Kas ir kopīpašuma mājas?

Izceļ

Kādreiz vēlētos, lai jūs varētu iegādāties a brīvdienu māja Kolorādo, septiņu guļamistabu Viktorijas laika muižā jeb burtiski ‌jebkuramājās Sanfrancisko? Lai gan parasti tie var būt nepieejami, kopīpašuma mājas līgums varētu padarīt šo sapni par realitāti. Mājas kopīpašuma līgumi ļauj apvienot naudu ar citiem topošajiem māju īpašniekiem, lai iegādātos īpašumu, ko, iespējams, nevarēsit atļauties viens.

Neatkarīgi no tā, vai esat a tūkstošgadnieks, kurš vienmēr uzskatīja, ka īpašumtiesības uz māju ir nereālas vai kāds, kurš sapņo iegādāties luksusa māju, kas neietilpst jūsu cenu diapazonā, kopīpašuma mājas iekārtošana ir labs veids, kā iegādāties savu sapņu māju. Taču īpašuma kopīpašums nav piemērots visiem. Mēs runājām ar dažiem nekustamā īpašuma ekspertiem, lai uzzinātu par mājas kopīpašuma niansēm, lai jūs varētu izlemt, vai šāda veida mājokļa iegāde ir jums piemērota.

Iepazīstieties ar mūsu ekspertiem

Kas ir īpašuma kopīpašums?

Mājas kopīpašums ir tad, kad divi vai vairāki cilvēki dala īpašumtiesības uz vienu mājokli. Katram īpašniekam ir daļa no mājas, un tas ir norādīts nosaukumā. Īpašniekiem bieži ir arī kopīga hipotēka, lai gan tas ne vienmēr ir taisnība.

"Kopīpašums var ļaut vairākām personām apvienot savus resursus un iegādāties īpašumu, ko viņi, iespējams, nevarēs atļauties vienas pašas," Hunker stāsta nekustamo īpašumu eksperts Pols Martiness. "Kopīpašums var sniegt arī sociālus un emocionālus ieguvumus, piemēram, daloties pienākumos un veidojot kopienu ar citiem līdzīpašniekiem," viņš saka.

Kas ir kopīpašuma māja?

Kopīpašuma māja ir mājoklis, kas pieder vairākām personām, kuras noslēdz kopīpašuma līgumu, kas katru no viņiem saista ar kopīpašumu.

Cik populāra ir mājas kopīpašums?

Lai gan kopīpašuma līgumi pastāv jau ilgu laiku, tie kļūst arvien izplatītāki kā nekustamā īpašuma cenas turpina planēt.

"Pēdējos gados kopīpašums ir kļuvis arvien populārāks, jo īpaši starp tiem, kas meklē par pieņemamiem veidiem, kā iegūt īpašumā īpašumu vai ieguldīt nekustamajā īpašumā," Boids Rūdijs, komandas vadītājs un asociētais brokeris plkst MiReloTeam no Keller Williams Realty Living, stāsta Hankers. "Es ceru, ka kopīpašums arī turpmāk būs populārs risinājums cilvēkiem, kuri vēlas iegūt īpašumu, jo īpaši pilsētu teritorijās, kur īpašumu cenas ir augstas."

Mājas kopīpašuma līgumu veidi

Viena lieta, kas cilvēkiem apgrūtina kopīpašuma izpratni, ir tas, ka ir daudz veidu, kā sakārtot šādu vienošanos. Lai gan kopīpašuma un kopīga īre ir divi visizplatītākie mājas kopīpašuma veidi, tie nav vienīgās iespējas, kas pieejamas topošajiem māju īpašniekiem. Šeit ir norādīti izplatītākie kopīpašuma līgumu veidi un to atšķirības.

Kopējā īre

Kad lielākā daļa cilvēku runā par kopīpašuma mājas iekārtošanu, viņi domā situāciju, kad katram kopīpašniekam pieder atsevišķa īpašuma daļu, ļaujot pārdot, nodot, iznomāt vai ieķīlāt savu daļu bez otras puses piekrišanas īpašniekiem. Šī vienošanās ir pazīstama kā kopīga īre. "Kad līdzīpašnieks nomirst," saka Rūdijs, "viņu daļa pāriet viņu mantiniekiem, nevis citiem līdzīpašniekiem."

