Moet ik wachten met het kopen van een huis?

Toen de kalender overging van 2022 naar 2023, had ik één belangrijk ding op mijn to-do-lijst staan: een nieuw huis kopen. Ons gezin van vijf had ons huis met vier slaapkamers en één badkamer snel volgebouwd en we wilden graag verhuizen naar een ruimte die beter bij ons allemaal zou passen. We waren bezig om al onze eenden op een rij te krijgen - tot begin april, toen enkele van de beste economen van het land begonnen te waarschuwen voor een dreigende recessie, en ik vroeg opeens "Moet ik wachten met het kopen van een huis?"

Die waarschuwingen waren vooral verontrustend voor mij als freelanceschrijver die haar eerste huis kocht vlak voor de crash van de subprime-markt in 2008, en na verschillende pijnlijke gesprekken (de meesten gingen over hoe we het zouden redden om nog een jaar met die ene badkamer te jongleren), mijn man en ik besloten dat het misschien een verstandiger keuze zou zijn om af te wachten wat er zou gebeuren met de economie. Het blijkt dat we niet de enigen zijn in onze risicomijdende benadering van het kopen van een nieuw huis.

Na een gesprek met Pablo Vadillo, een makelaar in onroerend goed uit San Francisco die een team van agenten leidt in de Bay Area en Silicon Valley, leerde ik dat we niet alleen zijn met onze angsten.

Wat is er veranderd in de markt?

Ik ben niet de enige die van plan is om te wachten en te zien wat het laatste kwartaal van 2023 in petto heeft. Vadillo zegt dat hij ziet dat huizenkopers zich terugtrekken en bewegingen uitstellen vanwege de onzekerheid in de 2023 markt, vooral in zijn regio, waar technische ontslagen voor spanning en onzekerheid zorgen. "De andere bijdragende factor is dat de rentetarieven 6 procent zijn, [toen] slechts 2 1/2 jaar geleden de helft daarvan was - dus het is een behoorlijk zware pil om te slikken. Als je niet klaar bent voor die financiële toezegging of als je verstrikt raakt in de hype van de rentetarieven van 2 1/2 en 3 procent, zul je teleurgesteld zijn."

Hoewel Fannie Mae is aan het voorspellen dat de 30-jaarsrente in het tweede kwartaal van volgend jaar zal dalen naar 5,7 procent (van rond de 6 procent nu), dat is natuurlijk slechts een voorspelling. Toch kan dat het verschil van honderden dollars aan uw hypotheekbetaling per maand zijn door er gewoon op te wachten.

Verminderde koopkracht

Een andere belangrijke factor die ervoor zorgt dat leners op pauze drukken, is koopkracht. Met hogere rentetarieven komt verminderde koopkracht. Hoewel je misschien comfortabel een huis van $ 400.706 hebt kunnen rondslingeren (de mediane prijs volgens Roodvin) terug in 2020, maken de huidige rentetarieven dat voor zovelen onbereikbaar. "Omdat de koopkracht is gedaald, zien we dat mensen zich terugtrekken uit de markt en stappen uitstellen," Vadillo, eraan toevoegend dat de afkeer van veel mensen tegen recente renteverhogingen in een betere context moet worden geplaatst.

"De meeste mensen denken dat de rentetarieven op dit moment schandalig zijn, en dat is eigenlijk te wijten aan recentheidsbias", vervolgt hij. "Als je kijkt naar de rentetarieven op een historisch gemiddelde van 1990 tot 2020, dan was het historische gemiddelde in die tijd 5,86. procent." Als je kijkt naar de koersen van vandaag, die schommelen tussen de 6 en 6,50 procent, dan zitten we maar iets hoger dan de gemiddeld."

Vindt Vadillo dat het nu nog een goed moment is om te kopen? Nou, dat hangt af van wat voor jou het belangrijkst is. "Als de rentetarieven de grootste factor zijn, moet u zich realiseren dat de rentetarieven op dit moment eigenlijk gewoon gemiddeld zijn", legt hij uit, eraan toevoegend dat alleen de rente niet genoeg zou moeten zijn om u tegen te houden.

Moet u verhuizen als u een lage rente heeft?

Als je net als ik bent en momenteel een deel van die prijzen voor 2020 hebt (mijn rentetarief is momenteel minder dan 3 procent), kan het zijn lijkt dwaas om te verkopen en vast te houden aan een rentetarief van 6,5 procent, maar Vadillo zegt dat we misschien niet naar de grote afbeelding. "Waar het echt op neerkomt, is de mate van waardering", legt hij uit. "Is dat verschil in de rentevoet voldoende gerechtvaardigd voor de waardestijging van het onroerend goed? Dit is waar het hebben van een geweldige makelaar die de markt kent, de patronen heeft bestudeerd en weet hoe de dingen fluctueren, je geweldige inzichten kan geven."

