Wanneer heb je eigenlijk een bouwvergunning nodig voor een verbouwing?

Er is maar één manier om zeker te weten of je een bouwvergunning voor uw huisreparatie- of verbeteringsproject: Bel het bouwinspectiekantoor van uw gemeente, beschrijf het project dat u in gedachten heeft en vraag of er een vergunning nodig is. De vergunningsvereisten kunnen enorm variëren van staat tot staat en zelfs van gemeenschap tot gemeenschap binnen hetzelfde staat, dus er is geen vervanging voor het contact opnemen met het inspectiekantoor voor informatie die specifiek is voor uw gemeenschap.

Sommige gemeenschappen zijn erg toegeeflijk in wat ze een huiseigenaar toestaan ​​te doen zonder een bouwvergunning, terwijl anderen veel voorzichtiger zijn en vergunningen nodig hebben voor alles behalve de meest elementaire reparaties en vervangingen. Alle vergunningen voor bouw-, landschaps- en mechanische projecten vinden plaats op lokaal niveau, hoewel de officiële vereisten vaak worden ontleend aan een soort nationale modelcode, zoals de

Weet u niet zeker of voor uw aanstaande huisproject of renovatie een vergunning vereist is? Dit is wat u moet weten.

Tip

Wat is een bouwvergunning?

De term "bouwvergunning" verwijst naar de officiële toestemming die door de ambtenaren van een gemeenschap wordt verleend aan een aannemer of huiseigenaar die een bouw- of verbouwingsproject wil voltooien. Vergunningen zijn alleen nodig voor werkzaamheden die vallen onder de officiële codes van de gemeenschap, niet voor routinematig onderhoud of reparatiewerkzaamheden. Met andere woorden, u moet een vergunning aanvragen als u: nieuw sanitair installeren voor een nieuwe of vernieuwde badkamer maar niet als u alleen de kraan of het toilet in een bestaande badkamer vervangt.

In werkelijkheid zijn er verschillende codes die een rol spelen, en het is mogelijk dat de benodigde vergunningen door verschillende overheidsinstanties worden afgegeven. Uw gemeenschap kan een algemene bouwcode, een sanitaircode, een bedradingscode en een HVAC-code afdwingen, evenals een basisbestemmingscode. Voor een groot project, zoals het toevoegen van een kamer, zijn mogelijk meerdere vergunningen nodig: een bestemmingsplan, een bouwvergunning, een bedradingsvergunning en een sanitairvergunning.

Bestemmingsverordeningen bepalen hoe een eigendom kan worden gebruikt, en goedkeuring van het bestemmingsplan is vereist wanneer uw project de basisvoetafdruk van een huis verandert of wanneer u de manier verandert waarop het huis of de tuin wordt gebruikt. Zo is vaak een bestemmingsplan vereist bij het bouwen van bepaalde schuttingen of een garage of grote schuur of bij het toevoegen van een inbouwzwembad aan uw eigendom. In sommige gemeenschappen kan naast bouwvergunningen of mechanische vergunningen ook een bestemmingsplan vereist zijn nodig, maar in andere gebieden worden de bestemmings- en bouwvergunningen gelijktijdig verleend op basis van één aanvraag.

Om te bepalen welk type vergunning nodig is, welke code van toepassing is en waar deze moet worden aangevraagd, is een eenvoudige online zoeken met een zoekterm als "bouwvergunningen voor [plaatsnaam]" leidt u naar uw bestemming gaan.

Waarom vergunningen nodig zijn?

Het vergunningsproces bestaat, zodat gemeenschapsfunctionarissen ervoor kunnen zorgen dat woningbouw en mechanisch werk worden gedaan op een manier die veilig is voor u en voor eventuele toekomstige bewoners van uw huis. Vergunningen worden vrijwel altijd afgegeven met de eis dat het werk gekeurd moet worden door een gekwalificeerd persoon in dienst van de vergunningverlenende instantie. Verschillende inspecteurs met kennis van verschillende bouwelementen worden door de gemeente om het werk aan een huis of landschap te beoordelen en af ​​te melden om te controleren of het werk klaar is coderen.

Wie de vergunning aanvraagt, huiseigenaar of aannemer, is doorgaans verantwoordelijk voor het bellen naar de stad inspectiebureau en het regelen van een inspectie in het juiste stadium van het bouwproces. Het is niet ongebruikelijk dat bij sommige projecten twee inspecties nodig zijn: één in de ruwbouwfase (bij de bedrading). kabels en afvoerleidingen zijn bijvoorbeeld geïnstalleerd) en een laatste inspectie wanneer alle armaturen zijn geïnstalleerd.

