Wat zijn mede-eigendomswoningen?

Hoogtepunten

Ooit gewenst dat je een kon kopen vakantie huis in Colorado, een Victoriaans landhuis met zeven slaapkamers, of letterlijk ‌elkthuis in San Francisco? Hoewel deze normaal gesproken buiten bereik zijn, kan een overeenkomst voor mede-eigendom deze droom werkelijkheid maken. Met overeenkomsten voor mede-eigendom kunt u uw geld bundelen met andere aspirant-huiseigenaren om een ​​woning te kopen die u zich misschien niet alleen kunt veroorloven.

Of je nu een millennial die altijd dacht dat eigenwoningbezit onrealistisch was of iemand die droomt van het kopen van een luxe huis buiten uw prijsklasse, zijn huisarrangementen in mede-eigendom een ​​goede manier om uw droomhuis te kopen. Maar mede-eigenaar zijn van een woning is niet voor iedereen weggelegd. We spraken met enkele vastgoedexperts om de ins en outs van mede-eigendom thuis te leren kennen, zodat u kunt beslissen of dit type woningaankoop geschikt voor u is.

Maak kennis met onze experts

Wat is mede-eigendom van een onroerend goed?

Er is sprake van mede-eigendom wanneer twee of meer personen eigenaar zijn van één woning. Elke eigenaar heeft een aandeel in de woning en staat vermeld op de titel. Eigenaren delen vaak ook een hypotheek, hoewel dit niet altijd het geval is.

"Mede-eigendom kan meerdere individuen in staat stellen hun middelen te bundelen en een woning te kopen die ze zich misschien niet alleen kunnen veroorloven", vertelt Paul Martinez, vastgoedexpert, aan Hunker. "Mede-eigenaarschap kan ook sociale en emotionele voordelen opleveren, zoals het delen van verantwoordelijkheden en het opbouwen van een gemeenschap met andere mede-eigenaars", zegt hij.

Wat is een mede-eigendomswoning?

Een woning in mede-eigendom is een woning die eigendom is van meerdere personen die een overeenkomst van mede-eigendom aangaan die elk van hen verbindt aan de gemeenschappelijke woning.

Hoe populair is mede-eigendom?

Hoewel mede-eigendomsovereenkomsten al lang bestaan, komen ze steeds vaker voor onroerend goed prijzen blijven stijgen.

"Mede-eigendom is de laatste jaren steeds populairder geworden, zeker onder wie zoekt voor betaalbare manieren om onroerend goed te bezitten of te investeren in onroerend goed," Boyd Rudy, teamleider en associate broker bij MiReloTeam van Keller Williams Realty Living, vertelt Hunker. "Ik verwacht dat mede-eigendom een ​​populaire optie zal blijven voor mensen die op zoek zijn naar onroerend goed, vooral in stedelijke gebieden waar de vastgoedprijzen hoog zijn."

Soorten mede-eigendomsovereenkomsten

Een ding dat het voor mensen moeilijker maakt om te begrijpen wat mede-eigendom betekent, is dat er veel manieren zijn om zo'n overeenkomst te regelen. Hoewel gemeenschappelijke huur en medehuur de twee meest voorkomende vormen van mede-eigendom zijn, zijn dit niet de enige opties voor aspirant-huiseigenaren. Hier zijn de meest voorkomende soorten mede-eigendomsovereenkomsten en hoe ze verschillen.

Huur gemeenschappelijk

Wanneer de meeste mensen het hebben over een woning in mede-eigendom, bedoelen ze een situatie waarin elke mede-eigenaar een eigen woning bezit deel van het onroerend goed, waardoor ze hun belang kunnen verkopen, overdragen, leasen of hypothekeren zonder de toestemming van de ander eigenaren. Deze regeling staat bekend als gemeenschappelijke huur. "Als een mede-eigenaar overlijdt," zegt Rudy, "gaat hun deel over op hun erfgenamen in plaats van op de andere mede-eigenaars."

