Ieguldīšana nekustamajā īpašumā kļūst arvien grūtāka. Lūk, kāpēc tās ir labas ziņas pircējiem

Investīciju pasaulē nekustamajā īpašumā akronīms BRRRR nozīmē vairāk nekā tikai skaņu, ko tu izdvestu ziemai. Tā vietā piecu burtu skaņa apzīmē pirkumu, rehabilitāciju, īri, refinansēšanu, atkārtošanu. Vēl pirms COVID-19 pandēmijas parādīšanās un nekustamo īpašumu ainavas apvērsums uz galvas, BRRRR bija uzticamākais veids, kā daudziem investoriem nopelnīt par īpašumiem savā portfelī. Tagad, pateicoties kombinācijai procentu likmju paaugstināšana, samazinoties īpašuma vērtībām un mainot nodokļu formulas, BRRRR neļauj daudziem nekustamo īpašumu investoriem tikt galā.

Kamēr tasvarviņiem ir sliktas ziņas, šķiet, ka tas nozīmē atvieglojumus pircējiem, kuriem ir noteikta cena par nekustamo īpašumu investori, kuri ātri aprijuši daudzus īpašumus, kas tradicionāli būtu nonākuši pirmo reizi mājas pircēji. Lūk, daži no profesionāļiem, ar kuriem mēs runājām, saka, ka tas nozīmēs nekustamā īpašuma nākotni.

Iepazīstieties ar ekspertiem

Kas ir BRRRR?

Saskaņā ar Doug Carey, Wealthtrace prezidenta teikto, BRRRR ir nekustamā īpašuma investīciju stratēģijas veids, kas ietver grūtībās nonākuša vai nepietiekami novērtēta īpašuma iegādi un tā atjaunošanu. lai palielinātu tā vērtību, iznomājot to ienākumu gūšanai, pārfinansējot īpašumu, lai piekļūtu palielinātajam pašu kapitālam, un izmantojot ieņēmumus, lai atkārtotu procesu ar citu īpašums.

Šī kļuva par populāru stratēģiju nekustamā īpašuma investoriem, jo ​​tā piedāvā vairākas priekšrocības, skaidro Kerijs. "Pirmkārt, tas ļauj investoriem iegādāties īpašumus par pazeminātu cenu, kas var radīt ievērojamus ieguvumus, kad īpašums galu galā tiek pārdots," viņš saka. "Otrkārt, renovācijas posms ļauj investoriem pievienot īpašuma vērtību, kas var palielināt tā nomas ienākumus un kopējo vērtību."

Treškārt, nomas fāzē investori var gūt vienmērīgu ienākumu plūsmu, lai palīdzētu segt īpašuma izdevumus un gūtu peļņu no ieguldījumiem. "Ceturtkārt, īpašuma refinansēšana var ļaut investoriem piekļūt pašu kapitālam, ko viņi ir uzkrājuši īpašumu, ko var izmantot, lai investētu vairākos īpašumos un turpinātu palielināt savu nekustamo īpašumu portfeli,» stāsta Kerija.

Kā BRRRR kaitē tirgum

Lai gan tas var izklausīties kā abpusēji izdevīgi, investori var sakārtot mājas, kas, iespējams, ir samazinājušas vietējā īpašuma vērtību, kamēr īrnieki var piekļūt svaigi atjaunotas dzīvojamās telpas — tas faktiski ir samazinājis pieejamos zemo cenu krājumus pircējiem, kuri bieži vien būtu nonākuši pircējiem ar zemākiem ienākumiem vai pirmo reizi pircēji.

Ja šie īpašumi ir pārveidoti un beidzot ir atgriezti tirgū un gatavi īrēšanai, tie ir dubultā problēma. parasti tiek kotēti par daudz augstāku likmi, nekā tas būtu bijis iepriekš, izcenojot daudziem tiem pašiem cilvēkiem no īres tirgus arī.