Doe-het-zelvers en het vergunningsproces

Bouwvergunningen worden meestal beveiligd door de algemene aannemer die met onderaannemers werkt, of individuele aannemers (zoals loodgieters, elektriciens of dekbouwers) kunnen vergunningen verkrijgen voor kleine projecten. Wanneer een huiseigenaar is dienen als hun eigen algemene aannemer en het inhuren van werknemers per uur om het werk te voltooien, is het vaak de huiseigenaar die de vergunningen intrekt. Eventuele huiseigenaren die de werkzaamheden zelf uitvoeren, zijn uiteraard verantwoordelijk voor het verkrijgen van de benodigde vergunningen en het regelen van de juiste inspecties.

Terwijl vergunningen voor ervaren aannemers die een trackrecord hebben met de stadsinspectiekantoor, kan het aanvraagproces veel gedetailleerder zijn wanneer een doe-het-zelf-huiseigenaar een aanvraag indient vergunning. Als doe-het-zelver kun je verwachten dat het kantoor vragen stelt en misschien je schriftelijke plannen voor het project vraagt. Bij zeer technische projecten, zoals het bekabelen van elektrische circuits, kan de vergunningverlenende instantie zelfs vereisen dat u uw competentie aantoont door een korte test af te leggen of technische vragen te beantwoorden vragen. Dergelijke screenings zijn niet erg moeilijk, en de meeste huiseigenaren met een bescheiden ervaring en begrip hebben geen probleem om ze te passeren.

Voor eenvoudige projecten kan het vergunningsproces slechts een enkel bezoek aan een gemeentelijk kantoor vereisen, maar bij meer gecompliceerde projecten voor woningverbetering kan het proces verschillende stappen omvatten:

1. Een vergunningaanvraag invullen.
   
2. Maak een plattegrond voor het project, eventueel met de hulp van een architect.
   
3. Maak een afspraak om uw plannen te laten beoordelen en goedkeuren. Soms kan dit ter plaatse op het inspectiekantoor gebeuren, of het kan enkele dagen of zelfs weken duren om uw plan te beoordelen en goed te keuren.
   
4. Betaal voor de vergunning.
   
5. Doe het werk en plan vervolgens een inspectie. Sommige projecten vereisen mogelijk meerdere inspecties in verschillende fasen van voltooiing.
   
6. Verkrijg de definitieve goedkeuring van het vergunningsbureau, waardoor de vergunning wordt gesloten. Het is meestal de verantwoordelijkheid van de huiseigenaar of aannemer om het kantoor te bellen en het sluitingsproces te starten; goedkeuring van de inspecteur sluit de vergunning niet automatisch af.

Je kunt ervan uitgaan dat de inspectie wat gedetailleerder zal zijn wanneer de inspecteur het werk van een amateur beoordeelt. Sommige inspecteurs lopen nauwelijks door een project dat is uitgevoerd door een aannemer die ze goed kennen, maar ze kijken best zorgvuldig naar doe-het-zelf-werk. Dit is precies zoals het hoort, want het doel is om ervoor te zorgen dat het werk veilig is. Behandel de inspecteur als een bron van waardevolle hulp, niet als een obstakel of vijand.

Projecten waarvoor meestal vergunningen nodig zijn

Een algemene vuistregel is dat bouwvergunningen nodig zijn voor elk project dat het gebruik van uw huis of een van de mechanische systemen ervan verandert. Voor elk project dat de voetafdruk van uw huis verandert of het elektrische, sanitaire of HVAC-systeem verandert, is een vergunning vereist, net als veel landschapsprojecten. Sommige projecten waarvoor meestal vergunningen nodig zijn, zijn onder meer:

• Ramen of deuren die nieuwe openingen nodig hebben
• Waterverwarmer vervangen (ontluchting wordt zorgvuldig onderzocht)
• Hekken boven een bepaalde hoogte (meestal 6 of 7 voet)
• Een aangebouwd terras of veranda toevoegen
• Dakbedekking of gevelbeplating vervangen
• Een ondergronds irrigatiesysteem toevoegen
• Toevoegen, verplaatsen of verlengen van elektrische circuits, sanitaire leidingen of gasleidingen
• Toevoegen of wijzigen van HVAC-kanalen
• Belangrijk keuken of badkamer verbouwing met wijzigingen in lay-out, sanitair of bedrading
• Wijzigingen of toevoegingen aanbrengen aan dragende muren, dekken, balkons en veranda's
• Een nieuwe bouwen oprit, terras of trottoir
• Een tuinhuisje of tuinhuisje bouwen met een permanente fundering
• Sloop van een bestaand gebouw of landschapselement (garage, grote schuur, zwembad)
• Een hoog bouwen (meer dan 4 voet) keermuur of vrijstaand tuinmuur met een basis
• In de grond een zwembad bouwen
• Een oven, airconditioning of warmtepomp vervangen of verplaatsen
• Ruimtegebruik aanpassen (bijvoorbeeld garage ombouwen tot slaapkamer)
• Verwijderen of wijzigen dragende muren
• Aanbouw van een kamer

