Hoe los je geschillen met een aannemer op?

Veel huiseigenaren kiezen ervoor om verbouwen boven verhuizen, wat vaak betekent dat je met aannemers moet werken om het werk te voltooien. In een perfecte wereld voert de aannemer de contractvoorwaarden uit die zijn vastgesteld met de huiseigenaar, houdt hij zich aan de tijdlijn en produceert hij mooi werk — maar onvoltooide projecten, gebrekkig werk of het niet betalen van onderaannemers kunnen soms een domper op je droomrenovatie zetten projecteren.

Heeft u een probleem met een door u ingehuurde aannemer? Lees hoe u het probleem snel kunt oplossen, zodat u uw renovatiewerkzaamheden weer op de rails kunt krijgen.

Tip

Veelvoorkomende geschillen met aannemers

Hoewel een huisverbeteringsproject opwindend is, is het ook rijp voor geschillen, die kunnen optreden over veel verschillende aspecten van een renovatie. Beginnen met een duidelijk, gedetailleerd contract kan het risico op conflicten verkleinen, maar het voorkomt niet altijd elke onenigheid. Enkele veelvoorkomende twistpunten zijn:

• De tijdlijn van het bouwproject, inclusief de startdatum, voltooiingsdatum of mijlpalen tijdens het project
  
• Betalingen, inclusief het bedrag en wanneer de huiseigenaar de betalingen doet - van aanbetalingen tot de laatste betaling
  
• Wijzigingen in het oorspronkelijke plan
  
• Kwaliteit van het werk
  
• Fouten van de aannemer, zoals ongepaste centrale luchtmeting of verkeerde bedrading
  
• Wie koopt of betaalt de materialen?
  
• Een aannemer die het werk onvoltooid achterlaat

Bekijk uw contract

Het hebben van een schriftelijk contract voordat het werk begint, is essentieel om zowel uzelf als de aannemer te beschermen - en om de meest voorkomende geschillen te voorkomen. Bouwcontracten beschrijven alle details en voorwaarden die u en de aannemer moeten volgen. Een contract kan bijvoorbeeld specificeren dat uw keuken aannemer zal het werk in acht weken afronden. Door het contract regelmatig te herzien, kunt u bepalen of er sprake is van een contractbreuk.

Uw contract bevat ook belangrijke informatie die u als bewijs kunt gebruiken om uw standpunt te ondersteunen als u overweegt juridische stappen te ondernemen tegen de contractant. Dit omvat de werktijdlijn, het kosten- en betalingsschema, de omvang van het werk en de diensten die door de aannemer worden geleverd. U kunt naar het contract verwijzen om aan te tonen dat de aannemer bijvoorbeeld niet op tijd met het project is begonnen of klaar is.

Opties voor buitengerechtelijke oplossing

Mocht er zich een probleem voordoen in uw renovatieproject, dan kunt u het geschil altijd het beste buiten de rechtbank houden. Dit bespaart u niet alleen geld omdat u vaak geen advocaat nodig heeft en u geen gerechtskosten heeft, maar het is ook sneller omdat u misschien moet wachten op uw dag in de rechtszaal. Deze oplossingsopties zijn ook minder gestructureerd dan naar de rechtbank gaan, wat uw zenuwen kan verlichten als u niet gewend bent aan juridische strijd.

Wilt u een probleem oplossen met een aannemer? Dit is wat u eerst moet proberen.

1. Rechtstreeks onderhandelen met de aannemer

Het geschil rechtstreeks met de aannemer oplossen is meestal de gemakkelijkste (en goedkoopste) methode. U hoeft geen advocaten in te schakelen of gerechtskosten te betalen. De oplossing kan vaak snel gebeuren als beide partijen bereid zijn te onderhandelen. Als de aannemer bijvoorbeeld achterloopt op de beloofde tijdlijn, overweeg dan om opnieuw over de tijdlijn te onderhandelen, zodat de aannemer weer op het goede spoor kan komen.

Door vastberaden en recht door zee te zijn, maar toch vriendelijk, heeft u de beste kans om zaken rechtstreeks met de aannemer op te lossen. Wees duidelijk over wat u betwist en hoe u wilt dat zij het probleem oplossen.

2. Probeer een licentiebureau voor aannemers

Neem contact op met het licentiebureau voor aannemers voor uw staat om te zien of het resolutieprogramma's biedt. Er zou ook een stads- of provinciebureau kunnen zijn voor licentieverlening aan aannemers of belangenbehartiging van de consument die ook op een nog meer gelokaliseerd niveau kan helpen. Sommige licentiebureaus bieden bemiddeling aan en zullen contact opnemen met de contractant om het bemiddelingsproces op te zetten, of het kan een intern oplossingsproces hebben dat u en de aannemer kan helpen om tot een oplossing te komen overeenkomst.

