Hoeveel kost funderingsherstel?

Huiseigenaren kunnen sommige problemen negeren die zich voordoen bij ouder wordende huizen, maar funderingsproblemen horen daar niet bij. Elk huis heeft een stabiele fundering nodig en wanneer er zich funderingsproblemen voordoen, bedreigen deze andere delen van de constructie, inclusief de vloeren, muren, plafonds en mogelijk zelfs het dak.

Een falende fundering heeft een negatief effect op de verkoopwaarde van een woning, dus het repareren ervan is altijd een goede financiële investering. Afgezien daarvan helpt het in goede staat houden van uw fundering om het hele huis veilig, stabiel en stabiel te houden. en leefbaar en zorgt ervoor dat het niet op de grond zal afbrokkelen tijdens een zware regenbui of over een klif valt tijdens een windstorm.

Funderingsherstel nodig voor uw woning? Dit is wat u kunt verwachten te besteden - en tips over hoe u voor de baan kunt inhuren.

Tip

Tekenen van schade aan de fundering

Scheuren in funderingsmuren zijn het meest voor de hand liggende teken van funderingsschade, en tenzij deze funderingsscheuren zich horizontaal verspreiden, zijn ze vaak niet ernstig. Een groot deel van de fundering van een huis is echter verborgen en de tekenen van schade zijn minder duidelijk. Ze bevatten:

• ​Scheuren in huismuren en plafonds, vooral degenen die diagonaal over het oppervlak lopen. Verticale en horizontale scheuren kunnen duiden op iets minder ernstigs, zoals uitzetting van de omlijsting of falen van de gipsplaatnaden.
  
• ​Hellende vloeren, die meestal wijzen op aantasting van een deel van de fundering of bodemzetting, wat kan worden veroorzaakt door slechte drainage en erosie.
  
• ​Klevende deuren en ramen. Wanneer de fundering is gezakt, kunnen raam- en deurkozijnen scheef gaan staan.
  
• ​Kasten scheiden van de muren.​
• ​Overmatig vocht in de kelder en begane grond.Dit wordt vaak veroorzaakt door een funderingslek en kan leiden tot verslechtering van het frame en schimmelproblemen.
  
• ​Dak lekt.Wanneer de fundering doorzakt, wordt de dakconstructie belast en kan deze verschuiven.

Hoe elk type fundering kan falen

Een fundering is zo goed als de grond waarop hij staat, en veel funderingsproblemen worden veroorzaakt door erosie, slechte drainage en verschuivende grond. Daarnaast kunnen structurele onderdelen van de fundering worden aangetast door vocht, dat houten palen en balken kan doen rotten of kromtrekken kan veroorzaken. Afhankelijk van het type fundering dat uw huis ondersteunt, kunnen er verschillende funderingsproblemen optreden:

• ​Betonnen plaat:Wanneer de grond verschuift of boomwortels groeien onder a betonnen plaat, het kan deinen, knikken en breken. Voordat dingen op dit punt komen, is de schade vaak merkbaar als scheuren over de plaat, en als de vloer betegeld is, kunnen de tegels verschuiven en kan de voeg barsten. Beton is poreus, dus als het grondwater hoog is, kan hydrostatische druk water door de poriën dwingen en ook deining, barsten en verschuiven veroorzaken.
• ​Betonblok, baksteen en betonnen fundering:Wanneer de bodem verschuift vanwege erosie of ongunstige bodemgesteldheid. Er kunnen scheuren ontstaan ​​op funderingsvoeten of muren, en wanneer scheuren zich diagonaal of horizontaal langs de fundering verspreiden muren of ze volgen de mortellijnen in een stappenpatroon, ze duiden op een serieus probleem dat moet worden aangepakt direct.
• ​kelder fundering:Keldermuren ervaren een breder scala aan problemen dan de meeste andere funderingen en zijn kwetsbaar voor zowel bodemverschuiving als hydrostatische druk van grondwater. Zowel funderingsscheuren als gebogen muren zijn symptomen die ernstigere problemen kunnen veroorzaken als ze niet snel worden aangepakt.
• ​Pier-en-balk fundering:Een woning gelegen op een pijler-en-balk fundering kan al dan niet een perimetervoet hebben, en hoe dan ook, er zijn verschillende mogelijkheden voor funderingsschade. Een daarvan is dat een of meerdere pijlers wegzakken door instabiliteit van de bodem, een andere is dat er onvoldoende ventilatie in de kruipruimte is creëert vochtige omstandigheden die een of meer houten constructiedelen rotten, en een derde is dat ongedierte, zoals termieten en timmermansmieren, vallen het hout aan. Pier-and-beam-funderingen moeten vaak worden gestabiliseerd, vooral in aardbevingsland, omdat ze anders zijdelingse beweging van de constructie mogelijk maken.

