Bør boligkjøpere jobbe med en selgers megler?

Å kjøpe bolig regnes som en betydelig - og stressende - livserfaring. Ikke bare er det en av de største finansielle transaksjonene du noen gang vil gjøre, men det krever også mye innsats, energi, tid og selvfølgelig tålmodighet.

Mange boligkjøpere, spesielt de i et konkurransedyktig marked, lurer på om det er fordelaktig å jobbe direkte med en selgers megler kontra sin egen megler (aka kjøperens megler). Det raske svaret er:sannsynligvis ikke.Her er hva du bør vite.

Hva er en selgers megler?

En selgers megler, som også kan bli referert til som noteringsagent, er en autorisert eiendomsmegler som representerer den som selger eiendommen. Deres troskap er til det partiet. De administrerer hele salgsomfanget - fra notering og visning til forhandlinger med potensielle kjøpere, og gjør sitt beste for å sikre at selgeren får det beste tilbudet på eiendommen sin.

Hva er en kjøpers megler?

En kjøpers megler er en autorisert eiendomsmegler som representerer en boligkjøper i ferd med å kjøpe et hjem. Deres tillitsansvar er overfor deg. Megleren hjelper ikke bare boligkjøperen med å finne sitt fremtidige hjem, men de representerer dem også i skaffe sitt kjøpsteam for eiendommer, inkludert en boliglånsmegler (hvis finansiering) og en eiendom advokat; forhandle om kjøpesummen; lage brettpakker; og delta på gjennomganger sammen med avslutningen.

Det er en kjøpers megler som vil sikre at kjøpet er fordelaktig fordu. En kjøpers megler betales også av selgeren, ikke kjøperen.

Hva er en dobbeltagent?

Meglere som representerer både selger og kjøper kalles dual agents. Dette skjer når en kjøper jobber direkte med selgerens megler. Dette er lovlig i de fleste stater, men det er mange forskrifter rundt sin praksis. Dette er en vanskelig posisjon for to agenter, siden de lovlig må godta og avsløre nøytralitet overfor begge parter. Og begge parter må også være enige om dette.

"Ved å godta to byråer gir du opp din rett til å få agenten din til å være lojal mot deg, siden agenten din nå også representerer din motstander. Når du gir opp denne lojalitetsplikten, kan agenten fremme interesser som er ugunstige for deg, "sier New York utenriksdepartement.

En dobbeltagents tillitsansvar - overfor begge klientene - nekter dem fra å ta alt annet enn en nøytral holdning. Denne nøytraliteten kan iboende gjøre det vanskelig å få mest mulig penger for selgeren og det beste tilbudet for kjøperen.

Viktigheten av en kjøpers megler:

"Når det gjelder kjøp av bolig, er meglerens tillitsansvar helt og holdent tildu, noe som betyr at de vil slå for deg, " Ben Falchi, en eiendomsmegler på Triplemint i New York City, forteller Hunker. I tillegg til å ha tilgang til salgsdata og sammenlignbare salg (aka comps), er kjøperens megler bevæpnet med smarte forhandlingstaktikker og hjelpsomme kontakter.

Denne meglerjobben går imidlertid ofte utover å kjenne markedet. "Når jeg jobber med boligkjøpere, forstår jeg hvor stressende de neste tre til seks månedene kommer til å bli for mange av dem. En del av jobben min som en oppmerksom eiendomsmegler er å være deres de facto -svamp for stresset, sier Falchi. "Jeg er deres megler, venn og talsmann."

En meglers kunnskap kommer godt med fra start til slutt, spesielt i mer kompliserte situasjoner. For eksempel betyr kjøp av bolig å gå gjennom en prosess som kalles due diligence, som er en kjøpers undersøkelse av en eiendom. Dette er et dypt dykk, utført av en eiendomsadvokat, i bakgrunnen og økonomien til huset eller bygningen. Megleren din kan hjelpe deg med å forstå denne komplekse prosessen, som kan være en lettelse i det som allerede er en stressende tid.

"En megler som vil holde hånden din og veilede deg gjennom kompleksiteten i denne prosessen er en så stor nødvendighet," sier Falchi.

Peta Couzens, en eiendomsmegler i Triplemint, er enig: "Du ser ikke vinnende idrettsutøvere i OL uten trenerne sine. Og du ville ikke representert deg selv i retten uten en advokat. En kjøpers agent bør sees på samme lys. Vi er her for å hjelpe deg med å komme over målstreken - i første omgang - og vi har ryggen din (fordi vi har en tillitsplikt). "

Så, er det noen gang du skulle jobbe med en selgers megler?

På dette tidspunktet kan du spørre deg selv hvorfor noen ville gå uten at en megler representerer dem. Saken er, dereren liten sjanse for at det kan være en økonomisk fordel for selgeren som igjen kan være til fordel for kjøperen.

Her er hva du bør vite: For det første vil ikke fordelen spare deg for penger, men det kan bety at du har et potensielt oppgjør mot konkurransen i en budkrig.

Hvorfor er dette tilfellet? "Meglerprovisjonsstrukturen i N.Y.C. er for eksempel tradisjonelt 6% av kjøpesummen," forklarer Falchi. "3% betales til kjøpers megler, og 3% betales til selgers megler." På den annen side, hvis selgers megler også fungerer som kjøpers megler, "selgers megler kan være villig til å forhandle - med selgeren - om gebyrprosenten, redusere den fra 6% til 5%, eller potensielt litt lavere," sier Falchi. Husk: Selgeren betaler begge gebyrene, så denne billige dobbeltagentavtalen vil komme dem til gode.

Hvis selgerens meglerhonorar reduseres, vil selgerens megler fortsatt tjene mer penger enn de ville gjort hvis de ville dele den med en annen megler, mens selgeren potensielt betaler mindre av et gebyr. Hvis du jobber med samme megler som selgeren, og ønsker å kjøpe selgerens bolig, kan dette gjøre tilbudet ditt er mer attraktivt enn et annet tilbud som kommer fra noen med en annen megler som representerer dem.
Det er viktig å vite at du som kjøper ikke vil være fortrolig med hva selgerens megler tjener hvis de skulle inngå en kontrakt som en dobbeltagent med deg. Denne avgiftenkanvære hele prosentandelen, eller det kan være en reduksjon. Disse vilkårene er bestemt i noteringsavtalen i begynnelsen av prosessen.

Dommen:

Til slutt er det en risiko å gå med en selgers megler. "Du gir opp mye for å gamble på å motta en økonomisk fordel, gitt at den fordelen ikke er garantert. Og det du gir opp kan utgjøre din beskyttelse, sier Falchi. "Når du administrerer den største transaksjonen i livet ditt, er det alltid bedre å ha en profesjonell som hjelper deg." Når det gjelder profesjonelle du velger, vil du at de skal ha ryggen din - ikke selgerens.

​Avsløring: Forfatteren har en personlig forbindelse til Ben Falchi, men hans meninger er helt hans.​