Niet alle eigendomsaandelen hoeven gelijk te zijn; ze zullen in plaats daarvan gebaseerd zijn op hoeveel elke partij bijdraagt ​​aan de aankoop. Hoewel mede-eigenaren kunnen overeenkomen om samen in de woning te wonen, zijn ze hiertoe niet verplicht. Dus als een jongvolwassene bijvoorbeeld ermee instemt een huis te kopen met zijn ouders, die 25 procent van het geld inleggen en krijgen 25 procent van de rente, kan in hun contract worden bepaald dat alleen de jongvolwassene en zijn gezin op de woning wonen eigendom.

Gezamenlijk eigendom

In tegenstelling tot een gemeenschappelijke huurovereenkomst, is mede-eigendom (ook bekend als gezamenlijke huurovereenkomst met overlevingsrechten) 'waar' alle mede-eigenaren hebben een gelijk aandeel in het onroerend goed", ongeacht hoeveel ze bijdragen aan de aankoop, zegt Rudy. "Als een van de eigenaren overlijdt, gaat hun aandeel automatisch over op de langstlevende eigenaren." Net als huur gemeen hebben, kunnen beleggers dat nog steeds hun aandeel verkopen zonder toestemming van de andere eigenaar, en niet iedereen die heeft bijgedragen aan de aankoop hoeft in de thuis.

Omdat de aandelen van een overleden mede-eigenaar naar de andere eigenaren van het huis gaan in plaats van naar de erfgenamen van de overledene, worden deze overeenkomsten meestal gesloten tussen vrienden en familieleden. Om een ​​gezamenlijke huurovereenkomst tot stand te brengen, moeten eigenaren zich houden aan de "vier eenheden" door:

• Tegelijkertijd controle krijgen over hun eigendomsbelang. tijd
• Het delen van een gelijk belang in het onroerend goed
• Het hebben van dezelfde titel in de akte
• Gelijk verdeelde toegangs- en gebruiksrechten voor de. eigendom
  

Gemeenschappelijk eigendom

Deze regeling voor mede-eigendom is alleen van toepassing op paren die in de negen staten met gemeenschap wonen eigendomswetten: Arizona, Californië, Idaho, Louisiana, Nevada, New Mexico, Texas, Washington en Wisconsin.

"Volgens het gemeenschapsrecht worden alle activa die tijdens het huwelijk zijn verworven, beschouwd als gezamenlijk eigendom van beide echtgenoten, ongeacht wie ze heeft verworven", legt Martinez uit. Elke persoon in de relatie moet beslissen wat ze willen dat er met hun aandeel gebeurt als ze overlijden, omdat het eigendom onder deze regeling niet automatisch aan de echtgenoot wordt overgedragen.

Inwoners van gemeenschap van goederen geven aan dat zij op grond hiervan geen woning willen mede-eigenaar zijn met hun echtgenoot regeling moet een huwelijkse voorwaarden of posthuwelijkse voorwaarden ondertekenen waarin elk het deel van het eigendom bepaalt partner is eigenaar.

Huur door het geheel

Net als gemeenschapseigendom bestaan ​​huurovereenkomsten alleen tussen echtgenoten en wordt het eigendom gelijkelijk verdeeld tussen de partijen, ongeacht hoeveel elk heeft bijgedragen. Deze regeling is beschikbaar in 26 staten en verschilt van gemeenschappelijk eigendom doordat wanneer een van de echtgenoten overlijdt, de andere automatisch het huis erft.

Naast het feit dat bij geheel huren alleen gehuwden betrokken kunnen zijn, verschilt het ook van medehuur in die zin dat geen van beide echtgenoten hun aandeel kan verkopen of overdragen zonder dat van hun partner toestemming.

Wie kan mede-eigenaar zijn van een woning?

Technisch gezien zou iedereen samen een huis kunnen kopen, inclusief vrienden, familieleden, bedrijven of zelfs vreemden. Omdat u doorgaans goed wilt opschieten met de persoon met wie u een huis bezit, is het echter het beste om familieleden of goede vrienden te kiezen waarvan u weet dat u ze kunt vertrouwen. Met wie u een huis koopt, moet van invloed zijn op het type arrangement dat u kiest.