U kunt ook een klacht indienen bij de vergunningverlenende instantie als de aannemer de bouw niet volgt codes, een bedreiging vormt voor uw veiligheid of anderszins niet voldoet aan de licentievereisten en voorschriften. De aannemer kan boetes krijgen, uit de organisatie worden gezet of tijdelijk of permanent zijn vergunning verliezen als blijkt dat uw beschuldigingen waar zijn.

3. Ga via bemiddeling

Als u een muur raakt terwijl u rechtstreeks onderhandelt met de aannemer voor woningrenovatie en niet tot overeenstemming kan komen, kan een bemiddelaar beide partijen helpen een compromis te vinden. De bemiddelaar is een neutrale derde partij waarover zowel de huiseigenaar als de aannemer overeenstemming moeten bereiken. Die kijkt naar de situatie en helpt de partijen een middenweg te vinden om het probleem op te lossen.

U deelt de kosten van bemiddeling met de aannemer, die varieert, maar is vaak een paar honderd dollar. Hoewel u een advocaat kunt hebben, wordt mediation vaak gedaan zonder advocaten, wat u geld bespaart. Het inhuren van een advocaat is duurder, en advocaten staan ​​erom bekend dat ze willen 'winnen', ook al helpt mediation niet hebben noodzakelijkerwijs winnaars of verliezers, dus het kan moeilijker zijn om het eens te worden over een oplossing als advocaten dat zijn betrokken.

Het is belangrijk op te merken dat mediation geen bindende oplossingsmethode is. Dat betekent dat hoewel de bemiddelaar een volkomen redelijke oplossing kan bieden, u niet verplicht bent deze te volgen en de aannemer ook niet. Mogelijk moet u bemiddeling ondergaan voordat u een rechtszaak kunt aanspannen, hetzij vanwege staats- of contractvereisten.

4. Bindende arbitrage gebruiken

Bindende arbitrage is vergelijkbaar met mediation in die zin dat een arbiter naar de huiseigenaar en aannemer luistert voordat hij tot een oplossing komt. Het belangrijkste verschil is dat de beslissing bindend is, wat betekent dat beide partijen de resolutie moeten volgen. U kunt niet in beroep gaan tegen de beslissing, dus wees voorbereid op teleurstelling als het niet naar uw zin is.

Tijdens arbitrage presenteren de partijen bewijsmateriaal, vergelijkbaar met een proces. Terwijl mediation probeert een neutrale grond te vinden, kan arbitrage de ene partij bevoordelen boven de andere. Arbitrage kost meestal meer dan mediation en kan soms in de buurt komen van de kosten van een gang naar de rechter als het een ingewikkelde situatie is. U kunt arbitrage zonder advocaat ondergaan, maar het kan handig zijn om er een te hebben, aangezien de beslissing bindend is.

Oplossingsopties voor rechtbanken

Als u buiten de rechtbank geen oplossing kunt vinden, kunt u juridische stappen ondernemen en de aannemer voor de rechter slepen. De twee opties zijn de rechtbank voor geringe vorderingen en de burgerlijke rechtbank. Welke optie u kiest, hangt af van het bedrag dat u zoekt. Beslissingen van de rechtbank zijn bindend, maar u kunt ertegen in beroep gaan.

1. Dossier bij de rechtbank voor geringe vorderingen

Een rechtbank voor geringe vorderingen is een gebruikelijke optie als u op zoek bent naar een klein bedrag. Er is een bovengrens voor hoeveel u kunt vragen, meestal tussen $ 3.000 en $ 5.000. Als je bijvoorbeeld badkamer aannemer uw nieuwe gootsteen van $ 500 kraakt terwijl u deze installeert, kunt u deze naar de rechtbank voor kleine vorderingen brengen.

Een rechtbank voor geringe vorderingen is een goedkope optie als uw zaak in aanmerking komt. De indieningskosten bedragen meestal ongeveer $ 50. De meeste mensen vertegenwoordigen zichzelf in een rechtbank voor geringe vorderingen in plaats van een advocaat in te schakelen, wat ook geld bespaart.

U kunt meestal online informatie vinden over het indienen van informatie voor de rechtbank voor geringe vorderingen die bevoegd is voor uw gebied. Het papierwerk is meestal eenvoudig genoeg om zelf in te vullen, maar een advocaat kan u helpen als u hulp wilt. Een rechtbank voor geringe vorderingen is meestal een snelle manier om het probleem op te lossen.

2. Ga naar de burgerlijke rechtbank

Als uw rechtszaak het bedrag in dollars voor de rechtbank voor kleine vorderingen in uw land overschrijdt, kunt u een rechtszaak aanspannen bij de burgerlijke rechtbank. Als u bijvoorbeeld probeert de kosten van een $ 30.000,- keuken verbouwen, moet u naar de burgerlijke rechtbank gaan omdat het bedrag het maximum van de rechtbank voor geringe vorderingen overschrijdt. Dit is de duurste optie. Indieningskosten zijn vaak veel hoger, meestal variërend van $ 250 tot $ 800.