Ne visām īpašuma daļām ir jābūt vienādām; tā vietā tie būs balstīti uz katras puses ieguldījumu pirkumā. Lai gan kopīpašnieki var vienoties par dzīvošanu mājā kopā, viņiem tas nav jādara. Tā, piemēram, ja jaunietis piekrīt pirkt mājokli ar saviem vecākiem, kuri ieliek 25 procentus naudas un saņem 25 procenti no procentiem, viņu līgumā var būt noteikts, ka tikai jaunietis un viņa ģimene dzīvo uz īpašums.

Kopīpašums

Atšķirībā no kopīgas īres, kopīpašums (pazīstams arī kā kopīgs īres līgums ar apgādnieka zaudējuma tiesībām) ir vieta, kur visiem kopīpašniekiem ir vienāda daļa īpašumā" neatkarīgi no tā, cik lielu ieguldījumu viņi iegulda pirkumā, saka Rūdijs. "Ja kāds no īpašniekiem nomirst, viņu daļa automātiski pāriet uz pārdzīvojušajiem īpašniekiem." Tāpat kā kopēja īre, investori var joprojām pārdod savu daļu bez otra īpašnieka piekrišanas, un ne visiem, kas veicināja pirkumu, ir jādzīvo mājas.

Tā kā mirušā līdzīpašnieka daļas pāriet pie citiem mājas īpašniekiem, nevis mirušā mantiniekiem, šīs vienošanās visbiežāk tiek slēgtas starp draugiem un ģimenes locekļiem. Lai izveidotu kopīgu īres līgumu, īpašniekiem ir jāievēro "četras vienotības":

• Vienlaikus pārņemot kontroli pār viņu īpašumtiesībām. laiks
• Vienlīdzīgas intereses par īpašumu
• Ar tādu pašu nosaukumu aktā
• Vienlīdzīgi sadalot piekļuves un lietošanas tiesības uz. īpašums
  

Kopienas īpašums

Šī kopīpašuma vienošanās attiecas tikai uz pāriem, kuri dzīvo deviņos štatos ar kopienu īpašuma likumi: Arizona, Kalifornija, Aidaho, Luiziāna, Nevada, Ņūmeksika, Teksasa, Vašingtona un Viskonsina.

"Saskaņā ar kopienas īpašuma tiesībām visi laulības laikā iegūtie īpašumi tiek uzskatīti par abu laulāto kopīpašumu neatkarīgi no tā, kurš tos ieguvis," skaidro Martiness. Katrai personai attiecībās ir jāizlemj, ko viņi vēlas, lai notiek ar viņu daļu pēc nāves, jo īpašums saskaņā ar šo vienošanos netiks automātiski nodots laulātajam.

Kopienu īpašumu štatu iedzīvotāji, kuri nevēlas kopīpašumā ar savu laulāto saskaņā ar šo vienošanās jāparaksta pirmslaulības vai pēclaulības līgums, kurā ir noteikta īpašuma daļa partnerim pieder.

Īres līgums kopumā

Tāpat kā kopīgs īpašums, īres līgumi kopumā pastāv tikai starp laulātajiem un sadala īpašumu vienlīdzīgi starp pusēm neatkarīgi no katra ieguldījuma. Šī vienošanās ir pieejama 26 štatos un atšķiras no kopienas īpašuma ar to, ka vienam laulātajam nomirstot, otrs automātiski manto māju.

Papildus tam, ka īrēšana kopumā var ietvert tikai laulātās puses, tā arī atšķiras no kopīgās īres, jo neviens no laulātajiem nevar pārdot vai nodot savu daļu bez sava partnera piekrišanu.

Kam var piederēt māja?

Tehniski ikviens varētu iegādāties māju kopā, tostarp draugi, ģimenes locekļi, uzņēmumi vai pat svešinieki. Tā kā jūs parasti vēlaties saprasties ar personu, ar kuru jums pieder mājoklis, vislabāk ir izvēlēties ģimenes locekļus vai tuvus draugus, kuriem jūs zināt, ka varat uzticēties. Tas, ar ko jūs iegādājaties māju, ietekmēs jūsu izvēlēto izkārtojuma veidu.

