Vai man jāgaida, lai iegādātos māju?

Kad kalendārs tika pārslēgts no 2022. gada uz 2023. gadu, manā darāmo darbu sarakstā bija viena svarīga lieta: iegādāties jaunu māju. Mūsu piecu cilvēku ģimene ātri vien bija iztērējusi savu četru guļamistabu un vienas vannas istabas māju, un mēs vēlējāmies pārcelties uz vietu, kas mums visiem būtu labāk piemērota. Mēs strādājām pie tā, lai visas mūsu pīles pēc kārtas paceltu uz augšu — līdz aprīļa sākumam, kad daži no valsts augstākajiem ekonomistiem sāka brīdināt par draudošā recesija, un es pēkšņi jautāju: "Vai man jāgaida, lai iegādātos māju?"

Šie brīdinājumi bija īpaši satraucoši man kā ārštata rakstniecei, kura iegādājās savu pirmo māju tieši pirms paaugstināta riska kredītu tirgus sabrukuma 2008. gadā un pēc vairākām sāpīgām sarunām. (lielākā daļa no tiem par to, kā mums izdotos žonglēt ar šo vienīgo vannas istabu vēl vienu gadu), mans vīrs un es nolēmām, ka varētu būt prātīgāka izvēle pagaidīt un redzēt, kas notiks ar ekonomika. Kā izrādās, mēs neesam vieni savā pieejā, kas izvairās no riska, iegādājoties jaunu māju.

Pēc sarunas ar Pablo Vadillo, nekustamā īpašuma aģents no Sanfrancisko, kurš vada aģentu komandu līča apgabalā un Silīcija ielejā, es uzzināju, ka mēs neesam vieni savās bailēs.

Kas ir mainījies tirgū?

Es neesmu vienīgais, kurš plāno atlikt un redzēt, ko nesīs 2023. gada pēdējais ceturksnis. Vadillo saka, ka viņš redz, ka mājokļu pircēji atliek un atliek gājienus neskaidrības dēļ 2023. gada tirgus, jo īpaši viņa reģionā, kur tehnoloģiju atlaišana rada spriedzi un nenoteiktību. "Otrs veicinošais faktors ir procentu likmes, kas bija 6 procenti, [kad] tikai pirms 2,5 gadiem tās bija uz pusi mazākas, tāpēc to ir diezgan grūti norīt. Ja jūs neesat gatavs šīm finansiālajām saistībām vai jūs esat ierauts 2 1/2 un 3 procentu likmju ažiotāžā, jūs būsiet vīlušies."

Lai gan Fannija Mae prognozē ka 30 gadu procentu likmes nākamā gada otrajā ceturksnī samazināsies līdz 5,7 procentiem (samazināsies no aptuveni 6 procentiem tagad), tā, protams, ir tikai prognoze. Tomēr tā varētu būt simtiem dolāru starpība jūsu hipotēkas maksājumā mēnesī, vienkārši gaidot to.

Samazināta pirktspēja

Vēl viens būtisks faktors, kas liek aizņēmējiem apturēt kustību, ir pirktspēja. Palielinoties procentu likmēm, samazinās pirktspēja. Lai gan jūs, iespējams, varējāt ērti izšūpot māju 400 706 USD vērtībā (vidējā cena saskaņā ar Redfin) 2020. gadā mūsdienu procentu likmes izstumj to tik daudziem nepieejamā vietā. "Tā kā pirktspēja ir samazinājusies, mēs redzam, ka cilvēki izstājas no tirgus un atliek soļus," Vadillo saka, piebilstot, ka daudzu cilvēku nepatika pret nesenajiem likmju paaugstinājumiem ir jāiekļauj labākā kontekstā.

"Lielākā daļa cilvēku domā, ka procentu likmes šobrīd ir nežēlīgas, un tas tiešām ir saistīts ar neseno tendenci," viņš turpina. "Ja paskatās uz procentu likmēm vēsturiski vidēji no 1990. līdz 2020. gadam, vēsturiskā vidējā šajā laikā bija 5,86 procenti." Ja paskatās uz šodienas likmēm, kas svārstās no 6 līdz 6,50 procentiem, mēs esam tikai nedaudz augstāki nekā vidēji."

Vai Vadillo domā, ka tagad vēl ir piemērots brīdis pirkšanai? Nu, tas ir atkarīgs no tā, kas jums ir vissvarīgākais. "Ja procentu likmes ir lielākais faktors, jums ir jāsaprot, ka procentu likmes šobrīd patiešām ir tikai vidējās," viņš skaidro, piebilstot, ka ar likmēm vien nevajadzētu pietikt, lai jūs atturētu.

Vai jums vajadzētu pārcelties, ja jums ir zema procentu likme?

Ja esat tāds pats kā es un pašlaik jums ir noteiktas 2020. gada cenas (mana procentu likme pašlaik ir zem 3 procentiem), tas var Šķiet muļķīgi pārdot un fiksēt 6,5 procentu likmi, taču Vadillo saka, ka mēs, iespējams, neskatāmies uz lielo bilde. "Tas patiesībā ir novērtējuma līmenis," viņš skaidro. "Vai šī procentu likmes atšķirība ir pietiekami attaisnojama īpašuma vērtības pieaugumam? Šeit ir lielisks nekustamo īpašumu aģents, kurš pārzina tirgu, ir izpētījis modeļus un zina, kā lietas svārstās, var sniegt jums lielisku ieskatu.

