‌Dalinės paskolos:Šios hipotekos yra aiškiai nurodytos. naudojamas nekilnojamajam turtui, kuriam priklauso bendra nuosavybė, ir reikalauja, kad kiekvienas bendrasavininkas būtų. atsakingi už savo hipotekos mokėjimo dalį. Palūkanų normos yra. paprastai didesnės už dalines paskolas, ir mažiau įstaigų siūlo šias hipotekas.
• ‌Asmeninės paskolos:Tie, kurie nenori. pasidalyti hipoteka su savo bendrasavininkais gali būti paprasčiau gauti asmeninę paskolą. jų pirkimo dalį.
• ‌Būsto paskolos arba kredito linijos:‌ Įsigijus bendrosios nuosavybės namą, savininkai gali tai padaryti. imti paskolą ar kredito liniją renovacijos ar reikšmingoms išlaidoms padengti. namo remontas.

Įsigykite namą tik su asmenimis, kuriais pasitikite, kad sumokėtumėte savo skolos dalį. Kai bendra hipoteka naudojama būstui įsigyti, Rudy pažymi, kad „jei vienas bendrasavininkas nevykdo paskolos įsipareigojimų, kiti bendrasavininkai gali būti atsakingi už Jei kiti savininkai negali sau leisti sumokėti būsto paskolos įmokų, paskola gali būti neįvykdyta, o būstas netgi gali būti prarastas. uždaryta.

Skolintojai yra susirūpinę dėl šios rizikos, o tai yra viena iš priežasčių, kodėl jie atsargesni skolindami grupėms, o ne pavieniams asmenims. Martinezas teigia, kad norėdami apsisaugoti, „skolintojai gali reikalauti didesnio pradinio įnašo arba didesnių kredito balų iš bendrasavininkų, kad sumažintų padidėjusią riziką, susijusią su bendra nuosavybe“.

Parduodu namą su keliais savininkais

Bendrai nuosavybė yra daugiau iššūkis parduoti nei tradiciniuose namuose, tačiau tikslus sudėtingumo lygis skiriasi priklausomai nuo nuosavybės sutarties detalių. Parduoti namą, turintį daugiau nei vieną savininką, sunkiausia, kai prieš parduodamas savininkas turi gauti bendrasavininkių sutikimą.

Net jei visi kiti savininkai susitaria dėl pardavimo kainos ir sąlygų, Martinez pažymi, kad „potencialūs pirkėjai gali nedrąsiai pirkti bendrai valdomą turtą dėl sudėtingumo ir galimos rizikos, susijusios su bendra nuosavybe." Dar blogiau, būsimasis investuotojas į bendrai nuosavybę persigalvoja arba negali užbaigti pardavimo, jei negali rasti tinkamos paskolos tokiai veiklai, nes gali būti finansuojamas bendrasavininkių namų iššūkis.

Turint tvirtą, aiškų ir aiškiai apibrėžtą bendros nuosavybės susitarimą, pardavimo procesas gali vykti kaip kaip įmanoma sklandžiai, kaip gali dirbti su išmanančiu nekilnojamojo turto agentu, turinčiu bendros nuosavybės pardavimo patirties namų.

Bendros nuosavybės namų privalumai ir trūkumai

„Apskritai, bendra nuosavybė gali būti perspektyvus pasirinkimas asmenims, norintiems dirbti kartu ir dalytis nuosavybės nuosavybės atsakomybe bei privalumais“, – sako Rudy. „Tačiau prieš sudarant bendrąją nuosavybę svarbu gerai apgalvoti galimus privalumus ir trūkumus. Prieš nuspręsdami įsigyti būstą tokiu būdu, apsvarstykite privalumus ir trūkumus, kurie galėtų būti apima:

Patarimai būsimiems bendrasavininkams

Bendra namo nuosavybė gali padėti sumažinti būsto nuosavybės kaina ir atsakomybė. Vis dėlto, norėdami užtikrinti teigiamą patirtį, turite apsvarstyti visas rizikas ir galimas problemas. Mūsų ekspertai siūlo šiuos patarimus tiems, kurie svarsto galimybę įsigyti būstą pagal bendrosios nuosavybės sutartį.

Atsargiai rinkitės partnerius

„Norint turėti bendrą būstą, reikia pasitikėjimo, bendravimo ir bendros nuosavybės vizijos“, – sako Martinezas. „Būtinai rinkitės bendrasavininkus, kurie dalijasi jūsų vertybėmis ir finansiniais tikslais ir kurie yra įsipareigoję palaikyti teigiamus ir pagarbius santykius“.

Rudy priduria: „Taip pat svarbu užtikrinti, kad visi dalyvaujantys būtų finansiškai atsakingi ir galėtų prisidėti prie turto išlaidų“. Pradėkite diskutuoti apie savo pajamas ir kredito balus nuo pat ankstyvo proceso etapo, kad susidarytumėte gerą supratimą apie tai, ką galėtumėte pagrįstai sau leisti. pirkti.

Sukurkite išsamią bendros nuosavybės sutartį

„Teisinis susitarimas, kuriame būtų nurodytos kiekvieno bendraturčio atsakomybė ir įsipareigojimai, gali padėti išvengti konfliktų kelyje“, – sako Rudy. „Įsitikinkite, kad sutartis apima visus galimus scenarijus, pavyzdžiui, kas atsitiks, jei vienas bendrasavininkas nori parduoti turtą arba kas atsitiks, jei vienas bendraturtis negali prisidėti prie turto išlaidų“.

Kreipkitės į profesionalų patarimą

„Bendrai turėti namą gali būti sudėtinga“, – įspėja Martinez, „ir svarbu kreiptis patarimo į profesionalus, tokius kaip advokatai, finansų patarėjai ir nekilnojamojo turto agentai kad gerai suprastumėte savo teisinius ir finansinius įsipareigojimus." Taip pat galite pasikalbėti su mokesčių konsultantu, kad suprastumėte, kokia bus jūsų turto mokesčių dalis.

Apsvarstykite finansavimo galimybes

„Įsitikinkite, kad ieškokite geriausių hipotekos palūkanų ir sąlygų“, - pataria Rudy, „ir pagalvokite, kaip hipotekos įmokos bus paskirstytos tarp bendrasavininkų.

Bendraukite atvirai ir reguliariai

"Geras bendravimas yra būtinas sėkmingam bendros nuosavybės susitarimui", - pataria Martinez. „Būtinai reguliariai susisiekite su savo bendrasavininkiu (-ais) ir nedelsdami išspręskite susirūpinimą keliančius klausimus ar problemas, kad išvengtumėte nesusipratimų.

Planas netikėtumams

„Nors negalite numatyti visų įmanomų scenarijų, – aiškina Martinezas, – svarbu turėti nenumatytų atvejų. planai netikėtiems įvykiams, tokiems kaip bendrasavininko mirtis arba negalėjimas padengti finansinių išlaidų įsipareigojimai“.

Rudy taip pat siūlo visiems bendrasavininkams „turėti pasitraukimo strategiją, jei vienas iš bendrasavininkų norėtų parduoti savo nuosavybės dalį arba jei bendraturčiai nuspręstų parduoti turtą iš viso“.

DUK