Precētiem pāriem ir pieejamas unikālas iespējas, kas var būt standarta viņu dzīvesvietas valstī. Tajā pašā laikā tie pērkot māju ar uzņēmuma ieguldījumu vai mazāk pazīstams paziņa, iespējams, vēlētos izvēlēties īri kopīgs, lai nodrošinātu, ka katrs īpašnieks saņem daļu, kas ir vienāda ar savu ieguldījumu, un var nodot savas intereses izvēlētajam saņēmējiem.

Runājot par to, cik cilvēku var sanākt kopā, lai iegādātos īpašumu, "nav stingra noteikuma par to, cik cilvēku var vai vajadzētu kopīpašumu mājoklim, jo ​​tas būs atkarīgs no konkrētajiem apstākļiem un kopīpašnieku mērķiem,» skaidro Rūdijs. "Tomēr ir daži praktiski apsvērumi, kas jāpatur prātā." Viņš saka, ka vairāk īpašnieku nozīmē vairāk viedokļu un konfliktu par to, kā īpašums būtu jāizmanto vai jāuztur.

Turklāt, ja pirkumā ir iesaistīti vairāk nekā četri cilvēki, mājokļa hipotēkas iegūšana var būt ļoti sarežģīta. "Lielākām kopīpašnieku grupām var būt nepieciešami sarežģītāki juridiskie un finansiālie pasākumi, lai nodrošinātu īpašuma pareizu apsaimniekošanu un uzturēšanu," viņš saka.

Līdzīpašuma līguma uzsākšana

Lai kopīpašuma mājas iegāde noritētu pēc iespējas raiti, investoriem pirms pārdošanas pabeigšanas ir jāizstrādā un jāparaksta juridiski saistošs līgums. Vienīgais izņēmums ir tad, kad kāds pērk māju ar laulāto valstī, kurā pēc noklusējuma tiek izmantots kopīgs īpašums vai īre, un pāris nevēlas noslēgt citu līgumu. Kopīpašuma līgumu sastādīšanā ir jāiesaista jurists, jo šie dokumenti ir sarežģīti un tiem jābūt izturīgiem tiesā. Dokumentiem vienmēr jābūt:

• Nosakiet līdzīpašniekus, tostarp katras personas. īpašumtiesību procentuālā daļa, finansiālā atbildība un juridiskās saistības
• Norādiet kopīpašuma veidu
• Aprakstiet māju
• Definējiet noteikumus un vadlīnijas "par. lēmumu pieņemšana, izdevumu sadale, īpašuma izmantošana un strīdu risināšana. saka Rūdijs
• Detalizēti, kas notiks, ja kāda puse to vēlēsies. lauzt līgumu. "Tas var ietvert pirmpirkuma tiesības," norāda. Rūdijs, "kas dod citiem līdzīpašniekiem iespēju izpirkt aizejošos. līdzīpašnieka daļa."

Tiklīdz visas puses izskatīs un parakstīs kopīpašuma līgumu, tas kļūs juridiski saistošs. Tomēr, ja nepieciešams, Rūdijs atzīmē, ka šos līgumus ir iespējams grozīt, laikam ejot un uzrodoties jauniem jautājumiem, tomēr arī šoreiz vislabāk to izdarīt ar advokāta palīdzību.

Kādi noteikumi jāievēro līdzīpašniekiem?

"Īpašuma līdzīpašniekiem ir noteiktas tiesības un pienākumi, kas viņiem jāievēro, lai īpašums tiktu pienācīgi pārvaldīts un uzturēts," saka Martiness. Daudzas no šīm detaļām ir skaidri jānorāda kopīpašuma līgumā, bet arī par tām, kas nav, ir vismaz jāvienojas pirms īpašuma iegādes. Šeit ir norādītas dažas lietas, kuras jums vajadzētu darīt, ja plānojat kopā ar citiem cilvēkiem iegūt māju kopīpašumā.

