Hoeveel kost een garageconversie?

Als u op zoek bent naar extra woonruimte voor uw gezin of extra inkomsten uit een ADU (accessoire woning) of een Airbnb-verhuur, kan een garageverbouwing een voordelig alternatief zijn voor een thuis toevoeging, hoewel het financieel niet altijd zinvol is om het te doen. In dichtbevolkte stedelijke gebieden kan een privégarage bijvoorbeeld veel meer waard zijn dan een wooneenheid (garages kunnen in steden als Boston wel $ 400.000 waard zijn).

Dat is echter verre van de regel; op de meeste plaatsen is woonruimte waardevoller dan parkeerplaats, en door meer woonruimte aan uw huis toe te voegen, is een garageconversie een investering die de waarde van het onroerend goed zal verhogen.

Denkt u erover om een ​​garage om te bouwen? Hier is hoeveel het u gaat kosten - en wat er bij de bouw komt kijken.

Garageconversiekosten: wat u kunt verwachten

Wat is het rendement op investering?

Het rendement op investering voor een garageconversie is ongeveer 10 tot 20 procent van de waarde van het huis. Dus, is een investering in een garageconversie de moeite waard? Dat hangt van veel dingen af, waaronder:

• de staat van de bestaande garage
• de grootte van uw garage
• de reikwijdte van de conversie
• de materiaalkeuze
• lokale arbeidskosten

Als u alleen een aangebouwde garage wilt ombouwen tot een slaapkamer, kunt u dit misschien doen voor slechts $ 8.000 tot $ 15.000, ervan uitgaande dat de garage al in goede staat verkeert en je genoeg handige vaardigheden hebt om een ​​deel van de garage zelf te maken werk. De kosten om een ​​aannemer een volledige verbouwing te laten uitvoeren tot een wooneenheid compleet met keuken en badkamer - met name voor een vrijstaande garage - kan variëren van $ 25.000 tot $ 80.000, en in high-market gebieden zoals stedelijk Californië kan het oplopen tot $ 120.000 of meer als u hoogwaardige materialen.

Aangezien de gemiddelde ROI voor een garageconversie ongeveer 10 tot 20 procent van de waarde van het huis is, is het een goed idee voor huizen in de prijsklasse van een miljoen dollar, ongeacht het gebruik, maar niet noodzakelijkerwijs voor huizen die de helft waard zijn Dat. Het is waar dat geld niet altijd de eerste overweging is; huiseigenaren hebben misschien gewoon meer woonruimte nodig voor zichzelf of leden van hun uitgebreide familie. Tegenwoordig wordt woonruimte echter steeds schaarser, het feit dat een extra woning kan inkomsten genereren via kortetermijnhuurinkomsten of van een langetermijnhuurder is een krachtige motivator. Afgezien van toekomstige inkomsten, zijn de meeste huiseigenaren de grootste zorg van het project vooraf en hoe ze het meeste kunnen krijgen voor het minste geld.

Uitsplitsing garageombouwkosten

Om u te helpen bij de planning, vindt u hier een overzicht van de verschillende stadia van het conversieproces en de typische kosten van elk:

Vergunningen

Je hebt een nodig bouwvergunning voor een garageconversie (ervan uitgaande dat dit is toegestaan ​​in uw gemeenschap), en dit is niet iets dat u moet overslaan. Als u doorgaat met bouwen zonder vergunning, kunt u een rode kaart krijgen en het gebruik van het nieuwe onroerend goed verliezen of merken dat de waarde van uw huis is gedaald of dat uw huis onverkoopbaar is. Vastgoedkredietverstrekkers hebben de neiging om leningen aan niet-toegestane eigendommen af ​​te wijzen, vooral die welke in strijd zijn met lokale bestemmingsplannen. De kosten van de vergunning zijn afhankelijk van waar u woont en de reikwijdte van de conversie en liggen meestal tussen $ 600 en $ 1.500.

U moet een plattegrond maken om een ​​vergunning te krijgen, en als u elektrische en sanitaire voorzieningen toevoegt, wordt het ten zeerste aanbevolen om een ​​professional in te huren om dat te doen. als jij een hoofdaannemer inhuren voor het hele project zal de aannemer het plan uitvoeren als onderdeel van de klus, maar als je dat bent optreden als uw eigen aannemer, zou u een architect kunnen inhuren, die waarschijnlijk tussen $ 2.000 en $ 4.000 in rekening zal brengen.

