Hoe werkt een overdraagbare hypotheek?

Nu de rentetarieven stijgen, zoeken veel hoopvolle huiseigenaren naar creatieve manieren om het eigenwoningbezit betaalbaarder te maken. Anders dan afkopen van rente en grotere aanbetalingen, er zijn niet veel manieren om een ​​lagere maandelijkse betaling te vinden. Dit is de reden waarom veel mensen beginnen te overwegen om een ​​huis te kopen met behulp van een overdraagbare hypotheek.

Terwijl aanvaardbare hypotheken ‌Doen‌ leners een manier bieden om toegang te krijgen tot de lagere rentetarieven van weleer, ze zijn geen one-size-fits-all optie. Voor meer informatie over wat elke huizenkoper moet weten over deze populaire term in de hypotheeksector, is dit wat twee hypotheekprofessionals aan Hunker vertelden.

Wat is een aanvaardbare hypotheek?

Een overdraagbare hypotheek is een hypotheek waarbij inkomende huizenkopers de verplichtingen van een bestaande hypotheek overnemen de verkoper, inclusief het saldo van de lening, de hypotheekrente en de resterende looptijd, aldus Dan Green, president van Homebuyer.com, een hypotheekbedrijf voor starters op de woningmarkt. "De veronderstelde hypotheekfunctie is standaard opgenomen in alle FHA-, VA- en USDA-hypotheken", zegt hij.

Staatsleningen zijn niet de enige die de mogelijkheid hebben om overgenomen te worden door de nieuwe eigenaar van een woning, volgens Tony Grech, senior hypotheekverstrekker voor CrossCountry Mortgage. "Overheidsleningen (FHA, VA, USDA) zijn de meest aanvaardbare, terwijl alleen bepaalde conventionele leningen - meestal hypotheken met variabele rente," hij zegt.

Met andere woorden, niet allemaal soorten hypotheken mogen een aanvaardbare hypotheek zijn.

Hoe weet u of u in aanmerking komt voor een overdraagbare hypotheek?

Niet iedereen kan echter profiteren van dit soort deals. Green legt uit dat leners die hopen de hypotheek van de verkoper over te nemen, dat zullen doen moet zich nog kwalificeren op basis van standaard goedkeuringsrichtlijnen, waaronder krediet-, inkomens- en arbeidsgeschiktheidsnormen. Als extra hindernis zal de verkoper ook moeten instemmen met de aanname, waardoor de verkoper de verantwoordelijkheid voor zijn bestaande hypotheek aan de huizenkoper kan overdragen.

Vervolgens moet je ook de huidige beheerder aan boord krijgen. "De koper moet een aanvraag indienen bij de bestaande hypotheekbeheerder om de lening te kunnen overnemen, en hij moet zich kwalificeren alsof hij een normale lening aanvraagt", zegt Grech. "Als het een VA-lening is, moeten ze een gekwalificeerde veteraan zijn. Als het FHA is, moeten ze voldoen aan de minimale kredietscore-vereisten, richtlijnen schuld naar inkomen, etcetera." Er zijn ook andere kwalificerende factoren, zoals het houden van de woning als uw hoofdverblijfplaats.

Het potentieel voor maandelijkse besparingen is de grootste trekking

Verkopers kunnen zeker een voorsprong nemen als ze deze route volgen, omdat hun huis het voordeel heeft dat het aan een onder de marktrente. "Een hypotheek van $ 400.000 met een veronderstelde hypotheekrente van 4 procent kost maandelijks 25 procent minder dan een vergelijkbare rente van 6 procent op hetzelfde huis", legt Green uit.

Hoewel de besparingen op de lange termijn misschien wel de grootste aantrekkingskracht hebben – de tarieven zullen naar verwachting in het eerste kwartaal van 2023 rond de 7 procent schommelen – kunnen er ook vooraf wat besparingen zijn. "Meestal is een beoordeling niet vereist", zegt Grech. "Kosten voor kredietverstrekkers, zoals opstartkosten en verzekeringstechnische vergoedingen, worden normaal gesproken niet in rekening gebracht."