Echtparen hebben unieke opties beschikbaar die mogelijk standaard zijn in hun woonstaat. Tegelijkertijd, die een huis kopen met behulp van een investering van een bedrijf of een minder bekende kennis waarschijnlijk een huurwoning in gemeenschappelijk om ervoor te zorgen dat elke eigenaar een deel ontvangt dat gelijk is aan hun investering en hun belang kan doorgeven aan hun gekozenen begunstigden.

Wat betreft hoeveel mensen samen kunnen komen om een ​​woning te kopen, "er is geen vaste regel over hoeveel mensen kunnen of zouden samen een woning moeten hebben, aangezien het zal afhangen van de specifieke omstandigheden en de doelstellingen van de mede-eigenaars", legt Rudy uit. "Er zijn echter enkele praktische overwegingen waarmee u rekening moet houden." Hij zegt dat meer eigenaren meer meningen en conflicten betekenen over hoe een eigendom moet worden gebruikt of onderhouden.

Bovendien kan het krijgen van een hypotheek voor het huis erg moeilijk zijn als er meer dan vier mensen betrokken zijn bij een aankoop. "Grotere groepen mede-eigenaren kunnen complexere juridische en financiële regelingen nodig hebben om ervoor te zorgen dat het onroerend goed goed wordt beheerd en onderhouden", zegt hij.

Aangaan van een mede-eigendomsovereenkomst

Om de aankoop van een mede-eigendomswoning zo vlot mogelijk te laten verlopen, moeten investeerders vóór de verkoop een juridisch bindende overeenkomst opstellen en ondertekenen. De enige uitzondering is wanneer iemand koopt een huis met een echtgeno(o)t(e) in een staat die gebruik maakt van gemeenschap van goederen of huur door de gehele regeling standaard en het paar geen andere overeenkomst wil sluiten. Bij het opstellen van mede-eigendomscontracten moet een advocaat worden ingeschakeld, omdat deze documenten complex zijn en stand moeten kunnen houden in de rechtbank. Het papierwerk moet altijd:

• Identificeer de mede-eigenaars, inclusief die van elke persoon. eigendomspercentage, financiële verantwoordelijkheden en wettelijke verplichtingen
• Vermeld de vorm van mede-eigendom
• Beschrijf de woning
• Definieer regels en richtlijnen "voor. besluitvorming, kostendeling, gebruik van het onroerend goed en geschillenbeslechting, " zegt Rudy
• Geef aan wat er zal gebeuren als een partij dat wil. de overeenkomst beëindigen. "Dit kan een recht van eerste weigering omvatten", merkt op. Rudy, "wat de andere mede-eigenaars de mogelijkheid geeft om de vertrekkende uit te kopen. mede-eigenaarsaandeel."

Zodra alle partijen de mede-eigendomsovereenkomst hebben bekeken en ondertekend, is deze juridisch bindend. Indien nodig merkt Rudy echter op dat het mogelijk is om deze contracten na verloop van tijd te wijzigen en zich nieuwe problemen voordoen, maar nogmaals, dit kan het beste worden gedaan met de hulp van een advocaat.

Welke regels moeten mede-eigenaren volgen?

"Mede-eigenaren van onroerend goed hebben bepaalde rechten en verantwoordelijkheden waaraan ze zich moeten houden om ervoor te zorgen dat het onroerend goed goed wordt beheerd en onderhouden", zegt Martinez. Veel van deze details moeten expliciet worden vermeld in de mede-eigendomsovereenkomst, maar zelfs degenen die dat niet zijn, moeten op zijn minst worden overeengekomen voordat een onroerend goed wordt gekocht. Hier zijn enkele dingen waar u op voorbereid moet zijn als u van plan bent om samen met andere mensen een huis te bezitten.