Vadillo saka, ka ir svarīgi atcerēties, ka, lai gan jūs, iespējams, pārejat no 3 procentu likmes uz 6 procentu likmi, jūs varat arī mainīt sevi un savu ģimeni apkārtnē, kas novērtē daudz vairāk par šiem 3 procentiem, vai pat mājā ar tik ļoti nepieciešamo papildu vannas istabu (vai divi). "Ilgtermiņā, lai gan tas varētu īslaicīgi izmaksāt jums naudu no kabatas, jūs faktiski varētu redzēt lielāku atzinību laika gaitā."

Būt piesardzīgam vs. Pārmērīgi noraizējies

Labākais veids, kā izvairīties no bailēm no recesijas un pārvarēt bažas par procentu likmes dubultošanu, ir labi, rūpīgi paskatieties uz savām finansēm, uzskata Vadillo, kurš saka, ka labs nekustamā īpašuma aģenta darbs ir uz apskatiet savu iepriekšēju apstiprinājumu un palīdzēt jums izlemt, cik daudz jūs varatpamatotiatļauties.

"Mūsu kā aģentu mērķis ir nodrošināt jūs pēc iespējas labākajā finansiālajā situācijā," viņš saka. "Tātad, ja esat nervozs vai ja jums ir nervozs klients, vissvarīgākais ir saprast: kas viņus satrauc? Vai tas ir ikmēneša maksājums? Vai tā ir apņemšanās būt saistītam ar īpašumu nākamos 30 gadus? Vai tas ir risks visam? Un parasti mēs atklājam, ka cilvēki kļūst nervozi par nezināmo. Viņus satrauc tas, ka pirkuma laikā vai pat saistībā ar mājas īpašumtiesībām kaut kas būs neskaidrs vai negaidīts.

Nemitīgi mainīga ekonomika

"Mēs iesakām klientiem nepārspīlēt budžetu," viņš saka, piebilstot, ka tā ne vienmēr bija populāra pieeja, jo īpaši no 2020. gada līdz 2022. gada sākumam, kad cilvēki piedāvāja simtiem tūkstošu dolāru, lai lūgtu piepildīt savu sapni mājas. "Mēs izglītojam savus klientus, lai viņi nekad nepārmaksātu par īpašumiem, pētot ar viņiem tirgu un izpētot šīs apkaimes ekonomikas faktus un realitāti. Un mums šajā procesā bija jābūt patiesi, patiesi pacietīgiem."

Šī pacietība atmaksājās aizņēmējiem, kuri klausījās. "Mūsdienās jūs sākat redzēt šos ziņu rakstus, kuros teikts, ka 72 procentiem māju pircēju, [kuri] iegādājās pandēmijas laikā, pircējs nožēlo un ka 80 procenti pandēmijas pircējiem bija jāpiekāpjas prioritātēs," viņš saka, piebilstot, ka tas ir tāpēc, ka viņi pārvietojās pārāk ātri un nokļuva situācijās, ka nebija gatavi. priekš.

"Mans lielākais padoms ir iziet un izglītoties," viņš turpina. "Ir ļoti daudz dažādu programmu. Ir daudz dažādu metožu, kas var palīdzēt mazināt nervozitāti un bailes. Nervozitāte un bailes parasti rodas tikai no pārliecības vai zināšanu trūkuma. Tāpēc apbruņojieties ar šīm zināšanām — aizvediet kādu nekustamo īpašumu aģentu uz kafiju (starp citu, mēs mīlam kafiju) un uzdodiet savus jautājumus.

Kā sagatavoties nākotnei

Diemžēl es joprojām neesmu pārāk pārliecināts par pirkšanas ideju, kamēr es nezinu, kā tirgus satricinās. Vadillo saka, ka man (un citiem cilvēkiem, piemēram, man) vajadzētu izmantot šo iespēju, lai 2024. gada nekustamo īpašumu tirgū gūtu panākumus, tostarp veiktu uzlabojumus ap māju — ainavu veidošanu, mazgāšana ar elektrību un krāsas jauninājumiem var būt milzīga ietekme — un mūsu finanšu revīzija, lai mēs būtu gatavi rīkoties, tiklīdz būsim apmierināti ar mainīgo nekustamo īpašumu. tirgus.

"Tās nav sacensības," viņš piebilst. "Es zinu, ka amerikāņu sapnis ir viena ģimenes māja un baltais žogs. Bet nesteidzieties ar kaut ko, jo jūs salīdzināt savu iekšpusi ar kāda cita ārpusi."

Ikviena finansiālais stāvoklis ir atšķirīgs, un parasti cilvēki ir daudz tuvāk savam sapnim par īpašumtiesībām uz māju, nekā viņi domā. "Viņi vienkārši nezina, cik tuvu viņi ir, jo viņi nekad nav veltījuši laiku pētniecībai vai izglītības iegūšanai," saka Vadillo.