Projecten waarvoor meestal geen vergunning nodig is

Voor projecten waarbij bestaande armaturen of constructies eenvoudig worden gerepareerd of vervangen, is meestal geen bouwvergunning vereist. Enkele voorbeelden zijn:

• Schilderen en behangen
• Vloer vervangen
• Werkbladen vervangen
• Bestaande sanitaire voorzieningen vervangen
• Raam- of deurvervangingen of inzetstukken
• Installeren laagspannings-landschapsverlichting
• Het uitvoeren van kleine elektrische werkzaamheden en vervangingen (verlichtingsarmaturen, stopcontacten, schakelaars, enz.)
• Kasten vervangen
• Tapijt leggen
• Bestaande apparaten vervangen
• Het installeren van raam-airconditioners
• Bestaande opritten of trottoirs opnieuw bestraten
• Een sprinklerinstallatie repareren
• Korte hekken bouwen (minder dan 6 of 7 voet)
• Het bouwen van een kleine, vrijstaande schuur of dek
• Het bouwen van korte (minder dan 1 meter hoog) keerwanden

Onthoud dat er geen vaste regel is voor welke projecten vergunningen nodig hebben. Uw gemeenschap kan veel strenger (of milder) zijn in haar vereisten.

Wie betaalt de vergunning?

Als u een aannemer hebt ingehuurd, zullen deze meestal de vergunning aanvragen en de kosten ervan opnemen in de offerte die ze u aanbieden. Dit is niet altijd het geval, maar als een aannemer verwacht dat u de vergunning aanvraagt ​​en de keuring regelt, moet u dit van tevoren aangeven.

Als je het werk als doe-het-zelver uitvoert, ben je verantwoordelijk voor het aanvragen van de benodigde vergunningen en het betalen van de kosten. Vergunningskosten worden soms berekend als een percentage van de totale geschatte bouwkosten van het project. Sommige gemeenschappen rekenen bijvoorbeeld een vast bedrag van 1 procent van de geschatte projectkosten.

De kosten van vergunningen kunnen sterk verschillen van gemeente tot gemeente. Nationale statistieken laten zien dat de gemiddelde vergunningskosten voor een groot project, zoals het verbouwen van een garage, variëren van $ 1.200 tot $ 1.500, terwijl de vergunningskosten voor het bouwen van een hek slechts $ 20 tot $ 60 kunnen bedragen. Over het algemeen zijn de vergunningskosten in kleine steden lager dan in grote steden.

Gevolgen voor het overslaan van de vergunning

Helaas komt het maar al te vaak voor dat huiseigenaren het vergunningsproces overslaan in een poging om geld te besparen en het gedoe van inspecties te vermijden. Dit is een heel slecht idee dat tot problemen kan leiden, variërend van duur ongemak tot een regelrechte tragedie.

Als het tijd is om uw huis te verkopen, als blijkt dat er verbeteringen aan het huis zijn uitgevoerd zonder de juiste vergunningen en inspecties, kan het het hele proces tot stilstand brengen omdat u gedwongen bent om het werk achteraf te laten inspecteren - en waarschijnlijk een flinke boete. Het is mogelijk dat u het werk zelfs moet uitscheuren en opnieuw moet doen om aan de codevereisten te voldoen.

Evenzo kunnen pogingen om uw huis te herfinancieren op een dood spoor lopen als uit de beoordeling van het onroerend goed blijkt dat er verbeteringen zijn aangebracht zonder de juiste vergunningen. Wanneer een kredietbeoordelaar die een herfinancieringsaanvraag verwerkt, bijvoorbeeld vierkante meters berekent die groter zijn dan de vermelde grootte van de vorige hypotheek, zijn stadsambtenaren vaak huiseigenaren betrappen die het wettelijke vergunningsproces hebben omzeild, of een nieuw dak dat niet is gekoppeld aan een bouwvergunning kan aanleiding geven tot onderzoek door de stadsinspecties kantoor.

Doe-het-zelf loodgieterswerk of bedradingswerk dat onjuist wordt uitgevoerd, kan leiden tot bijna totale vernietiging van een huis - een tragedie die kan worden vermeden door het simpele proces van het trekken van een vergunning en het hebben van het werk geïnspecteerd. Een ramp in huis, zoals een brand of een lek in een leidingwerk, die te wijten is aan werk dat is uitgevoerd zonder de juiste vergunningen en inspecties, kan ertoe leiden dat uw verzekeringsmaatschappij uw claim betwist.

Hoewel de bouwvergunning en het inspectieproces misschien een duur ongemak lijken, is de gevolgen van het omzeilen van het systeem kunnen oneindig veel onhandiger, duurder en vaak zijn gevaarlijk. Het verkrijgen van de vereiste vergunningen voor verbouwingswerkzaamheden is altijd het beste plan.