Sloop

Een vaak over het hoofd gezien onderdeel van een garageconversie, sloop is een project op zich. U moet meestal:

• Verwijder alle gipsplaten zodat u de muren kunt isoleren
• Verwijder ongewenste deuren en ramen, inclusief de garagedeur, de deurrails en de deuropener
• Verwijder ingebouwde kasten, planken en werkbanken

Je hoeft de ruimte niet per se te verkleinen tot niets anders dan open noppenwanden, maar het helpt, vooral als je gaat nieuwe bedrading aanbrengen en sanitaire leidingen. Je kunt de sloop zelf doen, maar het is veiliger om getrainde professionals in te huren, die doorgaans tussen $ 2 en $ 7 per vierkante voet rekenen, of $ 720 tot $ 2.520 voor een garage van 3.600 vierkante voet.

Kozijnen, deuren en ramen

Zodra je de garage hebt gestript en klaar bent om te bouwen, moet je waarschijnlijk het volgende doen:

• Kader eventuele nieuwe scheidingswanden in die u wilt toevoegen voor een badkamer, privéslaapkamer of keukenruimte
• Kozijn in de opening van de garagedeur en installeer eventuele nieuwe deuren of ramen die u aan de kamer wilt toevoegen
• Installeer een toegangsdeur in de ruimte die werd ingenomen door de garagedeur
• Voeg nieuwe plafondbalken toe voor isolatie en gipsplaat (aangezien veel garages hoge plafonds hebben of geen plafond - alleen de onderkant van het dak - die lucht lekken)
• Voeg nieuwe deuren en ramen toe

Het inlijsten kan worden geschat op vierkante meters, waarbij de gemiddelde kosten voor arbeid en materialen tussen $ 7 en $ 16 per vierkante voet, of van $ 700 tot $ 1.600 voor elke 100 vierkante voet nieuwe muur en plafond gebied. Framematerialen - noppen en muurplaten - zijn niet erg duur en kosten tussen $ 100 en $ 200 per 10 vierkante voet, dus dit is waar u kunt veel tijd besparen door het werk zelf te doen, zolang u de bestaande structuur niet wijzigt op een manier die in strijd is met het bouwen codes. Als u het niet zeker weet, raadpleeg dan een aannemer voordat u iets doet.

Wat betreft de kosten van het toevoegen van deuren en ramen: elk raam kan $ 400 tot $ 2.000 kosten, afhankelijk van grootte, kwaliteit en materiaal, en een nieuwe buitendeur kost ongeveer $ 700 tot $ 2.000, afhankelijk van of het een conventioneel schommel-, veiligheids- of schuifterras is deur. Als u van plan bent standaard- of zakdeuren aan de binnenkant te installeren, moet u van plan zijn om voor elke deur $ 400 tot $ 1.500 uit te geven, exclusief installatie. U bespaart als u de installatie zelf kunt doen.

Loodgieterswerk en elektrische ruwbouw

Plan uitgebreid elektrisch en loodgieterswerk als u een ADU of oma-flat bouwt, want u moet het volgende doen:

• Upgrade elektrische circuits (en mogelijk een nieuw subpaneel en / of verbeterde nutsvoorziening)
• Voeg nieuwe water- en afvoerleidingen toe voor de badkamer en keuken
• Installeer een rioolleiding, wat betekent dat je misschien in de vloer moet breken om een ​​greppel te maken (en afhankelijk van waar je het riool aansluit, zul je waarschijnlijk ook buiten moeten graven)

Rekenen op een elektricien betalen van $ 3.000 tot $ 5.000 (afhankelijk van of je een nieuw subpaneel nodig hebt) en waarschijnlijk ongeveer hetzelfde bedrag voor de loodgieter. Mogelijk moet u ook iemand inhuren om graaf- en betonwerk te doen dat nodig is, en dat kost extra.

Tip

Gevelbekleding, Isolatie en Gipsplaten

Met de muren onbedekt en alle leidingen en draden op hun plaats, ben je bijna klaar om te isoleren, maar eerst moet je:

• Installeer gevelbeplating aan de buitenkant van de muur die u hebt omlijst om de opening van de garagedeur te bedekken
• Isoleer de hele structuur, indien nodig
• Hang en werk de gipsplaat af

De materialen voor gevelbeplating, inclusief huisfolie en gevelbeplating, mogen niet meer dan een paar honderd dollar kosten, en arbeid zou ongeveer hetzelfde moeten kosten. Een totaal van $ 500 is een redelijke schatting, maar het hangt af van welke gevelbekleding u kiest.