Vienojieties par īpašuma izmantošanu

Pirmais, par ko jāvienojas, pērkot mājokli ar kādu, ir tas, kā māja tiks izmantota. Ja īpašums būs brīvdienu māja, Rūdijs saka, ka īpašniekiem "jāizstrādā vadlīnijas par to, kā katrs līdzīpašnieks izmantos īpašumu, tostarp par to, cik bieži viņi to var izmantot un cik ilgi".

Ja mājoklis tiks izmantots un koplietots kā galvenā dzīvesvieta, īpašniekiem jāvienojas par to, kurš dzīvos katrā istabā pirms mājas pārdošana ir pabeigta, tāpēc nav strīdu par to, kurš var pretendēt uz kādu konkrētu guļamistabu vai vannas istaba.

Dalieties izdevumos

"Līdzīpašnieki ir atbildīgi par izdevumu, kas saistīti ar īpašumu, sadali, ieskaitot hipotēkas maksājumus, īpašuma nodokļi, apdrošināšana un uzturēšanas izmaksas"saka Martiness. Atkarībā no vienošanās veida īpašniekiem var būt nepieciešams arī sadalīt komunālos pakalpojumus. Šai sistēmai ir jābūt godīgai un vienlīdzīgai, un tajā var ietvert kopīga bankas konta izveidi ar mājokli saistītu izdevumu apmaksai vai izdevumu sadali atbilstoši katra īpašnieka daļas procentuālajai daļai.

Uzturēt Īpašumu

Ikvienam, kurš iegādājas māju, jābūt gatavam rīkoties īpašuma uzturēšana, bet ar kopīpašumā esošu māju "kopīpašniekiem ir jāizveido uzturēšanas grafiks un budžets, lai nodrošinātu, ka īpašums tiek labi uzturēts," saka Martiness. Apkope var ietvert kopšanas darbus, piemēram, ainavu veidošanu, mājas uzkopšanu, ieziemošanu, krāsošanu, kaitēkļu kontroleun remonta pakalpojumus, ja neizbēgami noiet greizi. Pēdējā lieta, ko vēlaties darīt kā līdzīpašnieks, ir tērēt laiku, strīdoties par to, kurš maksās nolīgt santehniķi, jo ūdens noplūde applūst jūsu vannas istabā.

Pieņemiet lēmumus kopīgi

Tā kā īpašumā ir finansiāla līdzdalība vairāk nekā vienai personai, ikvienam, kam ir mājas daļa, ir jāstrādā kopā, lai pieņemtu lēmumus par īpašumu, tostarp par to, kā un kad. renovācija, remonts vai uzlabojumi tiks izpildīts. Lai gan šīs izvēles ir jāizdara, cik vien iespējams, demokrātiskā jautājumā, dažkārt lietas var būt sarežģī vienošanās veids, attiecības starp kopīpašniekiem un, ja viena puse tiek ietekmēta vairāk nekā citi.

Piemēram, ja divi cilvēki kopīgā īres līgumā nav vienisprātis par to, vai mājai ir nepieciešams a jaunas ārdurvis, īpašnieks ar 75 procentiem akciju var pārspēt īpašnieku ar daļu tikai 25 procentiem. Savukārt kopīpašumā, kur mājā dzīvo visi iesaistītie, ja viens īpašnieks vēlas ierīkot a griestu ventilatoru savā guļamistabā, viņu viedoklim var būt lielāka nozīme, jo lēmums ir saistīts ar viņu privāto telpa.

Ja kopīpašnieki nevar vienoties par lēmumu, viņiem jāizmanto kopīpašuma līgumā norādītais strīdu izšķiršanas process. "Tas var ietvert starpniecību vai šķīrējtiesu," saka Rūdijs, "vai kādu citu strīdu izšķiršanas veidu, par ko vienojušies visi līdzīpašnieki."

Esiet cieņā viens pret otru

Lēmumu pieņemšana kopīpašuma mājā var būt sarežģīta, tāpēc kopīpašniekiem ir jārespektē vienam otra tiesības un īpašums. Martiness saka, ka viņiem "nevajadzētu izmantot īpašumu bez otra līdzīpašnieka atļaujas, un viņiem ir jārespektē viens otra privātums un personiskā telpa".