Een andere factor die de kosten verhoogt, is dat u een advocaat wilt inhuren. Advocaten werken mogelijk op basis van onvoorziene omstandigheden, waarbij ze een percentage van uw beloning ontvangen als u de zaak wint. Ze kunnen ook op uurbasis werken, wat sterk varieert, maar kan variëren van $ 200 tot $ 500 per uur. En houd er rekening mee dat een ingewikkelde of slepende zaak kan resulteren in zeer hoge advocaatkosten als u per uur betaalt.

Omgaan met het retentierecht van een monteur

In de ultieme vorm van geschillen tussen aannemer en huiseigenaar kunnen aannemers en onderaannemers een zogenaamd retentierecht van een monteur indienen voor niet-betaling van diensten of goederen. Als u uw betaling achterhoudt, kunnen ze het pandrecht van een monteur op uw huis slaan, wat in wezen een claim op het onroerend goed is.

Hoewel u kunt bepalen of de hoofdaannemer al dan niet wordt betaald, is het niet alleen de hoofdaannemer die het retentierecht van de monteur kan indienen. Als een onderaannemer niet wordt betaald, kan hij ook een pandrecht indienen. Een elektricien die bijvoorbeeld een deel van een keukenrenovatie voltooit, kan een retentierecht van een monteur indienen als de algemene aannemer ze niet betaalt.

Het pandrecht van een monteur blijft bij het huis, wat betekent dat u dat waarschijnlijk niet kunt het huis verkopen of herfinancieren totdat u het pandrecht oplost. Als u probeert te herfinancieren, zal uw geldschieter het retentierecht vinden en uw aanvraag weigeren.

De contractant die geen betaling ontvangt, moet het pandrecht binnen een bepaald tijdsbestek indienen. Het kan per staat verschillen, maar het is meestal 20 tot 30 dagen nadat het werk is voltooid. Het onderpandbedrag is meestal beperkt tot de kosten van diensten, arbeid en materialen die worden gebruikt om het onroerend goed te verbeteren. Dat betekent dat het retentierecht geen juridische kosten, emotionele stress, punitieve schadevergoeding of soortgelijke kosten kan omvatten.

Hoe pandrechten worden ingediend

Het specifieke indieningsproces verschilt per staat, maar elke aannemer of onderaannemer die niet is betaald, kan het retentierecht van de monteur indienen. Over het algemeen moet de aannemer de huiseigenaar op de hoogte stellen van het verschuldigde bedrag voordat hij het pandrecht indient. Het wordt meestal ingediend in de provincie waar het onroerend goed zich bevindt. De contractant moet ondersteunende documenten overleggen om het recht om het pandrecht in te dienen aan te tonen. U krijgt het pandrecht persoonlijk of per post, afhankelijk van de staatsvoorschriften.

Liens van monteur vermijden en oplossen

U kunt voorkomen dat een retentierecht van een monteur op uw huis wordt geplaatst door pandvrijstellingen te krijgen van aannemers en onderaannemers. Een pandrechtvrijstelling is een document dat verhindert dat de aannemer of onderaannemer een retentierecht van een monteur indient. Voorwaardelijke ontheffingen van pandrecht kunnen worden afgegeven voordat u een betaling doet en afstand doen van het recht om het pandrecht in te dienen op voorwaarde dat u betaalt en het geld van de bank wordt gewist. U kunt ook ontheffingen van pandrechten aanvragen bij aannemers, onderaannemers en materiaalleveranciers terwijl u uw betalingen verricht. Vraag uw algemene aannemer om pandvrijstellingen in het contract op te nemen om uzelf te beschermen.

Zelfs als u uw hoofdaannemer betaalt, kan een onderaannemer of materiaalleverancier een retentierecht van een monteur indienen. Dit kan gebeuren als de aannemer uw geld aanneemt, maar de onderaannemers niet betaalt. Om dit te voorkomen, kunt u gezamenlijke cheques uitschrijven aan de hoofdaannemer en onderaannemers, waardoor beide partijen de cheques moeten ondertekenen. Over het algemeen kan het op tijd betalen van uw aannemer ook een pandrecht voorkomen, omdat uw aannemer het geld heeft om de onderaannemers te betalen. Houd een bestandsmap van alle documenten, kopieën van betalingen en andere gegevens voor het geval er een geschil ontstaat over uw betalingen.

Zodra een pandrecht is geplaatst, kunt u het laten verwijderen door het bedrag te betalen dat u nog verschuldigd bent als u een openstaand saldo heeft. U kunt misschien voor een lager bedrag met de aannemer onderhandelen als u denkt dat u het geld niet verschuldigd bent. In sommige staten kunt u de retentierechtvordering betwisten wanneer deze is ingediend. Volg het proces en respecteer deadlines voor dit geschilproces. U kunt er ook voor kiezen om het retentierecht voor de rechtbank aan te vechten.