Maak afspraken over het gebruik van onroerend goed

Het eerste waar je bij het kopen van een huis met iemand afspraken over moet maken, is het gebruik van het huis. Als het onroerend goed een vakantiehuis wordt, zegt Rudy dat de eigenaren "richtlijnen moeten opstellen voor hoe het onroerend goed door elke mede-eigenaar zal worden gebruikt, inclusief hoe vaak ze het kunnen gebruiken en voor hoe lang."

Als het huis wordt gebruikt en gedeeld als hoofdverblijfplaats, moeten eigenaren overeenkomen wie er in elke kamer zal wonen voordat een huisverkoop is voltooid, dus er zijn geen discussies over wie aanspraak kan maken op een bepaalde slaapkamer of badkamer.

Deel kosten

"Mede-eigenaren zijn verantwoordelijk voor het delen van de kosten in verband met het onroerend goed, inclusief hypotheekbetalingen, onroerendgoedbelasting, verzekeringen en onderhoudskosten', zegt Martínez. Afhankelijk van het type regeling, moeten eigenaren mogelijk ook de kosten van nutsvoorzieningen delen. Dit systeem moet eerlijk en billijk zijn en kan het opzetten van een gezamenlijke bankrekening omvatten voor het betalen van woongerelateerde uitgaven of het verdelen van uitgaven volgens het aandeel van elke eigenaar.

Onderhoud het pand

Iedereen die een huis koopt, moet bereid zijn om ermee om te gaan onderhoud van het pand, maar met een huis in mede-eigendom, "moeten mede-eigenaren een onderhoudsschema en budget opstellen om ervoor te zorgen dat het pand goed wordt onderhouden", zegt Martinez. Onderhoud kan bestaan ​​uit onderhoudstaken zoals landschapsarchitectuur, schoonmaak, winterklaar maken, schilderen, ongediertebestrijding, en reparatieservices voor als het onvermijdelijk misgaat. Het laatste wat u als mede-eigenaar wilt doen, is tijd verspillen met ruzie maken over wie een loodgieter gaat betalen als een waterlek uw badkamer overstroomt.

Samen beslissingen nemen

Omdat meer dan één persoon een financieel belang heeft in het onroerend goed, moet iedereen met een aandeel in het huis samenwerken om beslissingen te nemen over het onroerend goed, inclusief hoe en wanneer verbouwingen, reparaties of upgrades zal worden uitgevoerd. Hoewel deze keuzes zoveel mogelijk in een democratische aangelegenheid moeten worden gemaakt, kan dat soms zo zijn bemoeilijkt door het type overeenkomst, de relatie tussen mede-eigenaars, en als één partij meer wordt getroffen dan anderen.

Als bijvoorbeeld twee mensen in een gemeenschappelijke huurovereenkomst het oneens zijn over de vraag of het huis een nieuwe voordeur, kan de eigenaar met een belang van 75 procent de eigenaar met een aandeel van slechts 25 procent overrulen procent. Aan de andere kant, in een medehuurderschap waar alle betrokkenen in het huis wonen, als één eigenaar een plafondventilator in hun slaapkamer, kan hun mening zwaarder wegen omdat de beslissing hun privéleven betreft ruimte.

Wanneer mede-eigenaars het niet eens kunnen worden over een beslissing, moeten ze gebruik maken van de procedure voor geschillenbeslechting die wordt beschreven in hun mede-eigendomsovereenkomst. "Dit kan bemiddeling of arbitrage omvatten", zegt Rudy, "of een andere vorm van geschillenbeslechting die door alle mede-eigenaren is overeengekomen."

Wees respectvol voor elkaar

Beslissingen nemen in een woning in mede-eigendom kan moeilijk zijn, dus mede-eigenaars moeten elkaars rechten en eigendommen respecteren. Martinez zegt dat ze "het pand niet mogen gebruiken zonder toestemming van de andere mede-eigenaar en elkaars privacy en persoonlijke ruimte moeten respecteren."

