Cik maksā garāžas pārbūve?

Ja meklējat papildu dzīvojamo platību savai ģimenei vai papildu ienākumus no ADU (papildu dzīvojamās vienības) vai Airbnb nomas, garāžas pārbūve var būt ekonomiska alternatīva mājas papildinājums, lai gan ne vienmēr ir finansiāli saprātīgi to darīt. Piemēram, lielā mērā apdzīvotās pilsētu teritorijās privāta garāža patiesībā var būt daudz vērtīgāka nekā dzīvojamā vienība (tādos pilsētās kā Bostona garāžas var novērtēt pat USD 400 000).

Tomēr tas ir tālu no noteikuma; vairumā vietu dzīvojamā platība ir vērtīgāka par stāvvietu, un, pievienojot mājoklim vairāk dzīvojamās platības, garāžas pārbūve ir ieguldījums, kas palielinās īpašuma vērtību.

Vai domājat par garāžas pārbūvi? Lūk, cik tas jums izmaksās un kas ir saistīts ar būvniecību.

Garāžas pārbūves izmaksas: ko sagaidīt

Kāda ir ieguldījumu atdeve?

Ieguldījumu atdeve garāžas pārbūvei ir aptuveni 10 līdz 20 procenti no mājas vērtības. Tātad, vai ieguldījums garāžas pārbūvē ir tā vērts? Tas ir atkarīgs no daudzām lietām, tostarp:

• esošās garāžas stāvoklis
• jūsu garāžas lielums
• pārveidošanas joma
• materiālu izvēle
• vietējās darbaspēka izmaksas

Ja vēlaties vienkārši pārveidot pievienoto garāžu par guļamistabu, iespējams, to varēsiet izdarīt tikai par USD 8000 līdz 15 000 USD, pieņemot, ka garāža jau ir labā stāvoklī un jums ir pietiekami ērtas prasmes, lai veiktu dažus strādāt. Izmaksas, kas saistītas ar darbuzņēmēja pilnīgu pārbūvi par dzīvojamo vienību ar virtuvi un vannas istabu — īpaši atsevišķai garāžai — var svārstīties no USD 25 000 līdz USD 80 000, un tādos augsta tirgus apgabalos kā Kalifornijas pilsēta tas varētu sasniegt USD 120 000 vai vairāk, ja izmantojat augstākās kvalitātes materiāliem.

Ņemot vērā, ka vidējā IA garāžas pārbūvei ir aptuveni 10 līdz 20 procenti no mājas vērtības, tas ir bezjēdzīgi. mājām miljonu dolāru cenā neatkarīgi no izmantošanas, bet ne obligāti mājām, kuru vērtība ir puse no ka. Tā ir taisnība, ka nauda ne vienmēr ir galvenais apsvērums; māju īpašniekiem var vienkārši būt nepieciešams vairāk dzīves telpas sev vai savas paplašinātās ģimenes locekļiem. Tomēr šajās dienās, dzīvojamās platības kļūst arvien mazāk, fakts, ka papildu mājoklis var gūt ienākumus no īstermiņa īres ienākumiem vai no ilgtermiņa īrnieka ir spēcīgs motivētājs. Neņemot vērā nākotnes ienākumus, lielākajai daļai māju īpašnieku galvenās bažas rada sākotnējās projekta izmaksas un tas, kā iegūt vislabāko par vismazāko naudas summu.

Garāžas reklāmguvumu izmaksu sadalījums

Lai palīdzētu plānošanā, tālāk ir sniegts dažādo konversijas procesa posmu sadalījums un katras tipiskās izmaksas.

Atļaujas

Jums ir nepieciešams a būvatļauja garāžas pārbūvei (pieņemot, ka tas ir atļauts jūsu kopienā), un to nevajadzētu izlaist. Ja turpināsit būvēt bez atļaujas, jūs varat saņemt sarkanu marķējumu un zaudēt jaunā īpašuma izmantošanu, jūsu mājas vērtība ir samazināta vai jūsu mājoklis ir nepārdodams. Nekustamā īpašuma aizdevēji mēdz noraidīt aizdevumus neatļautiem īpašumiem, īpaši tiem, kas pārkāpj vietējos zonēšanas noteikumus. Atļaujas izmaksas ir atkarīgas no jūsu dzīvesvietas un pārbūves apjoma, un parasti tās ir no 600 līdz 1500 USD.

Lai saņemtu atļauju, jums ir jāsastāda grīdas plāns, un, ja pievienojat elektrisko un santehnikas aprīkojumu, ir ļoti ieteicams nolīgt speciālistu, lai to izdarītu. Ja jūs nolīgt ģenerāluzņēmēju visam projektam darbuzņēmējs veiks plānu kā daļu no darba, bet, ja jūs darbojoties kā savs darbuzņēmējs, jūs varētu nolīgt arhitektu, kurš, visticamāk, iekasēs no 2000 līdz 4000 USD.