Hipotēkas atrašana kopīpašuma mājai

"Hipotēkas iegūšana kopīpašumā esošai mājai var būt grūtāka nekā hipotēkas iegūšana viena īpašnieka īpašumam," saka Martiness. "Aizdevēji parasti dod priekšroku aizdot vientuļajiem īpašniekiem, kuriem ir skaidras un neapgrūtinātas pretenzijas uz īpašumu." Runājiet ar hipotēku brokeri vai aizdevuma speciālistu, lai atrastu labāko aizdevuma veids jūsu unikālajai situācijai. Visizplatītākie aizdevumi, ko izmanto kopīpašuma mājokļu kārtošanā, ir:

• ‌Kopīgās hipotēkas:Šie aizdevumi ir divi vai. vairāk cilvēku, kas kopīgi atbildīgi par maksājumiem. Ar šo aizdevumu katra līdzīpašnieka. tiks ņemti vērā ienākumi un kredītreitings, un aizdevēji parasti to pamato. procentu likme par zemāko kredītreitingu grupā.
• ‌Daļēji aizdevumi:Šīs hipotēkas ir skaidri noteiktas. izmanto īpašumiem ar dalītu īpašumtiesībām, un katram līdzīpašniekam ir jābūt. atbildīgi par savu daļu no hipotēkas maksājuma. Procentu likmes ir. parasti ir augstāki par daļējiem aizdevumiem, un mazāk iestāžu piedāvā šos hipotēkas.
• ‌Aizdevumi privātpersonām:Tie, kas nevēlas. dalīt hipotēku ar saviem līdzīpašniekiem, iespējams, būs vienkāršāk iegūt personīgo aizdevumu. savu pirkuma daļu.
• ‌Mājas kapitāla aizdevumi vai kredītlīnijas:‌ Kad kopīpašuma māja ir iegādāta, īpašnieki var to izdarīt. paņemt kredītu vai kredītlīniju, lai segtu renovācijas izmaksas vai nozīmīgas. mājas remonts.

Iegādājieties māju tikai kopā ar personām, kurām uzticaties, lai nomaksātu savu parāda daļu. Kad mājokļa iegādei tiek izmantota kopīgā hipotēka, Rūdijs atzīmē, ka "ja viens līdzīpašnieks nepilda aizdevumu, pārējie kopīpašnieki var būt atbildīgi par palielināt nokavētos maksājumus." Ja pārējie īpašnieki nevar atļauties hipotēkas maksājumus, aizdevums var beigties ar saistību nepildīšanu, un mājoklis var pat tikt zaudēts. atņemts.

Aizdevēji ir noraizējušies par šo risku, kas ir viens no iemesliem, kāpēc viņi ir piesardzīgāki attiecībā uz aizdevumu izsniegšanu grupām, nevis indivīdiem. Lai palīdzētu aizsargāt sevi, Martinez saka: "aizdevēji var pieprasīt lielāku pirmo iemaksu vai augstāku kredītreitingu no līdzīpašniekiem, lai mazinātu paaugstināto risku, kas saistīts ar kopīpašumu."

Pārdodu māju ar vairākiem īpašniekiem

Kopīpašumā esošie īpašumi ir vairāk izaicinājums pārdot nekā tradicionālās mājas, taču precīzs sarežģītības līmenis atšķiras atkarībā no īpašumtiesību līguma detaļām. Pārdot māju ar vairākiem īpašniekiem ir visgrūtāk, ja īpašniekam pirms pārdošanas ir jāsaņem līdzīpašnieku piekrišana.

Pat ja visi pārējie īpašnieki vienojas par pārdošanas cenu un nosacījumiem, Martiness atzīmē, ka "potenciālie pircēji var vilcināties iegādāties kopīpašumā esošu īpašumu sarežģītības un potenciālo risku dēļ, kas saistīti ar kopīpašumu." Lai situāciju pasliktinātu, potenciālais ieguldītājs kopīpašumā esošā īpašumā joprojām var mainīt savas domas vai nevar pabeigt pārdošanu, ja nevar atrast piemērotu aizdevumu šādam pasākumam, jo ​​kopīpašuma māju finansēšana var būt izaicinošs.