Een hypotheek vinden voor een mede-eigendomswoning

"Het krijgen van een hypotheek voor een huis in mede-eigendom kan een grotere uitdaging zijn dan het krijgen van een hypotheek voor een eenpersoonshuishouden", zegt Martinez. "Geldschieters geven doorgaans de voorkeur aan leningen aan individuele eigenaren die een duidelijke en onbezwaarde claim op het onroerend goed hebben." Praat met een hypotheekmakelaar of leningfunctionaris om de beste te vinden soort lening voor uw unieke situatie. De meest voorkomende leningen die worden gebruikt bij regelingen voor mede-eigendom zijn:

• ‌Gezamenlijke hypotheken:Deze leningen bevatten twee of. meer mensen samen verantwoordelijk voor betalingen. Met deze lening, elke mede-eigenaar. inkomen en kredietscore worden in overweging genomen, en geldschieters zullen doorgaans hun basis baseren. rentevoet op de laagste kredietscore van de groep.
• ‌Gefractioneerde leningen:Deze hypotheken zijn expliciet. gebruikt voor eigendommen met gedeeld eigendom en vereist dat elke mede-eigenaar dat is. verantwoordelijk voor hun deel van de hypotheekbetaling. De rente is. meestal hoger op fractionele leningen, en minder instellingen bieden deze hypotheken aan.
• ‌Persoonlijke leningen:‌ Degenen die dat niet willen. voor wie een hypotheek deelt met hun mede-eigenaren, kan het eenvoudiger zijn om een ​​persoonlijke lening af te sluiten. hun deel van de aankoop.
• ‌Hypotheekleningen of kredietlijnen:‌ Als een mede-eigendomswoning eenmaal is gekocht, kunnen de eigenaren dat mogelijk ook doen. een lening of kredietlijn afsluiten om de kosten van renovaties of aanzienlijke kosten te dekken. reparaties aan huis.

Koop alleen een huis met personen die u vertrouwt om hun deel van de schuld af te betalen. Wanneer een gezamenlijke hypotheek wordt gebruikt om een ​​huis te kopen, merkt Rudy op dat "als een mede-eigenaar de lening niet nakomt, de andere mede-eigenaren verantwoordelijk kunnen zijn voor het maken de gemiste betalingen op.” Als de andere eigenaren hun hypotheekbetalingen niet kunnen betalen, kan de lening in gebreke blijven en kan de woning zelfs afgeschermd.

Kredietverstrekkers maken zich zorgen over dit risico, en dat is een van de redenen waarom ze voorzichtiger zijn met leningen aan groepen dan aan individuen. Om zichzelf te helpen beschermen, zegt Martinez, "kunnen geldschieters een grotere aanbetaling of hogere kredietscores van mede-eigenaars eisen om het verhoogde risico van mede-eigendom te verminderen."

Huis verkopen met meerdere eigenaren

Vastgoed in mede-eigendom is meer uitdagend om te verkopen dan traditionele huizen, maar de precieze moeilijkheidsgraad varieert afhankelijk van de details van de eigendomsovereenkomst. Het verkopen van een huis met meer dan één eigenaar is het moeilijkst wanneer een eigenaar de goedkeuring van zijn mede-eigenaren moet verkrijgen alvorens te verkopen.

Zelfs als alle andere eigenaren het eens zijn over de verkoopprijs en voorwaarden, merkt Martinez op dat "potentiële kopers misschien aarzelen om een ​​eigendom in mede-eigendom te kopen". vanwege de complexiteit en potentiële risico's die verbonden zijn aan mede-eigendom." Om het nog erger te maken, kan een potentiële investeerder in een eigendom in mede-eigendom nog steeds van gedachten veranderen of de verkoop niet kunnen voltooien als ze geen geschikte lening kunnen vinden voor een dergelijke onderneming, aangezien de financiering van woningen in mede-eigendom uitdagend.

Het hebben van een sterke, duidelijke en goed gedefinieerde overeenkomst voor mede-eigendom kan helpen om het verkoopproces zo te laten verlopen soepel mogelijk te laten verlopen, net als het werken met een deskundige makelaar die ervaring heeft met het verkopen van mede-eigendom huizen.