Isolatie zou je gemakkelijk zelf kunnen doen, en je hebt R13 tot R15 isolatiemateriaal nodig voor de muren, wat kost ongeveer $ 1 per vierkante voet, en R38 tot R60 voor het plafond (afhankelijk van het klimaat), wat ongeveer $ 2 per vierkante meter kost voet. Als je geen jeuk wilt krijgen door het werk zelf te doen, moet je ongeveer $ 300 tot $ 500 betalen voor arbeid.

Wat betreft het installeren van de gipsplaat, het werk omvat het ophangen, afplakken en het aanbrengen van drie lagen voegmassa (ook wel modder genoemd) plus elke gewenste muurtextuur. Materiaalkosten voor een muur van 8 x 10 voet zijn ongeveer $ 200, of ongeveer $ 2,50 per vierkante voet. Als u het niet zelf installeert, verwacht dan ongeveer $ 2,50 per vierkante voet te betalen voor professionele installatie - ongeveer $ 5 per vierkante voet in totaal.

Nieuwe vloeren

De meeste mensen kiezen voor de gemakkelijke uitweg door de betonnen garagevloer te bedekken met een laminaat of luxe vinyltegel (LVT) vloerbedekking, waarbij LVT de betere keuze is voor omstandigheden met veel vocht. Beide kosten $ 1 tot $ 5 per vierkante voet en zijn gemakkelijk zelf te maken omdat het "zwevende" vloeren zijn die niet op de betonnen garageplaat hoeven te worden gelijmd of genageld. Andere populaire opties voor zwevende vloeren zijn kurk, linoleum en gemanipuleerd hardhout.

Raam- en deurbekleding, plinten en verf

Vaak over het hoofd gezien in de planningsfase, veranderen de afwerking en verf uw garageconversieproject in een afgewerkte woonruimte. Afhankelijk van de grootte van de garage zullen de deur- en raamkozijnen en de plinten kosten tussen $ 830 en $ 1.250 als je het professioneel hebt geïnstalleerd en ongeveer de helft daarvan als je het doet jezelf. De nationale gemiddelde kosten voor verf een kamer is ongeveer $ 1.800, en je kunt een aanzienlijk deel daarvan besparen door je eigen schilderij te maken.

Verwarming en koeling

De meest economische manier om een ​​aangebouwde garage te verwarmen, is waarschijnlijk door verwarmingskanalen te installeren die aansluiten op het HVAC-systeem van het huis, en de kosten variëren met de configuratie van het systeem. Dit zou normaal gesproken een low-end kanaalinstallatie zijn die ongeveer $ 450 zou kosten en zou gebeuren tijdens de inbouwfase van elektriciteit en sanitair. A minisplit warmtepomp verwarming/koeling is een alternatief en een betere keuze voor een vrijstaande garage. Het apparaat kost $ 2.000 tot $ 4.000 geïnstalleerd, afhankelijk van het merk en de verwarmings- / koelcapaciteit.

Afwerking

Als je je garage ombouwt tot een slaapkamer, kantoor aan huis of bijkeuken, is je werk zo goed als gedaan, maar als je een wooneenheid maakt, heb je het volgende nodig:

• sanitaire voorzieningen
• kasten
• huishoudelijke apparaten

De kosten van noodzakelijke badkamerbenodigdheden, waaronder een toilet, douche, ijdelheid en wastafel, zijn afhankelijk van uw stijlkeuzes, maar reken op minimaal $ 2.000 om ze allemaal te installeren. De gootsteen en keukenkast zijn eveneens afhankelijk van uw voorkeuren. Een in de winkel gekochte gootsteen / kastcombinatie kan professioneel worden geïnstalleerd voor minder dan $ 700, maar als u een volledig ingerichte keuken met standaard kasten en werkbladen wilt, kan de kamer 10 keer kosten Dat.

Als laatste op de lijst staan ​​noodzakelijke apparaten, zoals:

• waterkoker
• fornuis
• koelkast
• afwasmachine

Als u deze nieuw koopt, reken er dan op dat u meer dan $ 2.000 tot $ 5.000 uitgeeft voor midgrade-eenheden of behoorlijk wat meer voor high-end modellen. Zodra de apparaten zijn geplaatst, is uw nieuwe wooneenheid klaar voor een laatste inspectie voordat het legaal is om erin te wonen of te verhuren.