Stingra, skaidra un precīzi definēta kopīpašuma līguma esamība var palīdzēt pārdošanas procesam noritēt kā pēc iespējas raiti, tāpat kā strādājot ar zinošu nekustamo īpašumu aģentu, kuram ir pieredze kopīpašuma pārdošanā mājas.

Kopīpašuma māju plusi un mīnusi

"Kopumā kopīpašums var būt dzīvotspējīgs risinājums personām, kuras vēlas sadarboties un dalīties ar īpašuma īpašumtiesībām saistītos pienākumos un priekšrocībās," saka Rūdijs. "Tomēr pirms kopīpašuma slēgšanas ir svarīgi rūpīgi apsvērt iespējamos plusus un mīnusus Pirms izlemjat iegādāties mājokli šādā veidā, apsveriet gan priekšrocības, gan trūkumus, kas varētu būt ietver:

Padomi potenciālajiem līdzīpašniekiem

Mājas kopīpašums var palīdzēt samazināt mājas īpašuma izmaksas un pienākumi. Tomēr, lai nodrošinātu pozitīvu pieredzi, jums jāapsver visi riski un iespējamās problēmas. Mūsu eksperti sniedz šādus padomus tiem, kas apsver iespēju iegādāties māju, izmantojot kopīpašuma līgumu.

Rūpīgi izvēlieties partnerus

"Mājas kopīpašums prasa uzticību, saziņu un kopīgu redzējumu par īpašumu," saka Martiness. "Noteikti izvēlieties līdzīpašniekus, kuriem ir kopīgas jūsu vērtības un finanšu mērķi un kuri ir apņēmušies uzturēt pozitīvas un cieņpilnas attiecības."

Rūdijs piebilst: "Svarīgi ir arī nodrošināt, ka visi iesaistītie ir finansiāli atbildīgi un spēj dot ieguldījumu īpašuma izdevumos." Sāciet apspriest savus ienākumus un kredītreitingus kopā jau procesa sākumā, lai jūs iegūtu labu priekšstatu par to, ko jūs varētu atļauties pirkt.

Izveidojiet detalizētu kopīpašuma līgumu

"Juridiska vienošanās, kurā ir izklāstīti katra līdzīpašnieka pienākumi un pienākumi, var palīdzēt izvairīties no konfliktiem," saka Rūdijs. "Pārliecinieties, ka līgums aptver visus iespējamos scenārijus, piemēram, kas notiek, ja viens līdzīpašnieks vēlas pārdot īpašumu vai kas notiek, ja viens kopīpašnieks nevar piedalīties īpašuma izdevumos."

Lūdziet profesionālu padomu

"Mājas kopīpašums var būt sarežģīta," brīdina Martiness, "un ir svarīgi meklēt padomu profesionāļiem, piemēram, advokātiem, finanšu konsultantiem un nekustamā īpašuma aģenti lai nodrošinātu, ka jums ir laba izpratne par savām juridiskajām un finansiālajām saistībām." Varat arī runāt ar nodokļu konsultantu, lai saprastu, cik liela būs jūsu daļa no īpašuma nodokļiem.

Apsveriet finansēšanas iespējas

"Noteikti meklējiet labākās hipotēkas likmes un nosacījumus," iesaka Rūdijs, "un apsveriet, kā hipotēkas maksājumi tiks sadalīti starp līdzīpašniekiem."

Sazinieties atklāti un regulāri

"Laba komunikācija ir būtiska veiksmīgai kopīpašuma vienošanās," iesaka Martinez. "Noteikti regulāri sazinieties ar savu līdzīpašnieku (-iem) un nekavējoties risiniet visas bažas vai problēmas, lai izvairītos no pārpratumiem."

Plāns neparedzētajam

"Lai gan jūs nevarat paredzēt visus iespējamos scenārijus," skaidro Martiness, "ir svarīgi, lai būtu neparedzēti gadījumi. plāni neparedzētiem notikumiem, piemēram, līdzīpašnieka nāve vai nespēja segt finansiālos izdevumus saistības."

Rūdijs arī iesaka visiem līdzīpašniekiem "izveidot izejas stratēģiju gadījumā, ja kāds no kopīpašniekiem vēlas pārdot savu daļu īpašumā vai ja kopīpašnieki nolemj īpašumu pārdot pavisam."

FAQ