Nojaukšana

Garāžas pārbūves daļa, kas bieži tiek ignorēta, nojaukšana ir projekts pats par sevi. Parasti jums ir nepieciešams:

• Noņemiet visu drywall, lai jūs varētu izolēt sienas
• Noņemiet nevēlamās durvis un logus, tostarp garāžas durvis, durvju sliedes un durvju atvērēju
• Noņemiet iebūvētos skapjus, plauktus un darbagaldus

Jums nav obligāti jāsamazina telpa līdz tikai atvērtām sienām, taču tas palīdz, it īpaši, ja plānojat uzstādiet jaunu vadu un santehnikas caurules. Nojaukšanu varat veikt pats, taču drošāk ir nolīgt apmācītus speciālistus, kuri parasti iekasē no 2 līdz 7 USD par kvadrātpēdu vai no 720 līdz 2520 USD par 3600 kvadrātpēdu garāžu.

Ierāmējums, durvis un logi

Kad esat izķidājis garāžu un esat gatavs būvēt, jums, visticamāk, būs jāveic šādas darbības:

• Ierāmējiet visas jaunās starpsienas, ko plānojat pievienot vannas istabai, privātai guļamistabai vai virtuvei
• Rāmis garāžas durvju atvērumā un uzstādiet visas jaunas durvis vai logus, ko vēlaties pievienot telpai
• Uzstādiet ieejas durvis telpā, kuru aizņēma garāžas durvis
• Pievienojiet jaunas griestu sijas izolācijai un ģipškartona plāksnēm (jo daudzām garāžām ir augsti griesti vai nav griestu — tikai jumta apakšpusē —, no kurām izplūst gaiss)
• Pievienojiet jaunas durvis un logus

Ierāmējumu var novērtēt pēc kvadrātmetriem, un vidējās izmaksas par darbu un materiāliem ir no 7 USD un 16 USD par kvadrātpēdu vai no 700 USD līdz 1600 USD par katrām 100 kvadrātpēdām jaunas sienas un griestu apgabalā. Ierāmēšanas materiāli — tapas un sienas plāksnes — nav ļoti dārgi, maksājot no 100 līdz 200 USD par 100 kvadrātpēdām, tāpēc šeit ir jūs varat ietaupīt daudz laika, veicot darbu pats, ja vien nepārveidojat esošo struktūru tā, lai tiktu pārkāpta būvniecība kodiem. Ja neesat pārliecināts, pirms kaut ko darāt, sazinieties ar darbuzņēmēju.

Kas attiecas uz durvju un logu pievienošanas izmaksām: katrs logs var maksāt no USD 400 līdz USD 2000 atkarībā no izmēra, kvalitātes un materiāla, un jaunas ārdurvis maksā apmēram $ 700 līdz $ 2000 atkarībā no tā, vai tās ir parastās šūpošanas, drošības vai bīdāmās terases durvis. Ja plānojat uzstādīt iekšējās standarta vai kabatas durvis, plānojiet tērēt no USD 400 līdz USD 1500 par katru, neskaitot uzstādīšanu. Jūs ietaupīsiet, ja varēsiet veikt uzstādīšanu pats.

Santehnika un elektroinstalācija

Ja veidojat ADU vai vecmāmiņas dzīvokli, plānojiet veikt plašus elektrības un santehnikas darbus, jo jums būs jāveic šādas darbības:

• Atjauniniet elektriskās shēmas (un, iespējams, jaunu apakšpaneli un/vai modernizētu komunālo pakalpojumu)
• Pievienojiet jaunas ūdens un atkritumu līnijas vannas istabai un virtuvei
• Uzstādiet notekūdeņu vadu, kas nozīmē, ka jums, iespējams, būs jāielaužas grīdā, lai izveidotu tranšeju (un atkarībā no tā, kur pievienosit kanalizāciju, iespējams, jums būs arī jāveic rakšana ārpusē)

Jārēķinās samaksājot elektriķim no USD 3000 līdz USD 5000 (atkarībā no tā, vai jums ir nepieciešams jauns apakšpanelis) un, iespējams, apmēram tikpat daudz santehniķa. Jums var būt nepieciešams arī nolīgt kādu, kas veiktu nepieciešamos rakšanas un betonēšanas darbus, un tas maksā papildus.

Padoms

Apšuvums, izolācija un drywall

Kad sienas nav nosegtas un visas caurules un vadi atrodas vietā, jūs esat gandrīz gatavs izolēt, taču vispirms jums ir:

• Uzstādiet apšuvumu tās sienas ārpusē, kuru ierāmējāt, lai nosegtu garāžas durvju atvērumu
• Izolējiet visu konstrukciju pēc vajadzības
• Pakariet un pabeidziet drywall

Apšuvuma materiāli, tostarp mājas apšuvums un apšuvuma materiāls, nedrīkst maksāt vairāk par dažiem simtiem dolāru, un darbaspēkam vajadzētu maksāt apmēram tikpat. Kopā 500 USD ir godīga aplēse, taču tas ir atkarīgs no izvēlētā apšuvuma.