Vadillo zegt dat het belangrijk is om te onthouden dat terwijl u misschien van een rentetarief van 3 procent naar een tarief van 6 procent gaat, u mogelijk ook verhuist jezelf en je gezin naar een buurt die veel meer waardeert dan die 3 procent of zelfs naar een huis met die broodnodige extra badkamer (of twee). "Op de lange termijn, hoewel het u tijdelijk geld uit eigen zak kan kosten, zou u in de loop van de tijd zelfs meer waardering kunnen zien."

Voorzichtig zijn vs. Te bezorgd

De beste manier om angst voor een recessie te vermijden en zorgen over een verdubbeling van uw rentevoet te overwinnen, is door een kijk goed naar je eigen financiën, volgens Vadillo, die zegt dat het werk van een goede makelaar is naar kijk naar je voorafgaande goedkeuring en u helpen beslissen hoeveel u kuntredelijkveroorloven.

"Ons doel als agenten is om u in de best mogelijke financiële situatie te brengen", zegt hij. "Dus als je nerveus bent of als je een nerveuze klant hebt, is het belangrijkste dat je moet begrijpen: wat maakt ze nerveus? Is het de maandelijkse betaling? Is het de verbintenis om de komende 30 jaar aan een onroerend goed gebonden te zijn? Is het het risico van alles? En meestal ontdekken we dat mensen nerveus worden van het onbekende. Wat hen nerveus maakt, is het gevoel dat er iets onzeker of onverwachts zal zijn tijdens de aankoop of zelfs tijdens het eigendom van het huis.

Een steeds veranderende economie

"We adviseren klanten om hun budget niet op te rekken", zegt hij, eraan toevoegend dat het vooral niet altijd een populaire aanpak was van 2020 tot begin 2022, toen mensen honderdduizenden dollars boden om hun droom te laten landen thuis. "We leren onze klanten om nooit te veel te betalen voor onroerend goed door de markt met hen te bestuderen en de feiten en realiteit van de economie van die buurt door te nemen. En we moesten heel, heel geduldig zijn tijdens het proces."

Dat geduld werd beloond voor leners die luisterden. “Tegenwoordig zie je deze nieuwsartikelen die zeggen dat 72 procent van de huizenkopers [die] tijdens de pandemie hebben gekocht, spijt hebben van de koper en dat 80 procent van de pandemische kopers moest prioriteiten in gevaar brengen', zegt hij, eraan toevoegend dat het komt omdat ze te snel gingen en in situaties terechtkwamen waar ze niet klaar voor waren voor.

"Mijn grootste advies is om uit te gaan en een opleiding te volgen", vervolgt hij. "Er zijn veel verschillende programma's. Er zijn veel verschillende methoden die kunnen helpen de nervositeit en de angst te verlichten. De nervositeit en de angst komen meestal voort uit een gebrek aan vertrouwen of een gebrek aan kennis. Dus wapen jezelf met die kennis - ga met een makelaar mee op koffie (we houden trouwens van koffie) en stel je vragen.

Hoe u zich voorbereidt op de toekomst

Helaas heb ik nog steeds niet zoveel vertrouwen in het idee om te kopen totdat ik weet hoe de markt losbarst. Vadillo zegt dat ik (en andere mensen zoals ik) deze kans moeten aangrijpen om een ​​voorsprong te krijgen op de vastgoedmarkt van 2024, inclusief het maken van upgrades rond het huis - landschapsarchitectuur, krachtig wassen en verfupgrades kunnen allemaal een enorme impact hebben - en onze financiën controleren, zodat we klaar zijn om te verhuizen zodra we vertrouwd zijn geraakt met het veranderende onroerend goed markt.

"Het is geen race", voegt hij eraan toe. "Ik weet dat de Amerikaanse droom de eengezinswoning en het witte houten hek is. Maar haast je niet omdat je je binnenkant vergelijkt met de buitenkant van iemand anders."

De financiële situatie van iedereen is anders, en meestal zijn mensen een stuk dichter bij hun droom van eigenwoningbezit dan ze denken. "Ze weten gewoon niet hoe dichtbij ze zijn, omdat ze nooit de tijd hebben genomen om onderzoek te doen of onderwijs te volgen", zegt Vadillo.