De kosten van het oplossen van funderingsproblemen

De eenvoudigste funderingsreparatie, namelijk het dichten van niet-bedreigende scheuren in betonnen en gemetselde muren, is iets dat een huiseigenaar zelf kan doen, maar pas nadat de fundering is gelegd. geïnspecteerd door een funderingsherstelbedrijf of een bouwkundig ingenieur die de verzekering geeft dat de scheuren geen structurele bedreiging vormen (wat vaak het geval is als ze 1/8 inch of minder zijn in de breedte). De reparatie omvat het injecteren van epoxy of polyurethaan in de scheuren, en als een professionele aannemer het doet - het gebruikelijke tarief van $ 200 per uur in rekening brengen - de reparatie kan $ 500 tot $ 1.000 kosten, dus huiseigenaren kunnen veel geld besparen door het zelf te doen.

Er zijn maar weinig andere methoden voor funderingsreparatie die doe-het-zelfvriendelijk zijn en de kosten kunnen sterk variëren, afhankelijk van de omvang van het werk. Huiseigenaren moeten er rekening mee houden dat bij reparaties met lekken vaak graafwerkzaamheden nodig zijn waterdichte barrière om vocht af te sluiten en de afvoer te verbeteren. Opgraven verscheurt meestal het landschap rond het huis, dus aanpassingen aan het landschap zijn nodig.

Soorten professionele funderingsreparaties

Huis nivelleren en fundering opkrikken

Slabjacking, of mudjacking, omvat het boren van gaten in een verzonken deel van een betonnen plaat om een ​​​​ voegmortelmengsel, dat de fundering weer op niveau brengt terwijl het de spouw onder de plaat vult en verhardt. Dit kan tussen de $ 500 en $ 1.300 kosten, afhankelijk van de omvang van de schade. Het is niet de juiste oplossing voor elk probleem met de fundering van platen en zal niet effectief zijn als de grond is verschoven of drassig is of als het huis structurele schade heeft opgelopen. Een erkende funderingsaannemer of bouwkundig ingenieur kan zien of het een effectieve strategie is.

Kelder en perimeter onderbouwing

Deze reparatiemethode, ook bekend als pieren, omvat uitgraven, tijdelijk de fundering op vijzels optillen en installeren hydraulische pijlers. Het kost $ 1.000 tot $ 3.000 per pier, het is een permanente oplossing voor een zinkende fundering die het huis waterpas houdt, zelfs als de grond eronder blijft verschuiven.

Een type onderbouw kan ook worden gebruikt om de omtrekbalken van een pijler-en-balkfundering die is gezonken of verschoven, vaak als gevolg van uitgestrekte kleigrond die uitzet en krimpt bij verandering het weer. Wanneer deze reparatie nodig is, moeten vaak ook palen onder het huis worden vervangen, wat de arbeids- en materiaalkosten verhoogt.

Stabilisatie voor een fundering

Als een fundering begint te bezinken, kan deze worden gestabiliseerd met stalen of koolstofvezelpalen die worden aangedreven in de grond om te voorkomen dat de structuur van het gebouw, met name de muren, verder in stand blijft schade. Deze palen, ook wel spiraalvormige pieren genoemd, hebben vijzelvormige punten en worden in principe in de grond rond de omtrek van de fundering geschroefd. Zodra de pijlers zijn ingebed in een stabiele ondergrond, worden ze met stalen platen aan de omtrek van de fundering bevestigd. Dit proces vereist meestal dat meerdere pijlers langs de verzwakte kant van de constructie worden geplaatst. De installatiekosten zijn afhankelijk van hoe diep de pier moet worden gereden en worden vaak per voet geciteerd, waarbij $ 15 tot $ 30 per voet typisch is, en de kosten per pier tussen $ 300 en $ 600.