Izolāciju jūs varat viegli veikt pats, un jums būs nepieciešama R13 līdz R15 siksnas izolācija sienām, kas maksā apmēram USD 1 par kvadrātpēdu un no 38 līdz R60 griestiem (atkarībā no klimata), kas maksā apmēram USD 2 par kvadrātpēdu pēda. Ja nevēlaties niezēt, veicot darbu pats, jums par darbu būs jāmaksā aptuveni 300–500 USD.

Kas attiecas uz ģipškartona plākšņu uzstādīšanu, darbs ietver tās pakarināšanu, līmlenti un trīs šuvju savienojuma (aka dubļu) slāņu uzklāšanu, kā arī jebkuru vēlamo sienas faktūru. Materiālu izmaksas 8 x 10 pēdu sienai ir aptuveni 200 USD jeb aptuveni 2,50 USD par kvadrātpēdu. Ja pats to neinstalējat, sagaidiet, ka par profesionālu uzstādīšanu būs jāmaksā aptuveni 2,50 USD par kvadrātpēdu — kopā apmēram USD 5 par kvadrātpēdu.

Jauns grīdas segums

Lielākā daļa cilvēku izvēlas vieglāko ceļu, pārklājot betona garāžas grīdu ar laminātu vai luksusa vinila flīzes (LVT) grīdas segums, LVT ir labāka izvēle augsta mitruma apstākļos. Abas maksā no 1 līdz 5 USD par kvadrātpēdu, un tās ir viegli izgatavojamas, jo tās ir "peldošās" grīdas, kuras nav jāpielīmē vai jāpienaglo pie betona garāžas plātnes. Citas populāras peldošās grīdas iespējas ir korķis, linolejs un inženierijas cietkoksne.

Logu un durvju apdare, grīdlīstes un krāsa

Plānošanas fāzē bieži tiek ignorēta, apdare un krāsa pārvērš jūsu garāžas pārbūves projektu par gatavu dzīvojamo telpu. Atkarībā no garāžas lieluma maksās durvju un logu korpusi un grīdlīstes no 830 līdz 1250 ASV dolāriem, ja esat to profesionāli instalējis, un apmēram pusi no tā, ja to darāt sevi. Valsts vidējās izmaksas līdz krāsot istabu ir aptuveni 1800 USD, un jūs varat ietaupīt ievērojamu daļu no tā, veicot gleznošanu.

Apkure un dzesēšana

Visekonomiskākais veids, kā sildīt pievienoto garāžu, iespējams, ir uzstādīt apkures kanālus, kas savienojas ar mājas HVAC sistēmu, un izmaksas mainās atkarībā no sistēmas konfigurācijas. Parasti tā būtu lēta kanāla instalācija, kas izmaksātu aptuveni 450 ASV dolārus un notiktu elektrības un santehnikas rupjā ievadīšanas fāzē. A mini sadalījums siltumsūkņa apkures/dzesēšanas sistēma ir alternatīva un labāka izvēle atsevišķai garāžai. Iekārta maksās no USD 2000 līdz USD 4000 uzstādīta atkarībā no zīmola un apkures/dzesēšanas jaudas.

Apdare

Ja pārveidojat savu garāžu par guļamistabu, mājas biroju vai saimniecības telpu, jūsu darbs ir gandrīz paveikts, bet, ja veidojat dzīvojamo vienību, jums būs nepieciešams:

• santehnikas aprīkojums
• skapji
• ierīces

Nepieciešamo vannas istabas piederumu izmaksas, tostarp tualete, duša, tualetes galdiņš un izlietne, ir atkarīgas no jūsu stila izvēles, taču to visu uzstādīšanai ir jābūt vismaz 2000 USD. Virtuves izlietne un skapis ir līdzīgi jūsu vēlmēm. Veikalā iegādāto izlietnes/skapja kombināciju var profesionāli uzstādīt par mazāk nekā 700 USD, taču, ja vēlaties pilnībā iekārtotu virtuvi ar standarta skapjiem un darba virsmām, istaba varētu maksāt 10 reizes ka.

Pēdējā sarakstā ir nepieciešamās ierīces, piemēram:

• ūdens sildītājs
• plīts
• ledusskapis
• trauku mazgājamā mašīna

Ja iegādājaties šos jaunus, rēķinieties, ka iztērēsiet vairāk nekā USD 2000 līdz USD 5000 par vidējas klases vienībām vai nedaudz vairāk par augstākās klases modeļiem. Kad ierīces ir ievietotas, jūsu jaunā dzīvojamā vienība ir gatava galīgajai pārbaudei, pirms tā ir likumīga dzīvot vai īrēt.