Pandēmija ir samazinājusi BRRRR rentabilitāti

Saskaņā ar Penny Finance dibinātāja un izpilddirektora Crissi Cole teikto, nekustamo īpašumu tirgus ir sasniedzis visu laiku augstāko līmeni, pateicoties COVID-19 radītajam pirkšanas neprātam. “Šķiet, ka visi Amerikā iegādājās māju. Kāpēc? Likmes bija zemas, zemas, tāpēc nauda bija lēta," viņa sacīja, piebilstot, ka šīs zemākās likmes deva investoriem vēl lielāku pirktspēju, pateicoties zemākam mēneša cenām. hipotēkas maksājumi savos jaunajos nomas īpašumos. Kad inventārs bija izžuvis, cilvēki piedāvāja daudz augstāku cenu, lai varētu iekļūt jaunā mājā. "Tas paaugstināja mājokļu cenas," viņa turpina, skaidrojot, kā pieaugušās vērtības izplatījās visā pasaulē, pat skarot tos, kas parasti ir lētāki. "Tātad fiksatora augšdaļa, ko varējāt iegādāties pirms pieciem gadiem par 300 000 USD, tagad ir no 500 000 līdz 800 000 USD atkarībā no atrašanās vietas."

Turklāt Kols saka, ka likmju paaugstināšana izraisīja hipotēkas maksājumu pieaugumu, kas nozīmēja, ka investoriem bija jāiekasē augstāki īres maksājumi. "Kurš var maksāt vairāk īres, ja algas nav tikušas līdzi? Šī iemesla dēļ ir jāpelna mazāk."

Papildus tam inflācija ir kaitējusi arī investoriem. "Būvniecības un renovācijas materiālu izmaksas pēdējos gados ir pieaugušas, kas var padarīt BRRRR stratēģijas rehabilitācijas posmu dārgāku un samazināt iespējamo peļņas normu," piebilst Kerijs.

Īrnieki arī nevar atļauties sekot līdzi izmaksām

"Mēs esam patiešām grūtā tirgū gan pircējiem, gan īrniekiem," skaidro Kols. "Nekustamā īpašuma tirgus sāk palēnināties, taču, ja meklējat sev vēlamās vietas, mājokļu cenas joprojām ir patiešām augstas, un piedāvājums ir ļoti mazs." Tajos reģionos ar lielāku pieprasījumu, kur cenas turpināja kāpt, īres tirgum ir nācies sekot. "Īrniekiem namīpašniekiem ir jāveic hipotēkas maksājums, un viņi nodod tālāk savas augstākās izmaksas procentu likmes īrniekiem," viņa turpina, piebilstot, ka Ņujorkā pagājušajā gadā īres maksa pieauga par 21%. gads!

Dažas labas ziņas pircējiem

Par to, cik lielu labumu cerīgie māju īpašnieki redzēs, daudziem investoriem atkāpjoties no šī procesa, Kerijs saka, ka tas vēl ir jāredz. Viņš uzskata, ka tam vajadzētu palīdzēt ar krājumu problēmām, kas arī palīdzēs samazināt mājokļu cenas kopš tā laika cilvēki tik ātri nepaņems šos grūtībās nonākušos īpašumus, bet tas nav risinājums, kas valstij ir vajadzīgs tieši tagad.

"Pašreizējais mājokļu tirgus joprojām ir ļoti grūts tiem, kas vēlas iegādāties," viņš saka. "Mājas cenas nav samazinājušās līdz pirmspandēmijas līmenim, bet hipotēku likmes ir palielinājušās vairāk nekā divas reizes. Kamēr mājokļu cenas nesamazināsies daudz tālāk, tas joprojām būs ļoti grūti un dārgi pircējiem, kas pirmo reizi iegādājas māju.

Par laimi, ziņas nav tikai nolemtība un drūmums. Pēc Kola teiktā, šobrīd ir daudz programmu, kuras cilvēki var izmantot, lai burtiski palīdzētu iekāpt ārdurvīs. "Labā ziņa ir tā, ka joprojām ir daudz dažādu pirmās mājas iegādes programmas tirgū, kas ļauj samazināt īpašumu par mazāk nekā 20 procentiem," viņa saka. "Baidena administrācija ir arī ieviesusi daudzus nodokļu atvieglojumus māju īpašniekiem, kas var palīdzēt atvieglot augsto procentu likmju un augsto mājokļu cenu slogu."

Visas šīs izmaiņas apvienojumā ar daudzsološu pavasara pārdošanas sezonu var beidzot palīdzēt pircējiem atrast ceļu savā sapņu mājā.