De voor- en nadelen van mede-eigendomswoningen

"Over het algemeen kan mede-eigendom een ​​haalbare optie zijn voor individuen die bereid zijn om samen te werken en de verantwoordelijkheden en voordelen van eigendom te delen", zegt Rudy. "Het is echter belangrijk om de mogelijke voor- en nadelen goed af te wegen alvorens een mede-eigendom aan te gaan regeling." Voordat u besluit op deze manier een huis te kopen, moet u zowel de voor- als de nadelen overwegen erbij betrekken:

Tips voor toekomstige mede-eigenaars

Mede-eigenaar van een huis kan u helpen de kosten en verantwoordelijkheden van eigenwoningbezit. Toch moet u alle risico's en mogelijke problemen overwegen om een ​​positieve ervaring te garanderen. Onze experts hebben het volgende advies voor wie overweegt een woning te kopen met behulp van een mede-eigendomsovereenkomst.

Kies partners zorgvuldig

"Het mede-eigenaar zijn van een huis vereist vertrouwen, communicatie en een gedeelde visie op het onroerend goed", zegt Martinez. "Zorg ervoor dat u mede-eigenaren kiest die uw waarden en financiële doelen delen en die zich inzetten voor het onderhouden van een positieve en respectvolle relatie."

Rudy voegt eraan toe: "Het is ook belangrijk om ervoor te zorgen dat alle betrokkenen financieel verantwoordelijk zijn en kunnen bijdragen aan de kosten van het onroerend goed." Begin met het samen bespreken van uw inkomen en kredietscores vanaf de vroege stadia van het proces, zodat u een goed idee krijgt van wat u zich redelijkerwijs kunt veroorloven kopen.

Maak een gedetailleerde mede-eigendomsovereenkomst

"Het hebben van een wettelijke overeenkomst die de verantwoordelijkheden en verplichtingen van elke mede-eigenaar schetst, kan helpen om toekomstige conflicten te voorkomen", zegt Rudy. "Zorg ervoor dat de overeenkomst alle mogelijke scenario's omvat, zoals wat er gebeurt als een mede-eigenaar dat wil het pand verkopen of wat er gebeurt als een mede-eigenaar niet kan bijdragen aan de kosten van het pand."

Zoek professioneel advies

"Het mede-eigenaar zijn van een huis kan complex zijn," waarschuwt Martinez, "en het is belangrijk om advies in te winnen bij professionals zoals advocaten, financiële adviseurs en vastgoedmakelaars om ervoor te zorgen dat u een goed begrip heeft van uw wettelijke en financiële verplichtingen." U kunt ook met een belastingadviseur spreken om te begrijpen hoeveel uw deel van de onroerendgoedbelasting zal zijn.

Overweeg financieringsopties

"Zorg ervoor dat u op zoek gaat naar de beste hypotheektarieven en -voorwaarden", adviseert Rudy, "en bedenk hoe de hypotheekbetalingen onder de mede-eigenaren worden verdeeld."

Communiceer open en regelmatig

"Goede communicatie is essentieel voor een succesvolle mede-eigendomsregeling", adviseert Martinez. "Zorg ervoor dat u regelmatig contact opneemt met uw mede-eigenaar(s) en eventuele zorgen of problemen onmiddellijk aanpakt om misverstanden te voorkomen."

Plan voor het onverwachte

"Hoewel je niet elk mogelijk scenario kunt voorspellen", legt Martinez uit, "is het belangrijk om onvoorziene omstandigheden te hebben plannen voor onverwachte gebeurtenissen, zoals het overlijden van een mede-eigenaar of het onvermogen om financiële verplichtingen na te komen verplichtingen."

Rudy suggereert ook dat alle mede-eigenaren "een exitstrategie hebben voor het geval een van de mede-eigenaren zijn aandeel in het pand wil verkopen of als de mede-eigenaren besluiten het pand helemaal te verkopen."

Veelgestelde vragen