Hun ongewone aard kan een extra complicatie toevoegen aan het sluiten

Het grootste nadeel van het proberen een huis met een aanvaardbare hypotheek af te sluiten, is misschien het vinden van vastgoedprofessionals die er ervaring mee hebben. "Het is al meer dan 20 jaar een omgeving met dalende hypotheekrente, dus aannames over hypotheken zijn zeldzaam", zegt Green. "Weinig makelaars en geldschieters hebben er recente ervaring mee."

Omdat het aannemen van een hypotheek een laag complexiteit toevoegt aan het kopen van een huis, zegt Green dat ze misschien niet zo gemakkelijk te vinden zijn. "Ze worden het meest waarschijnlijk geaccepteerd in een kopersmarkt, wanneer de vraag naar woningen zwak is', zegt hij. "De ideale markt voor hypotheken is wanneer de vraag naar woningen laag is en hypotheekrente is hoog." De beste manier om er zelf een te vinden, is door te vragen of de hypotheek van een verkoper aanvaardbaar is en of de verkoper bereid is om over de hypotheek te onderhandelen als onderdeel van een verkoop.

Een ander nadeel waar Grech op wijst, is dat ze misschien niet werken als je haast hebt om bij de sluitingstafel te komen. Volgens hem kunnen sommige aannames 45 tot 90 dagen duren, terwijl een goede hypotheekverstrekker in de meeste gevallen een lening in drie tot vier weken kan verwerken. "Soms moeten de koper en verkoper het sneller afronden en willen ze niet wachten (of kunnen ze niet wachten)", zegt hij.

Veronderstelbare hypotheken kunnen vooraf meer kosten

Een andere mogelijke belemmering is dat u mogelijk een groter bedrag moet poneren dan een traditionele hypotheek zou vereisen. "De koper kan alleen financieren wat de verkoper aan de hypotheek verschuldigd is", zegt Grinch. "Dus, bijvoorbeeld, als iemand een paar jaar geleden een huis kocht met een FHA-hypotheek van $ 200.000 tegen een rentepercentage van 4 procent en ze willen het huis nu verkopen voor $ 250.000 en zijn $ 185.000 verschuldigd aan de lening, de koper moet een aanbetaling van $ 65.000 bedenken betaling."

Om dat in perspectief te plaatsen, als diezelfde koper zou besluiten om dat huis te kopen met een traditionele FHA-hypotheek, waarvoor slechts een minimum van 3,5 procent nodig is, zouden ze slechts $ 8.750 hoeven te betalen betaling.

Wat u moet weten voordat u sluit

Elke keer dat iets te mooi lijkt om waar te zijn, is het waarschijnlijk omdat het zo is. Grech zegt dat je het volledige financiële plaatje moet hebben voordat je akkoord gaat met het sluiten van een hypothecaire lening. "Dus, wat ik zou zeggen tegen kopers die een veronderstelde hypotheek overwegen, is: als je een huis te koop ziet staan ​​dat een veronderstelde hypotheek promoot, kan het wel of niet een goede deal zijn", zegt hij. "Ontdek hoeveel er op de lening verschuldigd is, tegen welk tarief en wat voor soort lening het is." Zodra u die informatie heeft, kunt u deze vergelijken met de financiering die momenteel wordt aangeboden en kijk of de voorwaarden van de bestaande lening een groter voordeel zullen opleveren en of u de grotere aanbetaling kunt voldoen voorwaarden.

Als dat allemaal klopt, is de verkoper akkoord en kunt u zich kwalificeren via de beheerder die de lening heeft, dan zijn overdraagbare hypotheken misschien wel de beste manier om de tarieven voor 2020 in 2023 te krijgen.