Het achteraf aanbrengen van aardbevingen is een ander type funderingsstabilisatie dat wordt aanbevolen voor woningen in aardbeving zones. Het omvat het verankeren van de dorpelplaten aan de fundering met zware bouten en het versterken van de kreupele wanden - dat zijn de kniehoge funderingsmuren die de dorpelplaten verbinden met de funderingsvoet - met heavy-duty multiplex. Voor funderingen met pieren en liggers kan zware staalband nodig zijn om zijdelingse beweging te voorkomen. De kosten kunnen variëren van $ 3.000 tot $ 7.000 voor dit type stabilisatie.

Funderingsafdichting en waterdichting

Om een ​​huisfundering goed waterdicht te maken, moeten werknemers meestal rond de omtrek graven om de funderingsmuren bloot te leggen, die vervolgens worden bedekt met een waterdichte barrière. In sommige gevallen moet een nieuw perimeterdrainagesysteem worden geïnstalleerd om het water weg te leiden van de fundering. De kosten voor dit soort werk kunnen variëren van $ 2.000 tot $ 7.000, exclusief eventuele latere landschapswerkzaamheden die nodig kunnen zijn.

Aanvullende factoren die van invloed zijn op de reparatiekosten van de fundering

De meeste funderingswerkzaamheden, met uitzondering van kleine, niet-bedreigende herstelwerkzaamheden aan funderingsscheuren, vereisen een bouwvergunningen de kosten moeten worden opgeteld bij de totale kosten van funderingsherstel. Deze vergoeding ligt meestal tussen $ 100 en $ 200, maar als u op zoek bent naar uitgebreide reparaties, moet u waarschijnlijk een bouwkundig ingenieur inhuren om een ​​rapport te maken dat bij de vergunningaanvraag moet worden gevoegd. Dat kan een extra $ 300 tot $ 1.500 kosten, afhankelijk van de grootte van het huis en de omvang van de schade. Een funderingsinspectie uitgevoerd door een bouwkundig ingenieur die een neutrale partij is zonder belang bij de uitkomst is een goede manier om uw reparatiemogelijkheden te onderzoeken, zelfs voor relatief kleine funderingsproblemen en is een goede investering.

Mogelijk heeft u ook een bodemrapport nodig. Hoewel dit meestal alleen tijdens nieuwbouw wordt gedaan, kan het nodig zijn om de grond opnieuw te evalueren kenmerken in gevallen van extreme zetting van de fundering, en de bouwautoriteiten kunnen dit eerder eisen het afgeven van een vergunning. Een geotechnisch ingenieur stelt meestal het bodemrapport op en rekent tussen $ 500 en $ 3.000 voor deze service.

De noodzaak om rond obstakels in de grond te werken, extraheren boomwortels, en ander onvoorzien werk doen, kan ook de kosten van het repareren van funderingsproblemen verhogen. Soms, rioolbuizen moeten worden omgeleid, en dat is meestal niet de taak van een aannemer voor funderingsherstel. Je zult iemand moeten betalen - waarschijnlijk een loodgieter of een rioolaannemer - om het te doen. Vergeet niet dat u mogelijk ook een groenaannemer nodig heeft om het terrein op te knappen nadat al het funderingswerk is voltooid.

Tips voor het inhuren van een erkende aannemer

Funderingsaannemers moeten in de meeste staten een algemene aannemersvergunning hebben, en als de staat geen vergunning vereist, doen lokale bouwautoriteiten dat meestal wel. Sommige onderaannemers die nodig zijn voor speciale taken, zoals staalwerk of heien, vereisen mogelijk: licenties van specialisten, maar het is meestal de verantwoordelijkheid van de aannemer die toezicht houdt op het project om verifieer deze. Als huiseigenaar is het uw verantwoordelijkheid om de licentie van de hoofdaannemer te verifiëren, dus vergeet niet om het licentienummer te vragen en dit te verifiëren via het staatscontactenbord.

Naast het verlenen van licenties, wilt u er zeker van zijn dat de aannemer die u inhuurt: gebonden en verzekerd ook. Bonding beschermt u in het geval dat het werk verkeerd wordt uitgevoerd of niet wordt voltooid, en een verzekering beschermt u tegen latere schade of letsel als gevolg van problemen met vakmanschap. De meeste aannemers moeten ook een arbeidsongevallenverzekering hebben om de aannemer te beschermen en de huiseigenaar van aansprakelijkheid in geval van letsel opgelopen door werknemers op het werk, dus vergeet niet om vragen.